舒砚的老公:国内银根收缩 海外基金为中国房地产输血

　　国内银行银根收缩,中国房地产业“资金链”吃紧,使得海外产业基金有了“乘虚而入”、强势出击中国市场的机会。

　　就在摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠警告中国楼市存在泡沫的同时，海外投资基金纷纷加大了进入中国房地产市场的脚步。

　　央行121号文件等一系列政策的出台，使长期以来房地产开发资金完全依赖银行的“输血管道"被截断，众多房地产开发商面临资金链断裂的危险。开辟多元化的融资渠道、寻找新“血液"已经迫在眉睫！

　　自此，海外房地产基金被频频提及。海外房地产基金强势出击中国，立即引来众多质疑:它能否担起中国房地产融资创新的重任？它能否真正被国内房地产开发商所广泛接纳？有关专家对目前中国推广房地产基金的动议并不乐观，而海外房地产基金走向前台也尚需时日！

　　脆弱的“资金链”激活资本市场

　　在发达国家，房地产业日趋成熟，利润的空间越来越小。以新加坡为例，从上世纪90年代中期以来，新加坡房地产价格跌多升少，这也是许多新加坡房地产企业纷纷来华创业的重要原因。在美国，房地产基金的平均回报率也一直稳定在6.7％左右。

　　中国的房地产业之所以强烈吸引着海外基金，根本原因在于房地产业是与宏观经济联系非常紧密的行业。而海外基金在做投资分析的时候，首先要考虑宏观经济，其次是当地区域经济的发展状况。

　　中国经济持续、快速、健康发展以及方兴未艾的城市化进程，为房地产业提供了广阔发展空间：首先，如果中国有20％的城镇家庭有改善住房的要求、每户增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户、每家增加20平方米，这个现实需求总量就高达5.4亿平方米。其次，我国现有城镇居民4.9亿人。到2020年，城镇居民将增长到8亿人至8.5亿人。这就意味着,在未来15年内至少还将有3.5亿左右的新增城镇人口需要房子住。2003年末,中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。按照这个标准，这3.5亿新增城镇居民就得需要多少住房？！

　　事实上，近年来我国房地产市场持续升温、个人住房抵押贷款利率持续走低，越来越多的居民涉足第二套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。伴随着金融的自由化趋势，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这无疑会加大银行的信用风险。

　　为此，央行本着防范金融风险、促进房地产金融健康发展的宗旨，出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121文件）。其核心内容包括控制金融机构为房地产商贷款的风险等。

　　央行房贷新政的出台，使各商业银行明确表示坚决执行央行文件，并与央行开始商讨提高个人贷款安全性的具体方案。对于开发商来说，银行对开发贷款和个人购房贷款门槛的双向提高，使取得银行资金支持的难度越来越大，房地产业的“资金链"立马断裂，这意味着有很多项目或开发商面临“死亡”。

　　有关专家指出，央行的房贷新政触动了中国房地产业最敏感的神经——“资金链",同时也暴露出中国房地产业“资金链"的脆弱，银行贷款已成为房地产开发商的惟一救命稻草。在向银行直接融资渠道不畅的情况下，房地产企业自然会向资本市场寻求资金,很多企业均在着手“首发上市"或“借壳上市"。据了解，眼下仅北京地区就有鹏润集团、万通实业等一批房地产公司进入资本市场。然而，房地产企业能够满足“首发上市"要求的少之又少,比如：房地产从开发到竣工验收大约需要两年时间，而房地产项目的预售额在项目未完工前不能算是企业利润；同时要具有连续3年稳定均衡盈利记录的财务要求，很多房地产企业无法达到上市要求。因此，融资难问题已成为中国房地产业健康发展的阻碍。

　　在此背景下，一些海内外房地产投资公司、房地产私募基金等多种与房地产金融相关的业务机构不断涌现，并呈现强势出击的态势。对跨国金融机构而言，央行的房贷新政无疑是一个利好消息，它能助推国内的房地产开发企业及行业，并促进房地产行业进行融资创新！

　　“飘洋过海”投石问路

　　由于房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。据了解，万通集团旗下中城房网成立了一家基金管理公司——中城投资，正积极与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。北京国投、上海国投等信托投资公司已通过信托计划，为房地产企业的前期开发及后期装修提供“过桥贷款"。伟业资产管理公司成立了一家基金投资公司，为房地产开发提供私募基金。据称，目前该基金已委托四大商业银行做“托管"支持。

　　毋庸置疑，央行的房贷新政给曾经被一度关注的房地产基金带来了新的发展机遇,特别是与房地产金融相关的海外投资机构，也飘洋过海来到中国！

　　据称，外资房地产基金——精瑞基金已首次亮相。精瑞基金筹备组副组长高广垣表示，精瑞基金是在全国工商联住宅产业商会支持下设立的，将采取私募的方式募集资金，而启动初期的资金预计为2亿美元。精瑞基金投资的范围主要是住宅产业比较活跃的大中城市，但不直接对开发项目投资，将会面对整个住宅产业内所有的企业和项目。

　　澳大利亚最大投行麦格理银行，在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立了第一中国房地产发展集团，这是一个五年制封闭运作房地产基金，力争在未来5年内投资超过4亿美元的房地产项目。而在过去10年内，麦格理银行已成功地募集和筹建了5项独立的中国房地产基金，总额超过⒈2亿美元，完成项目总价超过2亿美元。

　　据称，中国房地产市场的丰厚利润让麦格理银行乐意冒险。在这里,房地产企业自有资产回报率都在30％以上，50％以上开发商的回报率在50％至100％。而在国外，房地产自有资金的回报率通常不过16％至18％。“中国经济进行宏观调控是一个不可多得的机会,"第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚承认。

　　无独有偶，新加坡嘉德置地集团总裁廖文良表示，中国已成为新加坡对外投资最多的国家。作为亚洲最大上市房地产公司之一的嘉德置地集团，近年来在中国的投资与日俱增。未来3年至5年，该集团在上海的投资额将翻一番。

　　与此同时，来自美国、英国、澳大利亚、欧洲及中东的投资商,诸如新加坡国际企业发展局、凯德置地、高盛、霍尼韦公司对中国表示出极大兴趣，显示了他们对中国经济繁荣的投资信心。业内人士估计，这些海外基金现在仅投在上海房地产市场的就有100亿美元。据分析，海外基金对上海最感兴趣的投资项目包括高档住宅项目、酒店和写字楼，以及商业项目涉及投资金额巨大的大型项目和一些有重大影响力的项目。

　　分析人士认为，海外房地产基金进入中国将经历两个阶段,即在进入初期的2年至4年里，主要以资金流入为主;在4年以后的成熟阶段，资金的流入更加稳定而理性。海外基金的进入，将缓和央行房贷新政对楼市的影响。在执行央行121文件之后，会有一些开发商拿不到银行贷款，他们必须要寻求其他融资方式。从这一点来看，海外房地产基金的出现将使开发商走出资金短缺的困境。

　　前景难料的海外产业基金

　　海外房地产基金近来频频被提及，它真的能成为房地产开发商融资的解困良方？

　　分析人士指出，尽管房地产基金好处很多，诸如：给开发商的灵活度和空间要大许多；银行贷款要付利息，而基金如果开发商投资亏损，不需要给基金任何回报等。然而，从风险成本和收益来看，即使存在房地产基金，恐怕绝大多数房地产商仍会选择去银行贷款。

　　“因为，银行对房地产项目的审核不可能进行全面深入的调查和追踪，这使得开发商更乐意采用银行这种监管比较弱的融资方式。"美国汉斯公司副总裁杰姆斯·莫瑞森对中国推行房地产基金并不乐观。他认为，海外基金有大量资金且国内房地产的高利润、高回报，使很多海外基金愿意进入中国，关键是把资金交给谁。而国内很多企业达不到基金的审核要求，很难获得海外基金的融资支持。

　　业内人士认为，在《土地拍卖法》实施以前，国内房地产业主要是“黑箱"操作，很多东西都是不透明的。现在国内90％以上房地产公司还不具备获得基金支持的素质，一旦使用基金，很可能会像“假按揭"一样，素质不够的开发商会用基金去套钱。因此，在管理机制不健全、监控系统尚未建立、会计律师系统不完善的情况下，妄谈海外基金是不太现实的。

　　事实上，此前中国已有少数房地产商进行过尝试，但都有始无终。早在2001年8月中旬，北京万通与台资机构即在香港注册成立了富华通房地产发展公司，并开始筹集规模为10亿美元的大中华房地产基金，这是国内首次进行房地产开发基金的尝试。此后，中国住宅产业商会于2002年发起成立“精瑞基金"。2003年1月，加拿大投行发起成立“第一中国不动产基金"。

　　然而，大中华房地产基金最后以流产告终，其原因是基金投资房地产业得不到法律支持。业内人士认为，产业基金本身就是一个敏感话题。按照国际通行的分类法，基金分为证券基金和产业基金两大类，但是目前中国尚未出台《基金投资法》，现有相关法律只是对证券基金的明确界定和规范。同时，中国政府对产业基金所持的态度是：先立法再放行，绝不允许在立法之前进行所谓试点。

　　尽管有资产公司和投资公司类型的准基金私生出来，但其相对于证券基金来说环节多、风险大、周期长、监控难，尤其缺少良好的信用习惯和成熟的管理分工，致使实际运作起来险象环生。据消息人士透露，“第一中国不动产基金"成立之后，投资者应保持中立，由管理公司具体运作经营项目，只有基金投资委员有权对其进行监管。然而，在中国则是谁投钱谁说了算，观念上有着巨大差距，最终由于没有筹集到足够资金而中途夭折！

　　值得一提的是，海外投资者要面临许多风险因素，其中最主要的是资金变现、出境问题。基金的流动性很大、周期较短，通常是3年至5年，不活跃的二级市场是无法满足基金回报及退出需求的。业内人士认为，投资风险取决于资本的回报需求，主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、政局的稳定性以及外汇波动与资本返还等。而中国的市场环境与中国香港、新加坡等地有很多不同，因此在中西方的交流方面还有很多值得沟通之处。

　　分析人士认为，央行房贷新政的出台，从表面上看确实意味着海外房地产基金已走到前台。然而，在未来2年至3年，西方资本不会成为国内房地产投资的生力军。由于中国市场尚未做好充分准备，他们只会做一些试探性投资。