深圳猛治"阴阳合同":二手房转让价过低要重审

（来源：搜房业内论坛）深圳治理二手房转让“阴阳合同”现象迈出实质性的一步。昨天，记者在市房地产权登记中心一楼大厅看到，办事窗口贴出的“温馨提示”明确要求：二手房过户申请人填报的转让价格明显低于市场价格（或原登记价格）的，需到税务部门进行价格核定。

昨天下午４时许，记者在市房地产权登记中心一楼大厅遇见前来申请过户的一名女士，她名下的一套“福利房”，７０多平方米，房产证上登记的价格不到３万元。她不知道以登记价将住房赠予孩子行不行，该交多少税。

以往深圳二手房交易，是以买卖双方的购房合同价办理过户登记并征收营业税、契税及个人所得税。市场上确实存在部分市民为规避税收，以明显低于市场价格的方式申请过户。１月２８日前，国家调整个人住房转让营业税政策，最大变化是，将销售不足５年的普通住房由原来的差额征收营业税变为现在的全额征收。据了解，个别人士为了最大幅度地避税，填报的房价不仅低于市场价，而且低于原登记价。

市地税局有关负责人表示，个别市民以明显低于市价甚至原登记价的超低价格申请过户，又无正当理由，确实太过分。“税务机关要求房价明显偏低的申请人前来核定，目前只是针对少数极端个例，不过我们将争取尽快推出全面的二手房转让价格核定征收政策。”

二手房交易评估价收税终于来了

（来源：南方日报）3月5日下午不少深圳房产中介都开始收到相互转发的一条短信，短信称“深圳房产过户价格明显过低，国土部门将执行评估价过户，但因系统还未完善要到地税局先核定价格后过户。”收到短信后不少中介大呼“二手房交易评估价收税终于来了”。

昨日，记者从深圳房地产土地产权登记中心和深圳市地税局了解到，目前深圳二手房交易按核定价征税还没正式开始，只是有业主以明显低于市场价转让房产从而规避税费，因此登记中心挂出这一提示，要求如果申请人填报的转让价格明显低于市场价（或原登记价格）的，需要到地税部门进行价格核定后才能申请转移登记。目前深圳房地产权登记中心仍然可以以登记原价来过户房产。

调查若按评估价收税将增加高昂税费

如果二手房交易按评估价收税对深圳房产市场将会带来巨大的影响。目前深圳房产市场存在“阴阳合同”，即买卖双方签订“阴合同”以实际成交价格达成交易，而在房屋产权登记部门则签订“阳合同”，以房屋原价、即登记价格来过户，从而规避税费。而对于目前的深圳房地产市场来说，由于多年“阴阳合同”的存在，原先房屋登记价格为50万的房产，现在实际的成交价可能要250万，“现在还可以按原价50万过户就没事，而如果要按评估价，比如评估价为200万，那差额这150万产生的高额税费将对市场是一个巨大打击。”一位房产中介告诉记者。

记者简单计算了下，一栋登记价50万的房产如果按原价过户，即使是五年之内转让的房产，仅需要支付5.3%左右、即2.65万的营业税。而如果实际成交价为250万，地税部门如评估为200万则需缴纳10.6万元的营业税，此外还有差额20%、即30万的个人所得税，仅这两项税费就比以原来登记价过户的方式多37.95万的税费。“虽然这笔税费名义上由卖方缴纳，但深圳房产市场成交价格都是卖方实收价，这笔高额税费就都被转嫁到买方去了。”中介表示，一旦这条政策实施，买卖双方都不会承担这笔税费，结果无疑就会使二手房交易跌至冰点。4日深圳市房地产权登记中心贴出的这条“温馨提示”立刻在中介中炸开了锅，5日有人将这则消息发布在深圳本地论坛，立刻引来不少市民围观，一位网友表示“不少买房的朋友看到这个消息都茶饭不思了”。同时也有市民看到这个网帖后向南方日报记者咨询。

昨日，深圳市地税局副局长杨龙回应记者表示，二手房交易按核定价征税还没正式开始，房地产权登记中心这一做法只是针对个案，并非正式推出二手房交易按核定价征税。

 市地税局：

“一套房100万元成交只报20万，实在太过分”

昨日，记者来到深圳房地产权登记中心，这份网帖中贴出的温馨提示的确粘贴在登记中心领取号牌的窗口玻璃橱窗上。该“温馨提示”表示，根据相关管理办法规定“深圳市二手房交易价格核定方法未出台前，可由房地产所在地主管税务机关根据同区域的市场价格核定”。同时该提示表示“申请人填报的转让价格明显低于市场价格（或原登记价格）的，需到房地产所在地主管税务部门进行价格核定后，凭税务部门开具的相关证明申请转移登记”。

对于这条政策如何执行，登记中心工作人员表示，只要是转让价格不低于房产证原登记价格的过户，包括以原价过户的，登记中心仍然可以受理，但转让价比原登记价格还低的就要去地税进行价格核定。

记者随后从登记中心了解到，继国务院房地产调控“国八条”出台后，对于五年内个人转让住房的都按照成交价总额来征收营业税，不少市民就以低于房屋登记价的价格来过户以达到减免税费。

“比如一套50万登记价的房产，现在市场价可能都150万或以上了，他还以40万的价格来转让，又没有正当理由，这种我们就要求他到地税部门进行价格核定，否则我们无法做转移登记。”登记中心一名工作人员告诉记者。

市房地产权登记中心

“转让价格如低于原登记价格，不再代缴税费”

而为了打击“国八条”后出现的这种严重的逃税行为，深圳市地税局与深圳市房地产权登记中心沟通后出台了上述“温馨提示”。

杨龙告诉记者，深圳市地税局还与深圳市规划和国土资源委员会协调并达成一致，对于在办理产权登记过户中，成交价格实在偏低的个案，深圳市房地产权登记中心将反馈到深圳市地税局，而深圳市地税部门将随后启动核定程序，要求业主到深圳市地税部门核定成交价并缴税。

“目前我们已经受理了少数几个个案。”杨龙表示，“温馨提示”主要是提前告知各位业主，在办理房地产权转移登记过程中，转让价格应该合理合法，实事求是，不要太离谱，深圳市房地产权登记中心会在一定范围予以认可，否则一旦启动核定程序，业主将需要为此承担法律责任。

“原来登记中心对于转让价格低于房产登记价格的转移申请也受理，并代缴代收地税部门征收的营业税等税费，但目前登记中心考虑到，低于登记价的房屋转让如没有相关证明则是明显不合理的行为。”登记中心工作人员告诉记者，目前登记中心对于转让价格低于原登记价格的房屋转让不再代缴代收税费，而由其自己到地税部门缴纳后再办理申请转移登记。

那地税部门如何核定房屋价格呢？

登记中心一名工作人员给记者一份深圳市地方税务局房地产交易环节契税减征申请表，其背面附带有深圳市普通住房的界定条件，“市场价格就参考这些按区域划分的普通住房价格标准”。在这份表格中，罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区（含光明新区）、龙岗区（含坪山新区）的价格标准分别为18970元以下、19830元以下、18780元以下、17930元以下、12680元以下、11830元以下。