谁是地产股中的“保障房股”

　　开发商顺势而为悄然投向保障房

　　城投类公司直接受益估值业绩双升

　　房地产板块指数还在低位徘徊，中天城投等个股近期却迭创新高。近期涨幅居前个股，如北京城建、首开股份、天房发展、福星股份等城投类房企或在二三线城市发展的公司，在二级市场上的风生水起和近期券商的密集关注与推荐在时点上“不谋而合”，机构的共识是：尽管保障房在业绩贡献方面并未对上市企业产生明显贡献，但在目前环境下，房企缺乏的并不是业绩，而是资金链断裂所产生的破产风险，其中部分城投公司可获取大量保障房项目，实现业绩提升，而新业务模式也使其延续性和增长性得到保证，有望实现估值突破。

　　保障房有望延续房企资金链

　　相比商品房，保障房在利润上远不能比。不过，在目前市况下保障房也有自己的优势。海通证券房地产分析师涂力磊认为，保障房有政策扶持和市场需求等方面的优势。未来5年20%的市场需求将由保障房来实现，按2009年保障房投资占市场4%来看，未来有5倍增长空间，而商品房市场面临下滑风险。

　　此外，保障房的利润也不可忽视。他表示，由于价格较低，保障房基本不愁销路。按照4%到6%净利测算，2011至2015年保障房净利润将在1153亿到1728亿之间，占行业总利润的7%到10%左右。

　　另外，从行业所在的大环境方面，诸多房地产上市公司资金紧缺是现实问题，这也制约了房地产股的估值。中信证券研究部策略组郤峰就表示，目前制约地产估值的并不是业绩，而是政策对于需求端以及企业资金链本身的调控带来的悲观预期。

　　在产业链中，本地的银行、地产商参与，基本上是政治因素大于商业因素，对业绩并不构成有利影响，但通过放松土地、融资其他方式变相方式，参与开发企业将受益。

　　尽管保障房在业绩贡献方面并未对上市企业产生明显贡献，但在目前这个时点，地产企业缺乏的并非业绩，而是资金链断裂所产生的企业破产风险。

　　城投公司直接受益估值业绩双升

　　郤峰认为，城投公司直接受益估值业绩双升。城投公司作为地方性国有企业，是地方保障房项目招标的首选对象。虽然保障房建设并非高毛利率项目，但以量补价，在贵州、江苏等大量保障房地区，城投公司可获取大量保障房项目，实现业绩提升。而新业务模式也使其延续性和增长性得到保证，实现估值突破。

　　保障房建设优先国有企业以及大地产公司或建筑公司，中天城投、天房发展、中国建筑、首开股份、金隅股份、栖霞建设、城投控股、万科等均为受益者。中信证券认为，华东地区和东北地区依然是保障房建设的重点，西部重庆也是热点城市。

　　中信建投通过对企业的调研发现，开发商对保障房的态度正悄然转变，越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中，这成为房企现行环境下顺势而为的必然选择。

　　不过，涂力磊也提醒，房地产行业与政策紧密相关，一旦未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。同花顺数据显示，去年年报中，社保没有配置地产股，保险资金加仓占流通股比例较大的是招商地产和信达地产、世茂股份，公募基金加仓占流通股比例较大的是冠城大通、世联地产、滨江集团等，部分私募新进占流通股比例较大的是天宝基建、世茂股份等。

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　　地产股中的“保障房股”

　　中信建投从保障房角度提出了对上市房企的投资思路：1、选盈利模式—— 首选参建限价房和经济适用房(包括旧城改造项目)的公司，限价房和经济适用房相对风险小而利润大，相关公司如天房发展、北京城建等；2、选区域和发展潜力：首选一线城市和房价上涨过快的二线城市中的本地国有开发商，这些城市人口密集，保障房建设的空间大，且经济相对发达，建设资金相对充裕，本土有保障房建设经验的国有开发商在获取项目上优势更大一些，相关公司如北京城建、栖霞建设、苏州高新等。

　　中天城投 3月初与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。国信证券分析师方焱认为，公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右，这20万套保障房开发在2011-2015年，可带来16亿净利润，平均每年增厚EPS(每股收益)0.35元。暂不考虑文化产业价值的情况下，测算出公司合理价值(N A V )为27元/股，其中保障性住房至少增厚1.36元/股，调高2011年E PS，由1 .50元调至1 .99元(7 .2倍P E )，维持2012年E PS2.29(6.2倍PE )元的预测不变，上述EPS预测值暂不包括20万套保障房的净利润，公司价值被低估。(王涛)

　　北京城建一直致力于北京城区重点项目建设、同时具备环保(参与污水治理投资)、金融股权(拥有国信证券股权)和融资概念(非公开增发延期已经获得北京国资委原则同意)。去年四季度，前十流通股东中有9只公募基金，其中6只新进基金合计买入4131.72万股。目前保障房项目包括旧城改造和配建项目等。