企业房地产开发与交易若干财务处理问题(2011-03-15 06:15:18)转载 标签： 房产
王骏
中国
房地产开发
土地使用权
分类： 工程与不动产专项税收 财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
财基字【1995】938号 1995-12-18发文
中国财税浪子王骏注：此文已经被财政部48号令宣布废止（编号为236），仅供参考！
国务院各有关部、委、直属机构、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下：
一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。
（一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。
（二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。
（三）企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。
二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。
（一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。
（二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产，并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为土地使用权价值计入无形资产。
三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。
四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。
【中国财税浪子王骏插语，之所以将这两个作废的文件重拾回来，就在于最近一个集团的税务人员因为划拨地的入账价值确认和税务局发生了争议，有的税务局认为划拨地也要按照评估价值或者公允价值作为政府补助利得入账，由此会产生入账的土地价值可能被要求依据财税【2010】121号文件的规定纳入房屋价值计征房产税。在地价日益高涨的今天，这对有关企业似乎很不利。特地咨询了中瑞岳华的注册会计师，他们也不赞成按照特定价值入账。查阅了最新出版的财政部会计司编写的《企业会计准则讲解2010》在其252页有这么一段说明：
在很少情况下，与资产相关的政府补助也可能表现为政府向企业无偿划拨长期非货币性资产，应当在实际取得资产并办妥相关受让手续时按照其公允价值确认和计量，如该资产相关凭证上注明的价值与公允价值差异不大的，应当以有关凭证中注明的价值作为公允价值；如该资产相关凭证上没有注明价值或者注明价值与公允价值差异较大，但有活跃市场的，应当根据有确凿证据表明的同类或类似资产市场价格作为公允价值。公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。
企业取得的政府补助为非货币性资产的，应当首先同时确认一项资产和递延收益，然后在相关资产使用寿命内平均分摊递延收益，计入当期收益。但是，以名义金额计量的政府补助，在取得时计入当期损益。为了避免财务报表产生误导，对于不能合理确定价值的政府补助，应当在附注中披露该政府补助的性质、范围和期限。
如果依据准则讲解2010的情况来判断，我也觉得要求将划拨地按照所谓公允价值入账也并不合理，划拨土地明显是一种非市场行为，如果要求将划拨土地套用有偿出让土地的价值，也是强人所难！至少从会计角度而言并不公允。
另外，根据财税【2010】121号文件第三条规定，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 我们认为，这里的地价是一个取得成本的概念，而非公允价值的概念，无偿划拨的土地即使在会计处理上依据评估价值入账，也不应该纳入121号文件计征房产税的地价范畴。
企业向国家缴纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。
五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。
六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理：
（一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外支出；企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。
（二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。
国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。
七、本通知自1995年1月1日起执行。
财政部关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知
1999年5月11日发文 财基字【1999】74号
中国财税浪子王骏注：此文已经被财政部48号令宣布废止（编号为222），仅供参考！
国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展，房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：
1.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办走业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办金业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
2.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：
1.出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。
2.出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营失外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房来办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发金业在经营初期当年无营业收人或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量(即开发成本的当年借方发主额)的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元(含1500万元，但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收人超过5000月元(含5000万元)但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元(含1亿元)的，不超过该部分预计营业收入的1‰ 。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金(应收账款)；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。