九乡新闻网芜湖职业技术学校官网:美国人看中国房产税-那小兵-搜狐空间
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/10/06 00:13:50
美国人看中国房产税 
上海和重庆的房产税方案都出炉了，然而公众的疑点仍就集中在公平性和压低房价两个问题上。对于这个问题我想从美国人的理解角度分析一下，为大家深入探讨提供一个对比物。
第一点，要确定房产税合法性。美国的州政府和市区政府都有权对于房产税进行立法，联邦立法系统则不涉及这个税项。比如，旧金山和纽约的市议会都可立法确定各自的房产税率，如此类推上海和重庆当然也可走这种立法模式。然而，在中国宪法中是否对地方市级人大有这样的立法授权？地方市级人大立法程序是否完备？恐怕不解释清楚大家意见很难统一，连被动接受也难，目前这些问题大家仍有疑问。按美国人观点还得加上个民主立法程序元素，暂且不提也罢。特别是上海房产税征收对象仅限于立法之后买入者，这不像是税，而像是临时罚款或附加费。
第二点，美国对财产征税通常有两种，一种是一次性征税，特指购物税，比如买了一部车要纳购物税；另一种是财产税，特指不动产税（房产税），通常按年度征收。前者征收标的物包括了各类生活用品（但通常不包括食品原料类），大多是不涉及永久占用公共空间资源的用品，而后者征税标的物是房产这种永久占用公共空间的物品。目前，中国房产使用权仅仅70年，房主并没有土地所有权，连土地使用权也不能超过70年的年限，因此在法理上中国房产不可被当成“永久占用公共空间”私人物品征收不动产税，何况现实中多数中国楼房寿命只有不到四十年，楼房毁坏倒塌了房主也没权重建，因此没有充分的征收房产税理由。即使征收房产税也只应按70年为限分期交纳，而且对修整楼房费用应给予相应减税额度。在美国也有一种土地信托地产和中国的房产定位很类似，如学校、教堂、研究基地、信托私宅区等等，表面使用房产买卖合同成交，但每月必须另交土地租金，所以房价本身较低，房产使用权可以转卖或继承，但土地所有权永远只租不卖。这类美国房产由房主交纳“管理费”，而由地主交纳地产税，合情合理。美国政府对领土拥有最终所有权，但购房者通过纳税（包括房产税和遗产税）获得土地使用权的继承权，这等于让房主永久拥有土地，因此房产税才有了法理依据。（现实中绝大多数美国人选择常常转卖房产，但这并不能否定他们购价中包含的土地继承权力）。
第三点，应当厘清房产交易收费和房产收税。目前，中国购房所交纳的各类费用不少，虽没有明确的税收作用说明，其实是以费代税，用来支付各类地方行政开支，一旦征收房产税这些收费仍有必要存在必须有立法单位确定，不应含糊处理。房地产里面的税费多如牛毛，各种大类的税费高达60多种，其中土地出让金一收就是70年，如果还要征收房产税，年年都要缴税，实质上是重复征税。中国住房性质复杂，从房改房、拆迁房、福利房到商品房、小产权房等，多种多样，商品房是交了土地出让金，但交了的却要缴纳房产税，不缴纳土地出让金的却不用缴纳房产税，这些显然不合理。
第四点，对于房产的税收估值十分困难，即使在美国也是个头疼问题。比如，你在二十年前购买的房子原价二十万，如今同个社区同样房子却是价格一百万，前者每年房产税增加幅度以5%为限，至今每年交税不到后者的三分之一，当然让许多后来买房的人感到不公平，这也是近年来许多美国年青人不愿意买房的原因。同样大小的房子在不同社区价差很大，以面积划定起征点也不公平，比如，美国旧金山市区好的中小学所在地区比学区不好的房价相差20%到30%，仅隔一条街而已。重庆方面的方法说“对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓将征税”，这很难进行估值，因为中国的房价统计数据，至少到目前为止没有一个官方的权威部门所能正确统计过。如果中国真的要采用房产税制度，必须先要建设一套严谨而强大的征收队伍，对估值方法、估值政策、估值人员都有充分准备。如今上海和重庆算是一种尝试罢了，不应马上推广。
最近，印度政府承认大部分房产税根本无法征收，因为逃税的人太多罚不胜罚，这理当引以为戒。