自助餐菜牌模板:征收房产税是谁的“灵丹妙药”吗？

《扬子晚报》1月13日，继重庆宣布房产税征收从高档房开始后,上海房产税的方案已报北京，等待相关部门审批。“一旦通过，发号令一响，我们就开始做。”不过，对于广大市民关心的房产税具体征收标准，有关方面明确表示暂不能透露，但可以肯定的说“不会影响合理的居住需求”。
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房产税，这一既有税种是国务院于1986年在《中华人民共和国房产税暂行条例》中设定的。近期，对住宅类房地产的保有环节征税，被视为调控高房价的最有效手段之一。房产税这一既有税种的征缴范围可能扩大至住宅领域成为业内关注的焦点。
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有专家认为：若对房价偏高、房价涨幅过快的城市试行征收房产税，将税费管理的重心逐步从交易环节转向持有环节。增加持有成本，从而倒逼炒房者把手中多余的房子推向市场。而市场中房子多了，房价自然回调。
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难道房产税是房市调控、房价下降的灵丹妙药吗？笔者看来，那只是一种愿望，房价会依然高位，买不起房子的人依然买不起，只是国家的税收又增加了许多。
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上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3年以上工作纳税记录，购房也将征税。如果以人均面积征收，容易出现做假现象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此来逃避征税。此外，房产税执行面临诸多困难。房产税与车船税都是按年征收，但汽车购买保险以及年检时必须缴纳车船税，而房产税又该采取什么办法来防止拒缴行为值得研究。
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根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。目前，这一税种主要针对经营性用房的收入部分征税。如果扩征至住宅领域，必须要解决以下难题：
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难点一：在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。而在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。因此，房产税扩征至住宅领域，显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值，才能避免重复征缴等问题。
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难点二：房产价值的合理评估也是一大难题。按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素；如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材、水泥等建安成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下“残值”。按照这种方法评估，房产税对物业持有者形成的“增量成本”，很可能就与物业费相仿，这显然不符合房产税扩征的初衷，也无法通过对住房保有环节征税实现调控房价的目的。所以，作为房产税扩征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税，增加炒房成本。
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难点三：房产税扩征后的征缴对象，应当是人均居住面积大幅“超标”的家庭，这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。而实现有效甄别房产税的征税对象，无疑是一项浩大的基础信息工程。
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难点四：征收房产税还需要一系列的技术条件。比如，个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上的交易主体和房产属性千差万别，如果考虑问题不够全面，不仅不能起到相应的政策作用，反而会引起社会上经济利益纠葛。
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房产税改革之所以现在“犹抱琵琶半遮面”步入前台，因为国家多次出台的房地产调控政策未能遏制房价过快上涨的势头，房产税收政策作为一剂灵丹妙药应势而出，预期对投机性购房形成持续性打击。看来地方政府已经用完“收费”这一招，开始打税收这一张“土地财政”的牌了，没有解决房价高企的根本问题，而它们又增加了一部门额外收入，并且达上国家房地产调控政策这一趟安全合理的“空调”大巴，岂不快哉！
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笔者依然保持自己的观点，在房地产调控政策中，只要地方政府是从自己的角度和利益出发，只要土地财政存在，房价下降只是《一千零一夜》以后的又一神话！