致远星战况如何怎么接:土地期满收回并非针对住宅 “沪版新规”系误读(3)
土地期满收回并非针对住宅 “沪版新规”系误读(3)
- 来源：扬子晚报
- 2011-01-19 07:38
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关键词：土地 70年 沪版新规
[提要]本报记者调查发现，这应该属于一起新闻“乌龙”，这并非上海的“地方新规”，而是国家普遍施行的。规定的实质也非“70年一满就收回”这么简单一刀切。
忧心再起
“自动续期”后仍有三大隐忧
可以看出，“土地期满无偿收回”报道的来源就在这里。而这个表述因为过滤了众多的先决条件（如没有申请续期，不适用住宅用地等），所以引发了全面的担忧。事实上，第一财经日报的原始报道中，就已经提出了“不含住宅用地”的意思，在许多转载中该说法被有意无意忽视了。
不过，在澄清了上海的“冤枉”后，却容易引起更大的焦虑：原来全国都是这样办的！而且这三个条款中，关于住宅用地70年期满后怎么办，至少有三个关键疑问没有解释清楚：一是“自动续期”后，是否还要再付一次土地出让金？二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功？三是，“转让期限未到不得收回”的条款中，也附带了一条尾巴：“社会公共利益需要”的“特殊情况下”，政府可以收回土地和建筑，但要给予市价补偿。
显然，这些没有解释清楚的三个关键疑问，正是法律衔接的漏洞所在，却也恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。
法律回溯
确实不是“挑战物权法”
就这三大疑问，本报记者询问了众多相关部门和专家，得到的答复都是“很复杂，目前还说不清楚”。甚至有人私下对记者表示，这个问题“超出了我们现在的智慧，还是几十年后后人来解决。”
不过记者查阅到，2008年这个新版合同出台后，国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆——国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章，对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释，出台这个新版合同，本来目的就是去适应《物权法》的。
根据该文章的法律回溯，最初关于“届满收回”的法规，是1990年实施的国务院55号令第40条规定：“（土地）出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”，由于当时商品房制度还没实施，房子都是公家的，所以这个规定简单规定“全收回”。
而随着商品房制度的建立，经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55号令“连房带地全收回”规定，做出了“必须提前一年申请续期”的规定。但这一规定没有区分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且对“未申请续期”或申请续期未获批准的情况下如何补偿，没有任何提及。
2007年10月1日起实施的《物权法》对此作了进一步明确：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
所以，这相关届满后土地如何续期的“三条款”，恰恰是根据《城市房地产管理法》、《物权法》，结合《合同法》的基本原理作出的，虽然说确实还留了漏洞，但说它“挑战物权法”，并非事实。
法律漏洞明显“70年难题”仍未解
这条有些“乌龙”的新闻能够持续发酵，除了被媒体解读为“继续调控楼市，衔接房产税出台”的政策意义外，更重要的是触到了老百姓心头的痛处：辛辛苦苦攒了多年的钱买来的房子，真的不能是自己的永久财产，只能住70年就要无偿上交？正如南京市长季建业前几天接受本报专访时所说，“无恒产则无恒心”，“无偿收回”四个字，是对“恒心”的打击。
现在虽然可以基本确认，所谓“期满后无偿收回”的规定，并不适用于“住宅用地”，但是，“自动续期”的条款后面，却没有提及是否要和“政府批准续期”一样再交一次土地出让金，这是个很可能到时候被“灵活操作”的法律漏洞。同时，《物权法》面临的老问题还是没解决：“社会公共利益需要”这个没有明确界定的概念，还是时刻悬在头上，让“自动续期”看起来似乎并非“无条件”，也让无论期限届满与否的房子，都没法彻底避免“被征收”的阴影。
难道，这个难题真的如业内所说，要“留给后人”来解决？ 宋南飞