苏州市教育局电话:上海华轻投资开发有限公司诉上海海星供销商业有限公司房屋租赁合同案

(2000)沪一中民终字第1886
上海市第一中级人民法民事判决书 (2000)沪一中民终字第1886
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海华轻投资开发有限公司，住所地：上海市斜土路1175号1708室
法定代表人：鲍炳新，董事长
委托代理人：方中群，该公司工作人员
委托代理人：徐皎，上海市沪二律师事务所律师
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海海星供销商业有限公司(原上海海星供销商业总公司)，住所地：上海市闵行区莘浜路153号
法定代表人：张士文，董事长
委托代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师
上诉人上海华轻投资开发有限公司因房屋租赁合同一案，不服上海市闵行区人民法院(1999)闵民初字第3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2000年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人上海华轻投资开发有限公司的委托代理人方中群、徐皎，被上诉人上海海星供销商业有限公司的委托代理人诸顺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1998年8月27日上海海星供销商业有限公司与上海华轻投资开发有限公司(以下分别简称“海星公司”及“华轻公司”)签订《溢发商城租赁协议书》一份。约定：由海星公司将座落于闵行区莘庄镇莘浜路69号的上海溢发商城(建筑面积10，438．61平方来)，包括现有的水、电设施、电话3门、自动扶梯2台、货梯1台租赁给华轻公司依法经营以轻纺为主的商品；租赁期限为10年(自1998年9月1日起至2008年8月31日止)；租金前3年每年为2，000，000元；租金结算方式，每年分2次结算，每半年结算1次，先付后用；华轻公司不得拖欠，租金超过10天至30天的，如有发生必须加计拖欠额的10％赔偿，依此类推；租金正式起算日期自1998年12月1日起；商城的房屋由海星公司办理保险，并负责房屋的正常维修；如海星公司单方无故终止协议，必须另赔偿华轻公司在商城的一切经济损失；华轻公司拖欠租金累计3个月以上的，除赔偿海星公司违约金外，海星公司有权终止合同，收回房屋。合同签订后，海星公司按约向华轻公司提供了上述商城，华轻公司按约向海星公司交付1998年12月1日至1999年5月31日的租金人民币1，000，000元，但于1999年6月1日，仅交付租金人民币250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司经催讨未果，故诉来法院要求解除与华轻公司签订的《溢发商城租赁协议书》，由华轻公司给付拖欠租金人民币750，000元，偿付违约金人民币375，000元。诉讼中，海星公司将要求给付租金变更为人民币1，416，666．67元。华轻公司辩称，海星公司在出租商场前，故意隐瞒该商场严重漏水的事实，又在前承租人诉讼判决尚未发生法律效力的上诉期限内与其签订上述租赁协议，具有欺诈性，致协议无效，故其不应按上述协议约定的租金支付，其合理年租金应为600，000元，故提起反诉，要求海星公司返还其多付的租金650，000元、赔偿装修费损失1，140，000元、赔偿海星公司搭建临时房而影响其经营损失183，300元，赔偿因漏水给他人造成违约的赔偿金300，000元，赔偿因漏水而赔偿他人的损失费151，328元，赔偿漏水而无法出租的经济损失119，900元，合计2，544，528元。诉讼中，华轻公司放弃要求赔偿因漏水而赔偿他人的损失费计151，328元。海星公司则不同意华轻公司的反诉请求。
另查明，华轻公司承租的上述商场的产权人为上海海星供销商业总公司，该公司于1999年4月13日变更为上海海星供销商业有限公司。1996年12月26日，上海海星供销商业总公司已取得由上海市房屋土地管理局核发的沪房地闵字(1996)第002125号《上海市房地产权证》。
1998年12月8日，海星公司(作为甲方)与华轻公司(作为乙方)、上海申鑫物业有限公司(作为丙方)签订《为解决溢发商城漏水问题协商纪要》一份。约定：为解决好溢发商城二楼漏水问题，确保商城房屋及商品不受损失，确保商城内承租户的正常营业，经三方会议协商，以明确管理责任、赔偿责任及修理责任，把防患工作落到实处，特签订纪要如下：一、报修顺序。商城发现漏水，先由乙方向甲方报修，由甲方派员到现场察看，分析漏水原因。凡属因三楼以上居民违章搭建、任意改变管道用途、管道堵塞等人为造成的，由甲方通知丙方到场，经察看认可后，按责任进行解决。二、责任范围。1．属正常性房顶渗漏，由甲方负责维修，在修理时由丙方配合清除房顶堆放物。2．凡属居民违章搭建、扩建、任意改变落水管为排污管用途、管道堵塞等人为造成的漏水，均由丙方全权负责追究具体肇事者及责任人的修复及赔偿责任，否则将由丙方承担。3．不管何种原因漏水，乙方如不报，未经甲、丙方到现场察看认可并自行修复的，均由乙方自负责任。乙方报修，甲丙方应在当天内安排检查确认。
1999年4至8月，华轻公司因商场漏水等原因先后9次向海星公司进行报修，海星公司修理了7次，但对1999年7至8月的两次报修，因租金问题尚未解决，而未予修理。
审理中，华轻公司向法院提供(1997)沪一中民初字第419号上海市第一中级人民法院民事判决书，该判决书认为，海星公司将其所有的莘庄镇莘浜路69号溢发商场1?2层出租给申晶公司，所签订的《租赁协议》、《付款协议》、《补充协议》均合法有效。鉴于双方均表示不在继续履行租赁协议，故应予解除租赁协议。该院确认申晶公司应承付2个月租金计人民币400，000元及电话费、电费等合计人民币32，864.40元。而出租人海星公司未按约及时修复租赁的房屋致使房屋发生漏水等事故，造成申晶公司的财产损失，海星公司应承担赔偿责任。华轻公司另提供其于1999年3月30日与上海尚宁实业公司(下称“尚宁公司”)签订的《营业场地租赁协议书》。约定华轻公司将闵行区莘浜路69号二楼西南角近办公室处面积为600平方米的场地交由尚宁公司承租，年租金300，000元，按半年支付，先付后用；租赁期自1999年3月30日至2000年3月29日止。该协议还规定了双方的违约责任：1．尚宁公司未按期交付租金和应承担的水、电费、物业管理费用，逾期一个月交付，除补交外，另要支付每日1％的滞纳金。累计逾期2个月支付的，华轻公司则有权终止协议，押金不退；2．华轻公司在租期内不得无故收回尚宁公司租赁场地，如在租赁期内，华轻公司硬性收回，视作违约处理，并赔偿尚宁公司经济损失；3．双方均严格执行本协议条款，尚宁公司违约所付租金和押金不予退还，华轻公司违约将以双倍的租金赔偿尚宁公司等内容。同年4月5日，尚宁公司按约向华轻公司支付首期租金人民币150，000元。同年4月8日，尚宁公司因上述场地漏水严重，向华轻公司发函，要求中止营业场地租赁协议。同日，双方签订《中止协议书》约定：中止原协议标的，原协议租赁期限，原协议规定租费交付条款，原协议约定的双方权利和义务。从中止理由中已明确责任在华轻公司，华轻公司应承担原协议规定的违约责任。同年10月6日，华轻公司向尚宁公司划款人民币300，000元。华轻公司另向法院提供证人杨蕊、刘晓驹的证言，证实了上述事实。
此外，法院委托上海万隆审计事务所对华轻公司承租的上述商场的装修现值进行审计，结论为上述装修现值为人民币819，202．49元。
原审法院经审理后判决：一、上海海星供销商业总公司与上海华轻投资开发有限公司签订的《溢发商城租赁协议书》于本判决生效后即予以解除。二、上海华轻投资开发有限公司应支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666．67元，偿付违约金人民币375，000元。三、上海海星供销商业有限公司应赔偿上海华轻投资开发有限公司装修费损失人民币819，202．49元。上述第二、三条款的履行期限为本判决生效之日起10日内。四、上海华轻投资开发有限公司的其余反诉请求，不予支持。本诉案件受理费人民币18，968．33元，由上海华轻投资开发有限公司负担；反诉案件受理费人民币22，710元，由上海海星供销商业有限公司负担7，324．44元，上海华轻投资开发有限公司负担15，385．56元，审计费人民币35，000元，由上海海星供销商业有限公司负担25，150．95元，上海华轻投资开发有限公司负担9，849．05元。
判决后，华轻公司不服，上诉至本院，诉称，由于被上诉人隐瞒出租房屋严重漏水的情况，在与案外人房租纠纷判决未生效时，就与上诉人签订溢发商城租赁协议书，故该协议是应撤销的合同。此外，由于被上诉人提供的房屋严重漏水，影响上诉人经营出租，上诉人一直向其报修，被上诉人未修好，故上诉人拖欠租金，基于上述被上诉人所出租的房屋之情况，上诉人认为年租金应是60万，故要求撤销租赁合同，被上诉人返还上诉人多支付的房租，赔偿因漏水给他人造成的损失30万元。被上诉人辩称，出租房屋渗漏水的情况，在双方签订协议时，被上诉人就告知过上诉人，被上诉人不存在欺诈行为，而且被上诉人交付上述房屋时，与案外人的房屋租赁纠纷判决书已生效，也不存在可撤销的合同。上诉人提出房屋渗漏水要求维修时，被上诉人也及时作了维修，故不同意上诉人的诉请，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，上诉人华轻公司为租赁本市闵行区莘庄镇莘浜路69号的上海溢发商城与被上诉人海星公司签订的《溢发商城租赁协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，对签约双方均有约束力。华轻公司未及时支付房屋租金，应承担由此而产生的民事责任，海星公司要求依约解除双方的租赁协议并要求华轻公司支付租金，应予支持。但由于海星公司未按约及时维修所出租的房屋，故对华轻公司欠租的违约金可以减免。又由于海星公司违约未及时修复出租的房屋致使该房屋发生漏水，造成华轻公司转租他人的损失，对此海星公司应承担赔偿损失的民事责任。故对华轻公司要求海星公司承担因漏水给华轻公司造成的直接损失及间接损失合计300，000元，应予支持。华轻公司的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院(1999)闵民初字第3854号民事判决的第一、三项，即上海海星供销商业总公司与上海华轻投资开发有限公司签订的《溢发商城租赁协议书》于本判决生效后即予解除。上海海星供销商业有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿上海华轻投资开发有限公司装修费损失人民币819，202．49元。
二、撤销上海市闵行区人民法院(1999)闵民初字第3854号民事判决的第二、四项，即上海华轻投资开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666．67元，偿付违约金人民币375，000元。上海华轻投资开发有限公司其余反诉请求不予支持。
三、上海华轻投资开发有限公司应于本判决生效后10日内支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666．67元。
四、上海海星供销商业有限公司应于本判决生效后10日内偿付上海华轻投资开发有限公司直接损失人民币150，000元，间接损失人民币150，000元。
五、上海华轻投资开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费人民币83，356．66元，由上诉人负担人民币55，598．89元，被上诉人负担人民币27，757．77元，审计费人民币35，000元，由上诉人负担人民币23，345元，被上诉人负担人民币11，655元。
本判决为终审判决。
审判长 沈松
代理审判员 盛伟
代理审判员 鲍松
二ＯＯＯ年十一月二十七
书记员 陈敏