蟋梦人生lrc:陈真诚 -- 腾讯博客 - 陈真诚：征税空置房 调控存量房 - Qzone

文/陈真诚

[导读：对新一轮房地产调控的效果，我们应该抱有信心。只是，就目前房地产市场实际情况而言，依然不容过于乐观…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

成交量持续下降之后房地产将进入降价通道

值得肯定的是，新一轮房地产调控已经取得了初步成效。

自“新国八条”出台后，在限购等调控举措下，持续多年火暴的房地产市场开始降温，各地成交量大幅下降，新房成交量普遍被“腰斩”，部分城市甚至下降了七、八成。

摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月，北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津这内地八大城市的房屋销售量较今年1月下降45%。某研究院从北京、上海、广州、天津、武汉等全国12个重点城市采集的样本数据显示，2月份大部分城市住宅新批准上市面积和成交面积大幅下滑，平均幅度分别为40.34％和49.07％。某房产网监控中心数据显示，2月份有77%的城市商品房成交量环比上月下降，最高降幅76%。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。

综合有关统计数据显示，在北京市，今年1月至2月，住宅销售面积为132.3万平方米，下降21.1%。新建商品房销售面积为173．9万平方米，同比下降18.9%。其中，住宅销售面积为132.3万平方米，同比下降21.1%。自新政执行首日2月17日的一个月时间里，房地产整体成交量跌幅达55%。新建商品房网签总量为3504套，环比新政执行前一个月的网签总量大幅下跌了42.1%，与去年同期相比跌幅为20.8%。日均住宅成交量，从调控前的1000多套至几千套下降至300多套。

在上海市，1-2月商品房销售面积235.66万平方米，同比下降26.7%。其中商品住宅销售面积194.72万平方米，同比下降31.3%。2月份，一手商品住宅的成交量从去年12月的140万平方米下降至17.2万平方米。

由于预期严厉调控短时间内难以松动，房地产市场已经异变，成交量持续大幅下降，于是开发商们纷纷下调年度销售预期，甚至有开发商明确表示将年度销售金额预期调低50%。

而且，伴随成交量的持续大幅度下降，新房销售价格已经普遍出现松动的迹象，出现了降价势头，一些城市的房价开始有了实质性的下降。

在3月初，就已经出现了降价迹象，恒大、万科、远洋、绿地、景瑞等开发商纷纷传出降价促销或准备降价促销的消息。如绿地集团的上海“新南路壹号”项目推出了买房送5年房产税的促销，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼3月4日开盘，推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价从之前的25000元/平方米降到21000元/平方米，最低价格为19000元/平方米起。

某指数研究中心的数据显示，3月首周，广州的房价均价下降1.55%，深圳的房价均价下降2.08%，上海的房价均价下降1.19%，天津的房价均价下降0.87%，杭州的房价均价下降16%，海口的房价均价下降27%。在北京，某机构针对3月初在售楼盘调研显示，北京已经有35个楼盘出现不同程度的打折促销现象。还有数据显示，自新政执行首日2月17日的一个月时间里，北京市新建商品房成交均价为19143元/平米，环比新政执行前一个月的成交均价下跌了24.6%。在上海，有数据显示，2月份，一手商品住宅的成交均价从去年12月的2.508万元/平方米下降到2.0946万元/平方米，跌幅达16.5%。

有消息称，3月8日，近百家房企高层在上海召开闭门论坛，探讨目前形势与企业对策，该不该降价是其中的主要话题。

可以预期，如果中央政府真的狠抓调控政策落实，在成交量持续下降之后，本文作者陈真诚分析认为，各地将迎来实质性的降价潮，房价将明显下降，房地产将进入降价通道。

房地产调控效果依然不容过于乐观

对新一轮房地产调控的效果，我们应该抱有信心。只是，就目前房地产市场实际情况而言，依然不容过于乐观。

一是，虽然新房成交量普遍大幅下降，但房价松动并不明显，并没有出现规模性的下降，也就是说目前房地产市场整体而言依然居于僵持阶段。

二是，目前，二手房价格依然相对坚挺。如北京市，综合有关统计数据显示，自新政执行首日2月17日一个月来，新建商品房成交均价为19143元/平米，环比新政执行前一个月的成交均价下跌了24.6%，与去年同期相比小幅上涨了5.7%。二手住宅成交均价为23937元/平米，环比新政执行前一个月的成交均价小幅上涨了6%，与去年同期相比仍有29%的涨幅。由于新房降价不明显，而二手房价格依然相对坚挺，因此，大量存量房持有者并不愿意抛售手中物业。有调查显示，有近八成的被限购业主表示不会考虑抛售手中物业，仅有约4%的被限购业主因为担忧后市，考虑小幅降价出售，其他人在还在犹豫。也就是说，大量存量房后不能流入市场形成有效供给。有人预期，随着新房降价，将来可能出现一二手房价格倒挂的现象。

三是，市场再次出现与去年年中相似的一幕，政府一开始发力调控房价，便开始出现房租上涨的炒作，然后就是房主跟风上涨租金。最近，北京、上海、广州陆续公布的数据显示，在严厉调控之下，2月份的房租同比环比却一致性呈现上涨趋势。自新政执行首日2月17日一个月来，北京市租赁均价环比新政执行前一个月的成交均价上涨了4.23%，与去年同期相比则上涨了20.2%。2月，上海房屋租赁指数为1276点，较上月上升15点，环比上涨1.19%，涨幅比1月扩大1.03个百分点，高、中、低端租金全线大幅攀升。2月，广州住房租金环比上涨了1%，同比则上涨21.9%。

可以说，对于投资投机性购房持房而言，除价格直接涨跌之外，租金收入的高低影响着投资回报预期，而投资回报预期又反过来影响房价预期。本如果房租上涨之势继续，无疑将成为房地产调控的短板，对房价调控效果形成挑战。

事实上，就整个房地产市场而言，新房与二手房，房价与房租，是互为依托的要素，是互为价值支撑的因素。文作者陈真诚分析认为，如果二手房价格依然继续坚挺，如果房租上涨，那么新房价格也将被高高托起，是难以下降到合理价位的。

存量房调控明显存在短板

正因为这样，不久前刚刚落下帷幕的2011年“两会”，传出了房地产调控新动态，除已经明确的加大保障房建设力度、控制货币流动性、运用试点房产税等财政、税收和金融的手段来调节市场需求之外，房租调控也将纳入调控目标。

3月9日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在十一届全国人大四次会议举行的记者会上称，租金的调控应该也是房价调控的一部分。各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。加强长效机制的建设，特别是中长期政策的研究。要配合一些城市搞房产税的试点，在租赁的税负方面做一些研究，税负要合理，征管要严，要有利于出租，也有利于租赁市场的稳定发展。除了廉租房要加大建设力度以外，今年要大规模建公租房。

此外，也有地方表示要调控房租，如全国人大代表、北京市委书记刘淇在今年“两会”期间公开表示，北京出租房的租金今后也会进行政府宏观调控。

这些意味着，房地产调控的下一步，将把房租纳入调控范围。

只是，由于房租市场本身具有的难以监控的特性，更由于目前已经出台的调控政策主要只是针对新房，甚至一些地方政府在所出台限购政策中还明确规定二手房不在限购范围之内。也就是说，目前已经出台的调控政策，在存量房调控方面明显存在短板问题，对存量房市场的效力远远不够。

众所周知，在整个房地产市场中，房屋租赁是一个微观市场，无数的存量房散落在无数个个体手中，租金价格往往是出租方和承租方两个人之间私下议价，政府难以调控无数个分散的行为主体达成协议，难以调控最终出租的价格。

而且，在两个城市试点开征房产税的方案中，明显存在保护既得利益者的问题，对存量房价格形成了实质性的托市效果。

因此说，如果调控不针对存量房市场再添把火，不针对存量房市场继续出台有效的调控政策，政府要想将房屋租金纳入房地产调控，恐怕比调控新房房价更难，更难找到有效措施手段。

存量房调控需采取经济调控手段

无疑，如果按照现行思路、以调控新房的政策、运用行政的办法来调控房租，干预房屋租金，实际上将不太现实，很难收到调控效果。本文作者陈真诚分析认为，政府最终只能通过针对存量房出台针对性的政策，以经济手段来调控房租。

如要针对存量房采取经济调控手段，就需要政府在调控思路上实现根本性转变，需要重视房地产市场制度、政策和调控等方面的“革顶层设计和总体规划”，需要同时针对新房和存量房、针对房价调控和房租调控建立或健全房地产市场调控的长效机制。

具体而言，针对存量房市场存在的问题，针对房租上涨问题，政府有必要采取完善房产税、开征空房税等措施，打击房屋空置，逼出存量房上市交易，或形成可供出租房源，增加可供出租房屋供应量。

有统计资料显示，我国现在至少有3000万套以上的存量房在空置，既不自住，也不对外销售，也没有出租，或租不出去。事实上，在全国各地，到处可见少有人居住的“空楼”，有的甚至因连片少有人居住而成为“鬼城”。可目前，或因普遍持有多套房的公务员、投资投机性购房持房者等既得利益群体的阻碍，或因相关部门的决策失误或工作不及，所有的调控政策或房地产基本政策中，缺少针对存量房进行调控的政策措施。就连已经出台的房产税试征方案中，对存量房洞开免征之门，明显在保护既得利益者的既得利益。

今年“两会“期间，全国人大代表、中国社会科学院学部委员程恩富公开建议，我们要采取有力的措施消化3000万套的空置房。凡是空闲的房子，必须在一年或两年内卖出去或者租出去。对于既不出售、又不出租的空置房，政府可以收取当时比当地租金还高的空置费，这样就可以迫使空置房出租出去。

全国人大代表、开发商任玉奇认为，目前房地产业产能过剩，空置房现象非常严重。为处理空置房问题，一通过市场调整，二是国家可以征房产税，要通过立法解决房地产行业的产能过剩问题。

全国政协委员郭松海说，土地闲置两年要收归国有，房屋闲置等同于土地闲置，为什么就不能征空置税？抑制房产投机，不能不看现实的存量问题，房产存量和增量都应该予以调控。作为政府主管部门，应该出台措施来规范房屋闲置这种情况。现在监管的阻力就来自于那些既得利益者。

不难看出，各界已看出迄今房地产调控所依然存在的问题，要求政府进一步采取措施打击房屋空置、解决房地产产能过剩问题、采取经济手段调控房租的呼声很高，甚至有不少声音一直在呼吁推广开征（完善）房产税、开征空房税，来打击房屋空置，遏制房租上涨，打击房地产投资投机。如此看来，如果政府针对存量房市场出台新的调控政策，采取推广开征（完善）房产税、开征空房税来打击房屋空置，遏制房租上涨，打击房地产投资投机，既有舆论基础，又为市场形势所需。因此，本文作者陈真诚分析认为，政府接下来有可能顺势而为地推进房地产制度改革，以存量房为调控对象，以打击房屋空置、开征空房税为落脚点，继续深化房地产改革。

开征房产税空房税防止转嫁到房租

3月5日，温家宝总理在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，进一步落实和完善房地产市场调控政策，加快健全房地产市场调控的长效机制，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，切实稳定房地产市场价格。其手段包括，进一步扩大保障性住房建设规模，严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房，规范发展住房租赁市场，建立健全考核问责机制等。

接着，3月14日，温家宝总理在十一届全国人大四次会议举行的记者会上明确指出，对于房价要“三管齐下”，即控制货币的流动性，消除房价物价上涨的货币基础；运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。强调要加大对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。

此前，2月27日，温家宝总理与网友在线交流时表示，要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。

其后一天，2月28日，住房和城乡建设部长姜伟新指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。一是地方政府要切实承担起责任；二是继续增加住房供给；三是抑制投资投机性购房需求；四是严格住房用地供应管理，增加土地有效供应；五是切实加强监管；六是建立约谈问责机制；七是强化舆论引导；八是研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施。住房和城乡建设部将会同有关部门继续加强房地产形势监测分析、研判，及时研究新问题、新对策，随时出台新的调控政策。3月10日，姜伟新在十一届全国人大四次会议第二次全体会后表示，房地产调控是长期性的，时刻准备出台下一步房地产调控政策。限购令目前没有停止的时间表。

可以看出，自“新国八条”出台后，决策层多次强调要坚定不移地搞好房地产市场调控，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，彰显出新一轮房地产调控的空前力度，和中央政府坚决调控房价的决心。

看来，接下来，政府进一步完善房地产调控政策，针对存量房市场采取新的调控措施，完善房产税，开征空房税，打击房屋空置，遏制房租上涨，向既得利益群体的利益开刀，已经成为了必要，而且很迫切。

温家宝总理3月5日在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，进一步落实和完善房地产市场调控政策，加快健全房地产市场调控的长效机制，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房，其中或就有通过推广开征（完善）房产税、开征空房税来打击房屋空置、打击房地产投资投机的暗示。

当然，由于推广开征（完善）房产税、开征空房税需要个准备过程，也许早期将采取继续加息等金融调控措施，通过增加养房成本、降低持房投资回报率来打击房屋空置，促使存量房上市交易或刺激出租，增加市场供应，以助力调控房价、房租。

有要注意的是，鉴于房地产市场的实际情况和两个城市试点开征房产税的经验而言，本文作者陈真诚分析认为，推广开征（完善）房产税、开征空房税，在确保生活必需的房屋不受影响或不受太大影响和整体税负下降的前提下，不但不能留下存量房的缺口，而且要在税率设计等方面仔细斟酌，要能对纯粹投资投机者这些调控对象形成足够的杀伤力，防止因税率过低而使那税者将纳税转嫁到房租上去，否则，不如不征房产税、空房税。

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