肥东论坛聚焦肥东热点:2011年广州楼市之猜想

　　新年楼市十大猜想

　　“年年岁岁房相似，岁岁年年价不同”。送别刚刚过去的房地产密集调控之年，新一年的中国房地产市场走向更加备受关注。从政策动态到市场走向，元旦前后，不少业内人士梳理了楼市脉络，并对十大热点问题进行“猜想”。有人表示，在政策持续“给力”之下，今年广州楼市将极可能是量价趋于稳定的一年。

　　文/记者赖伟行、何颖思

　　房产税改革势在必行？

　　房产税改革这把“达摩克利斯之剑”到底什么时候落下？前段时间风传是房产税改革试点的上海和重庆都会在去年底出台房产税方案。不过直到昨日下午，两地官方都没有发布相关消息。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房产税改革势在必行。他指出，今年发改委首次将房产税改革纳入年度工作计划，鉴于当前调控房价效果不佳，部分热点城市房价依然存在明显上涨的冲动，早则第一季度上海或重庆极有可能率先进行试点征收，晚则明年必出。

　　不过，一位关注重庆“高端房产税”的人士对本报记者分析指出，重庆两会之前出台房产税方案的可能性不大。

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　　限购令继续可能性大？　　

　　目前在十多个限购城市中，厦门、福州、海口三个城市曾明确表示限购令到去年12月31日到期，而温州去年10月启动限购政策时，也提出限购政策有效期为半年，其余城市则为“暂行”。

　　但据最新的报道，厦门、温州和海口三地已明确表示“限购令”将在新的一年继续执行。北京、深圳、广州的国土房管部门也都在近日表示暂时没有取消限购令的计划。

　　受访专家普遍认为限购令目前不宜退出。杨红旭指出，抑制投机性需求的限购令今年将继续执行。若今年房价继续上涨，不仅会有更严厉的调控措施出台，实行限购的城市还将继续增多。

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　　今年会有第三轮调控？

　　从年初到年末，过去一年堪称房地产市场的调控之年。历经两波调控之后，第三轮调控会不会在今年到来成为各界关注的焦点。经纬行研究中心经理朱欣苑分析，从近期国土部、住建部等部委的密集表态看，第三轮调控在今年出台的可能性很大，而出台的时点估计在“五一”前后，新一轮调控可能还是会从抑制需求方面入手，例如进一步提高二套房贷的首付比例，同时政府也会加大打击土地闲置的力度。如果房价仍然未能调整到理想状态，下半年可能会再出台收紧开发商项目自有资本金率等措施。

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　　楼市成交量与去年持平？

　　去年楼市在跌跌撞撞中踉跄前行，成交量依然维持在较高水平。今年成交量又将如何？合富辉煌市场研究部日前就发布了《2011年广州住宅市场发展预测报告》，预测今年楼市成交量继续维持在低位，但楼价或会上升8%~15%。根据合富辉煌最新的消费者调查，在通胀持续加剧下，消费者投资需求仍然较高。因此，2011年广州住宅市场成交量虽难有充分释放，但仍有投资保值需求的支撑，预计年成交量为600万~650万平方米，与去年基本持平。

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　　一线城市楼价趋于平稳？

　　广州房价过去一年上涨了38%，新的一年是高处不胜寒还是高处未算高呢？作为发展商，汉国置业副总经理洪小文的预期相对低调，他认为，在限购令下，广州楼市今年的成交量肯定不会增加，而由于中央在去年岁末已经明确表态要把房价维持在合理水平，所以部分刚需买家可能会再忍耐一年左右，像广州这样的一线城市房价或保持平稳。但这也给了资金流向二、三线城市的机会，周边的佛山等地今年可能会出现房价快速上涨的局面。

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　　楼面地价依然会涨？

　　去年广州的住宅用地供应未完成年初5平方公里的目标，但卖地成绩不俗，白云新城岁末首次推出住宅用地便创下了超过2万元/平方米的楼面地价新高。暨南大学教授胡刚表示，预计亚运后广州中心城区和外围区域的住宅用地供应量都会有所增加，预期地价将持续攀升。2万元/平方米的楼面地价只是广州土地市场新的起点，今年中心城区再推出规划成熟的宅地，楼面地价超过2万元/平方米非常正常。

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　　开发商钱袋下半年收紧？

　　“美国实施完第二轮量化宽松货币政策之后，很有可能继续实施第三轮，中国为了压制通胀，货币政策或会进一步收紧。”资深银行业人士梁东晖分析，由于去年总体销售成绩理想，开发商目前大多处于“不差钱”的状态，而且经过2008年的楼市调整，不少开发商都做足资金链防范措施。

　　但从今年开始，由于信贷收紧，开发商获取贷款将变得越来越难，严格外汇管理也加大了开发商境外融资的难度，在相关部门整顿房地产信托的背景下，开发商获得资金的渠道可谓受到前追后堵，估计今年下半年钱袋子将明显收紧。

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　　刚性买家“硬着陆”？

　　2011年会不会出手买房？不同买家给出了不同答案。有位投资客对后市看法谨慎，“现在不是大举出手的时候”，他认为，今年楼市调控会持续，而且会越来越紧，“有银行高层向我透露的信息是，今年的贷款额度会更加紧张”，在多方调控下，楼价可能会“稳中有跌”，所以不会贸贸然出手。

　　但最近两个月都在看房的“刚性买家”黎先生就表示，他很可能会在今年初出手。黎先生原本打算买车，但“看着楼价越来越高有点怕”，最后还是选择了先买房再买车，“房子保值嘛”。不过由于资金有限，他打算先买套两房，“总价六七十万元而已。”

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　　中介行业面临大洗牌？

　　轮番调控加上广州实施二手网签，僧多粥少的中介行业会否面临新一轮洗牌？广州三大中介都表示会继续扩张，中原在今年计划新开60家分店。满堂红则表示开店总量“剑指”200家。合富置业虽然没有一个明确的扩张目标，但依然希望保持广州分行最多的市场地位。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，今年中介会两极分化，三大行继续扩张，而中小型中介面临市场萎缩、规模缩小的局面。

　　满堂红研究部高级经理周峰就认为，虽然小型中介公司的日子难过，但由于楼价依然在高位，不少中介还是赚了很多利润，新的一年会有中型中介企业进入“第一集团”。周峰认为，限购令对中介的影响最大，“如果2011年不放松限购令，中介将会面临致命冲击。”

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　　出租回报率继续跌？

　　2011年租赁市场的供需都会继续提升。周峰指出，2010年已经有3万多套新楼交楼，而保守估计今年还将有2万套新楼交付使用，这些新楼交付后很大一部分会流入租赁市场，租赁市场供应量会持续增多。

　　不过市场需求量同样会上升，“特别是三旧改造后，好多拆迁户都需要租屋，市中心的房源会继续供不应求。”黄韬表示。

　　周峰认为，需求会比供应上涨得更多，所以租金依然看高。而随着楼价进一步高企，周峰估计今年的回报率会继续下跌，数据显示，广州住宅2010年回报率仅为3.5%~3.6%，低于2009年的3.9%。

　　虽然租金较2009年上涨，但是租金和广州房价相比，回报率仍然很低。按全市电梯房租金14.19元/平方米粗略计算房价租金比，在广州买一套一手住宅约需76.8年才能回本，超过了土地使用年限70年；买一套二手住宅约需64.8年才能回本。

　　广州市房地产租赁管理所负责人透露，目前全市登记的出租屋有340多万套，房屋租赁市场供给比较充足。

　　2010年房屋租金参考价公布的范围涵盖广州市十区。租金计算面积采用建筑面积。房屋类别划分为住宅、商业、办公、和厂房仓库等四大类别。调研数据来源由全市房屋租赁管理机构、部分房地产中介机构、网上放盘数据和部分实地摸查数据等四部分构成，数据量共41万多条。

　　广州市房地产租赁管理所负责人强调，房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并非政府强制定价行为，不得单方强制性对承租户进行租金调整。此外，公有住房租金标准是由市房地产行政主管部门和市物价行政主管部门制定，任何单位不得擅自调整公有住房租金价格。

　　4个原因催涨住宅租金

　　与2009年相比，2010年房屋租金参考价将以前按高层、低层划分，改为按照电梯楼、楼梯楼进行划分。本次公布数据中的“中心城区”是指：北至黄石路、同和，南至番禺洛溪岛附近，西至罗冲围、大坦沙、芳村大道西、花地湾、坑口、广钢，东至黄埔范围内的集中连片的建成区。

　　从公布的租金参考价上看，去年广州住宅租金出现较大涨幅。

　　导致租金上涨的原因主要有四方面：楼市调控新政出台后，一手房、二手房买卖成交量萎缩，客观上造成住房租赁市场需求增加；为确保亚运会顺利举办，广州全面强化流动人员登记和出租屋安全整治，使得居住环境改善，带动房屋租金上升；2010年上半年广州进行“三旧”改造，多个“城中村”进入密集拆迁期，部分流动人口聚居的热点区域中小户型低端租赁房源供不应求；物价的上涨及通货膨胀。

　　公租房租金最低打4折

　　根据广州市公租房管理办法征求意见稿，广州市即将在今年推出的公租房房租，将是同地段租金参考价的4~8折。以去年广州市开建的同德围公租房为例，在刚公布的租金参考价中，西槎路的月租是16元/平方米，如按照最低四折进行计算，则该公租房如今年可推出月租最低可为6.4元/平方米。

　　买一手房放租76年才能回本

　　买房投资还划算吗？

　　房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

　　如果按全市住宅租金最高的电梯楼租金14.19元/平方米进行粗略计算，去年广州市一手住宅网签均价为13074元/平方米，房价租金比为921，即购买一套房约需76.8年才能回本，超过了土地使用年限70年。如果以二手房价计算，据满堂红地产数据，去年广州市二手住宅均价为11047元/平方米，那么房价租售比约为779，相当于购买一套二手房要64.9年才能回本。

　　据了解，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估。广州市国土房管局相关负责人表示，房价租金比不是很适合中国的国情，早就超过合理区间了，但中国房地产市场买房子主要看中房价的升值后转手的差价，而不是靠租金回报来赚钱。自住型购房不要过多关注房价，而投资型购房就要看房价租金比。

　　住宅：中心城区城中村涨幅领跑

　　去年广州市全市城中村房租为6.94元/平方米，涨幅为5%；中心城区城中村房租为10.23元/平方米，涨幅为12.84%，高于楼梯房和电梯房，成为全市最高涨幅。其中，火车站、棠下、中大和赤岗板块的城中村租金最贵，都高于15元/平方米。

　　去年广州市启动城中村改造，猎德村、林和村和杨箕村城中村拆迁，租客被分散到其他区域的城中村，致使房源走俏租金上涨。记者去年年底在海珠区沥滘村了解到，该村的一房一厅月租约涨了100元左右。

　　另外，被改造村周边商品住宅租价也有所上涨。广州市国土房管局相关负责人透露，去年租金涨幅比较明显的区域是城中村改造周边地区，比如林和和杨箕周边。

　　写字楼：中信广场蝉联“租王”

　　写字楼领域，天河北板块力压珠江新城，中信广场仍是写字楼租王，月租为120元/平方米，但比2009年下降了24元。业界人士认为，这与珠江新城推出写字楼分流公司客户有关。珠江新城写字楼租金上涨，比如盈隆大厦月租90元/平方米，涨7元；盈力大厦月租为85元/平方米，涨5元。

　　商业：北京路第一上下九第二

　　租金最贵的商业路段仍然是北京路与上下九两大商业步行街板块，其中北京路板块的文明路—中山四路租金达到1556元/平方米，较2009年上涨45元/平方米，在广州商业路段继续领跑；排名第二的下九路租金为1150元/平方米，这也是广州全市唯一两个租金“上千”的商业路段。

　　电梯房：天河北高过珠江新城

　　与楼梯房和城中村房租金涨幅较快不同，原本就比较贵的电梯房租金涨幅最小。广州市全市电梯房租金为14.19元/平方米，中心城区租金为26.88元/平方米。最高月租仍由天河南-天河北板块的中怡城市花园蝉联，租金为63元/平方米，未有涨跌变化；珠江新城的最高价为誉峰57元/平方米，仍不敌，但珠江新城不少楼盘的租价都有小幅涨势。全市107个地方的租金超35元/平方米，其中天河区最多。

　　据介绍，本次数据来源初步筛选出3479个动态监测点。在海珠区滨江东板块的监测点范围内，最高租价为蓝色康园的56元/平方米，整个板块中最便宜的楼盘租价为东河湾、听涛雅苑、金雅苑和宜利苑的30元/平方米。

　　楼梯房：最贵楼梯房在二沙岛

　　数据显示，广州市楼梯房租金涨幅高于电梯房。全市最贵的楼梯房月租仍为二沙岛，租价为95元/平方米，涨了5元/平方米。

　　全市共有33个地方的楼梯房租金超过30元/平方米，主要集中在荔湾陈家祠板块、越秀动物园板块和花园酒店板块等。如果除去二沙岛租价，楼梯房月租最高的为越秀区的青龙坊一带，达到40元/平方米。

　　2月16日，国家统计局公布的数据显示，今年1月全国CPI同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。同日，据国家统计局广东调查总队数据显示，1月广东CPI同比上涨5.1%，涨幅创近30个月(自2008年8月以来)的新高。其中，居住类价格涨5.1%。多名受访专家认为，今年通胀压力仍然很大。

　　宏观因素二：房企1月业绩喜人 大把“收钱”应对寒冬

　　截至2月16日，已有万科、富力、中海、复地、合景泰富、恒 大等多家大型房企先后公布了其1月业绩。从披露的数据看，绝大多数房企1月销售业绩喜人，同比均有所上涨。

　　其中，万科1月销售金额和销售同比分别大幅增长220.8%及216.1%，当月销售额实现201亿元，刷新了国内房企月度销售历史记录。

　　富力：1月销售28.42亿，同比上涨11%，公司表示，对完成2011年全年销售目标充满信心。

　　中海：2011年1月份销售77.7亿港元，销售面积53.7万平方米，同比分别增长89.3%和62.3%

　　复地：1月份实现销售额6.92亿元，销售面积6.34万平方米，分别同比增长87%和53%。

　　合景泰富：1月份共录得预售收入达13亿元，占2011年全年目标150亿元的9%；1月份取得的预售成绩是去年12月份的2.6倍，同比增44%。

　　恒 大：1月实现合约销售额97.9亿元,同比涨181.16%,环比涨262.4%;合约销售面积为140.8万平方米，同比涨139.9%,环比涨335.3%。

　　可以看到，在已经发布1月销售公告的房企中，绝对多数“不愁卖、不差钱”，底气十足，自然很难降价。

　　微观因素一:去年穗地价同比上涨67% “面粉”如此贵“面包”怎便宜？

　　相关数据显示，广州2010年出让宅地的楼面地价达6908元/平方米，比2009年的4135元/平方米大涨67%。其中，金沙洲地王、广铁南站地王、白云新城地王三巨头功不可没。

　　地王频出，地价飞涨，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(博客)曾表示，广州地价进入“2”时代，楼价全面进入“2”时代已为期不远。

　　广州市房管局1月16日公布的《抽样典型楼盘住宅成交面积及均价情况表》显示，全市10区18个成交面积均大于4500平方米的典型楼盘中，有13个项目签约均价出现上升。其中，位于海珠区的水榕苑涨幅最大，从去年年底的均价21518元/平涨至23191元/平，涨幅高达7.8%。

　　据 网和经纬行最新统计数据显示，预计2011年广州十区一市的可售货量约10万套、1100万平方米。据合富辉煌集团市场研究部监测，2011年广州市十区新货合计约有6.5万套，与2010年基本持平。其中，新盘新货数量约5.7万套，2010年具备预售条件但未推出的新货则有0.8万套。这些新增供应主要集中在南北两端，以番禺区、花都区及白云区为主。通过对比可看到，上述三个区域的新增货量共占全市的65%。另外，西部局部片区也有较充足的供应，主要位于金沙洲板块。而中心城区及东部的新增货 量较紧张，其中，中心六区新增货量仅占全市四成左右。

　　而 网数据监控中心统计数据显示，广州楼市2011年的纯新盘数量56个，占总开盘量的42.4%。从目前统计的信息来看，越秀区以8个项目成为2011年纯新盘推盘最多的区域，白云区以7个纯新盘紧随其后，两区占据目前中心六区所有纯新盘推盘比例的26.8%；增城、番禺以6个纯新盘领衔其它六区，占郊区六区市所有纯新盘比例的46%。

　　经纬研究中心的数据显示，广州今年将有至少26个高端项目推出市场，包括位于白云区的御金沙、星汇金色沙，大一山庄、颐和大院，老城区的中信湾、帝景国际公寓、龙津华府等。此外，据记者了解到，不少集团在广州今年的项目均是打造高端盘，比如新世界地产今年在白云区、荔湾区、天河区均会推出高端项目。

　　二手住宅方面，从满堂红研究部统计的全市28个板块二手均价走势来看，虎年平均同比涨幅在30%以上，兔年的涨幅或许会收窄到20%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/平方米左右。而白云大道、同德围等板块的涨幅应会继续领前于全市，珠江新城板块内2万元/平方米以下的物业将会逐步消失。满堂红研究部经理周峰表示，预计今年二手楼新增供应量有2万套左右，全年的广州二手住宅登记量比2010年缩减10%。

 延伸阅读

• 广州1月份住房租金价格上涨17.0%
• 1月广州十区房屋租赁登记面积30万平 环比跌74%
• 1月广州十区一手均价13572元/平 环比下降5.8%
• 满堂红1月广州二手房市场研究报告