莱州政务:买房被“三套”变更或需弄清政策

“结婚后打算买一套大点的房子，没想到被新政‘限购’了。”年前刚刚领了结婚证的小钟最近有点烦，他说，“我老婆家有一套写了她名字的房子，我以前买了一套30多平米的小户型，现在我们这种情况如果再买房子就属于第三套。目前我们的情况是住哪儿都不合适，但又没有办法再买房，郁闷。”原来，根据限购令，成都市户籍居民家庭暂停购买第3套住房，小钟刚好被卡在“第三套”上了。

●按规定，如果成年子女已在房产证上挂名了，则被认定为拥有一套住房

●如果新婚夫妇婚前都曾在房产证上挂名，新购住房将被认定为第三套房

●特别提醒：那些“代买”、“假离婚”等招数，充满诸多不可控的风险

80后被“三套”情况有点多

像小钟夫妻这样被限购的情况不在少数。记者近日发现，很多成都的80后都遇到了这种情况。“现在很多80后家里至少有一套房子，房产证上写有自己和父母名字的情况很多。”在房地产交易中心，一位前来咨询限购政策的李女士告诉记者，作为本地人又是独生子女，父母买的房子产权证上写有自己的名字很正常，但根据目前的限购令就是已经拥有了一套房子，如果结婚双方都是本地人，而且都有相同情况，那么新婚的夫妇就会面对无法买房的情况，“我刚结婚不久，我和老公家的房子都是两家人唯一的住房，但我们“被三套”了，现在看来只能选择跟一方的父母挤到住。”

四川致高律师事务所的林方平律师告诉记者，限购令对户籍家庭拥有2套及以上、非户籍家庭1套及以上、无纳税证明或无社会保险缴纳证明的非户籍家庭这三类人“禁购”，但其中也有一些情况购房者的认识较模糊，“像前述的那种新婚购房属于典型刚性需求，但因为在父母的房产证上写有名字，形成了“被三套”，很多购房者都想知道这种情况到底是否属于第三套，面对这样的情况应该怎么办。”

房地产交易中心的工作人员告诉记者，按规定成年子女已在房产证上挂名，则被认定为已拥有一套住房。如果新婚夫妇婚前都曾在房产证上挂名，那么新购住房将被认定为第三套房。“这样的新婚家庭买房是被限购的。”

转让或变更应先弄清政策

对于一些急着要买房的市民，林方平律师认为，可以考虑“作房屋产权转让或变更”，如在父母的房产证上挂有名字的，子女可通过赠予的方式将房子“送给”父母，“这样可以去掉自己在父母房产证上的名字。”林律师也提醒，因为成都限购令中未对此种情况进行详细规定，如果去除自己在父母房产证上的名字后再买房，是否属于第二套或第三套，还是要去成都市房地产交易中心进行政策咨询。

“最近来了解赠予、二手房买卖的客户有所增加。”记者在成都房地产交易中心附近的好宜佳房地产咨询公司总经理布起告诉记者，咨询者问得最多的是赠予的程序、费用以及二手房交易的一些情况。“赠予需到去公证处进行公证，赠予过程将产生公证费、契税等费用，如果赠予后客户短期内再进行交易需缴纳交易个税；如果子女想通过二手房买卖‘去名’的话，应先签订买卖合同，再根据限购令中对二手房规定的税收规定缴纳税费。”

对于目前多种规避方式，有业内人士建议购房者还要多做比较，选择最适宜各自家庭情况的办法，最重要的是要到房地产交易中心搞清楚政策情况。而一些所谓“聪明”的购房人想出的“代买”、“假离婚”等招数，则更充满诸多不可控的风险。

记者 观 察

严厉的房地产调控好像给这个行业发出信号：地产行业的暴利时代渐渐要结束了。如果真是这样，一个成熟、理性的地产行业又该如何产生？

后调控时代的楼市走向

春节长假刚结束，潘石屹就在他的微博上发表了2011年推广工作的几点思考和建议，以深沉和充满哲理的语态讨论新年如何进行楼市推广。对大多数地产商来说，眼下要面对的，是楼市调控新政不断出台的情况下，楼市价格将会出现什么样的走势，以及如何在严厉的调控措施下，依然能保证销售业绩，以及公司的未来走向。

住宅产品高端化

几番楼市调控下来，对中低端房地产市场的影响较大，对于高端物业的影响其实很有限。据资料显示，即便是在2010年，高端物业也一直保持着很好的成交态势。2008年后四川省内掀起的别墅开发热就显示了市场的波动期，高端物业反而成为市场追捧的领域。

根据搜房网上海数据监控中心2011年2月17日的最新统计，目前在长三角区域在售的单价5万元/平方米以上，以及总价2000万/套以上的高端别墅共计40个，其中95%位于上海市。从近5个月的价格走势来看，有15%的高端别墅价格有所上涨，涨幅基本在5%-16.6%之间；85%的高端别墅价格持平，没有出现价格下滑现象。有分析认为，从长远来看，别墅等高端物业用地将持续紧缺，尤其是那些拥有自然资源、人文资源等稀缺资源的高端物业；尽管目前新政调控对楼市打击沉重，但在持续通货膨胀预期下，资源型高端物业的保值、增值优势将会更加突出。

市场向二三线城市下探

中国不只有“十大城市”，还有众多的中小城市。万科掌门人王石早在几年前就表示，万科日后重点将放在二三线城市的楼盘开发上，这个前瞻性的策略使万科在2010年依然高速成长。2010年12月1日，万科宣布其销售业绩提前一个月突破了千亿元大关。将大量开发项目向二三级城市延伸的，不仅有万科，中粮、恒大、碧桂园等也都在其中尝到了甜头。数据显示，2010年销售数据前二十家开发商中，一线城市的贡献率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%，而二三线城市则由48%升至54%。

从区域成长性来看，二三线城市的地产市场仍处于发展阶段，上升空间较大，而且，调控的影响对这些城市的波及有限。把市场延伸至二三线城市，或许是房地产开发商们寻找利润增长点的新机会。

选择更高端的商业地产

除了向二三线城市延伸，或者将住宅高端化，开发商业地产也给房地产提供了一种发展可能。在这个领域，万达无疑是众多开发商可做参考的案例。万达“住宅销售+商业持有”的经营模式使其旗下项目成为多个城市的地标。2010年最后一个季度，从未染指过商业地产领域的万科，在北京以11.5亿元收购了原属中信地产的赢嘉中心，大概这不仅仅是一个转向商业的姿态，这个中国最大的房地产企业已开始了将一部分业务转向商业的尝试。对于更

多的房地产开发商来说，这又难道不是一个启示？潘石屹在微博里说：“我们的时代处在巨变中，处在旧的秩序的破坏和新的秩序建立同时发生的过程。我们需要一种新的姿态和精神状态来面对具有挑战性的时代转变。”这些话是对他公司的员工说的，但也值得每一个开发商去思考，在这个变革的时代中，只有变化是不变的，不断调整自身的竞争姿态，提高自身的竞争水准，才是立于不败之地的不二法门。