:房产证迟延办理的法律责任（转载）
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/10/05 23:19:23
房产证迟延办理的法律责任
本期主持：万静本报公司法务专刊部编辑
本期嘉宾：赵红梅中国政法大学民商经济法学院副教授
孙兴华中国建筑工程总公司法律顾问
陈旭北京律师协会房地产专业委员会委员
话题背景
吴某与某房地产开发公司(简称开发公司)签订商品房买卖合同，购买一套商品房，交付房屋的时间为2000年10月31日，并约定开发公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因开发公司的责任，吴某不能如期取得房屋权属证书，吴某有权提出退房，开发公司须在吴某提出退房要求之日起10天内将吴某已付款退还吴某，并按已付款的0.5%赔偿吴某损失。合同签订后，吴某向某房地产开发公司付清了房款。2000年10月31日，开发公司将房屋交付吴某。2001年12月30日，开发公司向管理部门提供了一些办理房屋产权证的证明文件，但吴某所购房屋至今不具备办理房产证的条件。2004年11月30日吴某向某仲裁委员会申请仲裁。
议题一 仲裁申请是否超过时效
主持人：本案吴某的申请是否超过仲裁时效？
孙兴华：我认为没有超过时效。
根据我国《城市房地产开发经营条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。所以，开发单位办理或者说是协助办理登记，是其法定义务。开发商迟延办理房产证的行为是合同违约行为与侵权行为的竞合。从合同方面来讲，这一合同实际上是个效力待定的合同，如果因为该建筑不符合法定条件，最终被行政主管机关依法处理，则该合同归于无效，如果经过补办手续，开发商获得了有关土地、城市规划等行政批准就应当是合法的，开发单位则应当协助办理有关登记手续，如果开发单位因为自己的过错不予办理，则可以认定为违约行为，应当承担违约责任。
如果从我国目前的社会现实来讲，普通社会购房人用自己几乎毕生的积蓄或者举债求得一房，所购房屋直接关系到购房人的生存问题，甚至关乎社会稳定的问题，开发单位的这一不作为，严重地侵犯了购房人的生存权。所以，结合这两个方面讲，这一行为是一个合同违约行为与侵权行为的竞合，作为普通购房人，他具有选择权，如果购房人的诉讼请求为支付违约金和赔偿损失，可以选择债权之诉；如果他是为了尽快获得房屋的产权登记权证，可以选择侵权诉讼，由于开发单位的这一侵权行为是持续的，所以没有超过诉讼时效。
陈旭：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。鉴于司法实践中，《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定适用于仲裁案件，因此，吴先生提出仲裁申请是否超过时效的问题也可依照民法通则的这一规定来认定。
在吴先生案中，开发商是在2000年10月31日将合同约定的商品房交付其使用的，双方约定的提交办理房屋权属登记所需资料的时间是在开发商交付商品房后365日内，也即2001年10月30日。因此，吴先生主张开发商违约的事实在2001年10月31日即已存在，自该日起就知道或者应当知道自己的权利已经受到侵害。而吴先生在其主张的违约事实发生三年后才提出仲裁申请，已经超过两年的诉讼时效期间，依照上述法律规定，其民事权利不应予以保护。
议题二 办理房产证是开发商的法定义务
主持人：如果超过诉讼时效，那么房产证还能办理吗？如果能办理，吴某和开发公司应该履行什么样的义务？
孙兴华：这一纠纷假如选择债权之诉，则可能已经超过了诉讼时效，但它完全可以办理，并且这也是房地产开发市场上存在的一个普遍现象。我国民法通则第一百三十八条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。开发单位的义务，主要就是及时办理该工程的有关行政许可手续，保证该工程的合法性。当工程合法以后，开发单位应当依照《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定办理房屋初始登记，办理完初始登记后应当协助购房人办理产权转移登记手续。作为购房人，主要义务就是缴纳有关税费。
陈旭：办理产权证是开发商的合同义务，虽然吴先生因已经超过诉讼时效，要求退房或要求开发商进行赔付的申请不能得到支持，但依据合同法第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。因此吴先生有权要求开发商继续履行办理房屋产权证的合同义务。
赵红梅：是否超过诉讼时效，对能否办理房产证无影响，它只会影响吴某要求房地产开发商承担违约金和违约赔偿损失责任的胜诉权，不影响吴某提出解约(若至今不具备办理房地产权证条件确实系开发商的原因)或要求开发商继续履行办理房地产权证义务的权利(包括胜诉权)。因为目前在我国为购房者办理房地产权证是开发商的一项法定义务，不属于双方约定的内容，双方仅可就办证时间和未履约办证的责任加以约定。未约定或约定不明的，均可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理。
在办证过程中，吴某应履行依法缴纳税费(契税、大修维修基金、登记费等)和提供必要单据的义务；开发商应履行使吴某所购房屋具备办理房地产权证条件(开发本身合法并完税)，并将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。
议题三 违约金该如何计算
主持人：本案能否按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金？
赵红梅：若吴某提出退房解约(需确定至今不具备办理房地产权证条件系开发商的原因)，因已过诉讼时效，则一般来说开发商不承担违约责任。吴某若能证明起诉前其不断要求开发商继续履行办理房地产权证义务，发展商也应允，则可视为未过诉讼时效，应以双方约定的内容由开发商承担违约责任。但若该约定被仲裁庭认定显失公平，则可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算开发商的违约金。
陈旭：在吴先生已经与开发商就迟延办理产权证如何承担违约责任问题作出了约定的情况下，吴先生不能再依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定要求开发商承担赔付责任。充分保护当事人的意思自治以及“有约定从约定，无约定从法律”是司法实践的基本原则。吴先生在已经就迟延办证问题与开发商作出了约定并作出了不退房的实际选择的情况下，要求开发商承担违约金，不但有违前述基本法律原则，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定相悖。该司法解释规定的违约责任是把“当事人有特殊约定”排除在外的，本案双方当事人已经就迟延办证的违约责任问题作出了明确的约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按退房处理。”因此，本着充分保护当事人的意思自治以及“有约定从约定，无约定从法律”的基本原则，也是为了贯彻公平原则，吴先生在此情况下无权再要求开发商承担迟延办证的违约责任。
主持人：如果本案中，吴某选择不退房，那么开发公司应该负什么样的违约责任？
赵红梅：若吴某选择不退房，是完全可以的，因为从双方的约定来看，退房仅为吴某的权利，并非其惟一选择。但对此应区别两种情况处理：其一，吴某要求开发商继续履行办证义务，且该义务可以实现，则可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自违约发生截至办证义务履行完期间开发商的违约金。其二，如果吴某要求开发商继续履行办证义务不可以实现，一些项目系根本性违法，如土地、规划严重违法。这时就不能按上述司法解释的计算方法无期限地计算开发商的违约金，法院应按无效合同处理，判决双方恢复到签定合同以前的状态，并可判开发商承担缔约过错，其责任仍可按上述司法解释的方法计算。
孙兴华：我认为，如果选择不退房的话，这不是违约责任的问题，而应当是侵权责任。开发商承担的方式应当为停止侵权行为，依法积极办理房屋的行政权属登记(初始登记及转移登记)。
陈旭：本案中，双方关于迟延办证违约问题只作了按退房处理的约定，如果迟延办证的事实得到确认，吴先生也只能在是否退房中作出选择，而不能要求开发商承担其他责任。
开发商于2001年10月31日交付了合同约定的商品房，迟延办证的事实原告在房屋交付365日后也已得到确认，但是吴先生并没有在合同约定的时间内提出退房要求，因此可以认定原告已经放弃了相关权利。在此情况下，如果吴先生以开发商迟延办证为由要求开发商承担违约责任，没有合同依据。所以，吴先生选择不退房后，在违约事实发生的情况下未提出退房，开发商就不应再承担违约责任。
本期主持：万静本报公司法务专刊部编辑
本期嘉宾：赵红梅中国政法大学民商经济法学院副教授
孙兴华中国建筑工程总公司法律顾问
陈旭北京律师协会房地产专业委员会委员
话题背景
吴某与某房地产开发公司(简称开发公司)签订商品房买卖合同，购买一套商品房，交付房屋的时间为2000年10月31日，并约定开发公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因开发公司的责任，吴某不能如期取得房屋权属证书，吴某有权提出退房，开发公司须在吴某提出退房要求之日起10天内将吴某已付款退还吴某，并按已付款的0.5%赔偿吴某损失。合同签订后，吴某向某房地产开发公司付清了房款。2000年10月31日，开发公司将房屋交付吴某。2001年12月30日，开发公司向管理部门提供了一些办理房屋产权证的证明文件，但吴某所购房屋至今不具备办理房产证的条件。2004年11月30日吴某向某仲裁委员会申请仲裁。
议题一 仲裁申请是否超过时效
主持人：本案吴某的申请是否超过仲裁时效？
孙兴华：我认为没有超过时效。
根据我国《城市房地产开发经营条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。所以，开发单位办理或者说是协助办理登记，是其法定义务。开发商迟延办理房产证的行为是合同违约行为与侵权行为的竞合。从合同方面来讲，这一合同实际上是个效力待定的合同，如果因为该建筑不符合法定条件，最终被行政主管机关依法处理，则该合同归于无效，如果经过补办手续，开发商获得了有关土地、城市规划等行政批准就应当是合法的，开发单位则应当协助办理有关登记手续，如果开发单位因为自己的过错不予办理，则可以认定为违约行为，应当承担违约责任。
如果从我国目前的社会现实来讲，普通社会购房人用自己几乎毕生的积蓄或者举债求得一房，所购房屋直接关系到购房人的生存问题，甚至关乎社会稳定的问题，开发单位的这一不作为，严重地侵犯了购房人的生存权。所以，结合这两个方面讲，这一行为是一个合同违约行为与侵权行为的竞合，作为普通购房人，他具有选择权，如果购房人的诉讼请求为支付违约金和赔偿损失，可以选择债权之诉；如果他是为了尽快获得房屋的产权登记权证，可以选择侵权诉讼，由于开发单位的这一侵权行为是持续的，所以没有超过诉讼时效。
陈旭：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。鉴于司法实践中，《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定适用于仲裁案件，因此，吴先生提出仲裁申请是否超过时效的问题也可依照民法通则的这一规定来认定。
在吴先生案中，开发商是在2000年10月31日将合同约定的商品房交付其使用的，双方约定的提交办理房屋权属登记所需资料的时间是在开发商交付商品房后365日内，也即2001年10月30日。因此，吴先生主张开发商违约的事实在2001年10月31日即已存在，自该日起就知道或者应当知道自己的权利已经受到侵害。而吴先生在其主张的违约事实发生三年后才提出仲裁申请，已经超过两年的诉讼时效期间，依照上述法律规定，其民事权利不应予以保护。
议题二 办理房产证是开发商的法定义务
主持人：如果超过诉讼时效，那么房产证还能办理吗？如果能办理，吴某和开发公司应该履行什么样的义务？
孙兴华：这一纠纷假如选择债权之诉，则可能已经超过了诉讼时效，但它完全可以办理，并且这也是房地产开发市场上存在的一个普遍现象。我国民法通则第一百三十八条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。开发单位的义务，主要就是及时办理该工程的有关行政许可手续，保证该工程的合法性。当工程合法以后，开发单位应当依照《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定办理房屋初始登记，办理完初始登记后应当协助购房人办理产权转移登记手续。作为购房人，主要义务就是缴纳有关税费。
陈旭：办理产权证是开发商的合同义务，虽然吴先生因已经超过诉讼时效，要求退房或要求开发商进行赔付的申请不能得到支持，但依据合同法第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。因此吴先生有权要求开发商继续履行办理房屋产权证的合同义务。
赵红梅：是否超过诉讼时效，对能否办理房产证无影响，它只会影响吴某要求房地产开发商承担违约金和违约赔偿损失责任的胜诉权，不影响吴某提出解约(若至今不具备办理房地产权证条件确实系开发商的原因)或要求开发商继续履行办理房地产权证义务的权利(包括胜诉权)。因为目前在我国为购房者办理房地产权证是开发商的一项法定义务，不属于双方约定的内容，双方仅可就办证时间和未履约办证的责任加以约定。未约定或约定不明的，均可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理。
在办证过程中，吴某应履行依法缴纳税费(契税、大修维修基金、登记费等)和提供必要单据的义务；开发商应履行使吴某所购房屋具备办理房地产权证条件(开发本身合法并完税)，并将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。
议题三 违约金该如何计算
主持人：本案能否按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金？
赵红梅：若吴某提出退房解约(需确定至今不具备办理房地产权证条件系开发商的原因)，因已过诉讼时效，则一般来说开发商不承担违约责任。吴某若能证明起诉前其不断要求开发商继续履行办理房地产权证义务，发展商也应允，则可视为未过诉讼时效，应以双方约定的内容由开发商承担违约责任。但若该约定被仲裁庭认定显失公平，则可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算开发商的违约金。
陈旭：在吴先生已经与开发商就迟延办理产权证如何承担违约责任问题作出了约定的情况下，吴先生不能再依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定要求开发商承担赔付责任。充分保护当事人的意思自治以及“有约定从约定，无约定从法律”是司法实践的基本原则。吴先生在已经就迟延办证问题与开发商作出了约定并作出了不退房的实际选择的情况下，要求开发商承担违约金，不但有违前述基本法律原则，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定相悖。该司法解释规定的违约责任是把“当事人有特殊约定”排除在外的，本案双方当事人已经就迟延办证的违约责任问题作出了明确的约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按退房处理。”因此，本着充分保护当事人的意思自治以及“有约定从约定，无约定从法律”的基本原则，也是为了贯彻公平原则，吴先生在此情况下无权再要求开发商承担迟延办证的违约责任。
主持人：如果本案中，吴某选择不退房，那么开发公司应该负什么样的违约责任？
赵红梅：若吴某选择不退房，是完全可以的，因为从双方的约定来看，退房仅为吴某的权利，并非其惟一选择。但对此应区别两种情况处理：其一，吴某要求开发商继续履行办证义务，且该义务可以实现，则可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自违约发生截至办证义务履行完期间开发商的违约金。其二，如果吴某要求开发商继续履行办证义务不可以实现，一些项目系根本性违法，如土地、规划严重违法。这时就不能按上述司法解释的计算方法无期限地计算开发商的违约金，法院应按无效合同处理，判决双方恢复到签定合同以前的状态，并可判开发商承担缔约过错，其责任仍可按上述司法解释的方法计算。
孙兴华：我认为，如果选择不退房的话，这不是违约责任的问题，而应当是侵权责任。开发商承担的方式应当为停止侵权行为，依法积极办理房屋的行政权属登记(初始登记及转移登记)。
陈旭：本案中，双方关于迟延办证违约问题只作了按退房处理的约定，如果迟延办证的事实得到确认，吴先生也只能在是否退房中作出选择，而不能要求开发商承担其他责任。
开发商于2001年10月31日交付了合同约定的商品房，迟延办证的事实原告在房屋交付365日后也已得到确认，但是吴先生并没有在合同约定的时间内提出退房要求，因此可以认定原告已经放弃了相关权利。在此情况下，如果吴先生以开发商迟延办证为由要求开发商承担违约责任，没有合同依据。所以，吴先生选择不退房后，在违约事实发生的情况下未提出退房，开发商就不应再承担违约责任。