对话：我们能设立怎么样的基金？

对话：房地产企业如何与金融企业良性互动？

　　以下为房地产企业如何与金融企业良性互动对话实录：

　　【主持人】：感谢陈总的演讲！相信思源和首开发起的基金能够成功的设立，并很好的运作，下一个环节是我们的对话环节，这个环节我们讨论我们能够设立怎样的基金，有请首开集团刘希模董事长，思源集团陈良生董事长，渣大银行直接投资部大中华区总裁陈凡先生，麦格里银行首席投资执行官龚术先生，中城投资总经理路林先生，天窗置业股份有限公司总经理陈锋军先生，有请！

基强联行董事总经理陈基强

　　【陈基强】：本来这个题目看到比较麻烦，说怎么样成立没什么太大的方向，其实在这之前我做备课的时候，其实刘总在多元化融资方面已经做了很多的事，天鸿最早在国内上市，也鼓励天鸿跟国际接轨，现在又有一些新的更大的想法，首先跟大家介绍一下，每人也可以参与一下。

　　【刘希模】：首开集团根据北京市国有资产的战略布局调整和北京市国有企业改革的进程，产生了这么一个集团，它的前身是北京城市开发集团和北京天鸿集团。首开集团成立以后，应该说它的经营规模扩大了，资源也更丰富了，我们根据国资委对首开集团的产业定位做我们的战略方案，面对着许多的问题，也面对市场经济宏观调控的政策。

首开集团董事长刘希模

 首开集团把自己的总体战略定在了双融驱动，双融驱动就是产业经营和资本经营共同发展，首开集团的前身城开集团和天鸿集团分别从事了20我年的市场开发，应该说有一定的经验，但是对于资本经验来说我们在理论准备、思想准备、人才准备、管理关系，各方面还做得很不够，虽然我们过去做了一些尝试，但是刚才全国房地产市场的情况，和国际基金的进入，我们也做了多方面的探索，这次我们和思源集团一起发起房地产增强型的基金，又叫公司类的地产基金，就是我们在资本经营方面的一个尝试之一。希望大家关注，并参加进来，谢谢！

　　【陈基强】：从发展商来，有什么需求，假如从投资商来讲，刚刚陈总也说了，另外一拨投资人是机构投资者，希望他们入股，在不到半年就已经投了2家最有实力的公司，请渣打银行的陈凡先生从投资的角度怎么看？

渣打银行直接投资部大中华区总裁陈凡 　　【陈凡】：单纯的开发商做地产基金在人才方面有一些缺陷，我非常冒昧的提一个建议，可能中国的地产基金更主要的是要把资本市场运作和人才以及防范发现的体系，特别是操作的实物，通过引进人才、品牌、战略合作者的时候，把它引进来，这样可能做得更能够号一点。

　　国内的基金运作已经有一段时间了，地产基金即使在国际资本市场上发展年头也不过这几年越来越火，公司基金也好，开放式基金也好，这些都作为基金的某一个品种的特性，最根本的问题就是要有人才去管。我刚从山西回来，山西一些商人都想做一些基金，我说最重要的是管钱，管钱是一个学问，怎么样把钱管好，您谈到回报率在10％左右，一般的地产基金的回报率在25％以上，怎么样达到每年的内部回报率超过25％，甚至达到37％，这反映了基金经理人操作的水平。

　　【陈基强】：从发展商的角度，你们觉得你们需要哪方面的基金？

思源集团董事长陈良生 　　【陈良生】：他们的切入点很好，一个是增强型的基金，开发商不是什么时候都缺钱的的，但是关键时候缺少资金会导致整个项目面临很大的风险，我觉得这个创意是非常好的事情，它解决了中国房地产下一步发展的根本性的问题。当然目前还存在缺陷，在没有产业基金法的情况下，怎么把这件事情走稳、走好，这是下一步要探索的事情，但是首先这个创意是非常有先见之明，是抢占市场先机的，我很支持，希望这条路走好。

　　【陈基强】：这个基金确实是比较专业，我已经拜读了里面具体的规定，但是在整体募资方面你们首先列的是发展商，这个也点怪，其实我们找一个募钱高手，麦格里在过去一段时间募到很多的钱，你们是怎么做的，可不可以跟大家分享一下？

天创置业股份有限公司
总经理陈锋军 　　【陈锋军】：我以前对城开包括天鸿都非常有感情，今天这样的一个产业基金的形式是非常我好的境内私募的尝试。我们需要需要基金方和机会方，基金管理人就是在中间做桥梁的作用。思源和首开做的这样的事情是在国内是非常创新的举动，包括海外尤其是新的对外商投资的政策的出台以后，好多的海外的基金管理人在琢磨，把外国的钱带到中国来需要跨越一些障碍，有可能国内将来还没有发展在境内进行某种基金的设立，这只是一个初步的想法，还没有正式实施，所以说这是非常前卫的，非常创新的，当然也需要政策上的摸索和行业经验上的积累。

　　【陈良生】：我们为什么会首先邀请一些开发商，从两个方面考虑，一个是基金层面，一个是管理层面。我们首先发起的是种子基金，在我们的筹备期才两个月，我们现在做的是选一些更合格的投资者，大家是志同道合，不仅是知合也是能合的。国内的种子基金和境外资金的配合才有平台，这是一个方面。第二方面关于管理公司的人才的机制问题，在管理公司我们思源会专业方面贡献我们的能力，当然现在一些优秀的职业经理人已经表现了很强烈的意向。

　　【陈基强】：以首开的规模和诚信和操作能力，其实有很多的钱想跟着首开公司一起去投，这个是不需要质疑的。关于技术方面，中城公司能跟大家分享一下吗？

　　【路林】：刚才思源的陈总也做了一些介绍，中城三到四年投资基金的实践，在中国走得比较艰辛。投资基金如果把它定位在金融概念上，我们可能很清楚的看到，一个它专业性很强，第二政策性很强。目前正一块还没有进入金融机构政策许可的序列的时候，应该说它主流的模式还不是很清楚的，但这并不妨碍我们在投资基金做一些尝试。我们做的一些国外的投资基金，不仅有几年十几年的操作历史，在它的母公司当中都有几十年上百年的历史，这个伟大是时间熬成的，风范、手笔，市场影响力值得国内机构学习很多年的，我们认为投资基金在中国的起步不是空穴来潮的，我们希望走一条主流的模式，也希望能形成一个板块，能够在中国产业基金里有一些声音，我们希望他们能够走得非常快的。在房地产投资基金这一块在现在法律制度下是不是不能做呢？中城联盟投资基金这四年证明这条路是可以走的，价格刚才几位先生都讲了，中城联盟有我们的优势，我们目前有五个人的管理的合伙人。

　　【陈基强】：首开的资金写得非常细，一年多时间投一线跟二线城市的项目，现在有没有一些城市基本上有一定的想法了？

　　【陈良生】：这个基金成立的前期在人员筹建、管理能力方面还不是特别强，在这种情况下，我们会首选像北京、天津，包括国内二线城市，同时我们希望在种子基金阶段有好多的开发商参与，我们希望一些品牌企业在项目提供或者合作方面能够给我们提供一些更好的平台，当然我们也以开放的眼光欢迎更加区域的开发商提供项目和合作的机会。

　　【陈基强】：这个基金可能只是首开其中一部分动作，假如首开作为一个全中国最大的开发商，你们未来一两年的方向大概会是怎么样的？

　　【刘希模】：我们未来五到十年都是产业经营和资本经营同时并举的，资本经营方面增强基金仅仅是我们探索资本经营的方式之一，除了这个以外，我们现在还有一些其他的路子也在探索，也在走。比如我们的上市公司给他进一步的做大，做强，比如说我们现在正在跟一些世界知名的银行、金融机构正在谈金融性地产上市的事等等，这些综合起来将来的首开集团会是一个资本经营方面和产业经营方面都比较有自己特色的，符合北京市国资委调整的企业。

　　【陈基强】：我们刚才听到了另外一个基金的模式，就是收租物业的打包上市，这个渣打和麦格里有很多的经验，可以跟大家分享一下吗？

麦格理银行首席投资执行官龚术

　　【龚术】：海外基金最关注的一点是长期能够带来稳定性收入的物业，然后在海外证券市场上打包上市，同时给小股东提供长期的固定的投资回报，这实际上就是所谓的REITS，它在海外一直比较流行，尤其是东南亚市场，新加坡走得更前面一点。因为国内的市场这方面还没有一个还明细的政策怎么样做，但是在不远的将来这是一个很有前景的发展方向，需要政策性和资产方面的配合。从我们收购物业的感觉上来看，实际上投资人最看中收租型物业因为它租金增长能力，比如说市场供给很大，将来进入的价格和退出的价格一定要有所差异，否则你没办法对股东有持续稳定的回报的。

　　【陈基强】：这个绝对是一个非常非常大的市场，但是因为最近政策有些调整，需要重新再做。今天非常好，但是因为时间比较紧，没有让大家很好的畅所欲言，但是中午的时间大家可以再进行交流，谢谢大家！