苹果触摸屏乱跳:多城市祭出严格限购措施 部分热点城市成交急跌

继青岛、济南、成都、北京等地纷纷发布落实“新国八条”的限购令之后，哈尔滨、太原、南京等城市也于近日出台包括限购在内的调控细则。比如，南京19日发布的调控细则便规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，根据新“国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”界定，重庆等地很快也会实行限购令。届时，跨区域投资的难度将越来越大，限购城市与非限购城市之间的“挤出效应”减弱。

各地方版“新国八条”落地之后，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。

以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86 .78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。北京中原预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成，这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

就全年的成交量而言，杨红旭预测，今年全国新建商品房成交量会跟2010年持平或小跌，不会出现3成或5成的暴跌。

业内人士普遍认为，虽然1月份的房价仍在高位运行，但政府调控房地产市场决心坚定，调控力度不会放松，若新政得以在各地严格执行，将在一定程度上增加部分开发商促销的可能，但房价不太可能出现大幅下跌。

国家统计局18日发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，1月份房价仍呈全面上涨态势。根据新的《住宅销售价格统计调查方案》得出的数据，与上月相比，今年1月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。二手住宅价格涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市也仅有3个。

同比来看，1月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的有68个城市，下降的只有2个城市。其中，涨幅超过10%的城市达到10个，海口更是以21.6%的涨幅居首。

北京中原分析认为，1月份历来是楼市淡季，然而2011年各地市场却是淡季不淡。因承接2010年12月楼市的火热走势，2011年1月主要城市楼市环比成交并未出现大幅回落。虽然已出现连续的楼市调控压力，但国内楼市的调整幅度仍弱于预期，各地市场的房价不跌反涨。

杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会就像08年一样，允许各地救市。他还提醒开发商，在这轮调控之下，楼市在今年三季度前后会触底，差钱的房企须快销。

至于未来一段时间内的房价走势，美联物业全国研究中心主任徐枫认为，目前多数开发商和小业主陷入观望，供给的减少一定程度上抵消了需求的缩量，因此房价下跌的可能性不大。就2011年全年而言，杨红旭预测，今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%，如果涨2%到3%也不足为奇。（记者 王涛）

  上海房管局发布“沪九条”限购执行细则

  上海出台“限购”细则 购房需查验户籍和婚姻证明

19日晚，南京市政府办公厅发布了南京版限购令。即日起，对已有１套住房的南京居民家庭、能够提供１年以上（含１年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供１年以上（含１年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

南京市房地产业协会副会长胡光辉认为，南京限购令出台后，楼市销量短期内会下降，但上半年房价不会有太大变化。假如金融政策进一步紧缩，房贷政策收紧，银行对开发商的开发贷款资金也收紧，那么开发商在两头夹击之下，下半年的压力更大，开发商可能采取降价谋取销量。

太原市政府19日出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，将本地楼市“限购令”细化成了11条，其中将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到“住房”，即购房人购买存量房也将按此政策执行。

“限购令”明确提出，从2011年2月19日起，太原市原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、能够提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有１套及以上本市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市１年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。

记者采访发现，太原市出台“限购令”以后，购房二套及以上住房房贷首付比例和房贷利率提高的相关条例给一些囤房者、炒房者带来资金压力，他们开始通过房产论坛、QQ群等渠道发布原价转让房屋的相关信息。

与此同时，太原市的房产开发和投资者开始处于观望状态，观望政府“限购令”的执行力度。

 资料图：不少人认为，因为限购政策的出台，导致一部分购房者搁置了买房计划，转而租房，从而推高了房租上涨。

春节假期以后，各地为落实“国八条”纷纷出台限购等调控政策。与此同时，北京、上海等地租房市场上出现需求上升、价格上涨的情况。

不少人认为，因为限购政策的出台，导致一部分购房者搁置了买房计划，转而租房，从而推高了房租上涨。甚至有人担心，各地限购令的强化，有可能导致今年市场房租水平加速上涨。

    租赁市场， 迎来传统旺季

“春节后租房需求的确有所上升，但把限购看做房租上涨的主要原因，这个判断是不成立的。”北京中原地产市场分析师张大伟告诉记者。

和房价一样，房租的变化，最主要的原因也是供求关系。

 张大伟认为，春节假期以后，随着外地人员返京，一般是租赁需求比较旺的时期。而春节左右也通常是租赁合同到期的时候，房东往往会在这时候选择涨价。事实上，每年的这段时间，房租都呈上涨状况。

同时，新的商品房屋租赁管理办法2月1日开始执行，新办法严格了对群租房的管理，这也使得市场需求在短期内有所增加。

“近年来租金上涨是有一定必然性的。”张大伟进一步分析，2010年来居民消费价格指数持续上涨，在高位运行。生活里很多东西都在涨价，房租必然也跟随上涨。

他同时表示，住宅租售比持续较低，相比房价，租金上涨相对缓慢，房主的心理价位也不断提升。

专业人士分析，近几年应届大学毕业生人数不断增加，也带来了租房需求的增加。

实际上，从2010年中旬以来，京沪等地房租上涨就备受关注。有关统计数据显示，2010年全年北京房屋租金达到每套每月2618元，比2009年的2215元上涨18.2%。租金最明显的上涨发生在2010年5月以后，恰好与北京开始执行限购的时间接近，因此也加剧了人们对限购可能带来租金上涨的担忧。

那么，严格的限购令对租赁市场的供需关系究竟会起到什么影响？

业内人士认为，北京租赁市场的新增需求主要是新来京人群和应届毕业生，新增需求的高峰一般出现在7月份左右。限购的确会使一部分人从买房转向租房，但这类需求非常少。

据北京中原地产统计，北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群，只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约，直接买房入住。因此，限购给市场带来的新增需求极少。

而供给方面，限购令的实施则有可能使市场可供出租的房源增加。北京出台严格的限购政策以后，业内普遍预计北京二手房交易量将明显萎缩。本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，尤其是大户型房源将增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。

记者从北京几家大型房产中介了解到，春节以来，租房房源和租房需求的增长基本平稳，与往年情况相似，并没有出现租赁需求异常增加导致供不应求的情况。

无论租金上涨是不是限购所致，租金上涨对普通居民的居住的确造成了一定影响。当房租上涨引起更多关注的时候，租赁市场长期存在的一些问题也暴露得更加充分。

在长期“重买轻租”的情况下，相比房屋交易市场，我国房屋租赁市场整体还比较滞后，距离租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求还有较大差距。总体供应长期不足，租赁市场缺乏监管、不规范，相关的政策监管也不完善。

张大伟认为，调控政策陆续出台后，未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。因此，盘活、规范租赁市场刻不容缓。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。 2月1日起，新的房屋租赁管理办法正式开始实施，将有助于租赁市场的健康规范。同时，房产税在重庆和上海开始试点，增加住房保有环节的税收将成为趋势。房产税开征以后，将促使一部分空置房进入租赁市场，从而增加供应。此外，今年开始各地大规模兴建公共租赁房，一旦建成，将明显增加市场供应，并拉低租金价格水平。整体看，租房市场正在向供求基本平衡、结构基本合理、市场逐步规范的方向良性发展。

链家地产副总裁林倩说，当前最重要的任务是盘活租赁市场，努力增加供应。（记者　王炜）