阴儿房2迅雷下载:万科的中年危机:8个月4名副总裁离职
来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/10/02 20:23:32
2011-08-10 00:04:42 来源: 21世纪经济报道(广州)有0人参与 手机看新闻 转发到微博(0)
统计显示,年初至今,万科已有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银四位副总裁离职,另有多名中层管理人员离职。对此,郁亮表示,万科高管离职是“中年危机”。
调控并没有阻碍万科高增长的步伐。8月9日万科(000002.SZ)发布中报显示,上半年万科共实现销售额656.5亿,同比增长78.6%,实现净利润30亿。同时,万科预收账款达到创纪录的近1200亿元,提前锁定2011年业绩。
但亮丽的业绩和财务报表之下,万科并非高枕无忧。其净负债率相比2010年底有小幅上升,三项费用大幅增长,而年内连续多名副总裁的离职,以及近2000亿的广义存货,都使万科不能对下半年的形势稍有懈怠。
万科总裁郁亮称,相信中央对房地产的调控是坚决的,万科能做的就是要“像个农民”,把“一亩三分地”做好。
预收账款首超千亿
中报显示,上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%,销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
相比市占率的提高,万科另一组数字更惊人:截至报告期末,万科合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算,合同金额合计约1187亿元。
华泰证券表示,“普通住宅+高周转”是万科市占率创历史新高的本质原因。2011年上半年,公司销售金额占全国商品房销售额的比例为2.67%,创公司成立以来的销售市占率新高。
根据民生证券分析师肖肖、赵若琼的测算,万科的预收账款与上述数据稍有出入:万科上半年竣工结算相对平稳,使得公司的预收账款首次突破1000亿元,达1070.7亿元;但其期末预收和中期营收合计1270.62亿元,是去年全年营业收入的2.51倍,较高的预收账款确保了未来两年业绩的稳定增长。
上半年万科竣工面积及结算面积异于往年。今年1-6月公司完成竣工面积107万平米,仅占全年计划竣工面积729万平米的14.7%;今年上半年卖了656亿,只结算了157亿。
对此,管理层解释,这跟装修房比例上升有关系,因为装修房拉长了结算周期;另一方面,全年四个季度结算分布不均匀,今年结算资源集中于四季度。随着四季度项目陆续竣工并转入结算,预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。
相比同业,万科上半年业绩增长并非最出色。中国海外(00688.HK)中报显示,中海上半年实现销售522.3亿港元,同比增长85.9%,增幅超过万科;另外,恒大地产、碧桂园在上半年的业绩增幅也大于万科。
调控下的去化压力
虽然业绩出色,但万科风险犹存。
中报显示,万科目前存货约有1700多亿。长江证券分析师苏雪晶测算,万科在下半年销售货量预计有1000 亿左右。如果按照6.5 成的去化率,公司年内销售金额可能在1350 亿左右。
但这6.5成去化率是否能够继续实现,是个未知数。国家统计局数据显示,7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%,成交很低迷;全国房地产开发景气指数为101.5,继续回落,行业仍在降温。
从7月数据来看,万科销售出现环比下滑。7月万科实现销售面积78.2万平米,销售金额90.8亿元,分别同比增长3.2%和7.7%。环比6月则出现较大跌幅,分别下降30.7%和31.4%。
此外,本报记者调查显示,自8月份起,万科多个位于限购或有限购预期的城市进入推盘高峰,如深圳万科11盘亮相,万套房源占到了深圳整体供应量的1/3强。广州万科8月开始有7个以上项目在售或将售。万科近日分别在这两个城市推出了名目不同的优惠促销。
对此,万科总裁郁亮认为,房地产和其他的行业不同,房地产企业的资产除了现金基本上就是存货,真正的库存是现房库存,万科的现房库存占存货的比例只有2.8%,不足一个月的销量。千亿存货大部分是土地资产。万科对下半年销售仍然很有信心。
与之相对应的是,截至6月底万科持有货币资金407.8亿元,而同期短期借款及一年内到期长期借款合计仅为230.4亿元,短期偿债能力优秀;此外,公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%,净负债率20.8%,环比2010年底略有上升。
高管离职:中年危机?
业绩之外,万科今年已经面临数次高管流失风波。
统计显示,年初至今,万科已有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银四位副总裁离职,另有多名中层管理人员离职。
对此,郁亮表示,万科高管离职是“中年危机”。这时属于年富力强,最黄金的岁月,每个人在这个阶段都会想一想,下来要怎么走?他们的用武之地、舞台要不断放大,外部提供很多机会,所以有人选择了离开。
据郁亮介绍,刘爱明和袁伯银加盟的都是有一定实力的公司,而且都准备上市。刘爱明去了重庆协信,袁伯银是到红星·美凯龙做总裁。
另一方面,说明万科在激励机制方面需要继续努力。“为了更好吸纳和保有优秀人才,激励机制是否值得思考一下,需要重新建设一下?”郁亮称。最核心的问题是,未来万科要培养整个梯队的人才队伍。
郁亮表示,高管离职不会对万科的业绩产生影响,目前管理层仍然整体稳定。刘爱明、袁伯银等离职,公司只用了一天时间就将相关接任者确定。
统计显示,年初至今,万科已有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银四位副总裁离职,另有多名中层管理人员离职。对此,郁亮表示,万科高管离职是“中年危机”。
调控并没有阻碍万科高增长的步伐。8月9日万科(000002.SZ)发布中报显示,上半年万科共实现销售额656.5亿,同比增长78.6%,实现净利润30亿。同时,万科预收账款达到创纪录的近1200亿元,提前锁定2011年业绩。
但亮丽的业绩和财务报表之下,万科并非高枕无忧。其净负债率相比2010年底有小幅上升,三项费用大幅增长,而年内连续多名副总裁的离职,以及近2000亿的广义存货,都使万科不能对下半年的形势稍有懈怠。
万科总裁郁亮称,相信中央对房地产的调控是坚决的,万科能做的就是要“像个农民”,把“一亩三分地”做好。
预收账款首超千亿
中报显示,上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%,销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
相比市占率的提高,万科另一组数字更惊人:截至报告期末,万科合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算,合同金额合计约1187亿元。
华泰证券表示,“普通住宅+高周转”是万科市占率创历史新高的本质原因。2011年上半年,公司销售金额占全国商品房销售额的比例为2.67%,创公司成立以来的销售市占率新高。
根据民生证券分析师肖肖、赵若琼的测算,万科的预收账款与上述数据稍有出入:万科上半年竣工结算相对平稳,使得公司的预收账款首次突破1000亿元,达1070.7亿元;但其期末预收和中期营收合计1270.62亿元,是去年全年营业收入的2.51倍,较高的预收账款确保了未来两年业绩的稳定增长。
上半年万科竣工面积及结算面积异于往年。今年1-6月公司完成竣工面积107万平米,仅占全年计划竣工面积729万平米的14.7%;今年上半年卖了656亿,只结算了157亿。
对此,管理层解释,这跟装修房比例上升有关系,因为装修房拉长了结算周期;另一方面,全年四个季度结算分布不均匀,今年结算资源集中于四季度。随着四季度项目陆续竣工并转入结算,预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。
相比同业,万科上半年业绩增长并非最出色。中国海外(00688.HK)中报显示,中海上半年实现销售522.3亿港元,同比增长85.9%,增幅超过万科;另外,恒大地产、碧桂园在上半年的业绩增幅也大于万科。
调控下的去化压力
虽然业绩出色,但万科风险犹存。
中报显示,万科目前存货约有1700多亿。长江证券分析师苏雪晶测算,万科在下半年销售货量预计有1000 亿左右。如果按照6.5 成的去化率,公司年内销售金额可能在1350 亿左右。
但这6.5成去化率是否能够继续实现,是个未知数。国家统计局数据显示,7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%,成交很低迷;全国房地产开发景气指数为101.5,继续回落,行业仍在降温。
从7月数据来看,万科销售出现环比下滑。7月万科实现销售面积78.2万平米,销售金额90.8亿元,分别同比增长3.2%和7.7%。环比6月则出现较大跌幅,分别下降30.7%和31.4%。
此外,本报记者调查显示,自8月份起,万科多个位于限购或有限购预期的城市进入推盘高峰,如深圳万科11盘亮相,万套房源占到了深圳整体供应量的1/3强。广州万科8月开始有7个以上项目在售或将售。万科近日分别在这两个城市推出了名目不同的优惠促销。
对此,万科总裁郁亮认为,房地产和其他的行业不同,房地产企业的资产除了现金基本上就是存货,真正的库存是现房库存,万科的现房库存占存货的比例只有2.8%,不足一个月的销量。千亿存货大部分是土地资产。万科对下半年销售仍然很有信心。
与之相对应的是,截至6月底万科持有货币资金407.8亿元,而同期短期借款及一年内到期长期借款合计仅为230.4亿元,短期偿债能力优秀;此外,公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%,净负债率20.8%,环比2010年底略有上升。
高管离职:中年危机?
业绩之外,万科今年已经面临数次高管流失风波。
统计显示,年初至今,万科已有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银四位副总裁离职,另有多名中层管理人员离职。
对此,郁亮表示,万科高管离职是“中年危机”。这时属于年富力强,最黄金的岁月,每个人在这个阶段都会想一想,下来要怎么走?他们的用武之地、舞台要不断放大,外部提供很多机会,所以有人选择了离开。
据郁亮介绍,刘爱明和袁伯银加盟的都是有一定实力的公司,而且都准备上市。刘爱明去了重庆协信,袁伯银是到红星·美凯龙做总裁。
另一方面,说明万科在激励机制方面需要继续努力。“为了更好吸纳和保有优秀人才,激励机制是否值得思考一下,需要重新建设一下?”郁亮称。最核心的问题是,未来万科要培养整个梯队的人才队伍。
郁亮表示,高管离职不会对万科的业绩产生影响,目前管理层仍然整体稳定。刘爱明、袁伯银等离职,公司只用了一天时间就将相关接任者确定。
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