舌头手术后吃什么:国务院通过国有土地上房屋征收与补偿条例草案

2011年01月19日16:40新华网
新华网北京1月19日电　国务院常务会议19日审议并原则通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》规定，取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。
该条例草案规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。
该条例草案对征收程序也做出规定，扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府做出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。
草案规定了征收范围。
草案规定，政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。
会议决定，该条例草案经进一步修改后，由国务院公布施行。

拆迁“变法”大事记
1991年6月 《拆迁条例》公布
国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。
2001年6月 《拆迁条例》修改
修改后的《拆迁条例》颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。
2004年3月 《宪法》增“征用补偿”
《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。
2007年3月 物权法规定“拆迁补偿”
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。
2009年12月7日 学者建言审查《拆迁条例》
北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。
2009年12月16日 国务院法制办研讨草案
国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者（其中陈端洪因事先安排有事而未出席）在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
2009年12月29日 全国人大组织座谈“修法”
全国人大法工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。
2010年1月29日“新拆迁条例”首次征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。
2010年12月15日“新拆迁条例”再度征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。
【草案全文】【要点对比】【意见提交】【千人论证】【阻力巨大三年难产】【大事记】
延伸阅读：旧房改造“90%被征收人同意”被删

【条文摘录】保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，下列情形之一：1国防设施建设的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科教文卫体、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的旧城区改建的需要；6国家机关办公用房建设的需要；7其他公共利益需要。
【法制办说明】公共利益的界定，必须考虑国情。在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大民众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。
【专家解读】李晓斌（北京李晓斌律师事务所主任）：“公共利益”没有像上一稿简单列举，而是有一个实质性的标准，“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，定义尽管还不全面，但却是现实中能够提炼出来的比较准确的揭示公共利益的内涵。【详情】【评论：危旧房莫成新拆迁条例最大漏斗】
焦点问题二：征收补偿金拟不低于市场价
【条文摘录】对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。
【法制办说明】征求意见稿规定：“根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。结合社会各界所提意见，二次征求意见稿规定，“补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
【专家解读】王轶（中国人民大学法学院教授）：有两个好处：1、征收补偿成本提高，会对政府作出征收决定产生事实上的制约作用。做征收决定时要考虑好是否有足够的资金支持；2、以往在征收拆迁中，大多数情况不是被征收人不同意征收，而是对补偿不满意，确定这样的标准，对于缓解利益紧张关系，保护被征收人合法权益有积极作用。【延伸阅读：北京拆迁户盼望新政策 拆迁补偿款买不起新房】
焦点问题三：实行司法“强拆”制约政府
在此前学者们多次提出不同意见的行政强拆问题上，二次征求意见稿将措辞修改为强制搬迁，并将该权力赋予法院行使。
二次征求意见稿的一个重要的制度设计为在政府和建设单位间设立了征收实施机构。法制办表示，现行建设单位是拆迁人，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。
设立征收实施机构旨在控制征收人和建设单位间过于紧密的利益联系。

【条文摘录】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
【法制办说明】按照现行条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。据住房和城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。【详情】
焦点问题四：拟规定被征收人自选房产评估机构
【条文摘录】房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。
【专家解读】高喜善（北京首佳房地产评估有限公司董事长）：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。
【条文摘录】被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。
【专家解读】高喜善（北京首佳房地产评估有限公司董事长）：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。
而目前的现状是，一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公司，但是他希望补的钱少，拆得快，这就可能会对评估公司造成干扰。
如果避免评估公司存在违规行为？建议由建设部门出台拆迁评估合同的示范文本，做到权利和义务的匹配，如果评估公司瞎评估、乱评估，可以采取多种措施进行管理，比如吊销营业执照，评估人员也可能会被取消职业资格。（本版稿件采写 本报记者 吴鹏 杨华云）
建议：商铺估值应考虑租金收益
专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任
按照征求意见稿的要求，被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”，这一规定暗含的意思是，被征收房屋的价值，可以比市场价高。但是在操作中，民宅的价值可能相对容易评估，商铺的价值又如何界定？
高喜善认为，被征收人的征收行为是被动的，既然是征收，就不应该比正常买卖和市场化的拆迁补偿低，不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估时，要充分体现被征收房屋的价值。”
对于民宅来说，在实际操作中，评估公司有市场比较法，同样的民宅要比较其周边相似的物业。但高喜善强调，评估的参考值有很多，比如地段、面积、装修情况等，所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。
对于商铺，在评估时也要将其收益考虑其中，可以将周边相似物业的租金考虑其中。高喜善举例说，比如买一个商铺，一年租金5万，与其相同的周边民宅市价为80万，这样评估的时候，就要考虑这一点，比如参考剩余的土地出让年限，租金是递增还是递减，这都需要估价判断，或许评估后这一商铺的评估价为100万。
北京李晓斌律师事务所主任李晓斌还认为，应该促成评估机构的独立性和评估方法的科学性，同时加强其法律责任，应制订保证其独立、公平、公正、科学的原则和机制，同时也要适当展开司法监督，让这些机构独立承担民事责任。比方说，如果评估机构故意或者过失压低评估价格，就应该承担责任。北京上海大城市参照的案例多，误差不会大，但小地方可参照的案例少，可能会出现误差。
评估机构可摇号投票确定
专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法
按照征求意见稿要求，“房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定”，高喜善说，但这种被征收人确定评估机构的办法，在实际操作中，必然有一些问题需要明确。
高喜善举例，在一些大的工程上，比如要修铁路，沿线涉及几家零散的被拆迁户，他们既不是在同一个乡，甚至不是同一个市，如何选定评估机构？
再比如在评估机构的选择上，对有资质的机构抽签、摇号都相对容易，但是如果要投票，多少比例的人到场才可以保证投票的有效？
高喜善认为，不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构，必须要有统一的标准和规范，比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式，来确定评估公司。
另外，评估机构由被征收人确定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不选则评估机构，那怎么办？所以需要政府制定各种情况，被拆迁人在什么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利，这就需要更加细致的办法出台。

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国有土地上房屋征收与补偿条例(全文)
来源 中国新闻网
2011年1月21日，国务院办公厅在中国政府网全文公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，条例明确规定了征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障等事项。条例于公布之日起施行。
全文如下：
中华人民共和国国务院令
第590号
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
总理   温家宝
二O一一年一月二十一日
国有土地上房屋征收与补偿条例
第一章 总则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收决定
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要；
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第三章 补偿
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 法律责任
第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
遇占地或拆迁时，农民朋友必读！
2011-3-5 18:16| 发布者:来自: 农民权利网
摘要: 农民朋友，遇占地或拆迁时，你们总是问补偿标准应该是多少，应该怎么才能提高补偿。而我们总会说你不要先谈补偿问题，而是只谈或重点谈合法性问题。这是为什么？说的简单直白一点，农民朋友的目的并不想管非法合法问 ...
解决补偿费数额的前提是占地拆迁合法性问题
农民朋友，遇占地或拆迁时，你们总是问补偿标准应该是多少，应该怎么才能提高补偿。而我们总会说你不要先谈补偿问题，而是只谈或重点谈合法性问题。这是为什么？
说的简单直白一点，农民朋友的目的并不想管非法合法问题，而是得到合理的补偿。但要达到这个目的使用的技巧和方法就是：“不能说补偿问题，如果对方属于非法占地或拆迁，我们就要在非法问题上较真较量，让对方主动提出给予合理补偿，以此达到获得合理补偿的目的。”这就叫“声东击西”！
如果您还没有明白就接着看下面的解释。如果看完解释再不明白那就打电话。
一是法律规定应该如此。
现实中的占地拆迁十有八九都是违法的。而在违法的情况下，就谈不上补偿标准问题，因为法律规定的标准是具有合法手续的前提下的补偿标准。如果是没有合法手续，就是不能占地拆迁的问题，而不是补偿多少的问题。
二是这样才能取得好的效果。
就好比说，有人想要砍你一刀，你当然要拒绝阻止他砍，而不是问如果砍了补偿多少钱？如果已经砍完了，那也不能只说补偿问题，而要说他砍的非法性问题，要追究他刑事责任，再谈补偿问题，这样才压力大效果好。所以说，我们这样告诉你是一种非常重要的策略，关系到维权的成败，关系到你能否得到合理的补偿。
你知道“声东击西”的道理吗？很多事情是不能简单的直接去要，而是要讲点技巧的。您不要认为这无所谓。只有从非法问题上较真，对方才会有压力，最后才能让对方主动谈补偿问题，这时候你再说你的补偿数额方案，才会有效。只谈补偿不谈非法，等于默认了对方合法，对方肯定会好高兴好高兴啊！原因就是你把对方最怕的合法非法问题给避开了，这样一来，对方就没有弱和怕的地方了。
对方（地方政府或开发商）不会怕你谈补偿低的问题的。因为他会有一万个理由说补偿不低，其中最有力的理由是评估报告或政府规定的标准。再者即使低也需要法院或政府部门来判断，他怎么会怕呢！这样一来本属于主动的我们就陷入了被动。而当你避开补偿问题，说非法问题时，对方就无力还击了，因为所谓评估报告和补偿标准，在非法拆迁占地的情况下是完全无效的！
怎样判断是否合法？对于农村的集体土地而言，没有省级政府或国务院的征地批文，或虽然有批文，但报批材料中的《征地调查结果确认表》未经你们土地承包人或房主签字就属于非法。不管是修公路铁路还是城中村改造，都可能是非法的，您千万不要再用不信任的语气质问我们律师----政府干的国家重点工程怎么可能违法！事实上，大部分重点工程就是违法建设的。当然，这些工程可能会有一些手续，比如立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有，而这才是与我们农民最相关的东西。
农权律师与农民朋友有关土地维权的咨询对话（一）
我们农权律师事务所是专门为农民朋友提供法律服务的，办理的案件类型主要是与土地相关的案件，诸如非法占地、征地、房屋拆迁以及相关的刑事案件。因此，每天都会接待很多农民朋友的电话咨询或当面咨询，但由于时间的限制和律师水平经验的差别，这种咨询的效果未必能够很好。因此，笔者现将农民咨询问题中具有重要性规律性普遍性的问题以对话的形式刊出，农民朋友在咨询前最好先仔细阅读本文，如果有其他问题然后再进一步咨询，这样方能收到更好的效果。
1、我的土地被征了（或我的房屋马上要被拆掉），但他们给的补偿费太少（或根本没有给），想问问律师，究竟应该补偿多少啊？
先不要谈补偿费多少的问题，首先得看看占地（或拆迁）是否合法，如果不合法，你可以拒绝签字拒绝占地（或拆迁）。
2、合法肯定合法，是要修公路（或是政府要建新农村；或修水电站.....），是本市的重点工程呢?
不要认为政府出面的项目就一定合法，占地拆迁都是政府的行为；也不要认为重点工程就合法，高速公路铁路也有很多不合法的，国土资源部的百日行动中查处的违法占地，仅国家级重点工程就占40%以上，如果算上地方的重点工程，那该有多少？！重点工程往往自以为有重点工程的护身符，便感觉违法也有了底气。
3、怎么才算合法呢？
占用农民集体土地搞建设（农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外），必须使用国有土地。所以，必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法（当然，批文本身也可能不合法，那就要求撤销。）；如果原来属于农业用地的，还必须有农用地转为建设用地的批文，这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋，那还要具备更多批准手续，比如：发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文（是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文）。
4、他们（地方政府或开发商）说有批文啊？
不能说有批文就真的有，即使有批文也要认真研究研究是真是假，是否是你这块地的批文，有的可能明明没有却谎称有；还有的拿其他地块的批文来冒充；还有明明需要10个方面批文（如立项、规划、用地、环保评估、拆迁许可等等），仅仅才有几个；根据笔者近二十年的办理土地案件的经验，地方政府和开发商为了将土地这块肥肉吃到手，真是无所不用其极，什么招数都有。比如，明明没有批文，拿别的批文“冒名顶替”；明明是50亩地的批文，谎称100亩地；明明只是农用地转用的批文，却称已经征收了；明明被征地农户没有在征收前确认签字，却制造假签字报批；明明是基本农田，却以荒地上报；明明土地前3年年产值3000元，上报才400元；明明应该国务院批准，却由一个县政府批准了；明明是没有补充耕地，却编造在哪哪补充了多少耕地；明明是造商品房，却称搞农民住宅；明明批准的才30亩，实际占用60亩；明明没有经过任何征收程序，却突然冒出来3年以前已经办理了国有土地使用证；明明还是农村还有500亩土地，却一纸文件就变成了城市，全部土地也由集体变成了国有；明明什么批文什么手续都没有，就是要占地要拆房......以上我说的这些造假术都有真实的案例佐证，不是我在这里想象。虽然不能说所有的地方政府都是如此，但确实非常普遍，已经成为了常态，我写每个造假术时，那些案件就在我脑海里翻滚，那些可怜的农民兄弟当时面对这些粗暴的骗局和暴力的占地拆迁时的画面就浮现在我眼前，太不像话了，法律已经沦为这些政府愚弄百姓的道具。
5、政府不应该这个样子啊，我们一直认为政府只是给我们补偿费太低，没想到事情是这个样子？
当然，我们不是否定整个政府，中央政府（国务院）是不愿意这些问题存在的；地方政府也是某些人在某些方面违法。
6、我怎么才能知道有没有这些批文呢？
首先是向他们要，谁要占地、拆迁，应该主动出示相关的法律手续，以证明自己的合法性；
第二、看看自己是否签字确认过。
第三、看看是否公告过。
如果你是土地的承包人，没有让你在征收土地报批前的土地现状调查文件上签字确认，那当地政府就不能上报材料，就根本不可能批准；当然也有未经土地使用人签字确认而批准征收的，那要么是假签字，要么是没有签字，但这种批文根本就是不合法的应予撤销的。
（附：2004年10月21日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”）
第四、最好的了解真相的办法当然是到国土资源管理部门（国土局）直接查证，国土部门应该将是否批准了土地征收以及征收的有关内容给农民看，因为这是农民的基本的权利。但实际情况并不乐观，很多地方的国土部门不让人们看，好像这是国家机密似的。这种做法剥夺了农民的知情权。事实上很多土地被非法占用，权利又难以维护，其中一个重要原因就是农民不知道情况到底是怎样的，是否合法不清楚，感觉是违法，但又说不清楚究竟是什么地方存在违法。所以，无论农民去信访，还是打官司，都不能说到点子上，更不能切中要害。也正因为如此，违法者才肆无忌惮地蛮横地实施违法。想想看，如果我们将违法的情况调查的一清二楚，那维权就等于已经成功了一半。当然，只是一味埋怨现实没有用处，我们农权律师事务所代理案件的第一步就是深查真相，采取各种强有力的手段将征收土地等案卷材料搞到手，当然仅仅看看批文是不行的，还要看所有的报批材料，以发现“问题所在”，然后对症下药。为此，我们下大力量进行律师的调查取证培训，还专门成立了调查取证中心，复杂的取证由专人负责。即使如此，取证往往也是艰难的，需要付出很多心血，可见维权的路是多么不易。
7、那么，征收土地时，什么情况应该省政府批准什么情况应该国务院批准？
应该由国务院批准征收的情况有4种：（1）基本农田（多少都是）；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的；（4）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。此种情况，由国务院同时办理征收土地审批手续。
征收以上4种情况以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
8、我们主要关心补偿费多少，政府是否合法我不管，再说政府违法又怎样，我们还能不让人家占地？
当然，我知道你们主要关心的是补偿费多少，而且实在来说，即使占地不合法，如果是国家或地方政府的重点工程，在目前的法制环境下，根据我们的经验，也很难做到拒绝占地。因为你如果真的去用身体挡他们，他们就可能动用警察抓人，甚至雇佣社会人员打人。所以我们律师不主张你们去用身体挡。但即使我们阻止不了，也必须在是否合法上较真，我们必须启动各种程序，并动用媒体等各种资源，利用法律武器等各种力量，将他们的违法问题曝光给法庭和社会，因为只有这样，你们才能争取到比较合理的补偿。法律虽然很软（特别是保护农民权利的法律），有些法院也可能不会公正，但毕竟还是有些法院的法官或复议机关的官员会动一点恻隐之心，他们即使不判政府一方败诉，只要稍稍向违法者施加点压力，他们就会主动找你们谈判协商，你们的补偿费问题就会得到一定程度的解决。当然某些高层政府官员也是可能会有一个理性的态度，不一定完全与基层的比如乡政府镇政府，区政府的低层官员一个腔调。这是我们所根据多年的经验总结出来的，叫“深查真相，专家会诊，精心谋划，多管齐下，以力促谈”。在我们的努力下，我们农权律师事务所通过各种力量的整合和运用，几乎每天都会接待前来谈判协商的各地地方政府官员。协商实现了双赢或多赢。
瞧，这实际上是无奈的做法，因为这说明在土地问题上，法律难以发挥作用了。但在现实的环境下，这也许是最好的选择。
9、我们想通过上访解决问题，不知律师看行不行？
上访（到北京等高层诉说）和上房（在屋顶的自杀等过激行为）几乎不能解决这种复杂的法律问题，最好的方式是通过法律的程序，如复议、诉讼、舆论监督等综合的多管齐下的手段。这样不仅仅是效果好，风险也小。许多农民朋友上访多年甚至几十年，不但没有解决问题，还把诉讼时效复议时效超过了延误了，本来能够解决的问题也没有了希望。当然还浪费了大量的钱财和时间。
设置信访制度的初衷当然不容怀疑，但因为各种原因，其效果基本就是“总是让人们充满希望，最后是失望”。所以，我们主张像这种现实的土地纠纷案件还是要通过复议、诉讼等渠道解决。当然采取这些法律措施的同时，通过信访敲敲边鼓还是可以的。
但上访特别是来北京上访的风险也是非常的大，很多人被地方政府部门抓回，甚至拘留判刑。
10、假如一切手续都是合法的，征收土地的补偿标准是怎样的呢？
征地补偿费包括3项：即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前前3年平均年产值的若干倍计算，原来土地管理法规定是最高30倍。但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴.”
需要注意：第一、属于基本农田的必须按照最高标准补偿（基本农田占耕地的80%以上，即大部分耕地属于基本农田。）；第二、如果属于非法占地，就应当通过协商按照高的标准补偿；
11、我们组的土地被征收了，村委会做主将补偿费平均分配给了全体村民，这样做对吗？
这是明显错误的。一是，征收的属于村民小组的土地，就只能由本村民小组范围内的农民进行分配。因为我国农村农民集体土地的所有权的结构是“三级所有，组为基础”，90%以上仍然归村民小组（即过去的生产小队）所有；二是不能搞全部补偿费的平均分配。土地补偿费可以在本村民小组成员平均分配；而安置补助费只能分配给被征地农民，按照被征地数量进行分配。（北京市农权律师事务所王焕申）（未完待续）
农权律师与农民朋友有关土地维权的咨询对话（二）
——只有斗争才能实现真正和谐
（王焕申）
12.农民：王焕申律师，看了你的有关农民维权的对话（一），我还是有很多问题要问。第一个，现在，虽然有你们律师、记者、专家学者，还有全社会都在谴责野蛮拆迁、非法占地等侵犯我们农民权利的行为，但是怎么感觉越来越严重呢。你看，自焚事件不断出现，某些地方官员还是我行我素没有收敛的迹象，我们有时真的感觉没有了希望。你怎么看呢？
律师：你们的担心、失望甚至绝望的心情，我能够理解。情况看上去的确很严重，在中央政府一再出台利农政策、一再采取各种措施的同时，某些地方政府或有关部门却反其道而行之。上有政策，下有对策。比如，象天津等很多省份，都利用所谓的城乡建设用地增减挂钩，行掠夺农村之实，将农民强行赶出农村，美其名曰让他们进城住楼。形势非常严峻。但我们不能因此就放弃维权。不能光靠中央发号施令，我们农民朋友也要自己行动起来，用足用好政策和法律，与侵权行为做坚决的斗争。
13．农民：我们注意到，你经常说要斗争，我看过你写的《为农民权利而斗争》。现在都在讲和谐，你却说要斗争，是否与和谐有冲突啊？
律师：也有其他人提出过这个问题，似乎现在还讲斗争有些不合时宜了。其实，持这种观点的人，要么没有真正了解斗争的含义，要么没有真正了解中国的实际。斗争是指矛盾双方的冲突，一方力求战胜另一方。在这里，我们讲的斗争，显然不是阶级斗争，而是与侵犯农民权利的思想或行为做斗争。这种斗争，从目前来看，不仅不能停止，而是应该加强。侵犯农民权利的行为越来越肆无忌惮，与我们没有进行坚决和有效的斗争关系极大。当然，侵犯其他正当权利的行为，比如侵犯城市弱势群体的行为同样需要斗争。
只有斗争才能最终实现社会和谐，斗争是手段，和谐是目的。那种企图用掩盖矛盾和斗争装扮成表面和谐的做法，最终会使矛盾越来越激烈，损害真正的和谐，不能实现真正的和谐。
斗争不仅仅是你的权利，还是我们每一个人的责任和义务。我愿意不断与人们分享耶林大师的忠告。
14．农民：那么，你能不能告诉我们农民，我们自己有什么简单易行的办法能够进行维权斗争呢？
律师：首先要团结，信心要坚定。应当相信中国高层，特别是中央是希望维护农民权利的。只不过由于各种复杂的原因，侵犯农民权利的问题还难以通过发号施令来解决。在这种情况下，我们农民自身的维权行为就显得非常重要。
第二，我们需要利用现代化的“武器”。这种“武器”不是枪炮，但比枪炮还厉害。那就是照相机、录音机和互联网。我们如果善于使用这三样东西，维权就成功了一半。现在大部分手机已经具备了这三样功能。所以说，我们只需要拥有一部手机就解决了一半问题。
15．农民：你说的是否有点玄，一部手机就解决了一半问题，请再说具体一点。
律师：我这是一个形象的说法，而且是总体而言。靠照相机、录音机和互联网有些问题可能不是解决一半，而是全部解决；而有些问题可能还需要其他措施配合。面对千千万万的问题，不可能有包治百病的灵丹妙药。但照相机、录音机和互联网的作用确实不可小觑。照相机录音机可以获得真相，互联网可以公布真相。一旦真相大白于天下，问题就已经解决或者即将解决。许多农民朋友没有这种认识，因而对自身已经拥有这么强大的“武器”也不自知。大部分农民朋友遇到权利被侵害时，总是想着要个说法，但没有意识到首先应该将真相搞清，才可能讨到说法。真相不明导致去哪里都不被重视，更难以讨到说法。实践证明，只有把真相，而且是具体的真相搞清楚了，某些部门或人员才会重视，或者不得不重视。我们代理农民办理这些案件也是如此，首先要花大力气搞清真相，而不是光靠嘴皮子的功夫。
在某些事件中农民朋友不是靠这些办法，而是用生命的代价换取了胜利或重视，我们非常钦佩这种勇气，痛恨那些侵权的行为，但不赞同这种做法，因为生命是特别的宝贵。或许，正是由于没有意识到还有其他的途径，没有意识到自己拥有维权的有效“武器”，才做出了这种最无奈的选择。所以，我感到有必要告知农民兄弟，如何用自己的“武器”进行斗争，而不轻易付出生命的代价。
我呼呼农民朋友，去搞清楚权利被侵害的真相吧。比如，房屋将被拆迁，土地将被占用，一定要搞清楚有无法律审批手续，有什么样的手续，将听到的看到的所有一切，统统拍照、录音，必要时，还要学习主动去有关部门索要或智取真相，然后将这些资料好好整理，交给律师、记者、法官、专家、有关部门，或者自己传到网上。
我们注意到，某些地方政府之所以敢肆无忌惮，正是由于农民不能掌握真相——法律的真相和事实的真相。我们农权律师的任务就是要宣传法律的真相，让农民掌握法律是如何规定的；与此同时，还要教给农民兄弟，如何掌握事实的真相。有了这两个真相，维权就变得不仅可能而且有效。
16.农民：我们的土地被占了，查到了征地批文，却搞不清征地的位置。这是怎么回事？
律师：《中国的征地是一笔糊涂账》，征地（包括农用地转用）批文是政府部门所做出的最重要公文之一，但也是制作质量最差的一种公文。事关公民的最重大财产权益，但在批文中根本体现不出最基本的要素，如征地位置、补偿数额等等。如果一个批文涉及到几个土地所有权主体（如几个村组农民集体），那么在批文中只有总面积，没有每个村的征地面积。虽然在报批的卷宗中能够勉强找到这些要素内容，但也是很不清楚。比如征地位置，都是以专业的坐标数字显示，非测量专家才能明白。再者，这些卷宗内容都是不公开的，当事人根本不能查阅，连律师要查都很难。通过信息公开最多给你看看批文。按法律规定征地后必须将一些征地情况进行公告，但因公告权在基层政府，他们往往大做手脚，要么不公告，要么假公告。
这样一来，就为“合法化”的非法占地创造了绝好的条件和机会。明明批了50亩，但实际占用60亩，农民却无法说清多占的土地是哪一块，因为征用的是哪一块就不清楚。明明只是征收A地块的批文，却可以堂而皇之的一会谎称是B地块，一会谎称是C地块的批文。
政府做出的土地征收批文，还不如民间自做的土豆买卖合同内容更清楚。是不是有意为之？有关部门应该改革征地批文的内容和格式。将有关土地面积、位置、补偿标准在批文中具体体现。
当然，还要将整个征地卷宗作为信息公开的内容，而不仅仅是批文。
17.农民：你是否认为现行的法律没有问题呢？
律师：我与很多人一样，认为中国的法律需要大的改变，甚至某些法律可称之为恶法。但我为什么一直强调执法和落实法律的重要性，完全是从效果考虑的。一方面，现行的法律还有很大的空间，我们农民并没有用足用好法律和政策，很多问题的出现不是法律规定的不合理，而是没有执行好。比如征地拆迁问题，很多问题正是因为没有执行好法律。如去年的唐福珍自焚事件的罪魁祸首实际根本不是城市拆迁条例，但实际人们却都在谴责拆迁条例，好像修改了拆迁条例就万事大吉了。我注意到一个很严重的现象，某些专家学者或媒体，好像不大研究法律，总认为问题出在法律本身，所以他们写文章、维权，要么是呼吁“变法”，要么就只从情理上做文章。比如，占地拆迁的报道，很少有文章会认真分析一下这个拆迁到底是否合法，比如是否有征地（和用地）、立项、规划、环评等各种批文。因为拆迁占地时缺乏其中任何一项批文都是不合法的。报道总是将焦点指向补偿低，不能强拆等等，有的虽然也涉及一些合法性问题，但大都只是对有无立项、规划感兴趣，而对最重要的征地用地手续、拆迁手续却避而不谈（事实可能是缺乏这方面的法律知识）。但事实上，占地拆迁十有八九就根本不合法，特别是往往缺乏最重要的征地用地手续，因为按照我国现行法律，征地批文手续是难以取得的。所以说拆迁领域的问题焦点绝不仅仅是补偿标准不合理数额低以及暴力拆迁。这种避重就轻分析问题的方式甚至已经形成了一种风气。这显然不会有好的结果，因为你没有对症下药。法律尽管存在疲软，但绝不是没有用处。只要善于用法，法律还是很管用的。另一方面，我不赞成只图“变法”忽视“用法”，是因为“变法”主要是实践推动的结果，而不是呼吁的结果。有哪个法是你仅仅呼吁就可以改变的。用法维权的结果不仅仅可以解决个案，还会推动整个社会的进步，社会进步的结果自然会改变法律。那种试图用简单的告知或呼吁就能改变政治生态和立法生态的做法，只能是一厢情愿。（未完待续）（北京市农权律师事务所王焕申）
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2016年农村土地承包确权政策32问
1、关于二轮承包后农户分户的问题。
对家庭内部因分家并在当地派出所办理了分家手续的承包户，本着自愿的原则，由分户双方签订承包地分户协议，明确双方各自承包耕地的地块、面积及权利义务，并报发包方同意后，进行分户确权登记，土地登记簿上新分户户主名称应注明原承包户户主姓名。如果子女与父母分户后，父母单独立户，即使父母的承包地由其子女代耕，不管父母是否与子女共同生活，其“证书”均应颁发给父母（即户主）本人，父母均过世后，发包方收回承包地重新发包。
2、关于互换、转让承包土地的问题。
第二轮承包后，集体经济组织农户之间自愿将承包地进行互换、转让的，书面手续齐全，按互换、转让后的承包地进行确权登记。
3、关于户主发生变化的问题。
第二轮承包后，户主因死亡等原因发生变化的，以现有户主姓名确权登记。
4、关于流转土地和撂荒土地问题。
承包户以转包、出租等方式流转给其他农户或业主的承包地和无力耕种的撂荒地，应坚持原有承包关系不变，按原承包方进行确权登记。
5、关于全迁户、消亡户的承包地问题。
全家消亡和全家迁入设区的市转为非农业户口的承包户，以及全家自愿放弃承包地并与集体经济组织签订了放弃承包地协议的农户，由集体经济组织依法收回其承包地，重新发包后再登记颁证。如果农户部分成员迁入设区的市（含升学、参军、服刑等）或者农户全家迁入非设区的城镇转为非农业人口的，除农户全家自愿放弃承包地外，不得收回承包地，应确权给原承包农户。
6、关于已报减占地问题。
因退耕还林、道路建设、农田水利设施建设等占地后已依法报减的各类占地，要严格按照各户报减的面积调减到农户和地块。对农户核减占地后，集体经济组织用机动地进行了补划的，要调减农户原承包地中已占地的地块及面积，增加补划的地块及面积，再按现有的实际地块和面积予以确权登记颁证。
7、关于公路征（占）地、水库消落地等问题。
凡已依法报减的公路征（占）地、水库消落地等，国家已进行了安置补偿，但农户仍在耕种的，该土地所有权不属于集体经济组织所有，不能作为农户承包地确权登记。
8、关于农村公益事业占地问题。
农村公益事业占地，未报减，但又无法复耕的承包地不予确权登记，有收入的村社可由集体经济组织给予合理补偿，无收入补偿的，可由村社按照规定程序民主协商提出解决办法。
9、关于机动地问题。
在第一轮承包时集体经济组织原预留的帐面机动地中，已按人均或其他办法划分到各户的土地，可以作为承包地确权登记。未划分部分，以机动地性质发包给个别农户或出租给集体经济组织以外人员的，以集体经济组织的名义确权登记，不得向承包机动地的农户和其他经营者确权登记。
10、关于农村夫妇离婚后再婚的问题。
离婚后再婚的，其户口已迁出本集体经济组织又在新居住地的集体经济组织分得了承包地的，原集体经济组织应当收回原承包地；如果在新居住地的集体经济组织未分得承包地的，除本人自愿放弃承包地外，原集体经济组织不得收回其承包地，并依法确权登记颁证。承包期内，农户夫妻离婚，双方办理了户口分割手续，要求分割承包地的，只要离去方户口未迁入设区的市转为非农业户口的，应准许办理承包地分割手续，发包方按分割后的承包地进行确权登记。
11、关于退耕还林(草)的问题。
对已经退耕还林，享受退耕还林政策，并取得了林权证的承包地，不再确权登记；对已退耕还林(草)的承包地，因验收不合格的耕地，应当作为承包耕地管理，予以确权登记。
12、关于原农村独生子女奖励承包地问题。
对原已实施农村独生子女多享受承包地奖励的土地，在第二轮承包期内暂不调整，仍按原承包地确权登记，但原集体经济组织已经收回的除外。
13、关于承包地面积确认问题。
以国家第二次土地调查成果确定的农村集体耕地面积为基础，以原农村土地承包合同、原有农村土地承包经营权证书和农村土地承包台帐和实地勘测数据为依据，对农户承包土地进行逐户逐地块清理、核实、登记、公示，并由农户签字认可，明确到各地块。
14、关于举家外出户承包地登记核实问题。
集体经济组织应尽力通知承包户主或代表返乡，无法返回的，可由承包户寄回书面委托书，集体经济组织以书面委托书为依据组织人员进行核实确权登记。对无法联系的举家外出务工农户的荒芜承包地，也要由清理核实小组进行清理核实和张榜公示，待其外出务工回来完善确认签字手续后再予以确权登记。
15、关于原轮换工的承包地问题。
按二轮承包政策规定，轮换工户口已迁回原籍，属于本集体经济组织成员，耕种其换出子女的承包地，至今仍保留了承包地的，发包方不得收回其承包地，在本轮承包期内应当予以确权登记。
16、关于无法复耕的承包地问题。
对因城镇建设、兴办公益事业等征占地或自然灾害毁损等造成无法复耕的承包地，村社集体经济组织要向县、乡（镇）人民政府提出书面报告，申请核减承包地面积，经批准后，在原承包户的承包地中进行扣减核减面积后予以确权登记。农户非法占地取石、取土、建房等造成承包地毁坏的承包土地面积，暂不进行确权登记，发包方要依据有关法律法规和政策规定，责令当事人恢复其耕地面积后再确权登记。确实无法复耕的，责令当事人完善相关手续，并核减其无法复耕的承包地面积后再确权登记。
17、关于自留地（含自留山）问题。
农村实行家庭承包经营制前划给农户耕种的自留地（含自留山），第二轮土地承包时已并入承包地的要一并计算承包地面积进行确权登记；第二轮土地承包时来未列入承包地的，按实有地块数量、面积、边界、位置登记，征求多数村民意见，可以纳入这次承包土地一并确权，但必须在表册、台帐和经营权证书上注明“自留地”。
18、关于“五保户”的承包地问题。
对院外“五保户”的承包地、自留地（自留山）原则上予以保留（原来发包方已经收回或另行发包的除外），应当予以确权登记，但必须在表册、台帐和证书上注明“自留地”；对院内“五保户”的承包地、自留地（自留山）应当由发包方收回。
19、关于无地农户的问题。
第二轮土地承包后个别农户因各种原因放弃了土地承包经营权（整户自愿书面申请除外），而集体经济组织已依法将其承包土地发包给了其他农户，现无地农户又要求索回土地承包经营权的，如集体经济组织有机动地的，可用机动地给予调整解决，无机动地的允许其排队候地。
20、关于承包期限问题。
按照《农村土地承包法》规定，第二轮土地承包的承包期为三十年。开展这次确权登记是对第二轮土地承包工作的完善，因此，确权登记的承包期限起止年限要与第二轮土地承包时经营权证书上填写的承包期限起止年限一致。第二轮土地承包期内新承包土地的合同到期日应当与当地第二轮土地承包的到期日一致。
21、关于承包地的共有人问题。
农村土地承包以家庭（户）为单位，其共有人为该家庭现有的全部人员，即：家庭现有人员中，不管是否在第二轮土地承包时划有承包地均为该家庭土地承包经营权的共有人。
22、关于承包农户签字问题。
开展这次承包土地确权登记工作，承包农户（户主或代表）必须在农户承包地登记基本信息表（摸底调查）、土地承包合同和承包土地清理核实表等相关表册资料中签字确认，如户主外出未归的由本户家庭成员中具有民事行为能力的代表签字，并按手印；若举家外出，可由承包农户书面委托他人代签。
23、关于土地等级问题。
第二轮土地承包时，有的地方以产量确定面积，未对土地确定等级的在经营权证书中可以不填写土地等级。
24、农户承包和耕种不一致地块的登记。
农户原承包地块与现实耕种地块不一致的，原则上按原来的承包户主进行确权登记。其中变更承包户主，双方已经签订土地承包变更（互换或转让）书面协议书的，按协议予以确权登记。对无法形成书面协议的，暂按原承包关系确权登记，今后可按正常流转程序办理变更手续。
25、关于“四荒地”的问题。
对新开垦并耕种一年及以上的“四荒地”，且现在仍在耕种利用、变为耕地，承包方依法取得“四荒地”农村土地承包经营权，从事种植业生产活动的，当事人申请土地承包经营权登记的，以承包方实际承包的“四荒地”土地地块、面积、边界和空间位置按其他承包方式予以确权登记。采取其他承包方式确权登记参照家庭承包方式确权登记的相关程序办理确权登记。
26、关于外地移民落户耕种土地的问题。
政府性安置外地移民落户的承包土地，所耕种的地块明确，四至边界无争议的，按实际承包土地现状予以确权登记。
27、关于四至边界问题。
下列情况按现在的四至边界填写，面积按照分数原则填写原承包面积乘以现在的大地块面积与原承包面积之比所有之积：在土地流转中，因业主成片租赁多户农户的土地，在经营过程中，业主打乱了原地块和四至界限无法恢复的；因政府实施土地整理等项目打乱了原地块和四至界限无法恢复的。
28、关于农户在承包土地上修建水产养殖池的问题。
农户在承包土地上修建水产养殖鱼池或农户将承包土地流转给其他单位或业主发展水产养殖修建养殖池等占用土地的，如水务部门至今尚未颁发水利工程产权证书的，按原农户承包土地面积确权登记。
29、关于农户在承包地上新建房屋原宅基地复耕问题。
经批准，农户在承包土地上建房占用承包土地的，按现在实有承包土地面积、边界和空间位置予以确权登记；原宅基地已拆除复耕后的土地所有权属集体经济组织所有，可以划给新增人口。复耕土地现在仍由原宅基地拆除农户耕种，如村民无意见，可按其它承包方式确权登记给原宅基地拆除农户。未经批准，农户在承包土地上非法建房造成承包土地毁坏的土地暂不确权登记，发包方要依据有关法律法规和政策规定，责令当事人将其毁坏的地块恢复耕地后再确权登记。如确实无法复耕的，责令当事人完善相关手续，再将核减后实有承包土地面积、边界和空间位置确权登记。
30、关于工业园区征（占）地问题。
因工业园区发展需要征（占）用地，对已经依法办理完备征（占）用地相关手续，并已经进行了征（占）用地补偿、附着物补偿和安置补助的承包土地，不予确权登记。对征（占）地相关手续至今尚未完善，但承包土地已经被征（占）用的，原则上暂不确权登记。
31、关于被征（占）地农户全户农转非后剩余部分的承包问题。
由于各种建设需要征（占）承包土地，农户家庭中有一部分承包土地被征（占）用后还有部分承包土地未被征（占）用，且该农户已经全户农转非的，对被征（占）地农户的未征（占）用的部分承包土地，应当按照现在未征（占）用的部分承包土地的实际剩余面积、边界、空间位置确权给原土地承包农户。
32、长江、赤水河流域两岸国有河滩地的问题。
如已经界定为国有河滩地的土地，不属于集体经济组织的土地，不能作为承包土地确权登记给农户。在第二轮土地承包时发包方已经作为承包地发包给农户的，这次仍然确权登记给该农户，但必须在表册、台帐和经营权证书上注明“国有河滩地”。
土地使用权转让纠纷的处理与预防
土地使用权转让方式可谓多种多样，地上房屋已经建成，或者已经达到了法律规定的转让条件之后，转让土地使用权或连同地上建筑物一同转让，这是一种典型的土地使用权转让方式，因这种转让方式而发生纠纷的，在司法审判中相对少些。由于法律对于土地使用权的转让行为已不多见，代之以土地使用权作为条件的联建（或参建、合作、股权转让）等变相转让方式。然而这类转让形式比一般意义上的土地使用权转让行为法律关系和具体内容更为复杂，因此也更易产生纠纷。
（一）联建纠纷的表现形式
“联建”主要是指两个或两个以上的单位或个人以其资金、实物或土地使用权作为出资，共同建设开发某一房地产项目，并约定在项目竣工后按一定比例分配房屋或分享利润的行为。在实践中，这种联建大多表现为一方出地皮（土地使用权），一方出资金并负责组织设计、施工、销售等具体工作，而且常常是出地皮的一方没有房地产开发资质。
由于联建涉及到双方或多方的利益分配以及不动产的产权归属问题，并且在联建过程中经常出现需追加投资，房价及利润变化等问题，联建合同也经常需变更或修改，因此在联建过程中的相互配合就显得异常困难，并常常因纠纷而打官司。联建方面的纠纷主要表现在：
1、合同效力纠纷
从所代理的数起联建合同纠纷案来看，几乎近一半的联建协议都是无效的，联建当事人的合作基础一般基于一方只有土地使用权但却没有资金和房地产开发资质，另一方虽有房地产开发资质但却没有廉价或适宜的土地，于是双方便以“联建”的方式，相互“取长补短”。但在实践中，有土地使用权的一方大多是以划拨方式取得的土地使用权，土地用途一般是自建办公用房、厂房或职工宿舍。而联建又往往是以商品房开发的形式出现的。这便构成了对土地用途的改变。而根据法律的规定，改变土地用途，必须经过原批准用地部门的审核批准，否则即为非法。另外，“职共宿舍”和“商品住宅”也不是同一概念。将批准自建的，用于解决本单位职工住房的房屋以商品房的形式向社会出售，也是对土地用途的变更，依法也必须事先经过土地、规划等部门的批准。还有人认为，联建既可以相互“取长补短”，又可以“合理”地规避一块“土地使用费”，这是签订无效协议的认识上的原因。根据法律的规定，以土地使用权为条件进行合营、联营、联建、合作建房，或以土地使用权投资入股，均视为土地使用权的转让。同时法律规定，土地使用权的转让必须事先和征得原批准部门的同意，如当初是以划拨方式取得的土地使用权，在转让时，受让方必须补交土地使用权出让金。因此，“联建”不仅不能规避土地使用费，而且常会因这种规避行为不合法而致合同无效。
还有一种情况是一方虽是以出让方式取得土地使用权并交纳了土地使用权出让金，但由于后续资金紧张，无力继续开发而与他方以联建的方式合作开发。但采用这种方式合作，如果不注意完善法律手续，不懂得有关的操作技巧，也会致合同无效。前面已经说过，联建视为土地使用权的转让，而根据法律规定，取得土地使用权后，“属于成片开发土地的，形成工业用地者其他建设用地条件”的，才可转让土地使用权，否则即为非法“炒卖”土地。
如某研究所以国家划拨的土地与某房地产公司合建职工宿舍。宿舍建成后便将安置研究所职工后的剩余房屋以房地产公司的名义公司向社会出售，并许诺售予产权。但房产管理部门以未交纳土地使用权出让金为由拒绝办理产权过户登记，部分购房者便要求退房并赔偿损失，遭拒绝后便将房地产公司告上了法庭。法院经审理后认为房地产公司未取得土地使用权证书，未办理销售许可证，其所签的售房合同是无效的。遂判决支持了原告的诉讼请求，后研究所也被土地部门罚了一笔款。
2、经营决策权纠纷
“联建”在本质上应当符合联营的法律特征，即“共同投资、共同经营、共负盈亏、共担风险”。但在实践中，一般情况下是由房地产公司一方负责具体的经营事宜。取得土地使用权的一方往往认为，房地产开发专业性强，只要最后能根据协议分得房屋或利润就行，具体经营没必要多问。但在联建过程中涉及的施工单位的选择、材料的选购、设计方案的变更、成本的核算、抵押贷款、资金的追加、工程的进度、预（销）售等问题，并非仅仅是专业问题。这些问题常常关系到联建双方最终的利润分配。因此若联建一方不能有效地参与联建项目的经营，则不能建立良好的监督制约机制，预期的可得利益可能就难以实现，甚至会招致某些商业风险。如一联建项目，在建设过程中，联建一方未经另一方同意便将在建占用土地的使用权用作贷款抵押，后因债务纠纷，整栋建筑物被查封。
再如：一商品房联建项目，联建双方约定房屋建成后一家一半并制定了分配方案。但在建设过程中，负责组织施工的一方又擅自修改图纸，加盖了一层，并将加盖的一层据为已有。以土地使用权出资的一方觉着吃了亏，要求分享加盖的一层，而房地产公司则认为，加盖的一层完全由已方出资，并未损害对方利益，不同意对方分享。双方协议不成便将官司打到了法院。后经法庭调解，双方达成协议，房地产公司分得了加盖一层的3/5。但因房地产公司擅自违反规划设计方案，后又被规划管理部门罚了一笔款。
3、产权归属纠纷
一般来说，谁拥有土地使用权，谁便拥有在该幅土地上建成房屋的所有权。如前所述，由于许多联建项目没有办理合法的土地使用权转让手续，因此虽然联建协议里规定了建成的房屋后的分配比例，但要真正取得房屋的产权却非常困难。房产管理部门也会因联建双方未办理土地使用权转让手续或未补交土地使用权出让金而拒发房屋所有权让。这不仅会使房屋的产权长期处于一种不确定的状态，而且还会影响到房屋的预、销售工作。取得土地使用权的一方因无房地产开发资质，所以无权以自己的名义而向社会公开销售房屋，而房地产公司因无土地使用权也办不下预（销）售许可证，其也不能合法地对外销售房屋，而不能正常地销售房屋则必将影响到双方利益的实现。这些问题不解决久而久之便会酿成纠纷。
4、利益分配纠纷
利益分配的不均，或利益的难以实现，常常是引发联建纠纷的导火线。有些人认为，只要合同中规定了详细的利益分配上出问题，房子建成后按合同分房子或分利润就行了。其实这个问题并不那么简单。首先必须保证联建合同的合法有效，利益分配方案才可望按合同条款得到执行；其次，即使合同合法有效，在获得利益前的成本核算、追加投资、设计的变更、债务负担、市场风险、销售价格等也都会影响到双方的可得利益。因此，利益分配条款是否能制定得合理合法，是否能够得到有效的执行至关重要。这方面常会因当事人掉以轻心而出纰漏，发生纠纷。
（二）预防联建纠纷的主要办法
1、严格办理有关审批登记手续，确保联建协议合法有效
房地产开发所涉及的法律手续异常繁杂，稍有不慎便会导致合同的无效。在联建过程中，最关键，也是最易出问题的法律手续就是办理土地使用权的转让手续，这一手续未办或办得不合法便会导致整个联建协议的无效。而合法有效的协议既可以起到预防纠纷的作用，而且即便出了纠纷也可以依照合法有效的合同顺利地解决纠纷。
2、权利义务要明确具体
联建协议不仅仅是个简单的利益分配问题，不能认为协议只要在利益分配的条款上规定得详尽具体就万事大吉了，其他条款，诸如产权的归属、资本追加、销售策略及价格、成本核算、财务管理等都会影响到最后双方的可得利益，因此联建协议应尽可能全面具体，便于操作，不出漏洞。
3、建立联合领导机构
这一机构可叫做“联建办公室”也叫做“联建领导小组”。不管名称如何，但它必须能反映联建双方的共同意志，能够起到互相监督，互相制约的作用。那些签订了联建协议后便对联建过程不管不问，只等着分房子，分利润的合作方，到头来会发现自己的利益受到忽视，要么自己的利益受到损害。值得注意的是，联建一般属于松散型联营，双方对外仍应以各自的名义进行经营，而不能以临时成立的联建机构的名义进行经营，否则其行为可能会被认定为无效。
4、明确产权归属
房屋的产权只有在竣工验收后，到房产管理部门办理了产权登记后才能最后确定。如果仅在联建协议中规定了各自的产权归属而未办产权登记手续，从法律上说，房屋事实上的产权应归取得土地使用权分配比例，而且在办理土地使用权转让手续时还应按各自产权的比例确定土地使用权的占有比例。从而为最终在房地产部门办理房屋产权登记，领取房屋产权证打好基础。
5、规定“冷却期”
联建合同易生纠纷，也是最易被认定无效的协议。联建双方可以规定，在发生纠纷后，一方在书面通知对方欲诉诸法律后应间隔一定的期间，方可正式向法院起诉。在此期间双方既可通过协商弥合裂痕，也可通过咨询、补办手续，使联建协议合法有效。防止贸然起诉到法院后，因联建协议被确认无效而两败俱伤。
最高人民法院印发
《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知
法发〔1996〕2号
全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法 院、各海事法院：
现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告我院。
最高人民法院
1995年12月27日
关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
(最高人民法院审判委员会第777次会议讨论通过)
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1 月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理 法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分 清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1 从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2 不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3 国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人 签订的出让合同，应当认定无效。
4 出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5 出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办 了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6 国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了 征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7 转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认 定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8 以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般 应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转 让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9 享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让 的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10 以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限 的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11 土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12 转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的 ，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13 土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
14 土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15 土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16 土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17 以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19 当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20 以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为 投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经 有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22 名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23 合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24 商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25 商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售 合同有效。
26 商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27 预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的 预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28 商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转 让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关 的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产 部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34 在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35 经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方 合理负担。
37当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
(1)合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
(2)合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金 无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损 失。
十、关于无效合同的处理问题
45经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双 方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
(1)资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
(2)资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
(3)房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订 合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
最高人民法院印发
《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知
法发〔2009〕42号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。
二○○九年七月九日
当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。
一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。
二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。
三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。
四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。
五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。
六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。
七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。
八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。
九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。
十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。
十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。
国有土地上房屋征收与补偿条例(全文)