艾灸什么牌子好:美国有史以来最大的泡沫——房市——跌到底了吗？ - Qzone日志

我们正经历着百年不遇的金融危机，这场危机是由美国房地产这一巨大的泡沫被捅破而引发的。近日，对于房价是否已经触底回升，还是继续下跌，存在着激烈的争辩。

由于正面的经济数据引发纽约股市强劲的上扬，市场情绪开始乐观，国际油价5月4日连续第四个交易日上扬，纽约和伦敦两地的油价收盘均在每桶54美元以上。当天，全美房地产经纪人协会立刻公告，称3月的二手房销售指数大幅上涨3.2%至84.6，远高于经济学家预估的82.1；创下去年9月以来的最大单月增幅。于是，许多乐观的经济学家下结论，说美国房价已经触底，企稳回升在即。

然而彭博社5月4日也发表评论文章，称尽管2月份的数据显示20座大城市房价跌势放缓，其实还远未见底；除了失业率高企、法拍屋继续发生、房屋库存庞大等可见因素，阻碍房价复苏的最大因素来自于人口统计学。

任何时候，对市场无外乎存在两种预估，看多或看空。看多者买入，看空者卖出，所以形成交易。对房价是否已触底，我个人倾向于看空：房价还远未见底。

首先，失业率是造成房价下跌的最凶猛的“杀手”。据美国劳工部报告，单单今年二月份，就有65万1千人失业，失业率从7.6%上升到8.1%，比经济学家预测的7.9%高出零点二个百分点，超过了1983年。而失业单月攀升率，达1945年以来没有出现过的水平。过去12个月，已有5百万人丢了工作，目前，至少1千2百50万美国人失业。未来几个月，裁员的速度将有增无减，预期失业率将攀升至、甚至超过10%，创美国失业人数26年来的新高。

美国人的现金储蓄非常有限，一旦失业3个月，就将有30%的人无法继续供房贷；而失去工作6个月的话，这个比例将上升到75%以上。银行的违约率和法拍屋开始高升。单2009年3月，与上年3月份相比，美国法拍屋猛增24%，接近35万个家庭流离失所。

据彭博社发表的数据显示：2008年底，美国房屋空置创下了1900万栋的记录，而购买力却因人口和移民数量的减少在萎缩。美国最有购买力的“婴儿潮”一代，正在抛弃郊区四居室或五居室的独栋房屋，换成两、三居室的公寓住宅等待退休。他们经历了股市十年的剧变之后，正重新进行理财规划，不会再像年景好的时候那样购置第二套房和度假房产。而六、七十年代的出生者，还背负着沉重的学生贷款和信用卡债；房贷机构又不再提供零首付的贷款，购房者必须具备20%的首付，信用记录又不准有瑕疵，很显然，这批人是推动不了购房潮的。

有史为鉴，是泡沫终归要破的，房地产大泡沫也是如此。通常情况下，泡沫从哪儿吹起的，最终就该回到哪儿。美国从1925年到1933年，房价下降了26%。1925年是房价上升的第一高峰期，距离1930年的衰退还有5年，直至1930年到1933年经济崩溃，房价加速向下，那仅仅是极其恶劣的经济和通货紧缩的价格趋势。不像今天，通货紧缩加上房地产泡沫，令房价被极其高估。2000年20万美元的房子，到了2005年竟高达45万美元，平均房价上涨了125%。即使去掉通货膨胀的因素，也几乎翻了一倍。

长期来看，房价仅仅和通货膨胀正相关，不会随着经济增长和股票收益一齐上涨。下面是多伦多调整了通胀之后的房价走势图：

由图可见，1953年至2007年这五十五年间多伦多的房价时涨时跌，但总是在通胀线的上下徘徊，像有一只无形的手在控制一般。从1985年到1989年，由于热炒，多伦多房价疯涨，远远地偏离其合理的价位，当市场再也无法忍受时，1989年时拐点出现，房价猛然下跌，整整跌了8年，一直跌到1996年才开始止跌回升！涨到2008年初，拐点又出现。目前多伦多的房价持续下跌，按这次金融危机的惨烈，这次跌幅估计会超过上次，并将至少连跌8年，会把房价拉回与通胀幅度（2%到3%）相符合的那一个点。

这个图形与美国的全国房地产的Case-Shiller统计图形极其相似。

所以说未来几年，由于经济、就业和移民潮的持续低落，美国房价会随着通货紧缩的趋势下降到1996年和2001年的水平，即30%到50%。第一轮遭重创的城市，也是投机最厉害的城市包括佛罗里达，亚利桑那，内华达和南加州；其次就是沿海大城市，像纽约和三藩市。

当房价不可避免地回归到合理的价位时，银行系统将经历更为严重的危机，违约率和法拍屋均继续上扬，比2008年金融海啸对银行的打击更为严重。那时，经济衰退将进一步加重，可能到2013年才开始缓慢减速，直至2017年停止。

美国的经济将影响全球，希望大家做好心理准备。

（数据来源: Case-Shiller U.S Ten-City Index，Historical Statistics of the U.S. Colonial Times to 1970, 1975。）