蒋欣天龙八部林志颖:上海商业布局模式研究（三）

营销点评
文 / 徐星（科特勒咨询集团高级营销顾问）
第六章  商业布局理想模式的优势分析和合理成因
一．对理想模式的优势分析
与“太阳系”商业布局模式比较，“银河系”商业布局模式的优势集中体现在以下方面，详见表5。
“太阳系”布局模式与“银河系”布局模式的比较
布局模式
“太阳系”布局模式
“银河系”布局模式
城市商业综合效益
小
大
城市交通系统对商业的制约
大
小
外部抗干扰性
弱
强
防范城市空心化趋势
弱
强
贴近居民消费特征
弱
强
展现城市精神
弱
强
符合国际大城市发展趋势
否
是
符合市场需求导向
弱
强
1．从城市商业综合效益来看，“银河系”模式优于“太阳系”模式
对城市商业长远发展的综合效益进行评估，可以得出“银河系”布局模式优于“太阳系”布局模式的结论。
研究发达国家大城市发展的普遍内在规律，集中和疏解是城市发展的两大作用机制。一方面，城市经济效应作用下，当城市全部经济的总产出增加时，城市综合生产成本就会下降，究其基本原因就是集中带来的成本节约。“银河系”布局模式下，商业集中个数增加，商业综合效益上升，多个恒星级商业中心分散于上海中心城区和郊区城镇，由此带来城市全部经济的总产出增加。
另一方面，上海人口数量近年来持续的增长趋势使得大量居民疏解到了郊区城镇，由此产生了对商业、服务业等配套产业的巨大需求。调研显示，近年来上海城镇人口和农村人口的可支配收入均保持快速的增长，总体购买力的稳定增长态势为上海商业发展提供了根本支持，由此导致了对各类商业需求的不断增长。而在“太阳系”的布局模式下，总体商业布局呈现出结构失衡的特征，带来城市商业综合效益的降低，这一问题只有放在“银河系”的布局模式中，结合城郊城镇和中心城区的优势，形成多中心组团式的城市商业布局结构，总体向均衡化和多样化的方向发展，才能使城市获得最佳的社会经济环境综合效益。
2．从城市交通系统对商业发展的制约来看，“银河系”模式优于“太阳系”模式
城市交通系统对商业布局的重要性毋庸置疑。在“太阳系”布局模式下，以中心城区商业为核心的点辐射商业布局模式，使得城市中心就是大型商业中心，造成巨大的人流、车流、物流穿越城市，并且在主要的交通道路上流动和停滞，从而对城市的交通系统造成巨大的压力。
而在“银河系”的布局模式下，人流、车流、物流穿越城市的需求都将不同程度的降低，这样一方面减低了城市交通的压力，一方面也更加合理的配置了城市的商业资源。城市交通系统对商业发展的制约作用降到最低。
3．研究显示，产业布局规划的不确定性和随意性将对商业布局规划的稳定性和可靠性产生极大干扰。在外部抗干扰性方面，“银河系”模式优于“太阳系”模式
产业布局规划的不确定性和随意性将对商业布局规划的稳定性和可靠性产生极大干扰，为减小和降低这一干扰，西方发达国家的普遍作法是，在制定商业规划的伊始，就将其与城市总体的发展规划、产业布局规划、住宅发展规划以及交通建设规划等方面综合考量。力求各项规划在细节方面能够充分协调、互不形成冲突，从而避免失误，发挥城市商业规划最大功效。
上海工业经过十几年的布局结构调整，已初步形成了以重点产业基地为龙头、市级以上工业区为支撑、区县重点工业区为配套、中心城区都市工业园为补充的空间分布格局。随着工业的进一步发展和升级以及工业趋于集中的态势显现，相关的工业产业布局调整亟待深化，这就意味着现有和未来的产业布局规划都具有不确定性和由此带来的风险，同时对商业布局的制定和落实形成干扰。
在“银河系”商业布局中，由于商业的布局发展打破了单核辐射的布局结构，更多体现了均衡性和差异性的特征，各个恒星级商业中心相对独立而又互有影响。这样的模式从一定程度上降低了由产业布局规划带来的不确定性。
4．“银河系”模式比“太阳系”模式更加有序的防范城市空心化趋势
发达国家城市商业发展规律显示：人均GDP在4000美元以上，城市的离心力将会逐渐增大，城市空心化也最容易产生。2003年，上海人均GDP达到4911美元，刚好处于这一重要临界点。
“银河系”商业布局模式的提出，正是基于充分考虑到可能出现的城市空心化趋势而提出的一种有效解决模式。在政府着意制定的商业布局规划下，同时依托产业布局、交通规划、住宅计划等诸多与商业发展相协调的重要因素，各级商业中心能够在特定区域内有序形成。这些区域不仅分布在中心城区，更是分布在郊区类似嘉定汽车城、松江新城、海港新城、宝山钢铁城等重点发展的城镇里。
基于“银河系”布局模式，这些商业区域依靠恒星级商业中心的辐射和聚集能力，进一步优化和完善商业布局，同时有效提升消费者和生产者的购物、消费和生活质量。
5．“银河系”模式比“太阳系”模式更加贴近居民消费特征
调查发现，目前上海居民购物和消费更加倾向选择距离工作、居住较近的区域购物。这一方面与上海现有多层面、多支撑的商业环境改善和提升有关，另一方面，也与上海竞争激烈，工作和生活的节奏更加快速有关，居民更愿意去节省时间成本和交通成本的周边区域进行消费。
调查同时显示，居民的消费需求在社区商业无法满足时，会首先选择所在区域的商业中心进行购物，该商业中心如果由于档次、品质或者商品的特殊性仍然无法满足需求时，居民会选择去市级商业中心如南京东路、淮海东路商圈购物。一般来说，居住浦西的居民不会到浦东进行购物。同时徐家汇商圈虽然地处上海的西南角，但其辐射力在上海居民中居于前列。
居民消费趋近性的加强为“银河系”模式的发展提供了布局的合理性和必要性。同时国际商业前沿研究也证明消费者最为期望和可以容忍的到达购物场所的时间是30分钟，包括步行、汽车或者其他交通工具的运用。
6．“银河系”模式比“太阳系”更能展现现代化国际大都市的城市精神
上海在积极推进现代化国际大都市的进程中，提出四个中心的建设目标，其中之一就是成为国际上有代表性的展示中心。这实际上也对上海未来商业布局的模式发展提出了更高的要求，在“太阳系”的布局模式下，重要且具有代表性的商业中心基本都在上海中心市区范围，而类似国际汽车城、海港新城以及世博会等一系列同样具有展示代表意义的区域不在其中，这将是对上海对外形象展示和现代会展产业的资源浪费。
同时，展示功能的过多集中在市区范围势必会对市区生活、交通以及日常消费造成一定影响和负担，也会加速城市空心化的趋势。而在“银河系”的布局模式中则可以有效的解决这一问题，各个恒星级商业中心由于规模、能力的不同以及功能细节的差异，能够针对性的分流部分商业和展示的功能。
未来百花齐放、丰富多彩的多个恒星级商业中心构成的现代商业布局体系将成为上海建设现代化国际大都市的重要实现部分。
7．“银河系”模式比“太阳系”模式更加符合国际大城市发展趋势
研究显示，大城市和超大城市的发展必须以形成多个区域中心和活动中心为基础，在这个方面，上海浦东新区的开发就是一个成功的范例。浦东新区的开发和建设为上海提供了第二个重要的区域中心和公共活动中心，分散了相当一部分的人流、物流和车流，从而大大缓解了中心城区所承受的压力。
从国际大城市发展趋势看，城市商业未来发展所面临的第一个挑战就是城市中心商业地区的商业容纳能力。如果一个城市只有一个核心商业中心，那么这个核心商业中心肯定会不堪重负。同时，上海作为亚太地区有代表性的经济、贸易、文化、展示中心，大规模旅游业发展带来的挑战也是不容忽视的，这更加了对城市中心商业新的压力。
从长远上来看，“太阳系”商业布局模式转向“银河系”商业布局模式是国际大城市发展的趋势。
8．“银河系”模式比“太阳系”模式更加符合市场需求导向
通过对近三年来上海零售相关数据研究后发现，上海城市郊区商业正处于高速的发展期。进入2004年，城郊商业的发展速度更是远远大于市区商业的发展速度，其中金山区的增长比全市平均水平高出50％以上。
同时城郊对商业的需求也显示出持续旺盛的态势，这也成为支持上海未来商业布局向“银河系”布局发展的一个重要因素。上海城郊商业的旺盛需求和高速发展趋势使得未来在郊区出现与现有商业中心规模和能力类似的恒星级商业中心成为可能。
二．城市商业合理布局成因
1．消费者的价值取向是商业合理布局的内在动因
有消费需求，才会有商品供给，而不同的消费者，他们的价值取向也不相同，多样化的价值取向，推动了多样化的商业布局的形成。消费者的价值取向，从大的方面来说，可以分为几类：张扬个性、彰显地位、廉价实惠、方便易得。比如年轻的消费者比较喜欢个性化的商品，于是各类DIY店欣欣向荣，多种多样的商品种类和形式纷纷涌现；为了迎合有特殊爱好消费者的消费需求，各类专业店业也纷纷设立，并以拥有专业知识的从业人员为消费者提供个性化的服务。对追求卓越生活，彰显社会地位的消费者来说，品牌店、专卖店、高档奢侈消费品商店的出现满足了他们的需求；而一般社会大众消费者则会选择价廉物美的商品，于是大型折扣店、超市找到了生存和发展的契机。一些工作节奏紧张、时间宝贵或者不愿意化时间和精力来购物的消费者，则愿意去就近的便利店或者网上购物，或者去大型购物中心以实现一站式的消费。当然，除了这几大类外，还可以举出其他一些价值取向，比如追求健康、注重服务等等，针对这些价值取向，就会出现相应的商业形态和商品种类，同时它们在空间分布上也相应地接近于有这些价值取向的消费者。此外，这些价值取向相互之间也并不排斥，同一消费者还可能会兼有数种价值取向，所以最后导致了复杂的商业形态、商品种类和商业布局的形成。
2．规模效益与分散效益的统一是商业合理布局的利益导向
城市中某区域的商业规模达到一定的程度，就会产生规模效应，起到集聚人流的作用，从而提升了该区域的商业销售总量，而位于该区域的商业个体自然也会从中受益。受到这种规模效益的吸引，越来越多的商家开始加入到这一区域来，使得这一区域逐渐演变为城市的商业中心或商业副中心。但商业中心或商业副中心并不能完全满足所有的城市消费需求，对一些日常用品，人们希望就近购买，而不是跑到离居住地较远的熙熙攘攘的商业中心或副中心去购买，于是，在分散于城市各处的社区的附近，出现了营业规模小，但是数量众多的连锁便利店和其他各类生活服务商店。它们由于靠近居民生活的社区，能提供日常生活所需的商品和服务，而获得了与城市商业中心或副中心规模效益相对应的分散效益。可见，由于商业的规模效益和分散效益的存在，使得城市的商业分布有集中有分散，形成了多层次的商业布局。
3．城市空间发展的必然结果
从20世纪60年代开始，诸如美国、英国等西方发达国家经济收入较高的群体为远离诸如拥挤、噪声、空气污浊等城市公害带来的困扰，放弃了城市中心的住宅，来到郊区居住。这种人口的迁移必然性地导致了商业布局的重大变化，城郊的商业迅速繁荣发展，而城市中心区的商业空洞化问题逐渐突出。为了促进城市中心与城郊的协调联动发展，近年来各国相关政府机构纷纷制定针对性的商业规划，因势利导，促使城市中心商业区重新复苏，引导民众回归城市生活。因此，现代城市商业城郊二元化中心结构的形成也是城市空间发展的必然结果。
4．商品消费属性差异是商业层级布局的重要原因
就商品的消费属性来说，其品种结构、消耗速度和高低档次都有差异。从品种结构来看，可以按大类－种－亚种序列分为许多品种。首先，全社会的商品可以分为生产资料商品和生活资料商品两大部分。生产资料商品包括金属、建材、木材、机电、燃料等大类，生活资料商品包括粮食、副食品、服装、百货等大类。每一大类商品包括许多商品，如副食品分为肉类、蔬菜、水产品等。每一种商品又包括许多亚种，如肉类包括猪肉、牛肉、羊肉等。其次，从消耗速度来看，商品又可以分为耐用品和易耗品。最后，从高低档次来看，商品还可以分为高、中、低档商品。在商业布局上，与品种结构相应的，有建材一条街、服饰礼品专卖市场、农贸产品市场、数码家电城、文化用品市场、汽车城等等；与消耗速度相应的，有接近社区的日用品商店、位于商业中心和专业市场的家具、电器商店等等；与高低档次相应的，有国际品牌街区、商业步行街、平价商品批发市场等等。所以说，商品消费属性差异是商业层级布局的重要原因。
5．城市商业合理布局的原则
? 合理的商业布局应与当地的经济发展水平相适应。商业网点的数量多少、规模大小、高低档次都要与当地和周边地区的购买力水平、消费群体分布相一致。
? 合理的商业布局应能促进市场公平竞争，有利于保护投资者利益。一定商圈范围内的大、中、小型商业网点，各类业态要互为补充，公平竞争，协调发展。
? 合理的商业布局应与城市环境相协调，有利于居民的生活质量的提高。商业网点的设施和分布应符合城市环境综合治理的要求，符合卫生、环保、交通畅通的要求，保证居民良好的生活环境。
? 合理的商业布局应具有防灾和应对突发事件的能力。对火灾、地震等灾难和爆炸、抢劫等突发事件具备有效的应对措施。
? 合理的商业布局应考虑到城市未来在经济、人口、技术、消费习惯等方面的变化，给未来商业布局的发展留有余地。
第七章  实现商业布局理想模式的途径和其他问题研究
一．实现途径
1．政府规划力度是决定布局模式有效与否的关键点
商业资源是社会公共资源。城市商业规划应成为控制和引导城市商业发展和最优配置城市资源的有效工具。商业规划应体现出较强的法律法规效率，一经发布，不得随意变更。
城市商业规划在对城市未来提前决策，控制未来发展特点、方向和增长点方面具有重要作用，发达国家成功经验证明，商业规划过去是、现在是、未来依然是控制和引导城市商业发展的最有效的工具。
在美国、日本、英国的中央或各级地方政府，都制定有相应法律法规对城市商业规划进行指导和调控。而目前在国内还没有专门的法律法规对此做出规定，地方各级政府对城市商业规划的工作也才刚起步。另一方面，由于国外在商业规划方面操作经验丰富，在制定商业规划的伊始，就将其与城市总体的发展规划、工业规划、住宅规划、交通规划综合起来考量，力求各项规划相互协调、从而避免规划失误。
“银河系”模式的提出，与上海总体发展规划、产业布局规划、住宅发展规划以及轨道交通发展规划基本保持了战略上的一致性，从长期的城市商业综合效益看，远远优于现有的“太阳系”单核商业布局模式。
有鉴于此，在上海商业快速发展的转型期，政府规划部门应当加大对本次商业布局规划的落实和推进力度。规划制定期间，可以听取来自各方的专业咨询机构、各区政府以及社会人士的广泛意见，群策群力，深入实际，在此基础上使规划真正体现科学性、前瞻性和可操作性。
而在商业布局规划公布和落实后，各区政府都应以此为商业发展、项目审批的指导，确保城市商业发展计划的适度推进和执行，具有全局观和长远观，保证上海商业结构收益的最优化和商业布局效益的最大化。
2．市场需求导向是城市商业布局的根本出发点
商业布局规划基础是从需求出发，任何与现实需求相违背的规划都将是无效的。城市商业规划的调控功能应与市场机制的基础作用相结合。在制订商业布局过程中，规划既要体现政府社会管理意图，又要尊重市场经济规律。真正发挥引导社会资金投向，减少重复建设、盲目发展和无序竞争的作用。
西方发达国家在商业总体规划中，无不充分考虑了不同地区、不同层次消费者的差异化需求。有消费需求，才会有商品供给。不同的消费者，他们的需求也不都相同。消费者对商品不同需求的分类，是商业总体规划和分级布局的基础。不论商业业态如何发展创新，商业网络如何重组，这种从需求出发的商业布局基础依然是有效的。
“银河系”模式与上海社会经济发展一致，与中心城区、郊区城镇居民需求一致，与整个城市未来市场发展趋势一致，比现有的“太阳系”商业布局模式更能够符合和适应市场的需求，这也是“银河系”布局模式提出的根本出发点。
二．对城市商业布局其他问题的研究
1．上海商业规划布局热点问题
（1）“一九六六”的商业布局规划应以产业为依托
为了适应产业结构特征和升级的需要，以及疏散中心城区过于密集的人口，上海提出了一九六六的城市规划。这一规划的提出有其内在的合理性，由一组数据可以看出上海中心城区人口疏散的必要性。2003年，上海全市常住人口达到1711万人，比上年增加86万人。上海全市面积6340.5平方公里，其中区域面积5299.29平方公里，县域面积1041.21平方公里。2003年，全市人口密度为每平方公里2116人，是全国人口密度最大的城市，而市中心的人口密度尤甚。
近期上海一九六六的建设已全面启动，相应商业布局也将随着发生较大的变化。但是，新城镇的商业布局规划不能违背其内在的规律。从影响商业规划布局的因素来看，产业布局占有较大的权重。新城镇的商业布局规划不能不考虑到新城镇产业布局的影响。一九六六的规划中大部分是有产业作为发展的支撑的，比如松江新城将以教育产业为主，安亭镇将发展成为集研发、生产、展示于一体的德国式的汽车城，高桥镇将是现代物流基地等等，相应的，商业布局也应以产业为依托，合理规划。产业发展较好的地区，经济发展水平也会比较高，也相应能吸引较多的从业人口，商业布局可以相对密集。同时，由于产业不同，构成各地区大部分人口的作业方式、消费习惯也不相同，因此商业的种类、业态结构等等也应与之相适应。可以预见，将来产业发展较好的新城镇，将形成自成一格的商业中心，对城区商业中心有较大的“反磁力”，有望形成与市区商业中心相呼应的“恒星级”商业中心。
（2）大型商业设施的建设需遵循商业布局的内在规律
由于上海商业发展的持续向好，近年来出现了部分盲目建设大型商业设施的现象。这种情况一方面是商业地产商的个体的单意愿行为，不能从根本上改变商业布局的内在规律，另一方面，也是商业规划在上海甚至在国内都处于初步研究和发展的阶段，使得商业地产商对其重要性和必要性均估计不足的表现。
以四街四城为代表，在一些规划要建成商业中心的地方，大型商业设施投资局部过热。固然，一些有潜力的地区确实将发展成为繁荣的商业中心，比如五角场区域，凭借杨浦区拥有近百万人口的优势，目前成为所有区域性商业中心中发展最好的，但是，各个区域的商业基础、发展现状都不相同，人口分布疏密，距离其他商业中心的远近等情况各异，因此，就算在某些地区建设起大型商业设施，也不能根本改变商业布局发展的规律，促成某些区域大型商业中心的形成。在目前的情况下，政府主管部门应对地产商进行有效指导和合理引导，使大型商业设施的建设符合商业布局发展的内在规律，适应商业布局的发展趋势，才能起到事半功倍的效果。
（3）世博会对上海商业布局的影响是局部的、区域性的和阶段性的
世博会对商业布局的影响是局部的、区域性的和阶段性的，并不影响整个商业规划的内在规律性。
2010年的世博会作为国际性的重大活动，不仅是消费需求与产业需求的助推剂，更是上海商业国际化进程的推动力。预计本届世博会的总投资将超过150亿美元，投资范围涉及重大项目建设、轨道交通、物资采购、酒店、展馆、旅游、休闲购物综合设施等现代服务业的各个领域，必将对上海中心城区的商业各领域带来重大的影响。如图7所示。
商业规划内在的规律性显示，决定一个商业中心的兴起和衰落因素，除了交通和投资以外，还有更多在于产业布局、作业方式、生活习惯以及周边的居住区规模等因素，同时，商业中心的发展也是需要时间来培育的。距离来说，占据天时地利的徐家汇商圈，从建设伊始到现在的兴旺发达，也经过了差不多十年的时间。可以认定，世博会期间迅速增长的商业需求对上海商业布局的影响只是局部的、区域性的和阶段性的，并不能影响和改变整个商业规划的内在规律性。世博会结束后，该区域的商业是否能够长久的兴旺和成为上海规模和能力巨大的商业中心以致最终成为恒星级商业中心，还将取决于本商圈的自身条件和发展支撑。
图7 上海市世博会规划区域

（4）临港新城的建设将对上海商业布局产生长远影响
临港新城北面浦东机场，南临洋山深水港，具有形成现代物流港口城市的独特优势。它将为陆、海、空运输提供货物中转基地，它的建成将有助于上海实现成为国际航运中心城市的目标。
临港新城将由海港新城、现代工业制造园区、洋山深水港三部分组成，可以预见，临港新城将来的人口组成中除了居住于此从事物流业和制造业的居民以外，还将有一大部分将是来自世界各地的航运人员，临港新城在商业设施建设上应考虑满足他们的需求，形成多元化的商业格局。此外，临港新城距离中心城区较远，中心城区商业中心对它的辐射较弱，所以它的商业布局应在突出自身特色的基础上，业态种类相对齐全，同时对周边地区产生一定的辐射力与吸引力，成为与中心城区商业中心遥相呼应港口商业区。
临港新城将成为上海乃至全国商品的一个输出点，世界商品的一个输入点和中转点，它不仅会繁荣自身的商业，也将大大促进上海贸易、物流等产业的发展。因此，临港新城在自身发展成为一个新兴的港口商业城市外，也将在今后较长一段时间内影响上海的商业布局。
2．上海未来的商业业态选择
上海商业近十年的快速发展过程中，新型业态的引进和发展对拉动市民的旺盛消费和零售的稳健增长以及建设现代化国际大都市起到了重要的作用。参照中国商务部最新发布实施的零售业态分类标准，上海现有或可能会出现的现代商业形态如图所示：
图8 上海业态发展示意图

（注：上图灰色字样的商业业态尚未在上海正式登陆。）
（1）中国特有的新型商业业态
从上海商业发展进程中可以看出，上海商业业态的现代化程度已经达到了很高的水平，国际大都市的现代商业形态基本在上海都有所体现或者具备雏形，同时也有部分与社会主义初级阶段的转型期相适应的中国特有商业业态在上海出现，例如药品折扣连锁店、食品折扣连锁店等业态，这部分商业业态的未来发展没有成功的国外经验可以借鉴，需要持续关注。
（2）可能出现的新型商业业态
回看上海商业快速发展的十几年，上海商业业态的创新和变革之路更多是按照国际大都市的发展历程前进的。以商业业态发展最为繁荣的美国为例，对上海的新型商业业态进行预测和研究。
在商业业态的创新与变革中，美国的商业作出过很大的努力，例如百货公司都在走缩短产品线、有限专业化的改革之路，一般只卖几类商品：服饰、化妆品和卧室用品等。综合性百货店的面貌早已荡然无存，每家百货公司都有一类商品与其它百货公司相比具有自己的专业特色。同时百货公司都在追求与其它的业态店一起共同发展的路线，很少有单独开店的。目前，百货公司在美国已进入饱和期，其未来的生存与发展需要进一步细分市场，明确自己的目标顾客，与其让综合类的各个商品都无法充分展示自己的专业特色，还不如向只经营某几类商品的专门店发展，这是美国及其它一些发达国家百货公司发展变革的一个基本方向。这是非常值得在对上海商业业态趋势进行研究时注意的一个方面。
近年来，在业态的创新上，制造商直销中心的发展也很快。在制造商直销中心里，同类品牌的商品要比市场平均价格低得多，大约只有30%左右。这些制造商直销中心大都开设在旅游区附近，对观光者特别是国外的旅游者吸引力大。在制造商直销中心里销售的商品一般不是最新开发设计的产品，因此，制造商直销中心也往往成为制造商处理存货和低等级产品的消化器。
另外，在美国还出现了一种新形态的商店，又叫断码商店，即出售的商品只有一种规格和尺码，门类多，品种杂，商品价格特低，品牌正宗，品质上佳。这种商店对于有时间购物的人来说，就等于是用时间换金钱。这对金钱就是时间、消费者追求购物快捷的社会来说，从逆向思维的方式来创造了一种新的业态。发达国家在商业形式和业态创新方面的变革和启示是非常有借鉴意义的。从某种程度上说，也指导了上海新型商业业态的发展方向。
3．商业特色街的发展和布局
特色商业街是城市商业的缩影和精华，是上海迈进现代化国际大都市的重要组成部分。自90年代以来，上海在培育和推进特色商业街方面的建设也取得了巨大的成就。
（1）特色商业街的发展
上海特色商业街的发展可以用三个主要阶段来进行描述，如表所示：
表6 上海特色商业街一览表
代表的特色商业街
第一代
南京东路商业街、淮海东路商业街。
第二代
衡山路休闲娱乐街、云南南路美食街、东台路古玩街、北京路生产资料街、吴江路休闲街、多伦路文化休闲街、襄阳路服饰礼品街、宜山路建材家具街、威海路汽车配件街、雁荡路步行休闲街、七浦路服装批发街、福州路文化街、上海老街、人民路婚纱礼服街、铜仁路酒吧休闲街、华山路旅游风情街、黄河路餐饮休闲街、西宝兴路丧葬街等。
第三代
上海新天地、苏州河工业仓库、海上海特色街等。
上海目前的特色商业街超过五十条，分别分布在餐饮美食、休闲娱乐、商业文化、购物消费、特殊商品等近十个领域里。
南京西路、淮海东路的形成由来已久，应该是上海第一代特色商业街，集中了本地消费者和外地消费者的购物、休闲、观光、消费、商务、展示、文化等多个功能。
第二代特色商业街主要包括两个类型：一类是在具有历史悠久的专业特色基础上由政府规划改建调整充实而成，例如福州路文化街、北京路生产资料街就是这类情况；另外一类是先由经营商户按市场需求集中经营成市，然后由政府在环境配套改造上加以规划建设，引导其进一步发展，完善专业特色，并且加以规范管理，襄阳路服饰礼品街、人民路婚纱礼服街就是这类情况。
第二代特色商业街的发展沿革使得差异化定位还没有全部的显现出来。以服饰类特色商业街为例，日本的涉谷和原宿的服饰类特色街在定位上就更加精准和准确，按照目标客户的不同，可以分为专对学生、演艺人士或者职业人士的特色服饰街，国际大都市商业的丰富性和多样性也正是在特色商业街的发展中表现出来。
第三代特色商业街已经逐渐付出水面，其中一个代表性的成功例子就是由香港瑞安集团开发的上海新天地。上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，也是一个集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。第三代特色商业街，更多以商品为道具，以消费者为中心，在创意和特色中积极创造能够互动的体验经济场景。类似的特色商业街还有大连路上的海上海特色商业街，设有海上讲堂、海上剧场、海上会馆，创意的精英者将在此休闲和工作。在泰康路特色文化旅游街中，已有五十个中国艺术家开设了画廊、艺术品店，同时来自丹麦、法国等十多个国家的多个艺术家也已纷纷进驻。第三代特色商业街的兴起和旺盛，将对上海在建设现代化国际大都市的目标下新一轮的商业发展中起到重要的作用。
（2）特色商业街的布局
特色商业在是上海“银河系”布局模式中，是恒星级商业中心的重要组成部分，规模和能量相对较大的特色商业街往往就是一个行星级商业中心，而且随着其功能和业态的不断完善，对外辐射和集聚能量的不断增强，也有可能发展为恒星级商业中心。
综合比较发达国家成功的特色商业街，主要特征表现：
? 首先具有立体化、网络化的交通，以保证交通通达性良好；
? 其次商业街内部的应包括购物、餐饮、休闲娱乐等多种业种，而且结构合理，以满足消费者多层次多方位的需求；
? 再次商业街应具有独特商业魅力，能将城市自有传统风格与现代文明相结合；
? 最后在商业街的整体建筑设计上必须突出整体协调性和人性化设计，为人们提供舒适、优美、方便、完善的购物休闲环境。
4．文化与商业的匹配
城市文化和商业服务业存在着一种客观和内在的联系。一方面商业直接反映了城市的形象和文化。从国际大都市的发展经验来看，商业的文化需要与城市总体文化相协调，二者的关系必须保持同步。另一方面，文化也对城市的商业起着影响的作用，正是上海在历史上独特的地位和丰富多元的文化推动和促成了上海商业海纳百川、百花齐放的繁荣发展局面。
国际大都市在处理商业与传统文化的关系、商业与城市形象等方面问题时，都有着非常成功的经验，值得借鉴。美国近年来的商业布局规划趋势都是鼓励在旧有的建筑上进行再规划，以不破坏城市原有的历史风貌和人居环境为目标。
目前上海商业正在面临新一轮的发展和变化，努力迈向现代化国际大都市，在结合上海自身优势去寻找上海商业发展和变革的方向的研究中，本文认为，商业的发展只有同城市文化的发展匹配才能取得最好的成效。
上海的城市文化融会了西方文化、传统文化和地缘文化，这就使得上海文化有着十分丰富的底蕴。上海拥有着汇聚各国经典建筑文化的外滩、汇聚优秀近代革命史迹文化的人民广场、重现上海古城文化风貌的老城厢、花园住宅文化的衡山路-复兴路、体现乡村别墅文化的虹桥路、包括宗教寺庙文化的龙华、犹太文化的提蓝桥、旧上海公共租界文化的南京西路等十二个中心地区，这部分地区未来的商业布局应当在保护原有文化风貌的基础上，通过文化的保护和增值来提高商业的价值。
上海的城市文化还包括新兴文化，例如嘉定汽车城的现代汽车文化、松江大学城的大学文化、机场新城的机场文化、海港新城的海港文化等，通过对文化的再造和升级，共同塑造和增强上海有特色、有活力的精品商业。
5．制造商直销对商业布局的影响
制造商直销商店中心(FACTORY OUTLETS或OUTLET SHOPPING CENTER)是新兴的商业业态。
世界上第一家制造商直销商店中心于1992年出现在美国洛杉矶附近。当时房地产商人在开发该市近郊过程中，发现盖住宅和传统的商店都不理想，便想出了连片建造简易房屋，吸收厂家或商家租用以销售商品的办法，由此产生了制造商直销商店中心并取得了成功。目前为止，美国各地的制造商直销商店中心的总数已有上百家，其销售额呈逐年上升趋势。前来购物的消费者越来越多，每逢节假日，制造商直销商店中心的停车场停满汽车，店内顾客盈门。在美国旅游期间每到一地，导游都带游客去附近的制造商直销商店中心参观购物，制造商直销商店中心之火可见一斑。
美国的制造商直销商店中心主要具有以下特点：
商店座落在市郊、交通干道旁边。洛杉矶附近的LANWOOD制造商直销商店中心建在洛市通往拉斯维加斯的公路旁，从市区开车前往需30分钟左右；HARMON CO5E OUTLET CENTRE开在新泽西州，从纽约驱车前往不到30分钟；北部的水牛城附近的NIAGARA OUTLETS距市区开车只需20来分钟。选择市郊建制造商直销商店中心，从物业经营的角度来看，地价比市内便宜许多，建设时没有诸多局限，容易开发扩展；从吸引顾客的方面来看，美国公路四通八达，居民汽车拥有量很高，开车到市效购物，没有进入市内繁华商业区经常遇到的塞车或泊车困难等问题，容易被一般美国家庭接受。
建筑相对简单，周围停车场较大。多数制造商直销商店中心由一群朴实无华的平房构成。有的是几十间平房围成一个大的方型院落，有的是上百间平房错落有序组成几个院落，还有的是利用已经建成的工厂厂房改建而成。除了入口处矗立的商店标志外，建筑物周围几乎看不到惹眼的广告、标语、或其它装饰。从主速公路上开车经过，不知情者很难一下辩认出院落里面是商店。院内有很大的免费停车场，可以同时停放数百辆汽车。洛杉矶附近的LANWOOD制造商直销商店中心近年发展很快，院内停车场已不够用，在商店院外又开辟了可同时停放上百辆汽车的停车场。
厂家或商家自办商店。制造商直销商店中心实际上是由十几个、几十个甚至上百家小商店组成的商业中心，顾名思义，每个商店或是由生产厂家自己开办或委托代理商经营。店铺的建筑物属于房地产商，厂家或商家在此只是租用。从面积上看，一个自然间一般为40～70平方米，有的商店占用一间，有的占用几间，依经营商品特点和经营者的实力而定。
以出售名牌商品为主。从商品种类来看，主要是知名度高、质量好、销量大的日用商品，包括家用电器、各式男女服装、儿童服装、运动服装、鞋帽、化妆品、保健品、日用百货、首饰、礼品以及食品等。其中服装、鞋帽类商品居多，占60％～80％。从商品的档次来看，名牌商品占70％以上。象NIKE 运动服运动鞋，在此都能买到。美国中等收入以上的家庭在日常生活中比较讲究使用名牌商品，一是名牌质量好，二是表现个人消费水平。制造商直销商店中心在远离市区销售名牌，对一些名牌爱好者来讲有很大的吸引力，慕名前去购买者颇众。
商店内布置简洁实用。美国人非常讲究实际，在郊区开设商店，从外到内都十分朴实、简洁。虽然是出售名牌商品，但商店内陈设简单，一目了然。不像城内名牌店内讲究装潢，精心布置，刻意追求名牌与众不同的效果。在店门口处挂个较醒目的招牌，便于顾客寻找，就达到目的。
商品价格十分便宜。比较发现，同样品牌的同种商品，制造商直销商店的价格可便宜20％～50％。如一条GAP牌纯棉休闲男裤，在洛杉矶市内购物中心卖39.99美元，在制造商直销商店只卖24.99美元；一件POLO牌纯毛男西装上衣市内商店售价是299美元，制造商直销商店售价是199美元。如遇节假日或销售淡季，制造商直销商店的商品还可打折，使顾客感到十分优惠，不虚此行。制造商直销商店中心的商品价格比较便宜的原因在于地价较低、房屋造价较低、销售环节较少以及店内装潢从简等因素。
制造商直销商店中心内也建有快餐部、磁卡或投币电话、洗手间等服务设施，方便顾客。与美国市内的商业服务设施相比，制造商直销商店中心的设施及环境条件比较简单，这在堪称最爱享受的国家不能不说是个缺憾。因此在制造商直销商店中心很少看到全家到此购物的现象。多见的是几名妇女结伴而来，或夫妻二人开车到此，选购自己喜欢品牌的商品后匆匆离去，不像在市内购物中心一家人悠闲自得地购物和娱乐。近两年美国一些地方的制造商直销商店中心出现高档化的趋势，如水牛城附近的MIAGARA OUTLETS，其店面装饰、店内布局、服务设施、环境条件等与市内购物中心相差无几，但商品价格水平仍然低于市内同样商品10％～50％。
美国的制造商直销商店中心的魅力在于物美价廉，这是近年来发展迅速、深受消费者欢迎的原因所在。随着我国经济的快速发展，人民生活水平日益提高，城市居民汽车拥有量不断增加，在城郊建立制造商直销商品中心这类的商店，出售物美价廉的商品，满足特定消费者的需求，或许是值得商家和房地产商留意的新领域。
 
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