蝎子乐队南京:土地财政将阻碍房价下降 - 易鹏 - 名家博客 - 博客 - 《财经网》

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土地财政将阻碍房价下降

2011年03月17日 10:19:27分类：未分类

　　一年来，中央政府连续三次出台号称史上最严厉的房地产调控政策，终于使得以前狂涨的房价开始踩刹车。北京最近新开楼盘的价格和成交量已经有了不同程度的下降。上周中国指数研究院监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。但房价这种趋势是否能够持续，一个很重要的原因就是地方政府能否摆脱土地财政的依赖。不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。中国房地产信息集团的数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。2010年北京、上海、大连3大城市土地出让金大幅度超过千亿元，分别达到1628亿元、1530亿元和1117亿元。考虑到要把征地拆迁成本也放入土地收入中，地方财政收入在扣除成本后，再加上房产交易的各种税，目前地方一般预算收入中土地和房地产财政基本上在三分之一左右，是名副其实的地方政府的“第二财政”。自1994年分税制改革以来，事权与财权不配套的情况越来越严重。昨天温家宝在记者招待会上，就强调了米袋子、菜篮子、房价都要由地方来负主要责任。为了稳定房价，中央政府就提出要增加保障性住房的供应，5年要建设3600万保障性住房。这里面肯定有一个资金落实的问题，中央政府今年只向地方补助1030亿元，而地方财政需要配套资金。但地方政府能否负起这个责任，关键还是要看地方政府的财力。事实上，目前地方政府的财力日趋紧张。地方政府尽管不允许出现赤字，实质上地方政府的各种隐性的财政赤字已经是个天文数据。据中金公司研究报告预计，2009年末，地方政府融资平台贷款余额（不含票据）约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元，2011年底达到约10万亿。在这种巨额的隐性财政负债面前，地方政府要承担众多的事务，现阶段要想摆脱占据三分之一高比重的土地财政收入的依赖是很困难的。于是一个悖论就此产生：地方政府要想完成3600万套保障性住房，需要加大资金投入，但现在资金紧张的情况下只能继续向土地财政想办法。而继续在土地财政上打主意的话，反过来又会倒推房价继续上涨，使得通过增加保障性住房的来抑制房价的对策落空。事实上，如果进一步加大房地产调控，比如继续执行严格的行政性的限购令。房地产交易量下降，让房地产市场变冷的话，必然也会影响到房地产开发商的买地和开发的积极性。所以我们可以看到众多地方政府出台的房地产限购令中，千方百计的为房地产开发商多留点出路，别一下子搞死了。当然，地方政府的的核心想法还是心态巨大的土地财政收入。因此，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。如果不解决好这个问题，为地方政府创造新的财源，可以预见房价是很难轻易低头的。