英国上尉军服:土地增值税征税范围

土地增值税的征税范围：免征：1、房地产转让到投资联营企业暂免            2、合作建房，建成后自用的暂免            3、企业兼并转让房地产暂免            4、个人之间互换自有的居民住房，经当地税务机关核实，免征            5、房地产抵押,抵押期不征税；抵押期满归还本息的不征税            6、房地产出租不征税            7、房地产评估增值不征税            8、国家收回房地产产权免征征税：1、投资、联营的企业从事房地产开发的、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的、或是投资、联营企业将上述房地产在转让的征税            2、合作建房建成后转让的征税            3、土地使用者转让、抵债或置换土地征税 土地增值税四级超率累进税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1

未超过50%的部分

30% 0 2 超过50%---100%的部分 40% 5% 3 超过100%---200%的部分 50% 15% 4 超过200%的部分 60% 35%   土地增值税税额的计算：1、确定转让房地产所取得的收入2、可以扣除项目的金额3、计算土地增值额，确定增值率和税率4、计算应纳税额  收入确定是注意：包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用   房地产开发企业转让新建房屋及建筑物：准予扣除的项目1、取得土地使用权所支付的金额.【包括：取得土地使用权所支付的地价款（支付的出让金、补交的出让金、实际支付的地价款）、取得土地使用权按国家统一规定缴纳的登记、过户手续费等有关费用】2、房地产的开发成本（包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等）3、房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明，该利息支出可以据实扣除，但不得超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用（包括销售费用、管理费用和利息支出以外的其他财务费用），按上述“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之和”，在5%以内计算。财务费用中的利息不能按转让房地产项目计算分摊，或者虽能计算分摊但不能提供金融机构证明的，全部房地产开发费用的扣除不得超过按[利息支出不能超过商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%】。以上的5%以内和10%以内计算扣除的具体比例，有各省、自治区、直辖市人民政府规定。此外，超过国家规定上浮幅度的利息部分不允许扣除；超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除；超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。4、房地产转让税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育附加。房地产开发企业缴纳的印花税，因已列入管理费用用以扣除，因此不允许单独扣除。5、加计扣除金额：房地产开发企业，在按上述规定取得扣除项目后，还可以按上述“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和，加计20%扣除。注意：对于代收费用的处理：对于县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。第一、如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，单不得作为加计20%扣除的基数。第二：如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。 非房地产开发企业转让新建房屋及建筑物：准予扣除的项目1、取得土地使用权所支付的金额.【包括：取得土地使用权所支付的地价款（支付的出让金、补交的出让金、实际支付的地价款）、取得土地使用权按国家统一规定缴纳的登记、过户手续费等有关费用】2、房地产的开发成本（包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等）3、房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明，该利息支出可以据实扣除，但不得超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用（包括销售费用、管理费用和利息支出以外的其他财务费用），按上述“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之和”，在5%以内计算。财务费用中的利息不能按转让房地产项目计算分摊，或者虽能计算分摊但不能提供金融机构证明的，全部房地产开发费用的扣除不得超过按[利息支出不能超过商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%】。以上的5%以内和10%以内计算扣除的具体比例，有各省、自治区、直辖市人民政府规定。此外，超过国家规定上浮幅度的利息部分不允许扣除；超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除；超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。4、房地产转让税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育附加。房地产开发企业缴纳的印花税，因已列入管理费用用以扣除，因此不允许单独扣除。无加计扣除这一项！！！！！ 转让旧房及建筑物：1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的登记、过户手续费等有关费用。对于未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不予扣除。2、转让旧房及建筑物时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税和教育附加税。注意：对于个人购入房地产在转让的，其在购入环节缴纳的契税，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。3、旧房及建筑物的评估值“该评估值是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。.计算时1、先确认收入2、扣除项目合计数3、增值额=收入数-扣除项目合计数4、增值率=增值额/扣除项目合计数   据此确定税率5、应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数  转让未开发的土地使用权：1、取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用。2、转让环节缴纳的税金。   房地产的评估价格：有下列行为之一者，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1、出售旧房及建筑物的。根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。2、隐瞒、虚报房地产成交价格的行为。对于此项行为，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。说无极冠根据评估价格确定转让房地产的收入。3、提供扣除项目金额不实的行为。对于此项行为，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房地产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和为该房地产的扣除项目金额。4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的行为。对于此项行为，应按评估的市场交易价格确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。 出售旧房应纳税额的计算方法：1、计算评估价格。其公式为：评估价格=重置成本价*成新度折扣率2、汇集扣除项目金额3、计算增值率4、依据增值率确定使用的税率5、依据使用税率计算应纳税额。公式为：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数  特殊售房方式应纳税额的计算方法：成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对扣除的项目的金额可按转让土地使用的面积占总面积的比例计算分摊。其公式为：扣除项目金额=扣除项目总金额*（转让土地使用权的面积或建筑面积/受让土地使用的总面积）  税收优惠政策：1、纳税人建造普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。对纳税人即建普通标准宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额和不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用该免税规定。2、因国家建设需要而被政府征用，收回的房地产、，免税。3、自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作的雕工或改善居住条件而转让原自用住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住为满3年的，按规定计征土地增值税。从2008 年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。  特殊减免税规定：对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让。均免征土地增值税。     土地增值税的纳税程序：1、房地产开发公司：纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，想主管税务局管办理纳税申报，同事提供下列证件和资料：（房地产权证、土地使用权证书、土地转让合同、房产买卖合同、与转让房地产有关的资料、根据税务机关的要求提供房地产评估报告）2、房地产开发公司以外的其他纳税人：这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行申报纳税，并提供下列资料：（房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告、与转让房地产有关的税金的完税凭证、其他与转让房地产有关的资料、纳税人发生下列行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案《1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到的经济补偿的2、因城市实施规则、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的3、转让原自用住房的》）  纳税时间和缴纳方法：1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日一次性缴纳全部土地增值税。2、以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。3、项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后在进行清算，多退少补。凡采用预征办法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，都需要对土地增值税进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。   纳税地点：土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按照房地产所在地分别申报纳税。如果纳税人属于法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。如果纳税人属于自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时，则应在房地产坐落地税务机关申报纳税。    房地产开发企业的土地增值税的清算：1、土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税。2、土地增值税的清算条件：纳税人进行土地增值税清算要符合下面的条件（房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的）            主管税务机关可要求纳税人进项土地增值税清算：要符合下面的条件（已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用；取得销售预收许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况）3、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。   土地增值税的扣除项目：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，除 另有规定外，扣除取得土地使用所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、同于、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、一员、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。    土地增值随清算应报送的资料：纳税人应进行清算的，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；由主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送相关资料。  土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定影单共设置但未设置账薄的2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续的，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的  清算后再转让房地产的处理：在土地增值税清算时未转让房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积