九乡新闻网苏菲玛索忠贞百度云:将住房作为民生必需品来调控--中国共产党新闻
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将住房作为民生必需品来调控 孙家驹 2010年11月22日15:00 来源：《学习时报》 将住房作为民生必需品来调控--中国共产党新闻 
我在《学习时报》6月7日发表的《可持续发展视域中的房价思考》一文中，提出了我国城市居民住房应从购房为主转向租房为主的理由。目前房价仍升势不减，宏观调控措施进一步收紧和部分城市出台限购措施后，反映众说纷纭，部分人认为房价应完全由市场调节，政府干预是短期行为，会引起今后房价的更大反弹；更多的人则对宏观调控能否使房价进入合理空间疑虑重重，缺乏信心。房市的这种诡异形势既反映了其背后各种利益的复杂博弈，更反映了不把我国城市居民住房供需问题纳入到明确的可持续发展轨道，就难免地要陷入简单问题不断复杂化的怪圈。走出这一怪圈需要解决好几个认识问题。
民生必需品不能成为市场逐利最大化的对象
第一个问题是：必须弄清民生必需品不能成为市场逐利最大化对象的大道理。理想的市场是一个比空想社会主义更为乌托邦的东西，它在现实社会中从未出现过，今后也不可能出现，对民生必需品的宏观调控不可或缺。在农业社会中，民生必需品由农民自给自足，但国家仍必须在使“耕者有其田”和平抑粮食流通领域的价格方面有所作为，如果任由豪强富贾兼并耕地和操控粮价，社会就必然会出现动荡。在分工高度细化的现代社会，任何人都不可能自给自足，国家对民生必需品包括食物、住房、教育、医疗等能满足所有人的基本需求就负有更大的责任，就必须进行有效的调控而不是任凭远非健全的市场去支配，如果其中有某些必需品尚处于卖方市场，国家就需要通过财税金融等激励政策去刺激其增加供给，并在流通和分配中确保能以低廉价格公平满足所有人的需求，有些则还需要免费提供。在必需品短缺时最可怕的不是蛋糕小，而是分配不均。只有当其处于买方市场时，才会主要由市场去平衡其供求，但国家仍然需要有稳定必需品价格的调控机制，以稳定其供给，防止供需失衡。在这整个过程中，国家都要作为监管者和调节者进行或松或紧的调控，以保障所有人的必需品需求能得到公平满足。
民生必需品的这种性质，决定了其生产的公益性或微利性，而不能成为私人竞相抢食的蛋糕和逐利的奇货。不幸的是，正因为是民生的必需品，也就最具有私人和利益集团逐利最大化的潜在可能性，因为它具有最大的消费对象和不可或缺、不可替代的刚性需求。如果必需品短缺而又没有有效调控和公平分配，其价格就会暴涨，缺粮时就会有人屯粮，然后以高价格出售而大发横财，穷人则只有倾其所有甚至卖儿鬻女去换取食物，这种现象在古代屡见不鲜，今天也未绝迹。缺房时就会有人屯房，然后不断抬价出售以攫取暴利，广大中低收入者则为了居有其屋而长期负债或蜗居蚁居。教育资源短缺时，就会出现质价三六九等的巨大反差，中等收入家庭为子女完成学业而只有节衣缩食，低收入家庭子女则只有放弃学业过早进入社会谋生。医药资源短缺时，高昂的药价和医疗费用就会成为中等收入者终身奋斗全部积蓄的最后收缴站，低收入者则只有生老病死听天由命。民生必需品产业的重要性不是它能提供多少利润，而是它能保障民生，如果民生必需品产业成了暴利性产业，那就是公平的失落、贪腐的横行、民生的悲哀、政府的耻辱、社会的混乱，与大多数人的社会理想南辕北辙。
满足身心健康的民生必需品需求是有限的，想象中科技和生产力的巨大发展应当能够充分满足这种有限需求，但事实是如果没有有效调控和公平分配，这永远都将是一个幻想。当今世界的68亿人口中80％仍是穷人，更有15％是饥民，40年后，人口还将增加20亿以上，而资源短缺、物种灭绝、环境污染、气候恶化、生态赤字、自然灾害、荒漠化都在加剧，人均耕地在减少，如果少数人要在民生必需品上逐利最大化，多数人就只能退到利益最小化，在两极分化格局中仅凭科技和生产力发展去满足民生必需品的基本需求不仅是一个社会幻想，而且是世界性的生态灾难。
高房价严重阻滞经济社会可持续发展
第二个问题是：必须弄清住房的消费品性质。作为民生必需品的住房不仅是一个遮风雨、避寒暑、防侵害的地方，而且是实现家庭组建、物种繁衍、后代哺育、情感知识交流、生老病死关照和心灵慰籍的特殊空间，这种外私内公的空间覆盖着一个共生体，它既使个体得以展示人性、放松身心、纾解忧烦、独处思考、完善自我，又为社会共生提供进化的动力和原型，这种功能是社会服务不能有效替代的。
住房的性质决定了住房建设与粮食和其他民生必需品生产一样，永远都是保障经济社会稳定发展的基础性支柱产业，但不一定是带动经济社会发展的龙头性支柱产业。在历史的不同发展时期，吃穿住民生必需品产业曾对经济社会发展起过龙头性带动作用，但技术的进步使得任何起龙头性带动作用的产业都具有阶段性。我国大城市的房屋看起来比欧美发达国家的许多城市还要“现代”，但我们的现代化水平却比他们要低得多，今天的龙头性带动产业是信息技术、生物技术、新材料、新能源等代表科技发展和社会需求新趋势的新兴产业，而不能靠住房建设在资金和技术上来带动现代化，但这丝毫也不能降低民生必需品产业基础性支柱性地位的重要性。
支持我国未来几十年经济社会快速发展的主要是城市化。城市化能否快速发展，至少需要两个条件：一是城市就业容量和绝大多数家庭收入能否快速增加，二是民生必需品的消费支出占绝大多数家庭收入比重能否不断降低。这两者互为前提，相互促进，缺一不可，没有前者，就没有城市化发展的空间，没有后者，城市的消费品市场和服务产业就发展不起来，反过来也就限制了前者的发展。
一个社会只有当其绝大多数成员民生必需品的消费只占其收入较小的一部分时，这个社会才能转向全面发展，转向较高水平的小康型、富裕型和现代化社会，社会需求的主流才会转向文化消费和科学艺术的创造性活动。反之，如果民生必需品消费支出占了绝大多数人收入的绝大部分，他们就没有能力去消费文化、科技和服务产品，没有市场，文化、科技和服务也发展不起来。我国现在人均GDP已达到3700多美元的水平，如果收入差距不大，民生必需品消费只占中等收入家庭收入的较小部分，巨大的市场需求就能有力地推动科技文化和服务业的发展。反之，如果某些民生必需品消费成了中等收入家庭的沉重负担，其水涨船高的价格更使低收入家庭永远也望尘莫及，不仅我国现代化靠少数富人小马拉大车的需求带动不起来，而且这样的现代化进程也充满着风险。
所谓“供求规律”决定房价上行，调控房价影响经济稳定，唯一的出路是增加土地供给的“理论”，似是而非。我们已经看到，作为消费品的商品一旦被变成投资品就会发生怎样的疯狂，连普洱茶、大红袍等普通的消费品在被变成投资品后，也能被“供求规律”将价格泡沫暴涨到令人晕眩的程度。房价暴涨在很大程度上也是由消费品被变成投资品后而出现的颠狂，住房要避免这种“供求规律”的折腾，就必须确保增加的土地供给只能用于满足必需的消费需求，而不能用于满足无限的“投资”贪欲。
现在的过高房价，已使房源大量压存、囤积在开发商、炒房者手中而未进入最终消费，从而使房地产的后向和旁侧关联链大量中断，导致房地产业最重要的持续带动效应严重萎缩；使部分已进入最终消费的住房因消耗了中低收入者未来一二十年的购买力，而埋下城市今后发展的动力不足和信贷风险的隐患；使整个房地产业被投机、贪腐赘生的利益链催动膨胀，导致对土地的胃口越来越大而与真实的消费越来越远。这种趋势不仅将严重影响经济稳定、城市化进程和生态安全，而且还将变成今后社会保障、安全稳定和贫困救助投入的无底洞。
普遍实行城市住房租用模式是最优选择
第三个问题是：必须找到住房能真正进入消费的有效途径。政府为解决中低收入家庭住房困难而不断采取一些应对措施，其出发点是好的，但也带来住房政策缺乏体现民生利益协同、资源短缺国情和可持续发展要求的统一性。住房市场化改革10多年来已衍生出商品房、经济房、“两限房”、廉租房、公租房、单位楼、官员宅等五花八门的形式，不仅头痛医头、脚痛医脚，而且使富人逐利、权力寻租、单位分肥的利益瓜分战公开化、合规划。利益板块愈多，市场分割就愈碎，政策区隔愈细，公平尺度就愈空，衍生的矛盾就愈复杂，滋生腐败的缝隙就无处不在，管理成本就愈高而效率愈低。没有整体的统一的公平尺度，我们就会深陷今天看似合理明天不合理、局部看似合理整体不合理的“理不清、剪还乱”的矛盾之中，就会以良好的愿望铺出一条崎岖的道路，给可持续发展带来大量的历史麻烦。
确保住房进入消费而不是蜕变为投资品的有效途径，是使住房从占有制转向租用制。建设规格、风格、价格与各种需求偏好和支付能力相适应的出租房和有严格规范管理的租赁市场，就能以最少的资源消耗充分满足社会多样化的需求，因为满足一个家庭住的需求只需要一套房，任何家庭都可以根据工作、收入、人口、兴趣等变化而不断地调整你的租住房，但无论调整多少次，你正在使用的总是只需一套。租用制可以以最少的资源消耗充分、灵活、简捷地满足各种变化的需求，占有制则恰恰相反，它必然会将住房这种消费品蜕变成投资品。某县煤炭局前领导以权谋私买了35套房子，实际上他不能同时分身使用这些房子，能同时使用的只有一套，但占有制激起他无止境的逐利贪欲，这种贪欲使 1/35即不到0.03％的资源被利用，99.7％的资源被闲置，虽然这种闲置就个人而言不是永久性的，而是“等待”房子未来增值能赚大钱就出手，但等待就是闲置！所有炒房者、所有为未成年子女提前购房者、所有在市区市郊天南海北购有三房五房的“自用”者，他们同时使用的房子都只有一套，但在等待中闲置的却是多套，千万家庭一轮又一轮无休止的等待闲置，使占有制所能实现的宏观效应，是资源消耗和交易成本趋向最大化而使用效率趋向最小化，但满足人类住房消费需求的只是使用而不是占有，占有满足的是以他人失落为代价的虚荣。我们承受不起国土等自然资源低效利用的巨大浪费，承受不起贫富分化鸿沟对社会的无情撕裂，承受不起心理失衡、经济失衡、社会失衡、生态失衡的叠加冲击。
我国主要资源的人均拥有量远低于全球水平，人均生态赤字远高于全球水平，生态足迹已远远超出生态承载力，我们没有资源和空间去满足贪欲，过度地向自然索取只会摧毁我们的生存基础。我们必须下定决心，从思维方式、生产方式、分配方式到消费方式改弦易辙，致力于建设公平均富、生态和谐的社会，通过制度创新去发掘巨大的供给潜力，切实转向可持续发展，才能争取人心所向的光明未来。 （责任编辑：郑光魁）
我在《学习时报》6月7日发表的《可持续发展视域中的房价思考》一文中，提出了我国城市居民住房应从购房为主转向租房为主的理由。目前房价仍升势不减，宏观调控措施进一步收紧和部分城市出台限购措施后，反映众说纷纭，部分人认为房价应完全由市场调节，政府干预是短期行为，会引起今后房价的更大反弹；更多的人则对宏观调控能否使房价进入合理空间疑虑重重，缺乏信心。房市的这种诡异形势既反映了其背后各种利益的复杂博弈，更反映了不把我国城市居民住房供需问题纳入到明确的可持续发展轨道，就难免地要陷入简单问题不断复杂化的怪圈。走出这一怪圈需要解决好几个认识问题。
民生必需品不能成为市场逐利最大化的对象
第一个问题是：必须弄清民生必需品不能成为市场逐利最大化对象的大道理。理想的市场是一个比空想社会主义更为乌托邦的东西，它在现实社会中从未出现过，今后也不可能出现，对民生必需品的宏观调控不可或缺。在农业社会中，民生必需品由农民自给自足，但国家仍必须在使“耕者有其田”和平抑粮食流通领域的价格方面有所作为，如果任由豪强富贾兼并耕地和操控粮价，社会就必然会出现动荡。在分工高度细化的现代社会，任何人都不可能自给自足，国家对民生必需品包括食物、住房、教育、医疗等能满足所有人的基本需求就负有更大的责任，就必须进行有效的调控而不是任凭远非健全的市场去支配，如果其中有某些必需品尚处于卖方市场，国家就需要通过财税金融等激励政策去刺激其增加供给，并在流通和分配中确保能以低廉价格公平满足所有人的需求，有些则还需要免费提供。在必需品短缺时最可怕的不是蛋糕小，而是分配不均。只有当其处于买方市场时，才会主要由市场去平衡其供求，但国家仍然需要有稳定必需品价格的调控机制，以稳定其供给，防止供需失衡。在这整个过程中，国家都要作为监管者和调节者进行或松或紧的调控，以保障所有人的必需品需求能得到公平满足。
民生必需品的这种性质，决定了其生产的公益性或微利性，而不能成为私人竞相抢食的蛋糕和逐利的奇货。不幸的是，正因为是民生的必需品，也就最具有私人和利益集团逐利最大化的潜在可能性，因为它具有最大的消费对象和不可或缺、不可替代的刚性需求。如果必需品短缺而又没有有效调控和公平分配，其价格就会暴涨，缺粮时就会有人屯粮，然后以高价格出售而大发横财，穷人则只有倾其所有甚至卖儿鬻女去换取食物，这种现象在古代屡见不鲜，今天也未绝迹。缺房时就会有人屯房，然后不断抬价出售以攫取暴利，广大中低收入者则为了居有其屋而长期负债或蜗居蚁居。教育资源短缺时，就会出现质价三六九等的巨大反差，中等收入家庭为子女完成学业而只有节衣缩食，低收入家庭子女则只有放弃学业过早进入社会谋生。医药资源短缺时，高昂的药价和医疗费用就会成为中等收入者终身奋斗全部积蓄的最后收缴站，低收入者则只有生老病死听天由命。民生必需品产业的重要性不是它能提供多少利润，而是它能保障民生，如果民生必需品产业成了暴利性产业，那就是公平的失落、贪腐的横行、民生的悲哀、政府的耻辱、社会的混乱，与大多数人的社会理想南辕北辙。
满足身心健康的民生必需品需求是有限的，想象中科技和生产力的巨大发展应当能够充分满足这种有限需求，但事实是如果没有有效调控和公平分配，这永远都将是一个幻想。当今世界的68亿人口中80％仍是穷人，更有15％是饥民，40年后，人口还将增加20亿以上，而资源短缺、物种灭绝、环境污染、气候恶化、生态赤字、自然灾害、荒漠化都在加剧，人均耕地在减少，如果少数人要在民生必需品上逐利最大化，多数人就只能退到利益最小化，在两极分化格局中仅凭科技和生产力发展去满足民生必需品的基本需求不仅是一个社会幻想，而且是世界性的生态灾难。
高房价严重阻滞经济社会可持续发展
第二个问题是：必须弄清住房的消费品性质。作为民生必需品的住房不仅是一个遮风雨、避寒暑、防侵害的地方，而且是实现家庭组建、物种繁衍、后代哺育、情感知识交流、生老病死关照和心灵慰籍的特殊空间，这种外私内公的空间覆盖着一个共生体，它既使个体得以展示人性、放松身心、纾解忧烦、独处思考、完善自我，又为社会共生提供进化的动力和原型，这种功能是社会服务不能有效替代的。
住房的性质决定了住房建设与粮食和其他民生必需品生产一样，永远都是保障经济社会稳定发展的基础性支柱产业，但不一定是带动经济社会发展的龙头性支柱产业。在历史的不同发展时期，吃穿住民生必需品产业曾对经济社会发展起过龙头性带动作用，但技术的进步使得任何起龙头性带动作用的产业都具有阶段性。我国大城市的房屋看起来比欧美发达国家的许多城市还要“现代”，但我们的现代化水平却比他们要低得多，今天的龙头性带动产业是信息技术、生物技术、新材料、新能源等代表科技发展和社会需求新趋势的新兴产业，而不能靠住房建设在资金和技术上来带动现代化，但这丝毫也不能降低民生必需品产业基础性支柱性地位的重要性。
支持我国未来几十年经济社会快速发展的主要是城市化。城市化能否快速发展，至少需要两个条件：一是城市就业容量和绝大多数家庭收入能否快速增加，二是民生必需品的消费支出占绝大多数家庭收入比重能否不断降低。这两者互为前提，相互促进，缺一不可，没有前者，就没有城市化发展的空间，没有后者，城市的消费品市场和服务产业就发展不起来，反过来也就限制了前者的发展。
一个社会只有当其绝大多数成员民生必需品的消费只占其收入较小的一部分时，这个社会才能转向全面发展，转向较高水平的小康型、富裕型和现代化社会，社会需求的主流才会转向文化消费和科学艺术的创造性活动。反之，如果民生必需品消费支出占了绝大多数人收入的绝大部分，他们就没有能力去消费文化、科技和服务产品，没有市场，文化、科技和服务也发展不起来。我国现在人均GDP已达到3700多美元的水平，如果收入差距不大，民生必需品消费只占中等收入家庭收入的较小部分，巨大的市场需求就能有力地推动科技文化和服务业的发展。反之，如果某些民生必需品消费成了中等收入家庭的沉重负担，其水涨船高的价格更使低收入家庭永远也望尘莫及，不仅我国现代化靠少数富人小马拉大车的需求带动不起来，而且这样的现代化进程也充满着风险。
所谓“供求规律”决定房价上行，调控房价影响经济稳定，唯一的出路是增加土地供给的“理论”，似是而非。我们已经看到，作为消费品的商品一旦被变成投资品就会发生怎样的疯狂，连普洱茶、大红袍等普通的消费品在被变成投资品后，也能被“供求规律”将价格泡沫暴涨到令人晕眩的程度。房价暴涨在很大程度上也是由消费品被变成投资品后而出现的颠狂，住房要避免这种“供求规律”的折腾，就必须确保增加的土地供给只能用于满足必需的消费需求，而不能用于满足无限的“投资”贪欲。
现在的过高房价，已使房源大量压存、囤积在开发商、炒房者手中而未进入最终消费，从而使房地产的后向和旁侧关联链大量中断，导致房地产业最重要的持续带动效应严重萎缩；使部分已进入最终消费的住房因消耗了中低收入者未来一二十年的购买力，而埋下城市今后发展的动力不足和信贷风险的隐患；使整个房地产业被投机、贪腐赘生的利益链催动膨胀，导致对土地的胃口越来越大而与真实的消费越来越远。这种趋势不仅将严重影响经济稳定、城市化进程和生态安全，而且还将变成今后社会保障、安全稳定和贫困救助投入的无底洞。
普遍实行城市住房租用模式是最优选择
第三个问题是：必须找到住房能真正进入消费的有效途径。政府为解决中低收入家庭住房困难而不断采取一些应对措施，其出发点是好的，但也带来住房政策缺乏体现民生利益协同、资源短缺国情和可持续发展要求的统一性。住房市场化改革10多年来已衍生出商品房、经济房、“两限房”、廉租房、公租房、单位楼、官员宅等五花八门的形式，不仅头痛医头、脚痛医脚，而且使富人逐利、权力寻租、单位分肥的利益瓜分战公开化、合规划。利益板块愈多，市场分割就愈碎，政策区隔愈细，公平尺度就愈空，衍生的矛盾就愈复杂，滋生腐败的缝隙就无处不在，管理成本就愈高而效率愈低。没有整体的统一的公平尺度，我们就会深陷今天看似合理明天不合理、局部看似合理整体不合理的“理不清、剪还乱”的矛盾之中，就会以良好的愿望铺出一条崎岖的道路，给可持续发展带来大量的历史麻烦。
确保住房进入消费而不是蜕变为投资品的有效途径，是使住房从占有制转向租用制。建设规格、风格、价格与各种需求偏好和支付能力相适应的出租房和有严格规范管理的租赁市场，就能以最少的资源消耗充分满足社会多样化的需求，因为满足一个家庭住的需求只需要一套房，任何家庭都可以根据工作、收入、人口、兴趣等变化而不断地调整你的租住房，但无论调整多少次，你正在使用的总是只需一套。租用制可以以最少的资源消耗充分、灵活、简捷地满足各种变化的需求，占有制则恰恰相反，它必然会将住房这种消费品蜕变成投资品。某县煤炭局前领导以权谋私买了35套房子，实际上他不能同时分身使用这些房子，能同时使用的只有一套，但占有制激起他无止境的逐利贪欲，这种贪欲使 1/35即不到0.03％的资源被利用，99.7％的资源被闲置，虽然这种闲置就个人而言不是永久性的，而是“等待”房子未来增值能赚大钱就出手，但等待就是闲置！所有炒房者、所有为未成年子女提前购房者、所有在市区市郊天南海北购有三房五房的“自用”者，他们同时使用的房子都只有一套，但在等待中闲置的却是多套，千万家庭一轮又一轮无休止的等待闲置，使占有制所能实现的宏观效应，是资源消耗和交易成本趋向最大化而使用效率趋向最小化，但满足人类住房消费需求的只是使用而不是占有，占有满足的是以他人失落为代价的虚荣。我们承受不起国土等自然资源低效利用的巨大浪费，承受不起贫富分化鸿沟对社会的无情撕裂，承受不起心理失衡、经济失衡、社会失衡、生态失衡的叠加冲击。
我国主要资源的人均拥有量远低于全球水平，人均生态赤字远高于全球水平，生态足迹已远远超出生态承载力，我们没有资源和空间去满足贪欲，过度地向自然索取只会摧毁我们的生存基础。我们必须下定决心，从思维方式、生产方式、分配方式到消费方式改弦易辙，致力于建设公平均富、生态和谐的社会，通过制度创新去发掘巨大的供给潜力，切实转向可持续发展，才能争取人心所向的光明未来。 （责任编辑：郑光魁）
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