九乡新闻网艾美特招聘信息:《商品房屋租赁管理办法》部分条款违宪违法
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/08 15:56:15
住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》（以下称“办法”）已发布，自2011年2月1日起施行。我们认为，该法有诸多违宪违法及不适当之处。
现依条文顺序分析如下:
一、“办法” 第八条：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”
1、我国宪法规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”
《房地产管理法》“第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
财产所有权包括占有、使用、收益、处分等权能；“办法”第八条规定，是对房屋产权人（此处为出租人）的财产权利的违宪违法限制,使其财产权不得自由地行使。房屋作为租赁物，属于出租人的合法财产，将合法拥有产权的房屋出租，属于公民依法行使处分、收益的权利。公民的财产权属于宪法赋予的基本权利。“办法”作为部门规章，限制出租人的出租权，侵犯出租人的宪法权利。
2、居住权属于其作为一个自然人依法享有的基本人权。一个人只要活着，就必须满足衣食住行，这是生命存在的基本前提，自然也就是公民的基本人权。我国宪法第三十三条规定，国家尊重和保障人权。任何国家机关都没有权利迫使其公民因为经济困难而离开其住所——更何况是其本人出资租赁而非政府“施舍”的住所。
住宅是人之为人的人身权的延伸，是个人财产、人格尊严、隐私权的重要屏障，一般而言，如承租人的经济状况允许，就不致于入住“人均租住建筑面积低于当地人民政府规定的最低标准”之住宅，不致于入住“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室”。当本人经济状况不允许、政府亦未能提供住房保障，承租人入住此种“住宅”，难道是承租人违法？抑或，出租人只有把此种低收入承租人赶出去致其流落街头野外，才是合法，否则就得接受高达三万元的处罚？显然, “办法”前述规定,侵犯了低收入者的居住权利，侵犯了现代文明国家宪法规定的公民基本人权，甚至，违背了合理人的理性和公德。
3、房屋出租人和承租人之间的法律关系，是合同法律关系，属于民事立法范畴，根据《立法法》的规定，民事立法权属于全国人民代表大会及其常务委员会。住建部无权涉足该立法领域。
4、我国合同法第五十二条规定，违反法律和行政法规的强制性规定的，合同无效。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定；行政法规由国务院制定。住建部制定规章，以限制群租并以罚款作为处罚，无异于宣称群租合同无效，违反上位法——合同法的规定。
二、“ 办法” 第十一条：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”这与私法自治的精神相悖，亦与合同法的明文规定有较大出入。
合同法第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
承租人转租是否“应当经出租人书面同意”？ 合同法规定，合同有书面形式、口头形式和其他形式（包括默认的行为形式），但“办法”却超越合同法的规定，要求出租人书面形式同意、承租人才能转租房屋，这显然违背了意思自治的民法原则、高效交易的市场要求。是否同意，是主观意思表示的问题，为法律之实体；是否有书面形式，是客观的证据问题，为法律之程序问题，二者不可混为一谈，不能因为没有书面形式就否认出租人的意思表示。
三、“办法”第二十一条到第二十三条规定了对房屋租赁当事人的某些行为，可处“三万元以下罚款”。可是，该罚款没有法律依据。
“办法”第一条规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。”也就是说，“办法”制定的明确法律依据是《城市房地产管理法》，“等有关法律、法规”则是语焉不详。
但，查遍《城市房地产管理法》，其中所有的“法律责任”体现在第64-71条，没有任何一条规定“人民政府建设（房地产）主管部门”有权对“房屋租赁当事人”处以罚款。
《行政处罚法》第十二条规定，“国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。
尚未制定法律、行政法规的，前款规定的国务院部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由国务院规定。
国务院可以授权具有行政处罚权的直属机构依照本条第一款、第二款的规定，规定行政处罚。”
“办法”第二十一条到第二十三条对当事人的行政处罚，没有其声称的《城市房地产管理法》方面的法律依据，其处罚不在“法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围”内，罚款的限额也没有国务院相关规定。因而是无法之“法”。
四、总结：
“办法”主要涉及两个方面的法律关系：房屋出租人和承租人的合同法律关系；关于房屋租赁的行政法律关系。
通俗地，对应的两个问题是：
1、你凭什么不让人家租房？（住建部发布的该办法，以公权干涉私权领域，违反契约自由原则。）
2、你凭什么罚人家的款？凭什么罚三万？是不是你想罚多少就罚多少？（自说自话，自授己权）
中华人民共和国国务院办公厅二○○八年七月十日印发的《国务院办公厅关于印发 住房和城乡建设部主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（住房和城乡建设部网页http://www.mohurd.gov.cn/gyjsb/zyzn/）中规定，住房和城乡建设部的主要职责是
“（一）承担保障城镇低收入家庭住房的责任。拟订住房保障相关政策并指导实施。拟订廉租住房规划及政策，会同有关部门做好中央有关廉租住房资金安排，监督地方组织实施。编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。
（二）承担推进住房制度改革的责任。拟订适合国情的住房政策，指导住房建设和住房制度改革，拟订全国住房建设规划并指导实施，研究提出住房和城乡建设重大问题的政策建议。”
由此可见，住房和城乡建设部的主要职责兼首要职责是“承担保障城镇低收入家庭住房的责任”，但是在“办法”中，人们看到的是，住房和城乡建设部“当为而不为”，没有承担其对保障城镇低收入家庭住房的责任；相反，“不当为而为”，禁止低收入家庭群租，剥夺他们最基本的最起码的住房权，其结果必然是将导致低收入者流离失所。
且，每个人是自己权利最好的判断者，每个人有权选择自己的生活方式，如果有人就喜欢住阳台——连一只燕子都有这个权利——只要他不违法犯罪，你凭什么剥夺他的权利？
住房和城乡建设部的“办法”，无存在的必要；同时，其可操作性亦成问题。除了前述问题外，还有以下问题：
一、对那些住不起“当地人民政府规定的最低标准”住宅的，或目前已经或计划将来住在“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室”的国人（为数必是不少），住建部打算怎么办？当一个公民，已经尽了他最大努力，仍无房可住，或无足够体现人之为人的尊严的住宅可住，给他们提供住房，不让其露宿街头，不是出租人的义务，而是政府的义务，尤其是住房和城乡建设部的义务！
二、已经签了租赁合同且
三、“县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理”（“办法”第四条），请问如何管理？可以想见，更多的“管理”，是收取罚款吗？如何才能收到罚款？必然趋势恐怕是采取“非法搜查或者非法侵入公民的住宅”的违宪方式了，否则就难以取证、难以实施罚款，其结果是哗然而骇、鸡犬不宁，花钱租的住房无保障、公民的人格无尊严。
“办法”抄袭了与合同法重复的条款，这些条款无制定之必要；此外，“办法”规定了一些违宪违法条款。该办法总的来说没有意义，而且可能制造大量社会矛盾，贻害无穷。
《立法法》第八十七条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章有下列情形之一的，由有关机关依照本法第八十八条规定的权限予以改变或者撤销：
（一）超越权限的；
（二）下位法违反上位法规定的；
（三）规章之间对同一事项的规定不一致，经裁决应当改变或者撤销一方的规定的；
（四）规章的规定被认为不适当，应当予以改变或者撤销的；
（五）违背法定程序的。”
“办法”符合其中的大部分情形，国务院应当“予以改变或者撤销”。
（公民宪法审查志愿者）肖国珍律师
2011年1月17日
附：
一、中华人民共和国住房和城乡建设部令
第6号
《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过，现予发布，自
住房和城乡建设部部长 姜伟新
商品房屋租赁管理办法
第一条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
第五条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；
（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所；
（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容。
第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条 本办法自
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关法律责任方面的条款
第六章 法律责任
第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条 违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条 违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。