落日弓弩信誉怎样:秀山凤翔商业城占地开发调查
黄金宝地鹊巢鸠占--秀山政府惹官司
秀山凤翔商业城占地开发调查
http://www.sina.com.cn 2004年12月02日10:25 时代信报
信报记者李星辰
2004年10月23日，秀山居民陈天俊长长舒了一口气，这是两年来他紧张的神经第一次得以放松。这一天他在重庆市第四中级人民法院拿到了三个判决书。也就在这一
天，他用铁的事实证明了自己不是专门与政府作对的刁民，他对秀山县政府所有的诉讼都是有依据的。
陈天俊是状告秀山县政府的第一人。
而在此之前，陈天俊的温顺在秀山县城是出了名的，朋友们都觉得他的脾气像女人一样。但就是这样一个普通居民，为什么要把秀山县政府告上被告席呢？
这要从陈天俊的一桩买卖谈起。1998年5月26日，在秀山县政府组织的拍卖会上，陈天俊花了103万元买下了秀山县糖酒公司中和镇王家董仓库，依法取得了该片区4575平方米的商业服务用地使用权，准备在该块土地上进行商业房地产开发。
就在陈天俊做着房地产开发美梦的时候，他取得的土地却一夜之间莫名被凤翔商业城占用开发。
凤翔商业城
扩建吞地
凤翔商业城的开发商是重庆良华房地产公司。2001年，由于良华公司董事长包天华与时任秀山县人大常委主任的杨家常关系密切，良华公司应邀到秀山县投资。良华公司看中了该县粮食局片区改造项目，决定在这一片区开发凤翔商业城。
2001年11月，包天华找到他的亲戚高晋寿，要高加盟重庆良华房地产公司并到秀山负责凤翔商业城项目。高晋寿当时在重庆一家国有企业工作，对包天华并不了解。但由于是亲戚关系，在包再三坚持的情况下，高决定辞职下海，双方约定，良华公司任命高晋寿为秀山房地产项目经理，每月为其支付工资3000元，整个秀山项目完成后再支付给高晋寿20万元。随后高晋寿辞职到秀山为其作前期的调研。
在对秀山房地产市场熟悉过程中，高晋寿发现完成粮食局片区项目需要拆迁18000平方米的旧城，总投入在22 00万元左右，而建成后该项目总共只有收入3000万左右，投入比较大，存在较大风险。尽管从利润来看有500-80 0万左右的收益，但从成本和收益来看，高觉得该项目并不十分划算。
高晋寿发现该县的王家董片区改造项目比粮食局片区项目更具开发价值，因为拆迁旧房较少，同时该地段也是秀山县具有传统商业价值的集中区域，有上1000户个体经营者已经在这里经营多年。但是这一地块一部分已经在几年前拍卖给了秀山县城的陈天俊，另一部分属于该县糖果厂。
2002年3月，在对中和镇王家董片区的地价、房价、潜在的效益、市场状况、投资的成本作了初步的估计调查后，高晋寿向包天华提议先开发王家董片区，鉴于王家董片区的现状，高晋寿建议良华房地产公司与陈天俊和秀山糖果厂联建，双方按照七三分利。高晋寿通过与这些业主接触发现联建并不困难。
2002年4月9日，重庆良华房地产公司向秀山城市建设指挥部提交了增加旧城改造面积的报告。该报告要求该县城市建设指挥部同意良华房地产公司先对紧邻凤翔市场东侧的县糖果厂及其糖果厂东侧的县粮食局仓库、加工厂及周围的空地约90余亩的黄金地段进行开发。在没有任何扩建理由的情况下，该报告很快得到秀山有关部门的批准。
按照高晋寿起初设计的联建方案，凤翔商业城扩建后整个面积将达100多亩，包括中和镇王家董片区、秀山县粮食局及其仓库、秀山县糖果厂等多个业主，如果扩建成功，良华房地产公司开发的整个凤翔商业城可以获得1000万元以上利润。
2002年8月，包天华带着从垫江某银行贷来的400万元资金来到秀山，包下了秀山最豪华的酒店套房，这时，在秀山人的眼里，他是一个神秘的企业家。为了能赚更多的钱，包天华没有同意高晋寿提出的联建方案，在他看来，他“有办法”取得中和镇王家董片区和秀山县糖果厂的土地开发权。
很快，尽管还没有取得任何凤翔商业城开发所需要的法律手续，但在该县有关政府职能部门的默许下，良华公司迅速进入该地块上展开了拆迁。
在第一期工程的动员会上，包天华放言，良华房地产公司将在秀山投资两个亿，对整个商业城进行三期开发，总周期约需要5年。
而在完成了所有的前期工作后，良华秀山项目部经理高晋寿被解职，带着一张2万元的工资欠条，高晋寿离开了秀山和重庆良华房地产公司。
国土局收回
拍卖土地
在失去了合法取得的开发土地后，陈天俊开始四处讨说法，但始终没有得到任何满意的答复。
“现实逼迫我不得不与他们对立起来。”陈天俊无奈地告诉记者，2002年8月23日，秀山县国土局张贴出一纸公告宣称，该县中和镇王家董片区100多亩土地将由政府全部收回统一规划建设凤翔商业城，陈天俊依法拍卖获得的400 0多平方的商业用地和地上的建筑也在收回之列。
政府怎么能出尔反尔呢？
“明明通过拍卖让我取得了中和镇王家董糖酒公司仓库周围4575平方米的商业用地所有权，又在同一块地上统一规划为建设商业城，为什么要无端收回？”对此陈天俊怎么也想不明白：“1998年糖酒公司改制，我取得的那块地是由商业局报县政府审批后，在商业局会议室举行的由商业局、县财办、体改办共同监督的拍卖会上通过与30多个竞争对手竞标得来的，而且县国土局也给我出具了商业用地的国土证，但是他们转身就变卦了。”
陈天俊拿出秀山县国土局给他出具的国土证告诉记者，2002年8月，凤翔商业城开发商重庆良华房地产开发公司与陈天俊关于产权调换的谈判破裂。9月，国土局以他拍卖来的土地是划拨地为由，单方面撕毁了他们颁发的国土证。同时县政府及拆迁办帮助凤翔商业城的房地产开发商在陈天俊的土地上进行了强制拆迁，随后重庆良华房地产公司在这片土地上开始建楼。
为什么县政府及其拆迁办的负责人会完全倒向良华房地产公司，而对陈天俊的利益丝毫不顾呢？
良华房地产公司一位不愿透露姓名的知情人士向记者抖出内幕，当时良华公司向拆迁办主任张恩林许诺，只要他完成对陈天俊地块的拆迁就奖励他人民币10万元，具体的操作是每拆迁一平方米，良华多给拆迁公司支付10元左右的拆迁费，然后这些钱再通过由张恩林雇请的拆迁公司的账目支付，这样即使是今后有司法部门介入调查也不会露出马脚。
陈天俊指控
政府违法
2004年2月9日，陈天俊向重庆市第四中级人民法院提起三个行政诉讼，指控秀山县政府多处违法。
一是，秀山县政府在2002年8月29日发布《关于王家董片区凤翔商业城工程房屋拆迁的通告》属越权行为，而且其发布时间是在发放房屋拆迁许可证之前一个月，不符合法律规定，而且通告中公布的搬迁期限是2002年9月1日至9 月30日，而房屋拆迁许可证确定的拆迁期限是2002年9月25日到10月25日，二者不一致。因此，秀山县政府发布的拆迁公告不合法，侵犯了陈的合法财产权。
二是，秀山县政府于2002年9月25日为重庆良华核发的秀山拆许字(2002)第十二号房屋拆迁许可证有三处不合法：核发的主体不合法，根据有关法律规定，在主城区外拆迁房屋面积在15000平方米以上的工程，只能由重庆市房屋拆迁主管部门核发拆迁许可证，王家董片区的拆迁面积达19734平方米；其次是拆迁许可证的申请对象不合法，房屋拆迁许可证的拆迁申请人是重庆良华房地产开发公司秀山项目部，而秀山县政府核定的拆迁人却是重庆良华房地产公司；另外重庆良华房地产公司在申请核发房屋拆迁许可证时未提交建设用地批准书和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
三是，秀山县政府对陈的强拆行为不合法，由于县政府发布拆迁公告、核发拆迁许可证不合法，因此其强拆行为不合法。另外，实施强拆前，拆迁人对原告未给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房，所以县政府的强拆行为违法。
2004年10月23日，陈天俊向记者提供的重庆市第四中级人民法院判决书称，秀山县政府2003年8月29 日发布的秀山府通(2002)6号《关于王家董片区凤翔商业城工程房屋拆迁的通告》违法，秀山县政府城市拆迁管理办公室2002年9月25日核发的秀山拆许字(2002)第12号房屋拆迁许可证违法；秀山县政府强拆陈天俊房屋的行为违法。
旧城改造
已陷停顿
输了三场官司的秀山县政府脸面上确实有点难过，但是接下来的尴尬也许是他们始料未及的。陈天俊告诉记者，紧接着他将依法向政府提出赔偿要求，县政府必须让良华房地产公司停止其违法行为，将这一地块恢复原状并赔偿其违法行为对他所造成的伤害。他初步估计，由于县政府的违法行为已经给他造成了800多万元的经济损失。
这实际上会给秀山县政府带来更大的麻烦，因为凤翔商业城原来的开发商因经济实力不足已经退出，而接手的重庆爱源置业发展公司又未必肯为秀山县政府的违法行为买单。而如果不解决这一问题将导致凤翔商业城这一目前秀山县最大的旧城改造项目陷于停顿。
“实际上是县政府自己将自己套住了，”陈天俊告诉记者，无论谁来开发这片地都没有太大的关系，县政府只要把商业城的规划做好就行了，没有必要为了一个开发商的利益去违法乱纪。
是什么促使秀山县政府做出如此非常之举呢？10月初，记者再次来到秀山县城，但是负责此事的原副县长郭中亮不在，记者没有了解到这一事件的原委。
http://news.sina.com.cn/c/2004-12-02/10255100363.shtml
空手道公司爆惊人内幕
http://www.sina.com.cn 2004年12月02日10:25 时代信报
开发商卖楼花--卷走千万元
信报记者李星辰
拆迁之前
开始卖楼
就在陈天俊为被占用的土地四处奔波的时候，重庆良华公司却在秀山开始大演空手道，卖楼花圈钱。
按照国家的有关法律规定，要获得预售房许可必须具备以下四个条件：一是已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证及施工许可证；三是房屋系多层建筑(八层及其以下的)的，主体结构是否已封顶；系高层建筑的(九层及其以上的)，主体工程进度是否达到规划建筑面积的三分之一以上；四是具备规定的其他行政许可条件。
在不具备以上任何一个条件就进行房屋销售俗称“卖楼花”，这种上世纪80年代就在东南沿海一带流行的骗钱把戏，在秀山居然再一次灵验了。
2002年7月14日，凤翔商业城卖出了它的第一个门面，而这时该项目连拆迁许可证都还没有办下来，它的拆迁已经开始。事实上，良华公司在尚未进行拆迁之前就已经在对外发售商业门面，还在秀山县电视台等媒体上做了门面销售广告。据调查，在没有举行奠基仪式之前，该公司已经卖出去了200多间商业门面。
知情人士透露，包天华在没有投一分钱的情况下就在秀山卷得当地业主房地产预付款1000多万元，其中700多万通过良华秀山项目部的账户转到重庆良华房地产公司的账户，另外有316万元现金则由凤翔商业城售楼部直接划到包天华的私人账户用于打点县城里的各个关键环节。尽管按照目前我国房地产开发的相关监管措施，卖预售房的这部分钱应该有严格的监管，但是在秀山，这部分钱却没有任何政府职能部门对其进行监管，使得良华房地产公司十分顺利的将这1000多万的资金成功卷走。
商业城陷入
产权纷争
记者调查发现，实际上包天华从垫江贷出的400万元资金主要用于中和镇及糖果厂的拆迁。就凭借这少得可怜的一点资本，他打通了秀山所有的关节，顺利地拿到了凤翔商业城100多亩黄金宝地的开发权。
调查还发现，在圈走秀山大量资金的同时，良华公司在强拆的过程中，将所有拆迁户应该领到的拆迁安置款全部转为了拆迁返还房的预付款，就连承认给拆迁户的临时房屋租金也绝大多数没有支付。
该县原糖酒公司职工黄金荣在2002年5月23日就与重庆良华地产公司签订了合同，规定一年后交房。但是直到现在他们一家6口仍然挤在租来的小屋里，不知道什么时候才能搬进新居。拆迁户邹庭文告诉记者，良华房地产公司甚至连过渡费1440元都没有支付，给他打了一张白条。
另外，良华公司所有的建筑款都是由乙方垫付，直到现在，建设施工方面重庆西铝建筑工程公司仍然有300多万元的建筑工程款没有能够拿到手。
目前，由于良华房地产公司没有资金投入，整个工程连一期都没有开发完就陷入了停顿阶段，凤翔商业城的建设基本停止。已经建成的部分房屋由于开发商初期操作的问题而陷入了产权纷争之中。
一女二嫁
政府成被告
记者随后调查发现，秀山县最大的旧城改造项目凤翔商业城并不是通过招投标来决定谁来开发的。
2004年9月21日，秀山县建委一不愿透露姓名的副主任告诉记者，该商业城的规划已经有一年多了，由谁来开发主要是县政府的主要领导在专门负责，建委只负责把规划做好，同时对开发商的资质进行把关。因为秀山地处重庆的边缘地带，实际上愿意到秀山来投资的人并不多，因此县政府特别指示没有必要进行招标，由县政府专门来负责寻找投资人。
在秀山县建委，一位副主任向记者表示，在凤翔商业城的建设方面，建委没有任何差错，以前将其中一部分的施工红线图划给陈天俊是按照国家的有关法律规定作为的，因为当时陈的确取得了中和镇王家董糖酒公司仓库周围4575平方米的商业用地国土使用权，目前政府对该片区进行整体开发，开发商应和陈天俊协商解决权益的转移问题。
良华房地产公司负责公关的某人士向记者披露，为了拿到这个项目并开始圈钱，重庆良华房地产公司对秀山县政府及相关的政府职能部门的主要负责人做了大量的工作。公关人员一般将这些掌握要害部门的主要负责人单独约到僻静的茶楼去商谈到深夜。据称，该公司一公关负责人沈某一个月光是请客吃饭的钱就达30多万元。
由于重庆良华房地产公司在公关方面的卓有成效，也由于该县县政府对凤翔商业城项目开发的强大影响力，在整个商业城开发的过程中，秀山县相关的政府职能部门表现有点离谱。
其中表现最突出的是秀山县国土局，秀山县政府目前所有的尴尬都与县国土局脱不了干系。主要表现为：在将国土证依法发放给陈天俊后又将同一块地转给良华房地产公司开发，造成“一女二嫁”使陈的利益严重受损，导致县政府被送上了被告席。
9月下旬，记者来到该县国土局采访。该局负责该片区拆迁的拆迁办主任张恩林已经因为受贿被逮捕，所以记者没有能够了解凤翔商业城拆迁的相关情况。记者找到了该局副局长简华，在得知记者的来意并查看记者的证件后，该局长未接受记者的采访。国土局另外一不愿留名的负责人告诉记者，当时他们根本就不能对良华地产进行监督，因为他们连工地都进不了。他同时承认良华地产违规出售商业门面的事情，但是不知道怎么回事，国土局一直对这件事情睁只眼闭只眼，到现在也没有一个明确的处理意见。
看来，为什么要“一女二嫁”，为什么对良华公司严重违规的预售商业门面听之任之？个中缘由耐人玩味。
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2008-4-2 22:28