苦丁茶的作用:房价可以调控，不可以计划手段限价-冯晓东 用心之旅-搜狐空间

房价可以调控，不可以计划手段限价

  房价可以调控，不可以计划手段限价 

中国房价是一本难念的经。

房价太高是不争的事实，政府官员都公开表态了。不过，有效、科学的市场调控其实也是考验政府驾权市场经济运行的能力，因此，我以为房价可以调控，不可以计划手段限价。

当前房地产市场的主要问题在于货币流动性大，通胀预期强烈。因此，即使进行价格干预，其效果也十分有限。在“上有政策，下有对策”的情况下，房地产调控如何落实，还真是一个值得研究的问题。

我是不太赞成用计划经济手段调控房价的。为避免“泡泡”要破，可能导致一发不可收拾，发改委又要出来保护物价了。价格主管部门将可对房价进行直接行政调控。该办法的核心内容包括当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

试想，假设现在政府出来控制房价过渡上涨，但同时又是对房价已过渡上涨部分的确认，就象两个人打架一样，中间人在快打完的时候出来拦架，挨打的已被打了，打人的已达到了目的，中间人说了就这样算了，以后不要再打了，这样对被打人公平吗？非也。

不过，新举措有法可依，因为按现行《价格法》，价格部门采取上述措施完全可以做到有法可依。《价格法》规定有五类商品和服务价格可实行政府指导价或政府定价，其中有三项分别为：一是与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；二是资源稀缺的少数商品价格；三是自然垄断经营的商品价格。结合现实情况，于是，他们会把普通商品房价格回归到房改之前的“政府定价”想法。地方政府也已在尝试，《深圳市房地产市场监管办法》中就明确规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法处罚。

不过，新举措在我看来难度大。物价部门是否有能耐“限”得住疯狂的房价？现实告诉我们很难。此举恐会遭遇强大阻力：一是因为地方政府的政绩和财政诱惑；二是房企对整个经济的支柱作用，如果一旦破灭，将可能引发一系列危机，这也是高层和地方都不愿看到的。因此，要解决房价增长过快的问题，根本途径一是增加供应；二是通过信贷控制流入楼市的资金，降低楼市的需求，通过物价部门来控制房价，只是治标不治本。看一看2003年以来，我们的系列调控政策年年出，房价为何越调越涨就知道了。

从这个表上我们看到了自2003年以来，几乎年年都有楼市调控政策出台，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其余几乎是清一色的限制性调控政策。仅2010年，截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。但房价为何总是跳不出“越调越高”的怪圈？那我们应该如何反思这种现象？归纳起来有四个症结。

归纳症结一是“土地财政”占比过重。在政策执行当中，最为关键的是地方政府有着和开发商千丝万缕的联系。在“4?7”调控政策出台以来，只有北京出台了较为严厉的调控措施，上海、深圳等地的细则都 “太温和”。地价上涨给地方政府带来太多的真金白银，调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。未来要想真正地解决高房价问题，必须斩断地方政府收入与房地产涨价的密切关系，如土地出让金完全归中央所有等。

归纳症结二是政策执行力打折扣。政策执行不力是导致楼市越调越涨的罪魁祸首。这很大程度上与我们的市场主体、地方政府，包括金融机构，在落实相关政策的力度上有关系。

归纳症结三是货币供应量连年猛增。房价越调越涨另一个不容忽视的因素就是货币量的连年猛增。我们对过去近10年的货币发行量和房价的变化对比后发现，房价的涨幅和广义货币发行量的涨幅几乎是同步。通过这些数据，我们似乎找到了房价上涨的理由。货币量增长这么快，导致人们的通胀预期节节攀升，现在能抵抗通胀的东西很少，多数人只能买房子来抗通胀，房价怎么能不涨呢？

归纳症结四是老百姓对政策的不信任。看一看政府每次调控措施出台后市场明显出现了一定时间的观望期这个现象就不得而知了，特别是金融危机期间，政策发生了政策调控转向，国家开始刺激房地产市场的发展，使得报复性上涨终于在2009年下半年爆发，亿元别墅再现市场就是例子。楼市调控的10月，上海总价过亿的别墅如位于浦东新区的华洲君庭成交一套1.15亿元，其单价达到13.5万元/平方米。此外，浦东新区张江、松江佘山再次出现亿元总价别墅，而青浦区的淀山湖边上一栋总价达到1.68亿元的别墅项目江南华府，已成为了目前上海最贵的别墅项目。调控之后，上海高端豪宅成交大幅反弹，调控政策对此类物业似乎没有影响。“严厉调控”、“限制购买”本身说明房地产仍然是供应不足，未来重点调控的应该是和普通市民相关的中低价位公寓。购房者预想中的“降价潮”还没有出现，均价依然处于高位状态。

更有甚者，我在外地考察楼盘时，每每看到这些雷人房产广告语：“上海限购令在ＸＸ城市是一张废纸！”。于是，二三线城市楼市未受调控影响，热度不减反增。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。比如，位居中原地区的古都洛阳似乎并未受到调控政策的影响，而在江西九江市都昌县，经济落后县都昌的房价涨幅跟全国楼市是同步的。

很明显，“计划房价”不能够降温疯狂楼市，楼市“限价令”或者直接干预被指矫枉过正。此举法律依据模糊，我查阅了资料得出目前我国实施最高限价的范围主要包括进口商品、个别零售商品、偏远地区工业品，等等。在住房市场化改革以来，除对政策性住房的利润率进行限定之外，尚无商品房价格干预的先例。即使价格干预政策得以实施，也仅是短期政策，不会成为常态。何况，市场反对声浪仍大。“新五条”刚出台不足两月，目前正是政策效果的观察期，出台“限价令”的时机过早。加上各地的限购令，现有的政策力度已经十分严厉，短期内不宜再加码。

由此可见，在所有商品价格中，房价与股价、金价、利率、通胀等各方的关系最为密切，如果只关注房价而忽略了其他宏观经济指标，无疑得不偿失。直接限房价救急不救穷，更应加强保障房建设。即使要限价，也只能是手段，而不是目的。保障房建设全面铺开，才是对房价的釜底抽薪之策。