苏珊:细说新政：“11版新国八条”不是解放军

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今天的最新消息：国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八项政策措施，我们暂且把它称为11版新国八条，但是仔细研读后，发现11版新国八条基本上都似曾相识，让我们来分析一下：

首先让我们回顾一下从05年开始到现在的宏观调控政策：05年出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）与《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）；06年出台了《针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产》（国六条）；08年出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国十三条）；09年出台了《完善促进房地产市场健康发展的政策措施全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作》国四条；10年出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）与《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）。

再来看一下11版新国八条

一、              进一步落实地方政府责任。

在之前提到过类似内容的有：强化地方人民政府稳定房地产市场的职责（国十三条）；落实地方各级人民政府责任（国十一条）；各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（国十条）。

只不过这次更加细化了：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。但这条有个问题就是到底应该让房价涨还是降，温总理曾经说过要让房价回归合理水平，但什么是合理水平没说清楚，比如北京现在一套房起码要几百万，普通老百姓几辈子也买不起一套房，这是否是合理水平。

二、              加大保障性安居工程建设力度。

在之前提到过类似内容的有：调整和改善住房供应结构（老国八条）；强化规划调控，改善住房供应结构（新国八条）；切实调整住房供应结构（国六条）；加大保障性住房建设力度（国十三条）；增加普通商品住房的有效供给（国四条）；继续大规模推进保障性安居工程建设（国四条）；增加保障性住房和普通商品住房有效供给（国十一条）；加快推进保障性安居工程建设（国十一条）；调整住房供应结构（国十条）；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务（国十条）。

政府一直在要求调整住房结构，每次调控都有相关内容，其实这是降低房价，解决老百姓生存问题最基础同时也是最有效的手段，因为如果保障性住房与普通商品房的供给充分，在房地产市场总供给中占到足够的比例，则房价一定会被摊低，而且也能够真正解决中低收入家庭的生存问题，就像德国或者新加坡一样，但是很遗憾，在这一点上政府一直是雷声大雨点小，直到10年出台的国十条才有了一个明确的目标，要建设300万套保障性住房、各类棚户区改造住房280万套的目标，11年要建设1000万套，从长远看这个政策一定能降房价，因为房地产的建设周期一般是两年，所以短期内不容易见效果。

三、              调整完善相关税收政策，加强税收征管。   

在之前提到过类似内容的有：调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管（新国八条）；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（国六条）；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用（国十条）。

这也是比较有效的手段，英国政府就是靠高税收控制房价，目前我们采用的税收主要是营业税，还有就是目前炒得沸沸扬扬的房产税，但是这些税收都是交易环节的，而且税率比较低，基本上解决不了大问题，真正能够解决问题的持有环节的税，比如物业税，因为只有持有环节的税才能够真正让那些投资或者投机者感觉到压力，再有就是交易环节采取重税，彻底打掉房地产的投资属性。

四、              强化差别化住房信贷政策。

在之前提到过类似内容的有：加强房地产信贷管理，防范金融风险（新国八条）；实行更为严格的差别化住房信贷政策（国十条）。

执行差别化的信贷政策已经说了不至一次了，只有07年的二套房贷政策有效果，但那是因为综合了其他很多因素，所以单独就这一个政策的效果有限。

五、              严格住房用地供应管理。

在之前提到过类似内容的有：加大土地供应调控力度，严格土地管理（新国八条）；增加居住用地有效供应（国十条）。还有就是和第二条加大保障房建设重复内容。

这条看起来挺不错，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%要求。不禁让人想起当年的7090；今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。可以保证供给，稳定房价，但仅仅是稳定房价，而不是要降价；加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。这条无形中减少了土地购买者，可以在一定程度上降底竞争，稳定地价。

六、              合理引导住房需求。

在之前提到过类似内容的有：严格控制被动性住房需求（老国八条）；正确引导居民合理消费预期（老国八条）明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费（新国八条）；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（国六条）进一步鼓励普通商品住房消费（国十三条）；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房（国四条）；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（国十一条）；实行更为严格的差别化住房信贷政策（国十条）。

这条原则上就是限购令，但是限购令的效果大家也看到了，实在是不靠谱。

七、              落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

在之前提到过类似内容的有：各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（国十条）。

在10年国十条中首次提出问责制，结果到现在房价依然飞涨，却没有任何一个地方政府领导被问责，成了一个笑柄。但这个政策如果真的落实了，也就是说假如给地方政府一个硬指标，比如房价涨幅不能超过多少，如果超过则如何如何，那么我相信一定会有效果。但是也只能是限制涨幅，而不能降房价。

八、              坚持和强化舆论引导。

在之前提到过类似内容的有：积极营造良好的舆论氛围（国十三条）。

    其实新闻媒体正确的舆论引导是非常关键的，还记得08年以北京为代表的房价大跌有一个很重要的原因就是当时新闻媒体全都在宣传观望、拐点、降价。但此次新政在这一点上也没有什么新意。

    总体来讲，此次新政的内容之前基本上都有类似的政策出台，但因为执行的问题最终效果都不太理想，而且此次新政的目的感觉不是降房价，也就是说并不是让房价回归合理水平，而是控制过快增长，所以说此次新政不是解放军，顶多算得上解放军的先头部队而已