芒果展板设计欣赏:新国八条一拳打在官员的屁眼上

新国八条一拳打在官员的屁眼上

　　去年中央“三个文件”二轮政策调控在今年市场趋弱化的情况下，房价再次上涨。2011年1月26日 ，国务院很艰难的把“新国八”提前到今年两会前出。有人甚至认为，新国八条中第一条，矛头便直指房价。新国八条”异常强悍，房价恐怕真要“从了”。或者是说房价要下降20%或30%。例如前三个政策不也矛头便直指房价。大家希望的看到政策根本就没看见，例如房产税试点开征和增加商品房供应及收紧资金链等政策是只字不提,仅仅是提高二套房首付60%和增加三个税及限购等房价控制目标，这样的“新国八条”能遏制房价吗？新拳打的老套路，抑制需求和增加供应，犹如打在棉花上，或者说新国八条犹如一拳打在官员屁眼上比较合适。

　　难怪任志强会这样的怀疑， 在微博上反问道“为啥没说增加商品房供给呢？是我听错了吗？”并保持其一直以来对地产调控政策的质疑态度。抛出“国务院又出新拳了。不知道是打在棉花上，还是打在地方官员的屁股上了？”

　　2011年“房价会跌吗？”，新国八条的政策里面，一是没商品房供应的规定.二是没有收紧资金链的规定.三是限价格的具体标准没有.四是没有预售制的改革内容.五是关于市场热议的上海、重庆两地将正式开征房产税的消息并未有信息公布。六是没有银监会和地方政府及银行等配合要求规定。效果如何？在此行政干预之下，是否或许正如温总理去年12月所言：在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。

　　2011年1月26日国务院“新国八”出台背景，2011年两会前国务院容忍不了楼市调控“效果不大”的怀疑，说明国家对前二次调控效果不满意。对国家去年的房价调控再次出手，很艰难的做出这个决定。由于去年新国十条和新国五条称为“史上最严厉的政策调”，不但没遏制部分城市房价上涨的势头，反而出现部分城市房价幅度上涨过快的现象。所以改变2010年前二次调控以遏止部分城市房价上涨过快为调控目标，2011年新一轮政策调控以遏制部分城市房价幅度上涨过快为调控目标。

　　首先是去年“中央三个文件”（新国十一条和新国十条及新国五条）虽然遏制部分城市房价上涨过快的趋势，尤其是去年9月29日新国五条第二轮政策调控到今年1月份，连续四个月房价同比以来房价重新上涨，甚至从一线城市房价上涨蔓延到二三线城市。其次是2011年依然成国务院控通胀的关键时候，一旦房价继续上涨，不仅带动CPI上涨，甚至导致房地产出现泡沫，房地产吸收了大量的热钱和资金，俨然成为“资金池”，比较的危险。

　　最后是受到人民币升值和热钱及通胀的压力，二三线城市楼市投资投机炒房现象开始活跃，房企拿地疯狂，二三线城市房价接近一线城市房价的水平，房地产投资过快，呈现泡沫的影子。同时是保持去年政策调控的力度，加强调控的强度，防止楼价在2011年反弹。一方面从今年1月份房价继续保持上涨的情形看，房价或者是失控了。地方政府未把政策执行到位，因此有必要采取行政干预房价，干预力度进一步升级。另外一方面，新国八条的政策基本是在去年4月17“新国十条”和“9月29新国五条”新政的基础上，进一步的升级和重申，主要强制性要求地方政府加强落实上述两个政策，但在限购、价格控制、信贷、税收、保障房、政策执行等环节进一步加码。

　　其实，2011年全国楼市调控调整的幅度虽然大于2010年，但是关键在新国八条政策根本“不给力”，或者说是杀伤力。由于部分城市地方政府和开发商害怕2011年两会前，国务院会出更加严厉的政策调控，2011年1月或春节后，国务院下多部委将会出台细化文件。不排除地方政府和开发商由于承受不了国务院和政策的心理压力，房价将出现小幅度的回落，但是房价大跌根本不可能的事实，也是不现实。

　　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：
　　国务院再出“8条”中最主要的调控内容
　　政府责任：地方政府要确定今年房价控制目标，并于一季度公布
　　税收政策：购房不足5年转手交易的，按销售收入全额征营业税
　　信贷控制：二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍
　　土地供应：今年商品房供地总量原则上不得低于前2年年均实际供应量
　　限购措施：当地户籍家庭，有一套住房的，限购1套；有2套及以上的，暂停购房
　　约谈问责：未如期公布房价控制目标或控制不力的省，对相关负责人问责
　　(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　点评：每次政策调控都有想法。提出和要求各地方政府，根据国务院的政策和参考，配合国务院的政策和依据本地市场的价格，制定房价控制目标，（但是这个调控目标不具体，仅仅是遏制房价上涨过快，或者遏制房价幅度上涨过快。而没有说是调控房价下降多少或跌多少？都没有一个明确的规定，而控制房价上涨和上涨的幅度，难道说只要这个房价和幅度受到市场接受，就是合理水平》）。因此，一线城市将根据国务院的政策，制定出房价涨幅控制线（高房价城市）。而部分房价不太高，但房价上涨过快，上涨幅度过快的城市，将制定出一个房价收入比的区间。但是具体怎么操作，有什么标准，怎么才叫合理，怎么才叫高房价城市，怎么才叫过快上涨城市等一系列问题，都没有明确的说明。如此控制价格目标的规定，不知道有无实际意义。
　　(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
　　点评：围绕前面的政策，强调执行和落实。保障房建设是老问题，说明国务院很重视保障房建设。现在是两条路走，市场建商品房，政府管保障房。自去年起，基本上所有的政策调控到现在的新国八条都有讲保障，要加大力度。但是，保障房的建设一直缓慢，甚至问责地方政府。由于资金和土地及质量等购买条件的限制，在保障房供应小的情况下，根本当不降房价的大任，更不要说，按时完成保障房建设的任务和供应计划及扩大到城市流动人口可以享受。希望国务院通过地方政府问责，加快保障房的建设，尤其是土地出让金10%必须拿到建保障房，另外是必须按计划完成保障房土地供应，最关键是按时完工和推向市场及扩大享受的人群。但是却未提增加商品房的供应。
　　(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
　　点评：征税目的是增加投资投机炒房者购买的购房成本和抑制购房需求，对炒楼风打压明显。但是，征税是政策调控最没效的表现，房地产标点大和获利大，税率小起不到效果，税率大的执行不到位,或者是根本不执行，最后基本都转移到购房者身上，最受益的政府。一是不足5年转让房产的营业税按全额。二是土地增值税有待于各个城市出细则。目前仅有上海等少数城市已出细则，其他尚未出台细则的城市将出细则。其实已经实施执行的城市，房价上涨最快，甚至执行起来比较困难。三是个人所得税以前按交易总额的1-3%。如果正如一些人讲的，国税总局可能要求各地按差价的20%征收，即从严征收，受利益最大的依然政府。四是关于是否今年开征房产税的信息是只字未提，难道房产税今年试点准备开征的重庆和上海未得到国务院的批准，还是等待下一轮政策调控时扔出来或者是悬在楼市上面，继续恐吓开发商和购房者？
　　(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
　　点评：信贷加码的幅度其实很大。目的是遏制投资投机炒房需求和增加他们的贷款成本及还贷等持有物业的压力，增加市场供应。但是，对首套购房是没什么影响。估计有可能会接下来会取消首套房贷优惠政策，或者是扩大到首套房贷从30%上调到40%。目前明确提出的只是二套房首付增加10%，达到60%，执行1.1倍利率。关键要看接下来央行、银监会实施的细则，以及商业银行的执行力度，另外是地方政府和银行的配合及严格执行。
　　(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
　　点评：主要是围绕前面的政策，强调执行和落实，关键是地方政府是否执行。规定今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，有助于增加未来二三个的商品住宅供应量，有利于抑制房价；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，将导致限价房的规模进一步增加，估计全国实行限价房的城市将大大增加。但是去年全国各个城市的土地供应根本完成不到70%，甚至“限房价、竞地价”的出让情况是三年零供应的情况。
　　(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
　　点评：“限购令”全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。到目前已经扩大到24个城市，如果增加到六个准备实施的城市，将扩大到30个城市实施限购政策。而且，限购更加严格，尤其是本地2套，外地有证明1套，无证明，三种情况不让新购。除深圳外，他们以前都规定居民还可新购一套。但是，通过前面已经实施的限购城市，房价不仅没下降，甚至部分城市出现销售成交火爆的现象。
　　(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
　　点评：关键是围绕前面的政策，强调执行和落实，关键是地方政府是否会执行，每次都说问责，这次“约谈问责”的力度是否大，只有待于观察。
　　(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
　　点评：这个倒是以前政策中的首例。