藏族舞蹈手势图片:胡葆森：新政给二三线城市带来阶段性机会2
2011年03月09日 18:24
来源：凤凰网房产
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凤凰网房产独家对话河南建业集团董事局主席 胡葆森
利润：不低于10%
凤凰网房产：有一个问题，可能好多网友也很关心，我们之前像香港的大亨李嘉诚也对房子的，或者房价的定位是location是地段决定价位，我们同样的产品，比如说在郑州市它的价位是7000多，然后它的这种成本，还有这种材质的选择，和我们四级市的卖到2000块钱的这种，同一款产品，我们这个期间，我们作为甲方开发商，在利润空间这块考量是怎么来均衡的？
胡葆森：你这个问题问的很专业，首先我给你解释一个概念，李嘉诚县城提出的location，其实最早也不是他说的，是从比如说美国，比如说50年前的开发商，因为50年前李嘉诚先生还不做地产，那时候再卖塑胶花呢。
这个location，说的就是地点、位置，他这个概念是说的那种商业物业，当然住宅也包括在内。主要还是指的还是那种比如讲写字楼、商场，它一定是在市中心的，你不可能跑到郊区去盖一个写字楼，也不可能跑到郊区去盖一个综合体，这是不可能的。所以当时讲的location，强调地点主要是对这种商业性的、经营体物业而言。
对住宅来讲，有些人他可能愿意住在郊区，所以住宅的这种location，这种依赖性也有，但不是说最强，最强还是住宅本身的这种规划、设计、户型、服务等等这些东西。我们现在就等于针对着这种我们现在跨了三级市场，省会城市我们加二级市场，地级城市我们叫三线城市，县级城市称为四线城市，我们跨了二、三、四这三级市场，所以我们的产品系列在建设标准上，也是不同的。
可能设计风格一样，文化元素一样，甚至户型可能都样，规划可能都差不多，但是它的比如两门窗，或者电梯，或者用的其他的这种布品，在选择的时候，它是根据房价的不同，然后决定你选材的不同。
另外利润率就是郑州的利润率可能会相对的高一些，三线城市、四线城市的利润率会相对低一些。另外，比如讲一个大项目，一期工程比润率相对低一些，到了三期的时候，到了五期的时候，利润率相对高一些，整体上就是平衡率就小了。对上市公司来讲，利润率也不能太低，一般来讲要是低于10%的投资利润率，就低于行业的平均利润率的时候，投资人就会有意见，他就不会选择你。所以我们为了吸引更多的这种投资人的认同，所以我们也会把自己的产品或者投资的利润率保持在一个行业平均利润之上，这个水平之上。
拿地：两地管理
凤凰网房产：还有一点，我们十年如一日，坚守深耕河南的这个战略，我们在10年当中，包括拿地，包括选项目，有没有遇到一些困难？
胡葆森：当然了，比如说各级城市实际上包括二线、三线城市，在过去的10年间，都存在着土地供应量不足，而且我们经常形容狼多肉少，僧多粥少，这种局面在各个城市都是存在的。所以有时候会经常出现，这个项目快做完了，下一个城市的项目还买不到土地，出现这种断档的局面。现在因为我们布局比较均匀了，现在省会城市、地级城市、县级城市，县级城市就归地级城市管，因为大家都已经比如说许昌他可能管了6个县，南阳可能有10个县，这种县级城市的市场是归地级城市的公司管的，我们现在一直是在采用两地管理。
所以这样一来，我在南阳虽然市区内没有项目，可是我在其他两个县城有项目，所以就会让团队它经营的业绩会比较持续、稳定，所以我们现在比较好的解决了这样一个问题。
凤凰网房产：然后还问一个大家常问的问题，就是这次新“国八条”最严的那个限购，70多个城市，它都实施限购的政策，有多个专家说，这个给二、三线，甚至四线城市带来了机会，是这样的吗？
胡葆森：这是一个不是主观上，或者是就是为了让三线、四线城市发展，才采取的这个限购令，那主观是为了让一线和二线城市的房价不要上涨的过快。
凤凰网房产：抑制房价过快上涨？
胡葆森：对，上涨的幅度不要过大，客观上给三线、四线城市他们没有采取限购令措施，所以就客观上带来了阶段性的一个机会，所以有些城市，有些开发商在一线、二线城市投资的热情，投资的机会就会减少，那就可能会跑到三线城市去，客观上对三线城市和四线城市带来了阶段性的发展机会。