九乡新闻网西瓜疫病:新婚购房莫入三大误区------16篇
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/07 11:36:59
新婚购房莫入三大误区
购房注意八要素
如何规避购房陷阱
买房如何“砍价”
认清房屋买卖中双方的地位不平等
房屋买卖中合同无效的几种情况
购房合同中容易忽略的“关键点”
如何签定预售合同？
办理购房手续流程
售楼小姐自爆房产内幕,再便宜你也不能买的房子
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新婚购房莫入三大误区
如果说结婚是人生的头等大事，那么买房、安家可能就是这头等大事之中的大事了。甜蜜的爱情需要甜蜜的小屋承载。本人奉命为新婚的人们寻觅爱巢，虽然对京城的楼市已了然于胸，但当此重任还是颇感惶恐：情人们自有各自的钟爱，这里只能从本人所知、所感出发为新人们提供几条线索。爱情路漫漫，爱巢也要细细寻啊。
经常听到有人这样说：没有房子怎么结婚啊！虽然房子与婚姻没有必然联系，但显然大多数人还是把买房作为结婚的先决条件。即将“成家”的情人们对于承载着未来的房子往往总是会充满向往。然而，与爱情不同的是，买房需要付出相当大的经济代价，如何平衡梦想与现实之间的差距，以下三点希望对即将步入婚姻家庭生活的恋人们有一些启发。
误区一、总想一步到位本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
新婚的人们一般进入社会不久，处于创业阶段的年轻人往往经济实力有限，虽说办喜事家里可以提供不小的帮助，但对于买房置业来说总还是杯水车薪。所以，新婚的购房梦不一定做得太满，要对未来的收入有充分认识之后，根据二人世界的经济条件决定买房标准。
一位还在读硕士的朋友就曾想为了结婚先买套房子，但是，不说经济实力的问题，单是工作也还难以确定，房子究竟买在哪里合适就成了问题。经过再三挑选，二人最后还是选择了租房以解暂时之需。其实，如果两个人的工作都还不够稳定，租房就不失为一种比较实际的选择。
目前，房地产市场发展比较快，价格走势也趋于合理，如果条件允许，买房当然是比较理想的选择。不过，即使是有能力，新婚购房也不一定就要一步到位，可以考虑制定由小到大、梯级换房的置业计划。现在市场上流行的一居、二居的小户型产品已经不再像过去那样无厅、无厨了，60平方米的一居、80平方米的二居对于忙碌的二人世界来说应该足够用了，而买这样的房子即使单价在6000元左右，总价也不过五十万左右，不会承担过重的还贷压力。等到有了更多积蓄再换套大的，无论是卖、是租，小房子都更好出手。
误区二、片面强调位置
买房首先要确定位置，但是就像穿鞋一样，位置没有好坏之分，而是要根据每个人的不同情况确定是否合适。CBD的位置好，但如果工作在大兴，可能就不如亦庄了。
另一方面，买房也不一定就买在工作地的周围。比如工作在中关村，中关村核心区住宅的供应量很小，因此价格普遍较高，对于新婚的人们来说一般都难以承受；另外，公司也有搬家，改变办公地点的可能。因此，确定新房的位置，要在结合自身的经济实力之上，看工作和未来发展的可能。轻轨、环路沿线交通方便，即使位置稍远，也可以通过节省路上的时间加以解决。去年轻轨13号线通车已经让人们初步体验了轨道交通的便利，今年八通线也将开通，通州也有大量的新盘入市，选择余地较大。除了新盘之外，像京贸国际公寓、新华联家园等早些时候入市的项目今年也有新盘供应，京贸国际公寓即将推出的新楼座“西雅图港”还特别定位在爱情主题上。成熟的社区环境、浓厚的生活氛围更有利于新人们较快地进入角色，感受家庭生活的乐趣。
误区三、忽略了实用的社区配套
选择新房，华丽的外立面、园林设计、舒适的户型可能更容易进入新人们的视野，而刚刚组建家庭的人由于缺乏生活经验，类似教育、医疗、超市、菜场等这些生活必需又易被忽视的实用型社区配套却常常被忘却。浪漫的恋爱旅程结束后，步入婚姻家庭生活就难免要柴、米、油、盐。生活配套齐全的社区可以使家庭生活变得更简单，可以使生活真正的变成享受，如果买瓶酱油也要开车去，恐怕就会平添很多烦恼了。
此外，教育、医疗条件也不可忽视。即使目前买的是小户型，只作为短期的过渡，而住个三年五载也是可能的，一旦有了孩子，教育即会成为一项重大开销。
所谓人无远虑，必有近忧。买房子实在是一件大事，即使是为了新婚之喜，置业也要三思而后行。
觅巢小贴士：
新婚置业，可以按以下四个步骤进行：
1.分析小家庭建立之后的经济实力，制定购房计划；
2.根据自身经济条件及工作要求，确定新房区域；
3.通过报纸、网站等途径寻找目标房产；
4.实地考察新房质量及各项条件是否符合自身要求。
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购房注意八要素
购房巧贷款
购房者的收入必须是稳定的、有保证的，所购房价以控制在家庭年收入的10倍以下比较合适。如贷款成数为八成，期限20年，以后每月的还贷不宜超过收入的50％，其余50％以上的收入还能较好地维持生活支出。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
借款期限越长，每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；而10万元贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16．6万元。借款年限一般以15－20年为宜，否则，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些优惠措施：如“组合贷款”品种，规定客户在申办住房贷款业务后，再向该行申请其他如装修、耐用消费品等贷款时，每次可享受贷款利率下浮2％的优惠，最高可达10％。
价格
价格是购房者购房时所要考虑的首要因素。商品房的“开盘价”中包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商往往做出切实的让利，其优惠的可信度较高。刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来。
地理位置
交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素。地理位置的不同使房屋价格相差很大，直接影响到房屋今后的升值潜力。
房屋质量
房屋质量直接关系到住房者的人身安全，因此是选房要素的重中之重。房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏及排水是否通畅等方面，还要核查房屋质量证书和各道工序的验收单。
配套设施
主要指水、电、气的供给，这些都是保障人们日常生活的基本条件。因此，购房时应认真考察房屋的配套设施状况。
实用面积
房地产发展商在房屋计量面积上大多会打一些“埋伏”。一般情况下，购房者可以向房地产发展商询问商品房分摊系数，据此计算使用面积，全面了解所购房实用面积。
户型
户型关系到住房者居住的舒适和方便，也体现着房屋的艺术性和个性化特点，能够满足人们不同的欣赏水平和偏好，是选房时不能不考虑的因素。
物业管理
物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。
开发商的实力
向有关业内专家或律师咨询，选择实力强、信誉好的开发商，可减少购房后许多不必要的纠纷麻烦。
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如何规避购房陷阱
买房是个复杂的“工程”，稍有不慎就会遇到诸如开发商违约、延期交房、面积缩水等一系列问题。那么如何规避这些问题？在遇到这些问题时又该如何解决？在2005家博会置业课堂上吴丹律师曾就购房合同的条款逐项向购房人解释。为了让更多的购房人知晓，我们节选了其中的一些内容与读者们共享。
第一关购房本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
看“准”开发商
购房者在购房时，一定要看开发商的商品房预售许可证，有此证表明开发商开发的房产已取得相关验证，可以放心购买。另外，在条件许可的情况下，购房者可以向有关部门查询一下所要购买的商品房是否存在抵押或已被销售的情况、所在的土地是否存在抵押的问题。
广告承诺写进合同
虽然现在我们经常可以在开发商制作的售房广告上看到这样一句话：“广告资料包括建筑模型，仅供购房人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。”实际上，这样的条款不能排除开发商因该商业广告和宣传资料而依法要承担的法律责任。
不过仍然要建议购房者尽可能将售房广告中的承诺写入购房合同的补充协议中。
认购书要细化
现在许多购房者在购房时会被要求签订认购书，其实这分为两种情况：开发商未取得商品房预售许可证之前签订的《认购书》是无效合同，如果任何一方违反了认购书的约定导致将来的购房合同无法签订的，承担的是缔约过失责任，而不是购房合同本身的违约责任；开发商取得了预售许可证的，《认购书》将被当作是有效合同，因此购房人在签订认购书时应尽可能地细化、具体化，如果出现问题可以依据该认购书追究开发商的违约责任。
合理拒绝订金
目前已有法律明确确定，开发商未取得预售许可证之前要求购房者支付任何预订性质的订金、诚意金、认购金的做法不符合法律规定，因此购房者有权拒绝。
第二关签约
合同尽快备案
购房者为保护自身的合法权益，在签订购房合同之后要尽快将购房合同进行登记备案。
注意面积差
《商品房销售管理办法》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算。（二）面积误差比绝对值超出３％，买房人可以请求解除合同和返还已付购房款及利息，如果买房人同意继续履约，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
根据上述法律，购房者应注意：
（1）在签订《商品房买卖合同》时第五条选择第2款
（2）在合同补充协议中约定套内建筑面积与分摊的公用面积的比率。
交付要全面
针对《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，建议购房者应当结合合同的第十三、十四条在补充条款中约定消防验收合格、公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件。同时在合同中购房者与开发商应当约定上述各项约定未达到交付使用条件时的违约责任。
产权登记
违约标准要提高
首先购房者应当明确的是，申办产权的义务主体是购房人，开发商承担的是协助义务。
开发商的义务包括完成商品房的产权预先登记手续、提供购房发票、购房证明书。因此我们建议购房者在签订购房合同时，对合同第十五条1、2款均进行选择，而且违约金的标准应当提高。
如果合同中没有约定违约金标准的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
明确屋顶和
外墙面的使用权
在屋顶和外墙面的使用权问题上购房者应当明确的是：屋顶范围的使用权除非在规划中已经明确界定归顶楼买受人所有以外，属于公共使用权，即所有该幢楼房的买受人均有使用权，不属于任何一个业主专有。
在买受人购买的房屋空间范围内的外墙面的使用权，任何使用人均应征得买受人的同意方可使用，并不得妨碍买受人正常的生活、使用。
物业管理
事先约定
买受人应当在补充合同中明确约定前期物业管理公司的名称、收费标准、收费范围，应当明确约定在前期物业管理结束时，由业主委员会决定是否继续由该前期物业管理公司提供物业管理服务。同时应当将物业公司与业主之间的《业主公约》作为《商品房买卖合同》的附件之一并签订，以作为确定双方之间权利义务关系和业主衡量物业公司前期物业管理水平的依据。
购房者在签订合同时还应约定公用设施设备维修基金的交纳时间、金额、方式并注明该基金的用途。
不要忽视
合同附件
应当引起购房者注意的是，《商品房买卖合同》除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视。
第一，房屋平面图应表明每一个房间的具体尺寸及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体设备的位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示作用，对开发商来说也没有明确的约束。
第二，无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表述其内容，而不应该使用概念化的词语。如“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不能在附件中体现，而要明确：“高级”具体是什么标准，“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
第三，根据民事法律的意思自治原则，购房人完全可以不接受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签订补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
第三关收房
验收
收房是购房者应当根据《商品房买卖合同》以及当事人双方约定的条件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》对商品房进行验收，包括：详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况；水电煤畅通情况和能否正常使用；验收下水情况；核对买卖合同上注明的设施设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；测量一下楼宇的层高等等细节问题。
如果购房者发现以上情况与合同约定不符的，应当立刻与开发商交涉，并出具书面异议。
根据目前的法律规定，交钥匙即视为交房，因此买受人应当在收房时注意这一点。如果发现问题不能交钥匙，一旦交房，将视为买受人默认房产的现状与合同约定相符，而且不能计算延期交房违约金。（除了主体结构不合格）
开发商逾期交房可解约或获赔
购房者如遇开发商逾期交房，可以要求解除购房合同，但值得注意的是购房者如要解除合同首先应当以书面形式催告开发商交房，并给开发商三个月的合理期限；购房者亦可以要求开发商支付逾期交房违约金，如有合同约定的，按合同约定。没有约定的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
签订完善的《物业管理合同》
《物业管理合同》应包括以下内容：提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。
还要约定小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。
物业收费标准怎么定也应划入《物业管理合同》。在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价。
同时，业主在入住时应根据相关法律的规定成立业主大会，并根据《物业管理条例》的规定行使相应的业主权力，来保障自身的合法权益，也可以尽可能地减少与物业管理公司的纠纷。
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买房如何“砍价”
如今房地产市场繁荣，供给增加，人们有了更多的选择余地，也就有了讲价的空间。但是我们都知道，谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战，但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，无论你是否有辩驳的天资，在谈判过程中，你一定要学会控制自己的言语举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以一个稳重、成熟的心态，迎接对手热切而焦急的等待。如此，你一定会取得意想不到的功效。
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首先分析一下商品房价格的构成。
一般来说，商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成，其中期间费用和利润是有弹性的，开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整，这也就是购房者砍价的关键所在。当然，房地产具有独特性，出售价格随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应视区域内其他类似产品的价格，作为参考。对于目前商品房的销售价格，大致可分为底价、表价和成交价三种，底价是开发商自己或者是委托销售公司销售的最后底线价格；表价是开发商做广告对外所宣称的价格；而成交价就是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格，在底价和表价之间每平方米相差可能有几百元之多。不善于砍价者，用表价来作为成交价，这样即使您的购房合同签订的再详细，补充协议签订的再多，您实际上还是吃亏了，只不过在表面上维护将来可能发生也可能不会发生的利益。善于砍价者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠。即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步，也不失为明智之举。
具体来说，对于期房，销售人员最初会基于期房的某些不足之处，对于购房者提出的让价要求，可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此，购房者可不要满足于这个价格，而应进一步提出让价的要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于表价，至于成交价是否接近底价，甚至低于低价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。
而对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。购房者不妨可以借鉴以下方法：
首先当然要充分了解其时的市场行情和该楼盘的一些基本信息。知已知彼，才能做到心中有数，将自己置于主动。
二要不动声色。 看房子时，应表现出自己有一些兴趣，太冷淡卖主，对方也会没有心思同你多谈。同时细心观察房子结构、采光、周围环境等，还要多听卖方解释，多问卖主问题，多了解卖主情况。
三要在接触中摸透卖方心理： 卖方多久之内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
大多数的售房业务人员都身经百战，绝对不会轻言降价，对各种杀价也均有说辞。但业务人员基于业绩压力，均会在权限范围内尽量达成交易。购房杀价的手段主要有：
暴露房屋缺点。对于卖方的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心，借以达到杀价的目的。
拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间筹集资金等，到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，砍价的方法很多，买方只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
当然，对于热销楼盘，开发商一般不会考虑让价的问题，而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘，购房者不妨用上述办法一试。
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认清房屋买卖中双方的地位不平等
虽然在房地产交易中作为买卖双方的购房者与开发商从表面上看处于平等地位，但实际上，双方在交易中的实际地位却是不平等的。这种不平等主要体现在以下三个方面：
一是经济实力不对等本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
有能力进行房地产建设的开发商的经济实力都相当雄厚。相比较而言，单个的购房者即使是经济状况较好的，也很难与一家开发企业相提并论。
二是专业知识不对等
开发商在建设开发的过程中，有着各种各样的人才，向开发商提供各种专业知识，从建筑方面、装修方面，到策划方面、法律方面，开发商由于其强大的经济实力和公司性质，均可以获得较购房者而言丰富许多的专业知识。
三是信息获得不对等
在当今的信息时代，获得信息的丰富程度和迅速程度已经成为影响任何一种交易的重要因素。开发商处于开发建设的地位，与政府部门、建设单位、广告媒体等信息渠道都保持着较好的联系，其获得信息的途径、获得信息的种类、获得信息的速度都是单个的购房者无法比拟的。
因此，购房者一方面要认清自身的地位，在交易中摆正自己的位置，尽力为自己争取权益，但也应意识到有些涉及开发商根本利益的东西是不太可能通过与开发商的协商获得解决的，对此应有充分的思想准备；另一方面，购房者也要利用自身在交易中处于选择者的优势，就重要事项与开发商进行谈判，并且可以借助律师等专业人士的帮助，保证自身的根本利益不受损害。
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房屋买卖中合同无效的几种情况
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
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实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
1 房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2 产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3 产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4 侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5 单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6 价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7 非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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购房合同中容易忽略的“关键点”
客户购房进入实质性阶段时就要与房地产开发商签订商品房销售合同。
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现在的正式合约书都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只须在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户，花巨款买一套房子毕竟是一件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积（含分摊的公用面积）是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。目前，南方城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时，客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限期地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差时若差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。
一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也不应忽视，能提前在发展商处拿到影印件的，应更回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。
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如何签定预售合同？
商品房预售是房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。买期房可使购房人获得较优惠的房价，在房屋的户型方面有更大的选择余地。在目前房产市场交易活跃，买期房成了大多数居民主要方式。俗话说“眼见为实”，由于期房尚未成型，因而买家就要与发展商共同承担风险。为确保自身利益，购房者必须了解签定合同的有关知识。
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首先，买期房最主要的当属查看与你签约方是否有预售许可证。凡符合以下条件预售商品房，经相关房产局批准才可上市：
1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3、取得商品房的建设工程规划许可证；
4、取得商品房的建设工程施工许可证；
5、商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6、已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7、已经与在上海注册登记的银行(以下称监管银行)签订了预售款监管协议；
8、已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
购房者要确认自己所购之房在预售范围之内，同时预售合同的预售方必须是取得该预售许可证的房产开发公司，谨防“张冠李戴”。
其次是暂测房屋建筑面积。由于购房总价款是根据开发商暂测的房屋建筑面积计算的，因而直接影响到总价款的支付。这里先介绍计算建筑面积是如何计算的。
计算建筑面积的范围包括：
1、单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 多层建筑物的建筑面积按其建筑面积的总和计算，其低层建筑物按外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
2、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。 用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
3、 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
4、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。 与建筑连接的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨蓬按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 有柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
5、 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6、 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
7、 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一般计算建筑面积。
8、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
9、 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
10、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。
不计算建筑面积的范围有：
A 突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角台阶、无柱雨蓬等。
B 检修、消防等用的室外爬梯。
C 层高在2.2米以内的技术层、夹层。
D 构筑物，如：独立烟囱，烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储藏、地下人防干、支线等。
E 建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F 没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
H 层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
I 岗亭、警亭、书报亭等。
J 里弄房屋后天井内的天棚。
K 利用马路、通道及隙地所搭棚架。
L 阁楼。
M 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
暂测面积与实测面积的误差问题是购买预售房非常注意的一重要问题（在房屋交付时，房屋建筑面积应以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准）。有以下几方面的规定：
1）、因按规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
2）、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在征得购房人同意并报规划管理部门审核批准，与购房人签订本合同变更协议，按变更协议支付房价款。
3）、除上述情况外，在签订预售合同时，需与开发商就发生暂测面积与实测面积不一致情况时的权力及义务作具体约定。如：总房价保持不变的误差范围，超过此范围的处理，购房人有权终止合同的误差范围及还款方式及利息的计算等。特别“购房人有权终止合同的误差范围”的确定。有些房产商在预售合同只写“如交房时，房屋面积有增减，其价款根据实测面积多退少补”，表面上合情合理，但当实测面积大大超出暂测面积，购房人感到难以承受时，就无法保护自身利益了。根据法律规定“预售合同另有约定的，从其约定”。《民法通则》此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。”
此外，在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积（自用面积）及公用分摊建筑面积填上。因根据规定，自用面积与公用分摊面积出现暂测与实际误差时，购房人承担的责任不同。
关于价格、收费、付款额同的条款是我们应关注的另一重要方面。价格条款应比较明确，应有相应的细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，因而当事人应在合同中明确支付的方式和期限。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。开发商建设工程进度延期，购房者的付款日期也相应顺延。同时，还应明确发生违约情况时的双方的权利和义务。如购房者未按合同约定的时间付款，处理，须与开发商具体约定逾期利息及追究违约责任的方案。在开发商未能按合同约定期限内将该房屋交付，购房者有权向开发商追索逾期利息及追究违约责任的方案。值得注意的是两项权利和义务的约定，应是对等的、公平的。
已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。有关的违约责任应在合同条款中与售房人明确约定。
有关房屋质量问题是近年来房产纠纷中一个很主要的方面。根据国家建设部的有关规定，上海市率先从1998.8.15起在全市推行“两书”制度，即《商品住宅实行质量保证书》、《住宅使用说明书》制度，购房者在签订和同时，应认真推敲两书的内容，并将《质保书》作为合同附件，使其与主合同具有同等的法律效力。房产开发商一旦签发《质保书》，就必须守信履约，否则，就会受到法律和经济的制约。这样，购房者就可以在将来出现质量纠纷时，得到法律的有效保护。购房者在签合同时可以详细地把质量要求写进合同附件。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。在发生质量问题时的处理办法，特别是责任范围及赔偿额度的确定，必要时可在补充条款中明确。同时还要与售房人确定工程质量问题的鉴定单位，鉴定应具有相应的资质，对鉴定意见的公正性确切保证。
关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的'不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
在与售房人达成购房意向后，购房人可与售房人签署预售合同。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款，并注重维护消费者的合法权益，是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房时，既可以参照该合同范样本，也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本：（1）各地工商局合同管理部门；（2）各地建委开发办；（3）各地房管局市场处。
房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，在5日内由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。
办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履约有所保障，只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。依法登记的房地产权利受法律保障，否则不可对抗第三人。因此，签订合同30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售／预购登记手续，谨防开发商“一女二嫁”。买卖双方也可共同委托律师办理上述手续。
预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理：
1）、尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；
2）、已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并面通知房地产开发企业。
3）、预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
买方与转受让入应在预售合同上做背书，在背书签 字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
交房、入住。
在房屋达到预售合同约定的交付条件后，在约定交房日之前，书面通知购房人办理交付手续。购房人在受到通知后，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，售房人应出示建设工程质量核验合格单和新建商品房房地产权证。如不出示，购房人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由售房人承担。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。同时，售房人要审查购房人的付款情况，在购房人付清全部房价款后，双方向有关房产交易部门办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。
在入住前还需与物业管理公司签订，这是购房人不容忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围，如：治安保障方面，目前法律规定，小区内发生的治安案件，如盗窃等，物业管理合同中有约定的，按约定承担责任，无约定的则不承担责任。因而为保障自身安全，须予以注意；物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。
由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款” 。所以，补充协议比正式合同更重要。
一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。
比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。
为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：
1）、开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺；
2）、所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利；
3）、面积误差、共用面积分摊的处理办法；
4）、房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法；
5）、 与正式契约不一致的合同变更、解除条件；
6）、其他双方需要约定的事项。
在购房程序中，购房人经常可以看到这样的条款：“如遇到下列特殊原因，予以延期：1、不可抗力；2、施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非甲方所能控制的事件；4、遇有国家政策、法规调整，致使影响合同履行；5、冬、雨季，停电日，工期顺延。
实际上，该条款对开发商逾期交房某些免责因素的约定对购房者来说是不公平的，特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念，在实际履行合同时很难界定。因此，购房人在对开发商逾期交房的免责因素进行约定时一定要非常具体，要有确定性。例如，购房者在签署购房合同时，可要求开发商对施工中不可预见的异常困难及重大技术问题予以列明，对“非甲方所能控制的因素”进行界定，对“冬雨季、停电日”的证明做相应规定，以免在开发商出现逾期交房时，逃避法律责任。
开发商在向你介绍或者推销楼盘时，会有许多口头承诺。可能这些承诺是真正吸引你的地方，那么在签订合同时，在条款中就应明确地将这些口头承诺写入具体条款中。若开发商不愿在合同中具体约定，此时，你应该谨慎考虑，不能轻易签订合同。否则，口头承诺不能得到保证，只会留下纠纷隐患。
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办理购房手续流程
商品房交易是一种不同于一般商品买卖的特殊行为，标的额巨大、手续烦琐且需要一个长时间过程，所以必须按照严格的程序办理。一般情况下按以下基本程序办理：
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(一)签订认购书
如果是期房则主要通过查看设计图、效果图等图纸资料、沙盘模型及询问售楼人员的方式，以全面了解房屋的建筑质量、装修标准、户外景观、周边环境、配套设施、物业管理等相关因素，了解价格、户型、面积、层数、朝向等情况。
(二)签订商品房合同
选定合适的房屋后，就应与发展商或销售商签订商品房购销合同，合同应使用建设部推荐的规范文本或房屋土地管理部门印制的标准文本，并将销售面积、基价、层差、交付日期、违约责任、建材安装标准、建筑质量要求等填写准确清晰，签订完合同后，应该按合同条款规定缴纳房款。需提供银行按揭的，还应办理按揭手续。
(三)办理相关手续领取产权证
交房前应注意开发商是否持有房屋质量竣工验收合格证、商品房质量保证书、商品房使用说明书等二证一书，并认真检查核实合同要求及特别约定，在交付书上谨慎签字。签订合同后开发商(或个人)应到福州市房地产交易登记中心(福州市杨桥东路172号)办理房屋所有权证。
(四)领取土地证
凭房屋所有权证和购房合同，到福州市、区土地部门办理土地证，整个交易过程结束。
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售楼小姐自爆房产内幕 再便宜你也不能买的房子
1.大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2.现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
3.开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
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4.广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
5.售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫SP)，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
6.别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
7.别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
8.别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
9.别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
10.得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了
11.漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。（上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好）
12.不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！
13.开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
14.注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
15.为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
16.如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
17.到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
18.一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条（建工， 住总做的特别好）
19.不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
20.不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
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看买房的N种"死法"：被售楼小姐势利眼气死大唐药佛王
看买房的N种"死法"：被售楼小姐势利眼气死 ★看房子的各种广告，词藻华丽，图片精美，描述的生活很美，爱死；★房子太多，性价比不错的太少，一到周末四处看房，跑死；★售楼小姐态度太好，一天一个电话，来来回回就几句话"快来买吧"，烦死；★售楼小姐态度不好，见衣装一般的人爱理不理，眼神就表示"这房子你也买得起？"看不过其势利眼，气死；
售楼小姐曝光卖楼的18个内幕linda1168
7、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
10、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
15、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
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售楼小姐曝楼市寒冬里的坑爹招数guancw1949
售楼小姐曝楼市寒冬里的坑爹招数。第二、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。第九、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。十一、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
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今天小编整理了美女售姐讲诉的一些购房知识，以供大家参考。14)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。16)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在几万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
售楼小姐的“美丽”谎言玉面书生湘逸...
售楼小姐的“美丽”谎言售楼小姐的"美丽"谎言。购房焦灼期，小心售楼小姐的"美丽"谎言。谎言一："优惠仅限这几天"谎言二：我们有各种赠送。"我们这里将配置省一级名校"、"我们这里将建设有商业步行街"等等，在很多楼盘，售楼小姐会一再地强调该楼盘的配套、绿化率、外国某公司设计、外资物业管理等，又不断地向购房者构筑一幅幅美丽蓝图———几年以后这里将成为大型生活社区，繁华的商业区等，这些都有可能只是售楼小姐筑的梦。
[转] 售楼小姐良心发现 告诉你十八条买房经验...象风一样自由...
售楼小姐良心发现 告诉你十八条买房经验(图文)15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
[房产楼市]售楼小姐酒后掏出来的18句真心话路·漫漫
[房产楼市]售楼小姐酒后掏出来的18句真心话1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。^1nf|Xj [ LS_QoS 17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
售楼小姐Tan买房规则问刃
售楼小姐Tan买房规则。
售楼员曝光买房必看18绝招大漠韵音
售楼员曝光买房必看18绝招。15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
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开发商售楼怪招全曝光
招数一 预留单更名收巨款
在一家房产中介公司的分店里，记者遇到了一筹莫展的陈先生，他正情绪激动地对着经纪人抱怨：“一期的18层的小高层很不错，我开盘前就想买了，就是搞不到预留单啊，没办法才到中介来看看。没想到你们这么黑，不但赚差价还要缴四万五的更名费，我要损失多少钱哪！”经纪人很无奈地解释说他们中介只是收取佣金，差价是预留单的转让方自己规定的，而更名本来不需要手续费，但由于权力掌握在开发商手中，他们就可以漫天要价，甚至达到五六万元。公司因为预留单的操作问题已经流失了一大批的顾客，经纪人自己也做了很多的无用功。
最后出于对苏州河的景观和南京路的地段的青睐，陈先生还是决定割肉购买这套面积199.83平方米的商品房。他不仅要补足每平方米1000元的差价，还要支付45000元的更名费，总共需向预留单的转让方支付24.5万元人民币。陈先生出门时还在嘟哝：“要不是太喜欢这套房子，我也不会出那么多冤枉钱，其实补差价也就算了，就当是行情价买进一套房子。最憋气的是还要莫名其妙付四万五的更名费，这算什么名堂啊？”
事后，经纪人向记者解释说，其实更名费应当由卖方也就是预留单的转让方支付，但是这些炒预留单的客户当然不愿意白白损失到手的数万元现金，因而把更名费用也算到了买主头上去了。
记者了解到，在楼市中，一般将《商品房预留协议书》简称为“预留单”，是购房者为防止在预售阶段争购不到中意的商品房而与房产开发商签订的预留协议。协议一般规定：买方以自己的名义在开发商指定的银行中存入一定的款项(一般是商品房总价的20%)，直至与开发商签订商品房预售合同以后方可支取。这段时间内开发商必须仅向买方预售该商品房，并且承诺该预留商品房的每平方米单价的最高限额（肯定比开盘价低）。上海的很多高档楼盘都提供这样的商品房预留服务，预留金一般在总房价的20%左右。预留单其实也就是眼下炒得非常热门的“楼花”中的一种，它代表优先购得某套商品房的权利，并且具有可转让性。很多人利用自身的关系资源，以低于正常均价千元以上的内部认购价与开发商签订多套优质房源的预留协议，然后转手给客户从中赚取差价，这就是所谓的“炒楼花”。
“炒楼花”在上海已经相当普遍，也没有违法一说，很多人靠预留单赚取了10万至20万的房屋差价，而他们所冒的风险也就是冻结在银行中的定金。开发商乘此机会收取巨额的更名费，且不论收费是否合法，但这种“收下买路钱”的做法的确给买房者又雪上加霜。
几个月后记者在与陈先生的一次联系中得知，他最后收到了楼盘开发商的一张手写的仅签有收款人姓名的更名费收条，陈先生有一种被欺骗的感觉，但自己却无能为力。他说，他只希望上海的楼市蓬勃发展的同时，相应的流程制度也规范起来，好让他们这些诚心诚意买房的人得到最起码的保护。
招数二 合同中玩数字游戏
100%的违约金？！一提到购房合同，29岁的王小姐就心有余悸。正是当时没有注意到购房合同中的违约金赔率问题，她现在才被搞得寝食不安。
一日，王小姐看到一开发公司打出“清尾盘”的广告，项目的位置正是自己中意的，于是抽了个时间去看房。房子是现成的小房型，虽然结构不怎么样，但附近小房型稀缺，又由于是尾房，开发商给了万把块的折扣让利，再加上销售小姐天花乱坠的游说，她真觉得竟有此等天上掉馅饼的好事，于是当即签下了购房合同。而合同中的条款，除了付款方式外，其他的王小姐都没有认真看。
回到家中，王小姐很得意地将买了套便宜房的事告诉了老公，老公听了后也觉得高兴，但接过合同一看发现了一个大问题：在付款违约的违约责任中，购房方违约需给开发商支付“总房价款100％的违约金”！合同还约定，如果购房方哪一次没能按期还银行按揭，除了将按揭款补上外，还得向开发商支付30多万元的违约金，相当于再买一套房子的总价。王小姐接过一看，自己也吓了一跳。但她发现合同中关于开发商延期交房的约定，开发商也应向她支付“总房价款100％的违约金”。如此一看，双方的责权利似乎是平等的，况且以她家的实力不可能还不起每月1000多元的按揭款。
而当记者知道这事的时候，违约金问题已经迫在眉睫。由于工作变动，王小姐一家准备外迁，这套新房也就不需要了，她本想退房，开发商称购房合同中没有这种条款，不同意退房。王小姐也就没有每月再向银行还按揭款，开发商以此为由要求她付总房价款100％的违约金。
通常，合同双方对违约金赔付签到5％、10％已经算比较高的，所以一看到违约责任签到“100％”真是让记者大吃一惊。虽然律师认为，王小姐所签的这份合同看似平等，由于签合同时已经是准现房，开发商基本不存在延期交房的可能性，双方的权益实际上是不对等的，有可能被法院判为无效合同。
但不管怎么样，局势未定，王小姐心上的这块石头还是悬着的。她向记者倾诉道：“正因为知道买房是件大事，所以我花了好几个月的时间选房、看房。也许是这个过程太长，到最后选中房时我确实已经筋疲力尽，以至于在签合同时，合同内容基本上都是由销售人员填完了事。如果当时我能稍微注意一下合同的细节，抠抠字眼，现在大概也不会出现这样的情况了。”
招数三 开盘拖一年，均价涨一千
上海的温度自入夏以来就不停地飙升，最高已经超过38摄氏度。就在这一天，记者的朋友邵先生接到某售楼处的电话通知，说当日可凭认购证挑选房子，签署认购协议（与预留单的性质相同）。为了解目前的售楼情况和买房流程，记者便跟随朋友前往售楼处，很远就听到谩骂声一片，20多人围在玻璃门前欲冲进去，售楼处的保安在里面死命抵住。原来该售楼处按认购证的先后次序接待客户，未轮到接待的要求在门外排队等候，客户们看到空调房内悠闲的业务员和保安开始怒火中烧：“天气这么热你总该让客户进空调房，就算站在角落也行啊！”“你们就这样对待客户，简直没有人性！”
接下来，记者听到人们开始感到非常不满，痛骂这家楼盘的开发商：“我要去投诉，你们拖了一年时间，当初说好的价钱也不做数，赔偿我的损失！”“去年说好每套房子在38万到40万之间，现在要50多万，我有这些钱早就买好别的房子了，地段还比这里好！”“一直不开盘，你们想怎么样？”
在此起彼伏的骂声中记者隐约听出了一些事情，再加上朋友的解释，了解了基本的情况：这家楼盘一期有700套商品房，在去年8月份就声称要开盘，当时已有300多人付500元购买了预约单，开盘前夕可根据此号码顺序挑选商品房。8月份时通知说将开盘时间延后一个月，但是到9月份又说12月才能开盘，等到12月份通知说开盘时间延后到次年4月份，一再的延时过程中售楼处没有给出任何理由，只是说可以退还预约单，于是，一半的人退掉了预约单拿回500元现金。邵先生觉得只是500元的预约单，退不退无所谓，再说也不急于买房，就这样一直保留下来。在预约单上售楼处承诺每平方米3500~4300元的单价（包括多层和高层），邵先生预约的99平方米的小高层D型房最高总价为不超过35万元。
此后，售楼处再也没有任何消息，邵先生多次打电话去询问，回答就是开不出盘，理由无可奉告。直到今年7月上旬，邵先生接到了售楼小姐的电话，但是承诺全都变了：“今年8月开盘，由于更换的房产开发公司，造价提高，所以每平方米价格升至4500~5500元，预留单继续有效。”另外邵先生原先预约的D型房也莫名其妙变成了103.7个平方米的A3房型，多了一个6平方米的阳台，储藏室大了一些。
无论如何总算是等到了看房的时候，记者陪同邵先生在玻璃门外等待了半个多小时以后被允许进入空调房挑选房屋。最后选中了14楼高层中8楼A3房，单价5280，总价547536元，如果到8月份开盘，邵先生签预售合同，他要比一年前多付整整20万，这笔账算得邵先生非常胸闷：“承诺的单价说涨就涨，开盘时间也一拖再拖，现在买房真是一点安全感也没有，开发商说什么就是什么，我们买房的人只能任人摆布，甚至任人宰割啊！”最后邵先生决定先支付了9500元定金，签署该商品房的认购协议，等到开盘看看价钱，再看看上海其他楼盘的价位，然后考虑要不要这套房子。“反正预留单可以原价退还或者转让，就是耽误掉的时间是没有办法补回来了。”
招数四 售楼先生、小姐——骗你的就是真诚
记者前些日子和一位在房地产公司工作的朋友小林一起喝茶，当聊到如何把客户口袋里的钱掏出来的时候，他显出一脸的得意——面露真诚乃是一大杀手锏。
记者定了定神，仔细打量坐在对面的这位朋友，确实文质彬彬，看上去特别有亲和力。
“不是自诩，这种真诚感与亲和力也不是一朝一夕能练出来的。我们公司的售楼小姐、售楼先生在正式上岗之前都要经过一系列的特殊业务培训，以期在与客戶谈房时最大限度的表现出你的专业与真诚。让客户觉得你值得信任，他们就会认可你，而你的目的就只是一个——为了钱。如果客户交道打熟了，信任你了，那以后的事情就好办了。没有阳台的楼房你就建议客户说没阳台的可以尽可能的减少灰尘进屋，或者说这样的房间利用率大；朝向采光不好的你就说对面的视野比较开阔，或者找些什么该朝向附近的绿地多等借口，总归听上去都是为他们在着想。遇上不专业的买房者么，总能让他们感觉不吃亏，自觉自愿地把钱掏出来。”
“要是碰上购房者提出降价等优惠条件，这时候售楼小姐、售楼先生往往就会程式化地苦着个脸举出一大堆不能折扣的理由。看着理由条条合理，购房者一般会就此作罢不再还价。而事实上，这往往是卖方利用买主购房心切的心理和对产品了解的缺乏而运用的策略。”
在购房谈判中，售楼小姐、售楼先生会努力迎合购房者的心理，对购房者一知半解的房地产知识予以称赞，于是购房者在虚荣心的满足中，时常会忽略对房屋的一些重要细节和问题的考察而签下日后有可能后悔的合同。
小林向记者透露，一般来说，房地产开发公司不到万不得已，是不会主动降价的。如果开发公司主动调整房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机。
一次一购房者看中了一套商品房，售楼小姐口头承諾如果其真的有诚意购买，可以为其額外争取到2％的购房优惠。该购房者就交納了1万元定金，同时签订了《认购书》。《认购书》关于购房价格一栏写的还是老价钱，但注明以购房合同约定价钱为准，同时要求其在10天后到售楼部签订《商品房买卖合同》。10天后去签合同，才发现楼价依旧没变。他后来明白，与他签订《认购书》的售楼小姐已辞职了。
一些不道德的营销员往往会以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱使购房者付款买房，而购房者一旦交了第一笔钱，就成了砧板上的肉，只能任人宰割了。
专家建议，购房者在买房前必须要了解该房屋是否具备预售资格；对开发商所作的口头承诺包括售楼者的话应尽量写入《认购书》或是合同中去，以免纠纷。口头承诺虽然有效，但很难保留证据，一旦涉讼，消费者会承担无法举证的后果，导致败诉。
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房产常见陷阱全攻略
目前，房地产市场中有哪些常见“陷阱”，购房人应当怎样去识别和防范呢？
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陷阱之一：未取得《商品房预售证》，违规进行广告宣传和销售
这种现象一般出现在一些资金实力较差，信誉不怎么样的房地产公司，他们对开发的项目信心不够，为尽快收回投资，减少风险，不顾政府房地产管理部门的三令五申和国家有关法律法规之规定，在未取得《商品房预售许可证》就大肆登广告，并进行预售，许多购房人由于对房地产有关法律法规了解不太多，以为登了广告就可以买了，最终上当受骗。一般而言，未取得《商品房预售许可证》的项目有可能该项目审批手续不完整或者有其他限制性因素，如未按规定缴纳取土地出让金和配套费无法取得《国有土地使用权证》，或者土地使用权已经被开发商抵押给银行，或者未按规定投入必要建设资金进行工程建设，或者由于各种原因被行政限制和司法冻结。市房地产登记中心核发《商品房预售证》的过程就是对项目的权利状况进行审查，只有权利清楚，手续合法的项目才能申请办理预售证。有位张先生听信朋友介绍，于2000年5月订购位于台江区工业路某项目商品房，而该房地产公司当时尚未办理《商品房预售证》，售楼人员百般介绍楼盘如何好，先订购如何优惠，又是好朋友介绍，张先生心动了，交了30000元订金，售楼人员承诺2001年施工，2002年交房，二年过去了，楼盘始终没有开工，张先生向开发商讨回订金，但开发商却始终不予以解决，张先生除了劳心伤财，什么优惠都没捞到。有的开发商还搞“偷梁换柱”的伎俩，因为有的项目比较大，需分为几期进行开发，开发商分期申请办理《商品房售许可证》，因此，一个项目会有几次商品房预售批准。有的开发商办了第一期的预售证，其他几期在未办理预售证的前提下也进行销售，购房人往往被误导为已经办证了。因此，购房人一定要认真审查《商品房预售许可证》原件，看清楚预售证上批准的有哪几座。而且，从《商品房预售许可证》原件上还可以看到该项目是否有土地抵押或者在建工程抵押等信息，有助于对购房风险作出正确判断。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
陷阱之二：诱导购房人购房款不存入指定监管银行账户，抽逃资金
有家房地产公司该项目以在建工程形式抵押给商业银行，并与该商业银行签订了购房款的监管协议。按规定购房款应当存入银行监管账户，但该开发公司销售人员千方百计劝说购房人将购房款存入开发公司的另外账户，承诺购房款存入该账户，在房价方面有更大优惠，于是有些购房人便将购房款存入开发公司监管银行以外的账户，监管银行就难以对购房款进行有效监督，使得不良开发商轻而易举地挪用购房款，往往造成工程后续资金不足够，造成工程烂尾，使购房人权益得不到应有的保障。因此，购房人一定要有防范风险意识，不要轻信开发商别有用房的建议，应当将购房款存入指定的监管银行账户，这样开发商要挪用和抽逃资金就没那么便利了，工程的顺利完工也就比较有保证。
陷阱之三：购房合同不及时到房地产登记部门进行登记备案
房地产开发商与购房人签订了购房合同，按照有关规定应当在30天内报送房地产登记管理部门进行登记备案，但是有的开发商签订了合同，收取了预购款，就是不依法进行登记备案，然后将该商品房再次出售给其他人或者将已经出售商品房进行抵押贷款，造成“一房多售”、“抵押又预售”、“购房人无法按期办到产权证”等问题，因此，购房人一定要敦促房地产商将《商品房买卖合同》及时进行登记备案，以维护购房权利不受侵害。
陷阱之四：擅自更改合同条款
有的房地产开发商利用保管商品房买卖合同便利条件，擅自对商品房买卖合同有关条款进行修改、添加、或删减，侵害购房人合法益，待购房人发现时，已经“木已成舟”“死无对证”，既便打官司，购房人也难以取证，因此，购房人签订合同时，要将合同中未约定的空格部分用“/”干掉，防止开发商在空格部分添加不利于购房人的其他约定，签订完合同最好留一份经双方确认与原件一致的复印件，防止房地产开发商事后做“手脚”。
陷阱之五：骗取订金后，不予退还
对销售人员来说，只要购房人下了订金，销售就完成70%了。销售人员为劝说购房人下订金，会拼命鼓吹楼盘如何好，销售如何抢手好，“过了这个村就没有这家店”，好象天底下再也没有好房子，就只有这家了，如不及早下订金，就没地方买了。把购房人说得晕乎乎，狠不得当时就把口袋钱全部交销售楼人员，等清醒过来仔细一想，这房子并不怎样，再向开发商讨回订金，开发商的“热情推介”就变成“冷眼相对”、“耍赖推托”，这类公司要求销售人员坚持这么个原则“除了不退钱，什么都好说”。退回订金比登天还难，开发商会用各种推词来抵挡，就是不能退钱。因此，在下订金之前一定要慎之慎，多用正反两方面进行分析比较，对其他楼盘和开发商进行综合分析，在充分考虑之后，再下订金还不迟，“钱放在自己口袋总比放在别人口袋安全”，切莫草率行事。
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13招教你勘破楼市陷阱
1、内部认购陷阱
内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房人士。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
点评：
有些开发商借内部认购为名，行大量销售之实，以便回笼资金，但其销售行为却脱离了政府监控。
防陷绝招：本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
既然购房者明白了内部认购是不合法的变相销售，那么最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的人士或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。
2、配套设施陷阱———虎头蛇尾
配套设施虎头蛇尾是指房地产开发商提供的配套设施在房屋销售时看似正常运作，在业主入住后就难以避免存在的陷阱。
点评：
为了吸引购房者，开发商或以市区已有设施，为自己宣传；或自己提供配套设施为业主服务。但由于种种原因，开发商自己提供的配套设施成本高，收费贵，在楼未售完前，他们亏本提供上述设施，所以收费低廉。一旦房屋出售完毕，物业管理公司接手管理后，自然费用由业主分摊，业主才知道上了大当。比如有些教育设施因学生人数不足，手续不全，以致不为教育行政部门认可，声称有配套的中小学实际上是不可能有的。
防陷绝招：
购房者要避免配套设施的虎头蛇尾，一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。
3、合同空白处陷阱
合同可能会有空白的地方，合同留有空白处是指房屋买卖合同留有空白处，为开发商作弊提供了条件。
点评：
在我国房屋买卖惯例中，通常由开发商将所有合同文本送交房产主管机关办理鉴证手续，这时开发商手持所有合同文本，当然可以随心所欲地在合同空白处填上自己需要的内容了。购房者即使不承认，也是口说无凭，难以伸冤。
防陷绝招：
购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。
4、广告陷阱———合同与广告不符
预售合同与广告不符是指房地产开发商的商品房预售合同的内容与广告宣传不一致。造成合同与广告不符的原因，有房地产开发商的，也有房地产销售代理商的原因。而购房者因常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，却不仔细阅读合同，想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中。
点评：
记住，广告是代理商发布，合同是开发商签署，倘若代理商急功近利，欺骗开发商，这样合同内容自然与广告宣传不一致。如果购房者不仔细研究合同，必然跌入陷阱。
防陷绝招：
要避免这种陷阱，就只有把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，才有保证。
5、房地产广告陷阱———广告虚假
房地产虚假广告是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的或含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。
点评：
实际生活中，工商行政管理部门并不能完全杜绝违反上述规定的虚假广告，各种形式的价格欺诈、环境欺诈比比皆是。例如：房地产广告上的价格通常并非其真实价格，实际售价通常还要高1000到1500元。当然，购房者一般都会亲临现场考察，但是，异地的购房者往往因为距离遥远，仅凭广告下订单，难免跌入陷阱。
防陷绝招：
要想避免虚假广告的陷阱，购房者应注意下列几点：
1、自己或委托亲友现场考察，核实其内容。2、仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，与广告的内容相对比是否相符。若广告中称小区有200平方米的自选商场，购房者就从设计图上找，若有，才可能是真实的。3、认真研究《商品房预售合同》的内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前，可以要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否包含在内。房地产开发商或其代理商往往利用购房者想当然地以为广告的内容都会写入合同的心理，欺骗消费者。
6、房屋中介陷阱————提供虚假房源信息骗取介绍费
用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费，是指不法的房屋中介机构在收取介绍费后，故意提供虚假或无效的房源信息，不提供真实的中介服务。
点评：
遇有欺骗，立即投诉，要保留相关证据。受理投诉的部门是房地产管理局房屋中介管理所，这是主管部门，有权处罚中介机构，可免费帮受骗的顾客同不良中介机构交涉，并有权同其他政府部门协调处理争议；还可以向新闻媒体举报；也可向该机构所在地法院提起诉讼。总之，不应吃哑巴亏，什么也不说不做。
防陷绝招：
购房者怎样防止这类陷阱呢？1、找有信誉的房屋中介机构。可通过朋友介绍，或通过政府部门、新闻媒体报道，加以了解。最为可行的是，向成功通过中介机构购房、租房的朋友了解其服务机构的服务质量。2、慎订书面合同。一要订立书面合同，否则口说无凭；二要详细写明顾客的要求，越具体明确越好。因为它是“订货样板”，或服务成果标准，没有它，就无法确认房屋中介机构违约；三要确定履行期限；四要规定中介机构的违约责任。
7、破产陷阱———假借破产逃债
借破产逃债是许多公司常用的逃债伎俩。如果这些公司真的破产了，那债权人只好自认倒霉。可是，他们常常借资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假帐造成破产的假象，搞假破产，真逃债。
点评：
在房地产行为中，借破产逃债就更容易了。这是因为发展商常常以一个项目(楼宇)成立项目公司，如某花园发展有限公司等，当项目有利润时，他们就分一杯羹，而一旦项目有债务或诉讼，就让公司背黑锅。
防陷绝招：
怎样防止项目公司借破产逃债呢？业主可通过下列途径尽量避免损失：1、选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系。如购买房产时，卖方是有信誉的开发商，就好过卖主是开发商作为股东组建的项目公司，因为股东是不帮项目公司还债的。此外，选择股东有实力有信誉的项目公司作卖方，好过选择股东默默无闻甚至有劣迹的项目公司作卖方。2、明查暗访项目公司的实际财产。假帐终归是假的，如果另有财产存在，就可以执行了。3、申请法院查帐。4、找关系请银行查帐，寻找资金去向，追究有关人员的责任。
8、物业管理陷阱————强迫业主接受物业管理公司
强迫业主接受物业管理公司是指房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主权益的行为。
点评：
这种行为在前几年普遍存在，现在仍继续存在。在签订的房屋买卖合同中指定物业服务单位，属商业搭售行为，而业主通常是被动的，不真正自愿接受该物业管理公司的服务，因为他对该物业管理公司及其服务一无所知。虽然形式上“自愿”签约，但实质上并非自愿。尤其有的开发商指定的物业管理公司依约可以服务若干年，甚至长达十年，这等于剥夺了业主在上述期限内选择服务者及服务内容的权利，完全违反了《反不正当竞争法》有关不准违反购买者意愿，搭售商品或附加其他不合理条件的规定。
防陷绝招：
怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢？一是购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。
9、物业管理陷阱————物业公司乱收费
物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1、超出核准的价格收取管理费。2、擅自提高收费标准，赚取收费差价。3、擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
点评：
前几年，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎”，业主买得起楼住不起楼。现在因政府整顿，稍有好转，但问题并未得到解决。人们已经认识到，所谓物业管理公司，应是物业服务公司，业主与它之间是买卖关系。虽然业主处于买方地位，占有优势，但物业管理公司作为企业商家处于强者地位，仍可能损害业主的利益。
防陷绝招：
怎样防止物业管理公司乱收费呢？1、业主积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。这样，业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为，重大事项须经业主大会同意。3、订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。3、要求物业管理公司出示有关收费文件。
10、擅自改变租赁房屋用途的陷阱
擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途，以致出租方有权解除租赁合同的陷阱。
点评：
通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如“住宅用”、“商用”、“生产用”等等。房屋的不同使用方式，对其使用寿命和安全有重大影响，所以法律规定，承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如“住宅用”改为“商用”等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。
防陷绝招：
总之，承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。
11、铺面租赁合同陷阱————未规定不可抗力条款
铺面租赁合同未规定不可抗力条款，是指双方未在铺面租赁合同中规定遇到不可抗力，可单方终止合同的条款，以致出现某些不可抗力时，无法解除合同的陷阱。
点评：
所谓不可抗力，在法律上是指不可预见、不可避免、不可克服的客观力量，一般公认的不可抗力包括地震、台风、雷电等自然灾害。遇到上述情况，合同当事人有权解除合同，并不负赔偿责任。那么，人为事件，如战争、罢工、政府行为，甚至租户经营不善等，能否作为不可抗力呢？通常大家都认为，前述情形在合同中明确规定为不可抗力时，就可认定为不可抗力，否则不认定为不可抗力。也就是说，只有在合同中约定出现上述情形时，租户可解除合同，租户才有权解除租赁合同，否则租户无权解除合同。
防陷绝招：
铺面租户在承租铺面经商中面临许多不可预测的因素，假如因出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，必须预先调查清楚。
12、出售集资房陷阱————单位不征求集资的职工同意出售集资房
单位不征求集资的职工同意出售集资房是指职工所在单位不征得参加集资并已取得集资房的职工的同意，将其集资房另行出售给他人的陷阱。根据我国有关房改的政策和行政法规，职工对房改房(含集资房)拥有部分或完全产权。
点评：
当职工以标准价或其他优惠价格购买房屋时，职工对房屋享有有限产权，可以使用和作为遗产，由法定继承人继承；在征得单位同意时可以出售，出租收益由单位和职工按比例分成；在不违反单位与职工签订的房屋买卖合同(或集资建房合同)时可以上市转让，单位在同等条件下有优先购买权，所得收益由单位和职工按法律规定的比例分成。总之，职工和单位是这类房屋的共有权人，任何一方不经对方同意不得处理该房屋；当职工以成本价购买单位公房或房改房时，职工对该房屋拥有完全产权，一般只需补1%的地价即可上市交易，所得收益全部归已。
防陷绝招：
职工对集资房或房改房拥有部分或全部产权，单位无权擅自单方处理房屋，否则构成侵权，职工有权向法院起诉，依法维护自己的合法权益。
13、城市房屋拆迁补偿陷阱————补偿过少
城市房屋拆迁补偿过少，是指产权人得到的补偿价格过低或产权补偿过少的陷阱。由于拆迁是政府行为，被拆迁户通常抱着政府要拆没办法的想法，而且不熟悉有关法律，最终在讨价还价时难免吃亏。
点评：
其实，根据有关法律规定，拆迁房屋时，拆迁公司应与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，该协议经拆迁主管部门(市房管局)鉴证后生效。由此可见，拆迁补偿属于商业行为。拆迁公司为了压低拆迁补偿，常采取下列手段：采取产权调换时，不按使用面积，而按居住面积安置；异地安置，在原居住面积50%的最高限内尽量压低；拆除层高不少于1.5米、层底净空不少于2.2米的阁楼不按面积的60%计算；采取作价补偿时，因为作价补偿额等于重置价格减去成新结算，所以他们尽量压低重置价格，抬高成新结算。
防陷绝招：
怎样避免拆迁补偿过少呢？被拆迁人应熟悉有关法律法规，据理力争，争取合法合理的补偿。
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卖二手房的十条攻略
二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适二手房业内专家，整理出了卖二手房的十条攻略。
一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。
二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。
三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？
专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。
四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。
五、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。
二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。
六、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。
专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。
七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。
许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。
八、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。
虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。
九、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。
由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。
十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。
房产专家介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。
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一语惊心！加息，我们就中了房产商的奸计
“短短九天之内，温家宝总理两次主持召开国务院常务会议，一次下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，并召开能源委第一次会议，密集部署宏调政策的目标都指向了当前国民经济运行矛盾焦点——价格。”近日，一位宏调部门权威人士向《瞭望》新闻周刊解读说，4月14日召开的国务院常务会议上，作出了“一些推动价格上涨的因素在显现，强化了通胀预期，特别是部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出”的重要判断，定下了目前和未来一个时期宏调关注重点。
他告诉本刊记者，一季度GDP高达11.9%的增长率“包含着潜在的不稳定”。一方面，价格上涨压力逐步加快，大宗商品价格大幅度上涨，原材料、燃料和动力购进价格以及PPI涨幅较高，资产价格更是高涨;另一方面，企业经营因此出现困难，加上收入分配不合理的差距继续扩大，导致内需和自主增长的可持续性比较脆弱。
“最关键的是，以房价为主的资产价格暴涨，已经成为导致通胀预期增强的主因，不但是潜在推动中国经济虚高的重大可疑因素，有可能成为未来经济健康复苏的最大威胁，而且正在成为阻碍中国经济发展方式转变的'拦路石’。”在他看来，当前的价格问题不是实体经济过热所导致，而是流动性过剩下投机炒作引发的资产价格虚涨，而此次中央以“霹雳手段”治理房价，真正抓住了当前经济问题的“七寸”。
接受《瞭望》新闻周刊采访时，国务院发展研究中心研究员张立群肯定了中央政策调控的思路，并解读说，治理高房价不能采取全面紧缩需求的政策，否则就会与保增长目标产生尖锐矛盾，“目前采取的针对性很强的收紧按揭贷款的政策就很好，既防止了过量货币向房地产市场的流动，也有效地抑制了购房需求的快速扩张。”
国务院研究室信息研究司副司长向东也告诉本刊，应对当前的复杂形势，不宜出台“关总闸式”的加息政策，“与其'关总闸’，不如修类似房价这样的'漏水龙头’。要根据经济形势的演变，更多地体现政策的针对性和灵活性，何况我们手中提高存款准备金率、发行央票等政策空间和工具还很多，不一定非要到加息这一步。”
“过热”强化通胀隐忧
围绕一季度经济运行数据，一个主要争议焦点是，通胀预期加强导致的经济过热担忧。一个直观的体现是，一季度CPI上涨2.2个百分点的数据，并没有使民众的通胀预期降低，加上对今年农产品价格的担忧，人民币升值预期持续增强，加重了市场通胀预期。
向东亦向本刊记者表示了对通胀预期的担忧，“当前的通胀预期主要缘于四个方面：第一，防灾抗灾的形势比较严峻;第二，今年春天的到来晚于往年，对农作物的生长带来一些问题;第三，最近受国际大宗商品价格上涨影响，国内资源性产品价格有上涨趋势;第四，房价的大幅上涨。”
在中国社科院经济研究所研究员袁钢明看来，CPI高涨的可能性并不大。他告诉《瞭望》新闻周刊，如果仅从一季度数据的表面来看，“既有高速增长，又没有通货膨胀，单从速度来看，是很幸运的数字。”
他表示，从CPI数据来看，3月份CPI环比回落，表明此前的价格上涨是短期的波动性的，今后一段时间不大可能有持续性的价格上涨。另一方面，农产品价格不像日用品等和经济增长密切相关，不会随着流动性的增加就出现价格大涨，因此，此番CPI下落具有趋势性。但是要考虑到，燃油价格上涨可能会对居民的心理、感受产生影响。
张立群则从货币供应的角度表示了赞同，“实际从2009年下半年以来，货币投放超常增长的状态就已经结束。这表明通货膨胀预期不会向持续增强的方向发展。更为重要的是，流通中超量的货币并未导致需求的剧烈扩张。一季度消费、投资实际增长率下降就很好地说明了这一点。”
在他看来，目前企业投资仍然相当谨慎，居民消费结构升级活动也还有一些亟待解决的问题，随着政府投资的逐步收缩，需求增长面临的主要问题不是过热，而是相对不足，“未来市场供求关系是总体平衡，局部供大于求的。受供求关系影响，价格水平不会大幅度提高。预计全年CPI涨幅不会超过3%，PPI涨幅也会趋稳。”
向东也表示，“今年物价不会有太大的问题。”其一，尽管受干旱和冰冻雨雪等因素影响，但6年连续丰收，在保证农产品供给上，只要措施得当，应该不会有大问题;其二，全球经济复苏依旧脆弱，以美国为首的发达国家承受高油价能力也较弱，油价暴涨至当年每桶140多美元的景象暂时难现，大宗商品价格上涨导致的输入型通胀不会过度演绎。
不过，这并不意味着全年整体价格形势乐观。袁钢明表示，当前一些价格指数的高企所带来的问题比CPI更加严重，比如原料、燃料、动力指数，“一般而言，原料、燃料、动力购进价格的警戒值是10%，超过这一数字就表明经济热度过高，而3月份已经达到9.9%。”这也需要宏调部门时刻保持警惕。
转型仍未上轨道
上述权威人士告诉本刊，当前经济发展环境仍极为复杂，经济快速增长较大程度上还是政策刺激的结果，也有同期基数较低的原因，经济回升向好过程中还存在许多矛盾和困难。最值得关注的是，我国经济尚未进入新一轮可持续增长轨道。
张立群分析说，首先，内需增速趋降。从消费方面看，按照可比价格计算，今年一季度消费实际增长率较上年同期降低0.3个百分点;投资方面看，随着政府投资增量的减少，今年一季度投资实际增长率有比较明显的下降。按照可比价格计算，一季度投资实际增长率较上年同期降低10个百分点以上。
其次，外贸出口的强劲恢复是一季度经济增长率提高的主要原因。一季度外贸出口同比增长28.7%，较上年同期提高48个百分点。依据出口增量计算，2010年一季度出口增长对GDP增长的贡献率为3.44个百分点，而2009年同期则为-3.35个百分点。二者比较，外需对GDP增长率的影响幅度超过6个百分点。可见，今年一季度支持经济继续回升的主要是出口强劲恢复。
他因此指出，一季度经济指标反映了我国经济增长势头越来越好，增长率水平持续提高，似乎需要警惕的主要应该是过快升温了，而实际则不然。分析支持经济增长的需求因素可以发现，经济持续平稳较快增长的基础还不稳固。
一方面，未来出口增长继续保持一季度水平的可能性较小;另一方面，内需增长在较大程度上还依靠政府力量支持，需求的自主增长能力还不够，由市场主导的需求增长能力还不强。在政府投资增量逐步减少时，一季度投资增幅出现明显下降，就是具体反映。
“这些问题表明，我国经济还没有进入新一轮可持续增长轨道。”张立群说。同样没有看出“转方式”成效的还包括国务院发展研究中心金融所副所长张承惠。用她的说法，连“趋势性的东西”都看不到。
不过，向东表示，“在今年各项政府工作安排中，应该说每项工作都体现了中央转变经济发展方式的要求。'转方式’是巩固经济回升向好趋势的迫切要求，'转方式’既是当前的重要任务，也是一项长期的任务，不可能立竿见影。只要长期坚持下去，还是会收到理想的效果。”
张立群认为，宏观经济政策重点仍然宜放在引导经济进入可持续增长轨道方面，“在政府力量与市场力量相互转换，市场需求不断恢复的过程中，宜密切监测投资、出口变动趋势，加强政策的动态微调，逐步将政策着力点由短期目标转向中长期目标，通过抓改革、调结构、促转型，着力打造经济持续稳定增长的新基础，加快将经济增长尽快推入新一轮可持续的轨道。”
房价泡沫，最后一棒?
“3月份最严重的情况出现在房地产。”与本刊记者交流中，袁钢明认为，中国当前的房地产市场，“已经遭遇了典型的投机狂潮。”在他看来，当前的“抢房狂潮”，反映出买房人关注的不是房价有多高，“而是一种追之不及的追高投机。”
据北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布的2010年1～2月的最新环路价格，四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元。根据北京统计局公布的2009年1～10月城镇居民收入22316元计算，家庭年收入在5万左右，1/3的收入用于购房，在四环路内购买一套100平方米的房子，需要近180年的收入才行。
然而，实际上住房贷款一般为30年，这就意味着用30年的贷款买180年的收入才付得起的房子。他由此认为，“人们之所以会买房，并不是按入来支撑，靠贷款亦支撑不下去，而是按房地产将来的投资回报率来支撑的，当前房地产暴炒的程度已经过头了。”
“依靠房地产拉动经济的模式，在泡沫破灭前，不仅有高增长，而且由于资金大多被吸进了房地产市场，通货膨胀率也很低。但繁荣背后却隐藏着巨大的、灾难性的危险。”他强调，当前中国的房地产市场已经发展到“击鼓传花”的地步，已经走到了“最后一棒”，“只要房价涨幅低于贷款利率，贷款炒房无利可图，房地产泡沫马上就会破灭。”
袁钢明表示，中国此前的房地产政策在某种程度上助长了房地产投机行为。比如，2007年曾采取过控制二套房的政策，房价上涨幅度趋缓。但是，2009年初，为了应对国际金融危机，政策层面再次把限制二套房的政策重新放宽，由此导致房价再度过快上涨。他甚至认为，2009年的经济回升很大程度上是房地产销售的上升。
向东认为，针对当前的房地产泡沫，政策层面会逐步地出台全面系统的一些措施。他以近期频出的房地产重拳为例指出，现在的政策是“外科手术式的精准打击”，“强调精准打击，对象非常清楚，就是要打击投机炒房行为，打击房地产市场的捂盘惜售和圈地不建。”
不过袁钢明分析指出，当前，中国经济回升仍不稳固，只需提高房地产利率即可，其他的不需提高，“如果一刀切，经济如果出现下滑，就中了房地产商的计，好像一打压房地产中国经济都垮了一样。”
向东亦对此认同，有关部门在宏观调控上非常谨慎，调控措施都比较考虑政策的针对性和灵活性，“打个比方，现在应该是哪个龙头漏了就修哪个龙头，而不宜过多地采用一个龙头漏水就把总闸关了。现在的政策针对性非常强，强调分类指导，根据实际经济运行本身的需要来决定。”
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中國房價暴跌已悄然開始 部分城市成交量腰斬
多年來，中國房價一直牽動著人民的心，但連地產大佬王石也認為2014年樓市“非常不妙”，這可能才是真正對樓市來講，是最危險的信號！使得一些地方政府，比如武漢、鄭州、長沙、合肥等，也開始逐步放開所謂的限購來救市！
眾銀行判斷房價將下跌，正做最壞打算
中國面臨經濟減速、產能過剩、地方債務、貨幣泛濫等五方面風險。在房價上漲原因不明的情況下，金融部門目前已在對未來房價可能下跌做准備。地方政府債務總量上看不是問題，但局部問題較突出。縱觀世界經濟發展史，很少有國家的房地產市場可以連續十多年持續上漲而不調整的。如今已有太多的跡象顯示，我國房地產市場自2003年以來的黃金發展期即將結束。經過十多年的持續上漲，我國房地產市場存在強烈的調整需求。而當前維系房地產市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規則。一旦剛性兌付被打破，風險投資被充分引入，影子銀行融資被規范，房地產市場的資金鏈條就會斷裂。
九成城市樓市成交量下跌，部分城市“腰斬”
某機構統計數據顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。和北京情況類似，根據中指院對1月份包括北上廣深四大一線城市在內的43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現，超過九成城市樓市成交量環比下跌。中指院分析認為，總體而言，2014年1月受春節影響，大多數城市成交量較上月出現明顯回落。在價格上，則呈現出一二線城市穩中有漲，三四線城市穩中微降的趨勢。另外，有新聞指出，三四線城市房地產市場冷熱不均，整體而言，未來兩三年供給過剩將是最大的問題。從2013年開始，不少大型開發商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。有分析認為，房地產投資資金的撤出將加劇這種風險，不僅會導致房價出現下跌，也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現過，且與近期香港樓市降價的邏輯如出一轍。
樓市疲軟，眾多樓盤交付越來越難
另外，近兩年來，眾多樓盤交付越來越難，已經成為房地產行業的一個突出問題，嚴重者甚至引發業主與開發商之間尖銳的對峙，相對應的“維權”聲此起彼伏。現在房子越來越難交付，一個重要的原因是整體樓市的疲軟。在房價單邊上揚的時代，很多業主都急切希望能早點拿到房子，除了自住外，一個重要的原因是當時拿到房子就意味著財富的增值，越早拿到房子，就越早能將增值的財富變現。因此，當時收房時，即便房子有點小問題、小瑕疵，業主與開發商之間也很容易達成共識，業主拒收房子的現象很少。而隨著房價的下滑，房子的增值溢價空間已越來越小。更有甚者，開發商后期售賣的房價，已經比前一期，或前幾期的房價都低了。這讓業主越發注重房子的品質。有些心裡感覺不平衡的業主，甚至借此“小題大做”。這說明，房地產商的好日子差不多走到頭了！
但中國地大，對於中國的房地產業來講，不可能全面暴跌，東邊暴漲西邊暴跌這種情況，要目前的中國，肯定會存在，比如特別熱門的大城市，可能還會微漲，但對於大部分城市而言，暴跌已在悄然進行！花無百日紅，世界上的任何事物，都不可能長生不老，中國房價不可能一直向上漲，暴跌指日可待！
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购买商品房注意事项，希望对正打算买房的朋友...86833959
14．开发商不让签补充条款怎么办 商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不同意购房者在合同中签订补充条款的行为，购房者完全可以不购买其开发的房屋。因此，建议购房者在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商做出上述约定。购房合同的内容应参照该规定。
购房基础知识读物三羊开泰syk...
如今的许多购房者认为，只要自己与开发商签订了房屋买卖合同，并交纳房款，办理了入住手续，就表明自己拥有了房屋的产权，其实这种观点是错误的，以上行为只是买卖购房常识双方进行房屋买卖行为中的一部分，并不是全部，只有买卖双方到房屋主管部门办理产权过户登记，并领取到房屋所有权证，整个房屋买卖过程才算完满结束。当购房者所购房屋需要拆除时，没有房屋所有权证就无法得到国家政策及相关拆迁法规规定的拆迁补偿。
买房事项新阳村
买房事项买房时要注意的一些事项(以后用得到喔) 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。
购买新房心理准备——新房购房流程gary_tao
楼盘及房屋品质。第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
我想麻烦大家一下在买房时和开发商签购房合同...快乐华哥
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；
买房须知大全！(也许对你有帮助)有情人.
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建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文...功夫宝贝
建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读楼主fanye2006 发表于 搜房网 - 昆山业主论坛 - 第e特区业主论坛 建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读房地产纠纷在各类民商案件中居高不下，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释出台之后，房地产纠纷案件又掀起了一个不大不小的高潮。2、合同文本及其附件应加盖骑缝章，以免增减合同页数和内容。
房产中介怎么做无价之宝
你这种实际价格和合同价格不一致的俗称"黑白合同"，"阴阳合同"或者"鸳鸯合同"，这种对你买房人不利，中介的这种行为属于逃税行为，万一被查出，属于《合同法》上的无效合同之一，合同被宣布无效后，按照合同上的金额返还财产的话，你只能得到15万，除非你们另立约定，明确规定房屋的价格。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
买房完整攻略总结--非常有用云卷云舒漫
(6)约定所购房屋标的物状况：如毛坯房还是全装修房?土地来源?房屋基本情况?包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定;五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。温馨提醒：若买期房,首先要看下“五证”:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
如何签订房产买卖契约木子朝云
商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
史上最详细的收房注意事项-转贴，给大伙收房...feever
面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
买房合同注意事项tomas
在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。
手把手教你买房临风哥
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定："符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用"。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
买房时要注意的一些事项(以后用得到喔)lxjtc
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
如何买房wu吴彪
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
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1、购房者在售楼部应当查阅《广东省商品房预售许可证》（原件），了解该预售项目的预售面积情况、抵押情况、预售款监控帐户及预售证有效期限等基本情况。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。
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道律师是开发商请的，但律师费是购房人出的，所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细。方案和解决日期，如果确实不能当时收房的要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字。收房结束之后，业主可以在开发商的协助下，到房地产管理部门和土地管理部门办理“两.有些楼盘的开发商在购房合同的补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款。保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到。
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第36节：第四章 办理购房贷款程序(1) 第四章 办理购房贷款程序 一、贷款常识 如今，许多购房人都会选择贷款买房，但是，当购房人真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明购房人对贷款知识的了解很不全面，而购房人对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会：明明不具备贷款条件，却告诉购房人可以申请贷款，为的就是让购房人先交纳部分购房款。住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。
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物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
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买房签合同注意事项 在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。 购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 就合同主要条款说明如下： （1）关于房屋面积方面的条款。 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。 目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套
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张先生与某开发商签订的房屋买卖合同表明，购房者如果不按时缴付房款，须向开发商支付购房款的10%作为违约金，而开发商延期交房时，每日向购房者支付的违约金仅为购房款的0.1%。法律人士表示，张先生和开发商签订的房屋买卖合同明显对开发商有利，因为总房款与已付房款通常相差较多，开发商违约只须按已付房款计算违约金，而购房人违约则要按总房价计算违约金，这明显对购房人不公平，违约赔偿比例相差悬殊。
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商品房预售买卖合同霸王条款详解。以下是笔者颜宇丹律师对部分商品房预售买卖合同附件对示范文本条款修改后的内容详解。某开发商房产合同附件：即使签订了开发商提供补充协议格式条款的买卖合同，如果当开发商替代的材料达不到合同约定的装修标准，业主们可以请专业机构进行鉴定，并可以要求开发商按此标准补差价;如果装修材料不符合国家标准，比如甲醛超标等，则可以要求开发商按国家标准重装或修复，并承担赔偿责任。
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三、合同违约的处理方法;第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
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购房人要谨防开发商设置的购房陷阱及应对策略[福建律师在线网]购房人要谨防开发商设置的购房陷阱及应对策略 Post By：2010-7-8 16:12:22.售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。四、合同陷阱 几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。
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开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。“五证”第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”. 其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房产管理局核发的。
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二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8% 的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。
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购房合同需九看 明白按揭不上当购房合同需九看 明白按揭不上当。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
购房注意八要素
如何规避购房陷阱
买房如何“砍价”
认清房屋买卖中双方的地位不平等
房屋买卖中合同无效的几种情况
购房合同中容易忽略的“关键点”
如何签定预售合同？
办理购房手续流程
售楼小姐自爆房产内幕,再便宜你也不能买的房子
开发商售楼怪招全曝光
房产常见陷阱全攻略
13招教你勘破楼市陷阱
卖二手房的十条攻略
一语惊心！加息，我们就中了房产商的奸计
中國房價暴跌已悄然開始 部分城市成交量腰斬
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新婚购房莫入三大误区
如果说结婚是人生的头等大事，那么买房、安家可能就是这头等大事之中的大事了。甜蜜的爱情需要甜蜜的小屋承载。本人奉命为新婚的人们寻觅爱巢，虽然对京城的楼市已了然于胸，但当此重任还是颇感惶恐：情人们自有各自的钟爱，这里只能从本人所知、所感出发为新人们提供几条线索。爱情路漫漫，爱巢也要细细寻啊。
经常听到有人这样说：没有房子怎么结婚啊！虽然房子与婚姻没有必然联系，但显然大多数人还是把买房作为结婚的先决条件。即将“成家”的情人们对于承载着未来的房子往往总是会充满向往。然而，与爱情不同的是，买房需要付出相当大的经济代价，如何平衡梦想与现实之间的差距，以下三点希望对即将步入婚姻家庭生活的恋人们有一些启发。
误区一、总想一步到位本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
新婚的人们一般进入社会不久，处于创业阶段的年轻人往往经济实力有限，虽说办喜事家里可以提供不小的帮助，但对于买房置业来说总还是杯水车薪。所以，新婚的购房梦不一定做得太满，要对未来的收入有充分认识之后，根据二人世界的经济条件决定买房标准。
一位还在读硕士的朋友就曾想为了结婚先买套房子，但是，不说经济实力的问题，单是工作也还难以确定，房子究竟买在哪里合适就成了问题。经过再三挑选，二人最后还是选择了租房以解暂时之需。其实，如果两个人的工作都还不够稳定，租房就不失为一种比较实际的选择。
目前，房地产市场发展比较快，价格走势也趋于合理，如果条件允许，买房当然是比较理想的选择。不过，即使是有能力，新婚购房也不一定就要一步到位，可以考虑制定由小到大、梯级换房的置业计划。现在市场上流行的一居、二居的小户型产品已经不再像过去那样无厅、无厨了，60平方米的一居、80平方米的二居对于忙碌的二人世界来说应该足够用了，而买这样的房子即使单价在6000元左右，总价也不过五十万左右，不会承担过重的还贷压力。等到有了更多积蓄再换套大的，无论是卖、是租，小房子都更好出手。
误区二、片面强调位置
买房首先要确定位置，但是就像穿鞋一样，位置没有好坏之分，而是要根据每个人的不同情况确定是否合适。CBD的位置好，但如果工作在大兴，可能就不如亦庄了。
另一方面，买房也不一定就买在工作地的周围。比如工作在中关村，中关村核心区住宅的供应量很小，因此价格普遍较高，对于新婚的人们来说一般都难以承受；另外，公司也有搬家，改变办公地点的可能。因此，确定新房的位置，要在结合自身的经济实力之上，看工作和未来发展的可能。轻轨、环路沿线交通方便，即使位置稍远，也可以通过节省路上的时间加以解决。去年轻轨13号线通车已经让人们初步体验了轨道交通的便利，今年八通线也将开通，通州也有大量的新盘入市，选择余地较大。除了新盘之外，像京贸国际公寓、新华联家园等早些时候入市的项目今年也有新盘供应，京贸国际公寓即将推出的新楼座“西雅图港”还特别定位在爱情主题上。成熟的社区环境、浓厚的生活氛围更有利于新人们较快地进入角色，感受家庭生活的乐趣。
误区三、忽略了实用的社区配套
选择新房，华丽的外立面、园林设计、舒适的户型可能更容易进入新人们的视野，而刚刚组建家庭的人由于缺乏生活经验，类似教育、医疗、超市、菜场等这些生活必需又易被忽视的实用型社区配套却常常被忘却。浪漫的恋爱旅程结束后，步入婚姻家庭生活就难免要柴、米、油、盐。生活配套齐全的社区可以使家庭生活变得更简单，可以使生活真正的变成享受，如果买瓶酱油也要开车去，恐怕就会平添很多烦恼了。
此外，教育、医疗条件也不可忽视。即使目前买的是小户型，只作为短期的过渡，而住个三年五载也是可能的，一旦有了孩子，教育即会成为一项重大开销。
所谓人无远虑，必有近忧。买房子实在是一件大事，即使是为了新婚之喜，置业也要三思而后行。
觅巢小贴士：
新婚置业，可以按以下四个步骤进行：
1.分析小家庭建立之后的经济实力，制定购房计划；
2.根据自身经济条件及工作要求，确定新房区域；
3.通过报纸、网站等途径寻找目标房产；
4.实地考察新房质量及各项条件是否符合自身要求。
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购房注意八要素
购房巧贷款
购房者的收入必须是稳定的、有保证的，所购房价以控制在家庭年收入的10倍以下比较合适。如贷款成数为八成，期限20年，以后每月的还贷不宜超过收入的50％，其余50％以上的收入还能较好地维持生活支出。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
借款期限越长，每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；而10万元贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16．6万元。借款年限一般以15－20年为宜，否则，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些优惠措施：如“组合贷款”品种，规定客户在申办住房贷款业务后，再向该行申请其他如装修、耐用消费品等贷款时，每次可享受贷款利率下浮2％的优惠，最高可达10％。
价格
价格是购房者购房时所要考虑的首要因素。商品房的“开盘价”中包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商往往做出切实的让利，其优惠的可信度较高。刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来。
地理位置
交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素。地理位置的不同使房屋价格相差很大，直接影响到房屋今后的升值潜力。
房屋质量
房屋质量直接关系到住房者的人身安全，因此是选房要素的重中之重。房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏及排水是否通畅等方面，还要核查房屋质量证书和各道工序的验收单。
配套设施
主要指水、电、气的供给，这些都是保障人们日常生活的基本条件。因此，购房时应认真考察房屋的配套设施状况。
实用面积
房地产发展商在房屋计量面积上大多会打一些“埋伏”。一般情况下，购房者可以向房地产发展商询问商品房分摊系数，据此计算使用面积，全面了解所购房实用面积。
户型
户型关系到住房者居住的舒适和方便，也体现着房屋的艺术性和个性化特点，能够满足人们不同的欣赏水平和偏好，是选房时不能不考虑的因素。
物业管理
物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。
开发商的实力
向有关业内专家或律师咨询，选择实力强、信誉好的开发商，可减少购房后许多不必要的纠纷麻烦。
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如何规避购房陷阱
买房是个复杂的“工程”，稍有不慎就会遇到诸如开发商违约、延期交房、面积缩水等一系列问题。那么如何规避这些问题？在遇到这些问题时又该如何解决？在2005家博会置业课堂上吴丹律师曾就购房合同的条款逐项向购房人解释。为了让更多的购房人知晓，我们节选了其中的一些内容与读者们共享。
第一关购房本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
看“准”开发商
购房者在购房时，一定要看开发商的商品房预售许可证，有此证表明开发商开发的房产已取得相关验证，可以放心购买。另外，在条件许可的情况下，购房者可以向有关部门查询一下所要购买的商品房是否存在抵押或已被销售的情况、所在的土地是否存在抵押的问题。
广告承诺写进合同
虽然现在我们经常可以在开发商制作的售房广告上看到这样一句话：“广告资料包括建筑模型，仅供购房人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。”实际上，这样的条款不能排除开发商因该商业广告和宣传资料而依法要承担的法律责任。
不过仍然要建议购房者尽可能将售房广告中的承诺写入购房合同的补充协议中。
认购书要细化
现在许多购房者在购房时会被要求签订认购书，其实这分为两种情况：开发商未取得商品房预售许可证之前签订的《认购书》是无效合同，如果任何一方违反了认购书的约定导致将来的购房合同无法签订的，承担的是缔约过失责任，而不是购房合同本身的违约责任；开发商取得了预售许可证的，《认购书》将被当作是有效合同，因此购房人在签订认购书时应尽可能地细化、具体化，如果出现问题可以依据该认购书追究开发商的违约责任。
合理拒绝订金
目前已有法律明确确定，开发商未取得预售许可证之前要求购房者支付任何预订性质的订金、诚意金、认购金的做法不符合法律规定，因此购房者有权拒绝。
第二关签约
合同尽快备案
购房者为保护自身的合法权益，在签订购房合同之后要尽快将购房合同进行登记备案。
注意面积差
《商品房销售管理办法》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算。（二）面积误差比绝对值超出３％，买房人可以请求解除合同和返还已付购房款及利息，如果买房人同意继续履约，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
根据上述法律，购房者应注意：
（1）在签订《商品房买卖合同》时第五条选择第2款
（2）在合同补充协议中约定套内建筑面积与分摊的公用面积的比率。
交付要全面
针对《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，建议购房者应当结合合同的第十三、十四条在补充条款中约定消防验收合格、公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件。同时在合同中购房者与开发商应当约定上述各项约定未达到交付使用条件时的违约责任。
产权登记
违约标准要提高
首先购房者应当明确的是，申办产权的义务主体是购房人，开发商承担的是协助义务。
开发商的义务包括完成商品房的产权预先登记手续、提供购房发票、购房证明书。因此我们建议购房者在签订购房合同时，对合同第十五条1、2款均进行选择，而且违约金的标准应当提高。
如果合同中没有约定违约金标准的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
明确屋顶和
外墙面的使用权
在屋顶和外墙面的使用权问题上购房者应当明确的是：屋顶范围的使用权除非在规划中已经明确界定归顶楼买受人所有以外，属于公共使用权，即所有该幢楼房的买受人均有使用权，不属于任何一个业主专有。
在买受人购买的房屋空间范围内的外墙面的使用权，任何使用人均应征得买受人的同意方可使用，并不得妨碍买受人正常的生活、使用。
物业管理
事先约定
买受人应当在补充合同中明确约定前期物业管理公司的名称、收费标准、收费范围，应当明确约定在前期物业管理结束时，由业主委员会决定是否继续由该前期物业管理公司提供物业管理服务。同时应当将物业公司与业主之间的《业主公约》作为《商品房买卖合同》的附件之一并签订，以作为确定双方之间权利义务关系和业主衡量物业公司前期物业管理水平的依据。
购房者在签订合同时还应约定公用设施设备维修基金的交纳时间、金额、方式并注明该基金的用途。
不要忽视
合同附件
应当引起购房者注意的是，《商品房买卖合同》除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视。
第一，房屋平面图应表明每一个房间的具体尺寸及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体设备的位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示作用，对开发商来说也没有明确的约束。
第二，无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表述其内容，而不应该使用概念化的词语。如“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不能在附件中体现，而要明确：“高级”具体是什么标准，“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
第三，根据民事法律的意思自治原则，购房人完全可以不接受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签订补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
第三关收房
验收
收房是购房者应当根据《商品房买卖合同》以及当事人双方约定的条件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》对商品房进行验收，包括：详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况；水电煤畅通情况和能否正常使用；验收下水情况；核对买卖合同上注明的设施设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；测量一下楼宇的层高等等细节问题。
如果购房者发现以上情况与合同约定不符的，应当立刻与开发商交涉，并出具书面异议。
根据目前的法律规定，交钥匙即视为交房，因此买受人应当在收房时注意这一点。如果发现问题不能交钥匙，一旦交房，将视为买受人默认房产的现状与合同约定相符，而且不能计算延期交房违约金。（除了主体结构不合格）
开发商逾期交房可解约或获赔
购房者如遇开发商逾期交房，可以要求解除购房合同，但值得注意的是购房者如要解除合同首先应当以书面形式催告开发商交房，并给开发商三个月的合理期限；购房者亦可以要求开发商支付逾期交房违约金，如有合同约定的，按合同约定。没有约定的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
签订完善的《物业管理合同》
《物业管理合同》应包括以下内容：提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。
还要约定小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。
物业收费标准怎么定也应划入《物业管理合同》。在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价。
同时，业主在入住时应根据相关法律的规定成立业主大会，并根据《物业管理条例》的规定行使相应的业主权力，来保障自身的合法权益，也可以尽可能地减少与物业管理公司的纠纷。
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买房如何“砍价”
如今房地产市场繁荣，供给增加，人们有了更多的选择余地，也就有了讲价的空间。但是我们都知道，谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战，但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，无论你是否有辩驳的天资，在谈判过程中，你一定要学会控制自己的言语举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以一个稳重、成熟的心态，迎接对手热切而焦急的等待。如此，你一定会取得意想不到的功效。
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首先分析一下商品房价格的构成。
一般来说，商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成，其中期间费用和利润是有弹性的，开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整，这也就是购房者砍价的关键所在。当然，房地产具有独特性，出售价格随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应视区域内其他类似产品的价格，作为参考。对于目前商品房的销售价格，大致可分为底价、表价和成交价三种，底价是开发商自己或者是委托销售公司销售的最后底线价格；表价是开发商做广告对外所宣称的价格；而成交价就是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格，在底价和表价之间每平方米相差可能有几百元之多。不善于砍价者，用表价来作为成交价，这样即使您的购房合同签订的再详细，补充协议签订的再多，您实际上还是吃亏了，只不过在表面上维护将来可能发生也可能不会发生的利益。善于砍价者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠。即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步，也不失为明智之举。
具体来说，对于期房，销售人员最初会基于期房的某些不足之处，对于购房者提出的让价要求，可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此，购房者可不要满足于这个价格，而应进一步提出让价的要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于表价，至于成交价是否接近底价，甚至低于低价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。
而对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。购房者不妨可以借鉴以下方法：
首先当然要充分了解其时的市场行情和该楼盘的一些基本信息。知已知彼，才能做到心中有数，将自己置于主动。
二要不动声色。 看房子时，应表现出自己有一些兴趣，太冷淡卖主，对方也会没有心思同你多谈。同时细心观察房子结构、采光、周围环境等，还要多听卖方解释，多问卖主问题，多了解卖主情况。
三要在接触中摸透卖方心理： 卖方多久之内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
大多数的售房业务人员都身经百战，绝对不会轻言降价，对各种杀价也均有说辞。但业务人员基于业绩压力，均会在权限范围内尽量达成交易。购房杀价的手段主要有：
暴露房屋缺点。对于卖方的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心，借以达到杀价的目的。
拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间筹集资金等，到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，砍价的方法很多，买方只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
当然，对于热销楼盘，开发商一般不会考虑让价的问题，而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘，购房者不妨用上述办法一试。
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认清房屋买卖中双方的地位不平等
虽然在房地产交易中作为买卖双方的购房者与开发商从表面上看处于平等地位，但实际上，双方在交易中的实际地位却是不平等的。这种不平等主要体现在以下三个方面：
一是经济实力不对等本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
有能力进行房地产建设的开发商的经济实力都相当雄厚。相比较而言，单个的购房者即使是经济状况较好的，也很难与一家开发企业相提并论。
二是专业知识不对等
开发商在建设开发的过程中，有着各种各样的人才，向开发商提供各种专业知识，从建筑方面、装修方面，到策划方面、法律方面，开发商由于其强大的经济实力和公司性质，均可以获得较购房者而言丰富许多的专业知识。
三是信息获得不对等
在当今的信息时代，获得信息的丰富程度和迅速程度已经成为影响任何一种交易的重要因素。开发商处于开发建设的地位，与政府部门、建设单位、广告媒体等信息渠道都保持着较好的联系，其获得信息的途径、获得信息的种类、获得信息的速度都是单个的购房者无法比拟的。
因此，购房者一方面要认清自身的地位，在交易中摆正自己的位置，尽力为自己争取权益，但也应意识到有些涉及开发商根本利益的东西是不太可能通过与开发商的协商获得解决的，对此应有充分的思想准备；另一方面，购房者也要利用自身在交易中处于选择者的优势，就重要事项与开发商进行谈判，并且可以借助律师等专业人士的帮助，保证自身的根本利益不受损害。
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房屋买卖中合同无效的几种情况
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
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实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
1 房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2 产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3 产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4 侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5 单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6 价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7 非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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购房合同中容易忽略的“关键点”
客户购房进入实质性阶段时就要与房地产开发商签订商品房销售合同。
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现在的正式合约书都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只须在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户，花巨款买一套房子毕竟是一件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积（含分摊的公用面积）是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。目前，南方城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时，客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限期地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差时若差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。
一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也不应忽视，能提前在发展商处拿到影印件的，应更回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。
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如何签定预售合同？
商品房预售是房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。买期房可使购房人获得较优惠的房价，在房屋的户型方面有更大的选择余地。在目前房产市场交易活跃，买期房成了大多数居民主要方式。俗话说“眼见为实”，由于期房尚未成型，因而买家就要与发展商共同承担风险。为确保自身利益，购房者必须了解签定合同的有关知识。
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首先，买期房最主要的当属查看与你签约方是否有预售许可证。凡符合以下条件预售商品房，经相关房产局批准才可上市：
1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3、取得商品房的建设工程规划许可证；
4、取得商品房的建设工程施工许可证；
5、商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6、已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7、已经与在上海注册登记的银行(以下称监管银行)签订了预售款监管协议；
8、已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
购房者要确认自己所购之房在预售范围之内，同时预售合同的预售方必须是取得该预售许可证的房产开发公司，谨防“张冠李戴”。
其次是暂测房屋建筑面积。由于购房总价款是根据开发商暂测的房屋建筑面积计算的，因而直接影响到总价款的支付。这里先介绍计算建筑面积是如何计算的。
计算建筑面积的范围包括：
1、单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 多层建筑物的建筑面积按其建筑面积的总和计算，其低层建筑物按外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
2、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。 用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
3、 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
4、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。 与建筑连接的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨蓬按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 有柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
5、 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6、 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
7、 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一般计算建筑面积。
8、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
9、 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
10、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。
不计算建筑面积的范围有：
A 突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角台阶、无柱雨蓬等。
B 检修、消防等用的室外爬梯。
C 层高在2.2米以内的技术层、夹层。
D 构筑物，如：独立烟囱，烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储藏、地下人防干、支线等。
E 建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F 没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
H 层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
I 岗亭、警亭、书报亭等。
J 里弄房屋后天井内的天棚。
K 利用马路、通道及隙地所搭棚架。
L 阁楼。
M 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
暂测面积与实测面积的误差问题是购买预售房非常注意的一重要问题（在房屋交付时，房屋建筑面积应以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准）。有以下几方面的规定：
1）、因按规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
2）、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在征得购房人同意并报规划管理部门审核批准，与购房人签订本合同变更协议，按变更协议支付房价款。
3）、除上述情况外，在签订预售合同时，需与开发商就发生暂测面积与实测面积不一致情况时的权力及义务作具体约定。如：总房价保持不变的误差范围，超过此范围的处理，购房人有权终止合同的误差范围及还款方式及利息的计算等。特别“购房人有权终止合同的误差范围”的确定。有些房产商在预售合同只写“如交房时，房屋面积有增减，其价款根据实测面积多退少补”，表面上合情合理，但当实测面积大大超出暂测面积，购房人感到难以承受时，就无法保护自身利益了。根据法律规定“预售合同另有约定的，从其约定”。《民法通则》此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。”
此外，在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积（自用面积）及公用分摊建筑面积填上。因根据规定，自用面积与公用分摊面积出现暂测与实际误差时，购房人承担的责任不同。
关于价格、收费、付款额同的条款是我们应关注的另一重要方面。价格条款应比较明确，应有相应的细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，因而当事人应在合同中明确支付的方式和期限。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。开发商建设工程进度延期，购房者的付款日期也相应顺延。同时，还应明确发生违约情况时的双方的权利和义务。如购房者未按合同约定的时间付款，处理，须与开发商具体约定逾期利息及追究违约责任的方案。在开发商未能按合同约定期限内将该房屋交付，购房者有权向开发商追索逾期利息及追究违约责任的方案。值得注意的是两项权利和义务的约定，应是对等的、公平的。
已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。有关的违约责任应在合同条款中与售房人明确约定。
有关房屋质量问题是近年来房产纠纷中一个很主要的方面。根据国家建设部的有关规定，上海市率先从1998.8.15起在全市推行“两书”制度，即《商品住宅实行质量保证书》、《住宅使用说明书》制度，购房者在签订和同时，应认真推敲两书的内容，并将《质保书》作为合同附件，使其与主合同具有同等的法律效力。房产开发商一旦签发《质保书》，就必须守信履约，否则，就会受到法律和经济的制约。这样，购房者就可以在将来出现质量纠纷时，得到法律的有效保护。购房者在签合同时可以详细地把质量要求写进合同附件。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。在发生质量问题时的处理办法，特别是责任范围及赔偿额度的确定，必要时可在补充条款中明确。同时还要与售房人确定工程质量问题的鉴定单位，鉴定应具有相应的资质，对鉴定意见的公正性确切保证。
关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的'不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
在与售房人达成购房意向后，购房人可与售房人签署预售合同。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款，并注重维护消费者的合法权益，是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房时，既可以参照该合同范样本，也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本：（1）各地工商局合同管理部门；（2）各地建委开发办；（3）各地房管局市场处。
房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，在5日内由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。
办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履约有所保障，只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。依法登记的房地产权利受法律保障，否则不可对抗第三人。因此，签订合同30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售／预购登记手续，谨防开发商“一女二嫁”。买卖双方也可共同委托律师办理上述手续。
预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理：
1）、尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；
2）、已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并面通知房地产开发企业。
3）、预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
买方与转受让入应在预售合同上做背书，在背书签 字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
交房、入住。
在房屋达到预售合同约定的交付条件后，在约定交房日之前，书面通知购房人办理交付手续。购房人在受到通知后，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，售房人应出示建设工程质量核验合格单和新建商品房房地产权证。如不出示，购房人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由售房人承担。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。同时，售房人要审查购房人的付款情况，在购房人付清全部房价款后，双方向有关房产交易部门办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。
在入住前还需与物业管理公司签订，这是购房人不容忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围，如：治安保障方面，目前法律规定，小区内发生的治安案件，如盗窃等，物业管理合同中有约定的，按约定承担责任，无约定的则不承担责任。因而为保障自身安全，须予以注意；物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。
由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款” 。所以，补充协议比正式合同更重要。
一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。
比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。
为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：
1）、开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺；
2）、所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利；
3）、面积误差、共用面积分摊的处理办法；
4）、房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法；
5）、 与正式契约不一致的合同变更、解除条件；
6）、其他双方需要约定的事项。
在购房程序中，购房人经常可以看到这样的条款：“如遇到下列特殊原因，予以延期：1、不可抗力；2、施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非甲方所能控制的事件；4、遇有国家政策、法规调整，致使影响合同履行；5、冬、雨季，停电日，工期顺延。
实际上，该条款对开发商逾期交房某些免责因素的约定对购房者来说是不公平的，特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念，在实际履行合同时很难界定。因此，购房人在对开发商逾期交房的免责因素进行约定时一定要非常具体，要有确定性。例如，购房者在签署购房合同时，可要求开发商对施工中不可预见的异常困难及重大技术问题予以列明，对“非甲方所能控制的因素”进行界定，对“冬雨季、停电日”的证明做相应规定，以免在开发商出现逾期交房时，逃避法律责任。
开发商在向你介绍或者推销楼盘时，会有许多口头承诺。可能这些承诺是真正吸引你的地方，那么在签订合同时，在条款中就应明确地将这些口头承诺写入具体条款中。若开发商不愿在合同中具体约定，此时，你应该谨慎考虑，不能轻易签订合同。否则，口头承诺不能得到保证，只会留下纠纷隐患。
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办理购房手续流程
商品房交易是一种不同于一般商品买卖的特殊行为，标的额巨大、手续烦琐且需要一个长时间过程，所以必须按照严格的程序办理。一般情况下按以下基本程序办理：
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(一)签订认购书
如果是期房则主要通过查看设计图、效果图等图纸资料、沙盘模型及询问售楼人员的方式，以全面了解房屋的建筑质量、装修标准、户外景观、周边环境、配套设施、物业管理等相关因素，了解价格、户型、面积、层数、朝向等情况。
(二)签订商品房合同
选定合适的房屋后，就应与发展商或销售商签订商品房购销合同，合同应使用建设部推荐的规范文本或房屋土地管理部门印制的标准文本，并将销售面积、基价、层差、交付日期、违约责任、建材安装标准、建筑质量要求等填写准确清晰，签订完合同后，应该按合同条款规定缴纳房款。需提供银行按揭的，还应办理按揭手续。
(三)办理相关手续领取产权证
交房前应注意开发商是否持有房屋质量竣工验收合格证、商品房质量保证书、商品房使用说明书等二证一书，并认真检查核实合同要求及特别约定，在交付书上谨慎签字。签订合同后开发商(或个人)应到福州市房地产交易登记中心(福州市杨桥东路172号)办理房屋所有权证。
(四)领取土地证
凭房屋所有权证和购房合同，到福州市、区土地部门办理土地证，整个交易过程结束。
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售楼小姐自爆房产内幕 再便宜你也不能买的房子
1.大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2.现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
3.开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
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4.广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
5.售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫SP)，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
6.别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
7.别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
8.别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
9.别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
10.得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了
11.漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。（上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好）
12.不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！
13.开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
14.注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
15.为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
16.如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
17.到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
18.一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条（建工， 住总做的特别好）
19.不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
20.不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
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看买房的N种"死法"：被售楼小姐势利眼气死大唐药佛王
看买房的N种"死法"：被售楼小姐势利眼气死 ★看房子的各种广告，词藻华丽，图片精美，描述的生活很美，爱死；★房子太多，性价比不错的太少，一到周末四处看房，跑死；★售楼小姐态度太好，一天一个电话，来来回回就几句话"快来买吧"，烦死；★售楼小姐态度不好，见衣装一般的人爱理不理，眼神就表示"这房子你也买得起？"看不过其势利眼，气死；
售楼小姐曝光卖楼的18个内幕linda1168
7、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
10、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
15、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
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网上售楼处如何查找合适的房子、户型？首先，您需要登陆我们的网上售楼处主页，点击自己想要浏览的楼盘；其次，在售楼大厅里，我们准备了楼盘的各种信息，您可以随意点击进入，浏览详细信息。通过我们的电子沙盘，您可以首先选择中意位置的楼体，然后点击进去就可以看到本楼栋的相关户型，任您浏览。或者，您可以通过户型展示选项，观看全部户型，也可分居室的查找户型。
售楼小姐曝楼市寒冬里的坑爹招数guancw1949
售楼小姐曝楼市寒冬里的坑爹招数。第二、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。第九、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。十一、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
揭秘买高层哪层最好(图)foster圖書館...
今天小编整理了美女售姐讲诉的一些购房知识，以供大家参考。14)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。16)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在几万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
售楼小姐的“美丽”谎言玉面书生湘逸...
售楼小姐的“美丽”谎言售楼小姐的"美丽"谎言。购房焦灼期，小心售楼小姐的"美丽"谎言。谎言一："优惠仅限这几天"谎言二：我们有各种赠送。"我们这里将配置省一级名校"、"我们这里将建设有商业步行街"等等，在很多楼盘，售楼小姐会一再地强调该楼盘的配套、绿化率、外国某公司设计、外资物业管理等，又不断地向购房者构筑一幅幅美丽蓝图———几年以后这里将成为大型生活社区，繁华的商业区等，这些都有可能只是售楼小姐筑的梦。
[转] 售楼小姐良心发现 告诉你十八条买房经验...象风一样自由...
售楼小姐良心发现 告诉你十八条买房经验(图文)15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
[房产楼市]售楼小姐酒后掏出来的18句真心话路·漫漫
[房产楼市]售楼小姐酒后掏出来的18句真心话1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。^1nf|Xj [ LS_QoS 17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
售楼小姐Tan买房规则问刃
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售楼员曝光买房必看18绝招大漠韵音
售楼员曝光买房必看18绝招。15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
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开发商售楼怪招全曝光
招数一 预留单更名收巨款
在一家房产中介公司的分店里，记者遇到了一筹莫展的陈先生，他正情绪激动地对着经纪人抱怨：“一期的18层的小高层很不错，我开盘前就想买了，就是搞不到预留单啊，没办法才到中介来看看。没想到你们这么黑，不但赚差价还要缴四万五的更名费，我要损失多少钱哪！”经纪人很无奈地解释说他们中介只是收取佣金，差价是预留单的转让方自己规定的，而更名本来不需要手续费，但由于权力掌握在开发商手中，他们就可以漫天要价，甚至达到五六万元。公司因为预留单的操作问题已经流失了一大批的顾客，经纪人自己也做了很多的无用功。
最后出于对苏州河的景观和南京路的地段的青睐，陈先生还是决定割肉购买这套面积199.83平方米的商品房。他不仅要补足每平方米1000元的差价，还要支付45000元的更名费，总共需向预留单的转让方支付24.5万元人民币。陈先生出门时还在嘟哝：“要不是太喜欢这套房子，我也不会出那么多冤枉钱，其实补差价也就算了，就当是行情价买进一套房子。最憋气的是还要莫名其妙付四万五的更名费，这算什么名堂啊？”
事后，经纪人向记者解释说，其实更名费应当由卖方也就是预留单的转让方支付，但是这些炒预留单的客户当然不愿意白白损失到手的数万元现金，因而把更名费用也算到了买主头上去了。
记者了解到，在楼市中，一般将《商品房预留协议书》简称为“预留单”，是购房者为防止在预售阶段争购不到中意的商品房而与房产开发商签订的预留协议。协议一般规定：买方以自己的名义在开发商指定的银行中存入一定的款项(一般是商品房总价的20%)，直至与开发商签订商品房预售合同以后方可支取。这段时间内开发商必须仅向买方预售该商品房，并且承诺该预留商品房的每平方米单价的最高限额（肯定比开盘价低）。上海的很多高档楼盘都提供这样的商品房预留服务，预留金一般在总房价的20%左右。预留单其实也就是眼下炒得非常热门的“楼花”中的一种，它代表优先购得某套商品房的权利，并且具有可转让性。很多人利用自身的关系资源，以低于正常均价千元以上的内部认购价与开发商签订多套优质房源的预留协议，然后转手给客户从中赚取差价，这就是所谓的“炒楼花”。
“炒楼花”在上海已经相当普遍，也没有违法一说，很多人靠预留单赚取了10万至20万的房屋差价，而他们所冒的风险也就是冻结在银行中的定金。开发商乘此机会收取巨额的更名费，且不论收费是否合法，但这种“收下买路钱”的做法的确给买房者又雪上加霜。
几个月后记者在与陈先生的一次联系中得知，他最后收到了楼盘开发商的一张手写的仅签有收款人姓名的更名费收条，陈先生有一种被欺骗的感觉，但自己却无能为力。他说，他只希望上海的楼市蓬勃发展的同时，相应的流程制度也规范起来，好让他们这些诚心诚意买房的人得到最起码的保护。
招数二 合同中玩数字游戏
100%的违约金？！一提到购房合同，29岁的王小姐就心有余悸。正是当时没有注意到购房合同中的违约金赔率问题，她现在才被搞得寝食不安。
一日，王小姐看到一开发公司打出“清尾盘”的广告，项目的位置正是自己中意的，于是抽了个时间去看房。房子是现成的小房型，虽然结构不怎么样，但附近小房型稀缺，又由于是尾房，开发商给了万把块的折扣让利，再加上销售小姐天花乱坠的游说，她真觉得竟有此等天上掉馅饼的好事，于是当即签下了购房合同。而合同中的条款，除了付款方式外，其他的王小姐都没有认真看。
回到家中，王小姐很得意地将买了套便宜房的事告诉了老公，老公听了后也觉得高兴，但接过合同一看发现了一个大问题：在付款违约的违约责任中，购房方违约需给开发商支付“总房价款100％的违约金”！合同还约定，如果购房方哪一次没能按期还银行按揭，除了将按揭款补上外，还得向开发商支付30多万元的违约金，相当于再买一套房子的总价。王小姐接过一看，自己也吓了一跳。但她发现合同中关于开发商延期交房的约定，开发商也应向她支付“总房价款100％的违约金”。如此一看，双方的责权利似乎是平等的，况且以她家的实力不可能还不起每月1000多元的按揭款。
而当记者知道这事的时候，违约金问题已经迫在眉睫。由于工作变动，王小姐一家准备外迁，这套新房也就不需要了，她本想退房，开发商称购房合同中没有这种条款，不同意退房。王小姐也就没有每月再向银行还按揭款，开发商以此为由要求她付总房价款100％的违约金。
通常，合同双方对违约金赔付签到5％、10％已经算比较高的，所以一看到违约责任签到“100％”真是让记者大吃一惊。虽然律师认为，王小姐所签的这份合同看似平等，由于签合同时已经是准现房，开发商基本不存在延期交房的可能性，双方的权益实际上是不对等的，有可能被法院判为无效合同。
但不管怎么样，局势未定，王小姐心上的这块石头还是悬着的。她向记者倾诉道：“正因为知道买房是件大事，所以我花了好几个月的时间选房、看房。也许是这个过程太长，到最后选中房时我确实已经筋疲力尽，以至于在签合同时，合同内容基本上都是由销售人员填完了事。如果当时我能稍微注意一下合同的细节，抠抠字眼，现在大概也不会出现这样的情况了。”
招数三 开盘拖一年，均价涨一千
上海的温度自入夏以来就不停地飙升，最高已经超过38摄氏度。就在这一天，记者的朋友邵先生接到某售楼处的电话通知，说当日可凭认购证挑选房子，签署认购协议（与预留单的性质相同）。为了解目前的售楼情况和买房流程，记者便跟随朋友前往售楼处，很远就听到谩骂声一片，20多人围在玻璃门前欲冲进去，售楼处的保安在里面死命抵住。原来该售楼处按认购证的先后次序接待客户，未轮到接待的要求在门外排队等候，客户们看到空调房内悠闲的业务员和保安开始怒火中烧：“天气这么热你总该让客户进空调房，就算站在角落也行啊！”“你们就这样对待客户，简直没有人性！”
接下来，记者听到人们开始感到非常不满，痛骂这家楼盘的开发商：“我要去投诉，你们拖了一年时间，当初说好的价钱也不做数，赔偿我的损失！”“去年说好每套房子在38万到40万之间，现在要50多万，我有这些钱早就买好别的房子了，地段还比这里好！”“一直不开盘，你们想怎么样？”
在此起彼伏的骂声中记者隐约听出了一些事情，再加上朋友的解释，了解了基本的情况：这家楼盘一期有700套商品房，在去年8月份就声称要开盘，当时已有300多人付500元购买了预约单，开盘前夕可根据此号码顺序挑选商品房。8月份时通知说将开盘时间延后一个月，但是到9月份又说12月才能开盘，等到12月份通知说开盘时间延后到次年4月份，一再的延时过程中售楼处没有给出任何理由，只是说可以退还预约单，于是，一半的人退掉了预约单拿回500元现金。邵先生觉得只是500元的预约单，退不退无所谓，再说也不急于买房，就这样一直保留下来。在预约单上售楼处承诺每平方米3500~4300元的单价（包括多层和高层），邵先生预约的99平方米的小高层D型房最高总价为不超过35万元。
此后，售楼处再也没有任何消息，邵先生多次打电话去询问，回答就是开不出盘，理由无可奉告。直到今年7月上旬，邵先生接到了售楼小姐的电话，但是承诺全都变了：“今年8月开盘，由于更换的房产开发公司，造价提高，所以每平方米价格升至4500~5500元，预留单继续有效。”另外邵先生原先预约的D型房也莫名其妙变成了103.7个平方米的A3房型，多了一个6平方米的阳台，储藏室大了一些。
无论如何总算是等到了看房的时候，记者陪同邵先生在玻璃门外等待了半个多小时以后被允许进入空调房挑选房屋。最后选中了14楼高层中8楼A3房，单价5280，总价547536元，如果到8月份开盘，邵先生签预售合同，他要比一年前多付整整20万，这笔账算得邵先生非常胸闷：“承诺的单价说涨就涨，开盘时间也一拖再拖，现在买房真是一点安全感也没有，开发商说什么就是什么，我们买房的人只能任人摆布，甚至任人宰割啊！”最后邵先生决定先支付了9500元定金，签署该商品房的认购协议，等到开盘看看价钱，再看看上海其他楼盘的价位，然后考虑要不要这套房子。“反正预留单可以原价退还或者转让，就是耽误掉的时间是没有办法补回来了。”
招数四 售楼先生、小姐——骗你的就是真诚
记者前些日子和一位在房地产公司工作的朋友小林一起喝茶，当聊到如何把客户口袋里的钱掏出来的时候，他显出一脸的得意——面露真诚乃是一大杀手锏。
记者定了定神，仔细打量坐在对面的这位朋友，确实文质彬彬，看上去特别有亲和力。
“不是自诩，这种真诚感与亲和力也不是一朝一夕能练出来的。我们公司的售楼小姐、售楼先生在正式上岗之前都要经过一系列的特殊业务培训，以期在与客戶谈房时最大限度的表现出你的专业与真诚。让客户觉得你值得信任，他们就会认可你，而你的目的就只是一个——为了钱。如果客户交道打熟了，信任你了，那以后的事情就好办了。没有阳台的楼房你就建议客户说没阳台的可以尽可能的减少灰尘进屋，或者说这样的房间利用率大；朝向采光不好的你就说对面的视野比较开阔，或者找些什么该朝向附近的绿地多等借口，总归听上去都是为他们在着想。遇上不专业的买房者么，总能让他们感觉不吃亏，自觉自愿地把钱掏出来。”
“要是碰上购房者提出降价等优惠条件，这时候售楼小姐、售楼先生往往就会程式化地苦着个脸举出一大堆不能折扣的理由。看着理由条条合理，购房者一般会就此作罢不再还价。而事实上，这往往是卖方利用买主购房心切的心理和对产品了解的缺乏而运用的策略。”
在购房谈判中，售楼小姐、售楼先生会努力迎合购房者的心理，对购房者一知半解的房地产知识予以称赞，于是购房者在虚荣心的满足中，时常会忽略对房屋的一些重要细节和问题的考察而签下日后有可能后悔的合同。
小林向记者透露，一般来说，房地产开发公司不到万不得已，是不会主动降价的。如果开发公司主动调整房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机。
一次一购房者看中了一套商品房，售楼小姐口头承諾如果其真的有诚意购买，可以为其額外争取到2％的购房优惠。该购房者就交納了1万元定金，同时签订了《认购书》。《认购书》关于购房价格一栏写的还是老价钱，但注明以购房合同约定价钱为准，同时要求其在10天后到售楼部签订《商品房买卖合同》。10天后去签合同，才发现楼价依旧没变。他后来明白，与他签订《认购书》的售楼小姐已辞职了。
一些不道德的营销员往往会以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱使购房者付款买房，而购房者一旦交了第一笔钱，就成了砧板上的肉，只能任人宰割了。
专家建议，购房者在买房前必须要了解该房屋是否具备预售资格；对开发商所作的口头承诺包括售楼者的话应尽量写入《认购书》或是合同中去，以免纠纷。口头承诺虽然有效，但很难保留证据，一旦涉讼，消费者会承担无法举证的后果，导致败诉。
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房产常见陷阱全攻略
目前，房地产市场中有哪些常见“陷阱”，购房人应当怎样去识别和防范呢？
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陷阱之一：未取得《商品房预售证》，违规进行广告宣传和销售
这种现象一般出现在一些资金实力较差，信誉不怎么样的房地产公司，他们对开发的项目信心不够，为尽快收回投资，减少风险，不顾政府房地产管理部门的三令五申和国家有关法律法规之规定，在未取得《商品房预售许可证》就大肆登广告，并进行预售，许多购房人由于对房地产有关法律法规了解不太多，以为登了广告就可以买了，最终上当受骗。一般而言，未取得《商品房预售许可证》的项目有可能该项目审批手续不完整或者有其他限制性因素，如未按规定缴纳取土地出让金和配套费无法取得《国有土地使用权证》，或者土地使用权已经被开发商抵押给银行，或者未按规定投入必要建设资金进行工程建设，或者由于各种原因被行政限制和司法冻结。市房地产登记中心核发《商品房预售证》的过程就是对项目的权利状况进行审查，只有权利清楚，手续合法的项目才能申请办理预售证。有位张先生听信朋友介绍，于2000年5月订购位于台江区工业路某项目商品房，而该房地产公司当时尚未办理《商品房预售证》，售楼人员百般介绍楼盘如何好，先订购如何优惠，又是好朋友介绍，张先生心动了，交了30000元订金，售楼人员承诺2001年施工，2002年交房，二年过去了，楼盘始终没有开工，张先生向开发商讨回订金，但开发商却始终不予以解决，张先生除了劳心伤财，什么优惠都没捞到。有的开发商还搞“偷梁换柱”的伎俩，因为有的项目比较大，需分为几期进行开发，开发商分期申请办理《商品房售许可证》，因此，一个项目会有几次商品房预售批准。有的开发商办了第一期的预售证，其他几期在未办理预售证的前提下也进行销售，购房人往往被误导为已经办证了。因此，购房人一定要认真审查《商品房预售许可证》原件，看清楚预售证上批准的有哪几座。而且，从《商品房预售许可证》原件上还可以看到该项目是否有土地抵押或者在建工程抵押等信息，有助于对购房风险作出正确判断。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
陷阱之二：诱导购房人购房款不存入指定监管银行账户，抽逃资金
有家房地产公司该项目以在建工程形式抵押给商业银行，并与该商业银行签订了购房款的监管协议。按规定购房款应当存入银行监管账户，但该开发公司销售人员千方百计劝说购房人将购房款存入开发公司的另外账户，承诺购房款存入该账户，在房价方面有更大优惠，于是有些购房人便将购房款存入开发公司监管银行以外的账户，监管银行就难以对购房款进行有效监督，使得不良开发商轻而易举地挪用购房款，往往造成工程后续资金不足够，造成工程烂尾，使购房人权益得不到应有的保障。因此，购房人一定要有防范风险意识，不要轻信开发商别有用房的建议，应当将购房款存入指定的监管银行账户，这样开发商要挪用和抽逃资金就没那么便利了，工程的顺利完工也就比较有保证。
陷阱之三：购房合同不及时到房地产登记部门进行登记备案
房地产开发商与购房人签订了购房合同，按照有关规定应当在30天内报送房地产登记管理部门进行登记备案，但是有的开发商签订了合同，收取了预购款，就是不依法进行登记备案，然后将该商品房再次出售给其他人或者将已经出售商品房进行抵押贷款，造成“一房多售”、“抵押又预售”、“购房人无法按期办到产权证”等问题，因此，购房人一定要敦促房地产商将《商品房买卖合同》及时进行登记备案，以维护购房权利不受侵害。
陷阱之四：擅自更改合同条款
有的房地产开发商利用保管商品房买卖合同便利条件，擅自对商品房买卖合同有关条款进行修改、添加、或删减，侵害购房人合法益，待购房人发现时，已经“木已成舟”“死无对证”，既便打官司，购房人也难以取证，因此，购房人签订合同时，要将合同中未约定的空格部分用“/”干掉，防止开发商在空格部分添加不利于购房人的其他约定，签订完合同最好留一份经双方确认与原件一致的复印件，防止房地产开发商事后做“手脚”。
陷阱之五：骗取订金后，不予退还
对销售人员来说，只要购房人下了订金，销售就完成70%了。销售人员为劝说购房人下订金，会拼命鼓吹楼盘如何好，销售如何抢手好，“过了这个村就没有这家店”，好象天底下再也没有好房子，就只有这家了，如不及早下订金，就没地方买了。把购房人说得晕乎乎，狠不得当时就把口袋钱全部交销售楼人员，等清醒过来仔细一想，这房子并不怎样，再向开发商讨回订金，开发商的“热情推介”就变成“冷眼相对”、“耍赖推托”，这类公司要求销售人员坚持这么个原则“除了不退钱，什么都好说”。退回订金比登天还难，开发商会用各种推词来抵挡，就是不能退钱。因此，在下订金之前一定要慎之慎，多用正反两方面进行分析比较，对其他楼盘和开发商进行综合分析，在充分考虑之后，再下订金还不迟，“钱放在自己口袋总比放在别人口袋安全”，切莫草率行事。
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13招教你勘破楼市陷阱
1、内部认购陷阱
内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房人士。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
点评：
有些开发商借内部认购为名，行大量销售之实，以便回笼资金，但其销售行为却脱离了政府监控。
防陷绝招：本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
既然购房者明白了内部认购是不合法的变相销售，那么最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的人士或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。
2、配套设施陷阱———虎头蛇尾
配套设施虎头蛇尾是指房地产开发商提供的配套设施在房屋销售时看似正常运作，在业主入住后就难以避免存在的陷阱。
点评：
为了吸引购房者，开发商或以市区已有设施，为自己宣传；或自己提供配套设施为业主服务。但由于种种原因，开发商自己提供的配套设施成本高，收费贵，在楼未售完前，他们亏本提供上述设施，所以收费低廉。一旦房屋出售完毕，物业管理公司接手管理后，自然费用由业主分摊，业主才知道上了大当。比如有些教育设施因学生人数不足，手续不全，以致不为教育行政部门认可，声称有配套的中小学实际上是不可能有的。
防陷绝招：
购房者要避免配套设施的虎头蛇尾，一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。
3、合同空白处陷阱
合同可能会有空白的地方，合同留有空白处是指房屋买卖合同留有空白处，为开发商作弊提供了条件。
点评：
在我国房屋买卖惯例中，通常由开发商将所有合同文本送交房产主管机关办理鉴证手续，这时开发商手持所有合同文本，当然可以随心所欲地在合同空白处填上自己需要的内容了。购房者即使不承认，也是口说无凭，难以伸冤。
防陷绝招：
购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。
4、广告陷阱———合同与广告不符
预售合同与广告不符是指房地产开发商的商品房预售合同的内容与广告宣传不一致。造成合同与广告不符的原因，有房地产开发商的，也有房地产销售代理商的原因。而购房者因常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，却不仔细阅读合同，想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中。
点评：
记住，广告是代理商发布，合同是开发商签署，倘若代理商急功近利，欺骗开发商，这样合同内容自然与广告宣传不一致。如果购房者不仔细研究合同，必然跌入陷阱。
防陷绝招：
要避免这种陷阱，就只有把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，才有保证。
5、房地产广告陷阱———广告虚假
房地产虚假广告是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的或含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。
点评：
实际生活中，工商行政管理部门并不能完全杜绝违反上述规定的虚假广告，各种形式的价格欺诈、环境欺诈比比皆是。例如：房地产广告上的价格通常并非其真实价格，实际售价通常还要高1000到1500元。当然，购房者一般都会亲临现场考察，但是，异地的购房者往往因为距离遥远，仅凭广告下订单，难免跌入陷阱。
防陷绝招：
要想避免虚假广告的陷阱，购房者应注意下列几点：
1、自己或委托亲友现场考察，核实其内容。2、仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，与广告的内容相对比是否相符。若广告中称小区有200平方米的自选商场，购房者就从设计图上找，若有，才可能是真实的。3、认真研究《商品房预售合同》的内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前，可以要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否包含在内。房地产开发商或其代理商往往利用购房者想当然地以为广告的内容都会写入合同的心理，欺骗消费者。
6、房屋中介陷阱————提供虚假房源信息骗取介绍费
用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费，是指不法的房屋中介机构在收取介绍费后，故意提供虚假或无效的房源信息，不提供真实的中介服务。
点评：
遇有欺骗，立即投诉，要保留相关证据。受理投诉的部门是房地产管理局房屋中介管理所，这是主管部门，有权处罚中介机构，可免费帮受骗的顾客同不良中介机构交涉，并有权同其他政府部门协调处理争议；还可以向新闻媒体举报；也可向该机构所在地法院提起诉讼。总之，不应吃哑巴亏，什么也不说不做。
防陷绝招：
购房者怎样防止这类陷阱呢？1、找有信誉的房屋中介机构。可通过朋友介绍，或通过政府部门、新闻媒体报道，加以了解。最为可行的是，向成功通过中介机构购房、租房的朋友了解其服务机构的服务质量。2、慎订书面合同。一要订立书面合同，否则口说无凭；二要详细写明顾客的要求，越具体明确越好。因为它是“订货样板”，或服务成果标准，没有它，就无法确认房屋中介机构违约；三要确定履行期限；四要规定中介机构的违约责任。
7、破产陷阱———假借破产逃债
借破产逃债是许多公司常用的逃债伎俩。如果这些公司真的破产了，那债权人只好自认倒霉。可是，他们常常借资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假帐造成破产的假象，搞假破产，真逃债。
点评：
在房地产行为中，借破产逃债就更容易了。这是因为发展商常常以一个项目(楼宇)成立项目公司，如某花园发展有限公司等，当项目有利润时，他们就分一杯羹，而一旦项目有债务或诉讼，就让公司背黑锅。
防陷绝招：
怎样防止项目公司借破产逃债呢？业主可通过下列途径尽量避免损失：1、选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系。如购买房产时，卖方是有信誉的开发商，就好过卖主是开发商作为股东组建的项目公司，因为股东是不帮项目公司还债的。此外，选择股东有实力有信誉的项目公司作卖方，好过选择股东默默无闻甚至有劣迹的项目公司作卖方。2、明查暗访项目公司的实际财产。假帐终归是假的，如果另有财产存在，就可以执行了。3、申请法院查帐。4、找关系请银行查帐，寻找资金去向，追究有关人员的责任。
8、物业管理陷阱————强迫业主接受物业管理公司
强迫业主接受物业管理公司是指房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主权益的行为。
点评：
这种行为在前几年普遍存在，现在仍继续存在。在签订的房屋买卖合同中指定物业服务单位，属商业搭售行为，而业主通常是被动的，不真正自愿接受该物业管理公司的服务，因为他对该物业管理公司及其服务一无所知。虽然形式上“自愿”签约，但实质上并非自愿。尤其有的开发商指定的物业管理公司依约可以服务若干年，甚至长达十年，这等于剥夺了业主在上述期限内选择服务者及服务内容的权利，完全违反了《反不正当竞争法》有关不准违反购买者意愿，搭售商品或附加其他不合理条件的规定。
防陷绝招：
怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢？一是购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。
9、物业管理陷阱————物业公司乱收费
物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1、超出核准的价格收取管理费。2、擅自提高收费标准，赚取收费差价。3、擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
点评：
前几年，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎”，业主买得起楼住不起楼。现在因政府整顿，稍有好转，但问题并未得到解决。人们已经认识到，所谓物业管理公司，应是物业服务公司，业主与它之间是买卖关系。虽然业主处于买方地位，占有优势，但物业管理公司作为企业商家处于强者地位，仍可能损害业主的利益。
防陷绝招：
怎样防止物业管理公司乱收费呢？1、业主积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。这样，业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为，重大事项须经业主大会同意。3、订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。3、要求物业管理公司出示有关收费文件。
10、擅自改变租赁房屋用途的陷阱
擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途，以致出租方有权解除租赁合同的陷阱。
点评：
通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如“住宅用”、“商用”、“生产用”等等。房屋的不同使用方式，对其使用寿命和安全有重大影响，所以法律规定，承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如“住宅用”改为“商用”等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。
防陷绝招：
总之，承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。
11、铺面租赁合同陷阱————未规定不可抗力条款
铺面租赁合同未规定不可抗力条款，是指双方未在铺面租赁合同中规定遇到不可抗力，可单方终止合同的条款，以致出现某些不可抗力时，无法解除合同的陷阱。
点评：
所谓不可抗力，在法律上是指不可预见、不可避免、不可克服的客观力量，一般公认的不可抗力包括地震、台风、雷电等自然灾害。遇到上述情况，合同当事人有权解除合同，并不负赔偿责任。那么，人为事件，如战争、罢工、政府行为，甚至租户经营不善等，能否作为不可抗力呢？通常大家都认为，前述情形在合同中明确规定为不可抗力时，就可认定为不可抗力，否则不认定为不可抗力。也就是说，只有在合同中约定出现上述情形时，租户可解除合同，租户才有权解除租赁合同，否则租户无权解除合同。
防陷绝招：
铺面租户在承租铺面经商中面临许多不可预测的因素，假如因出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，必须预先调查清楚。
12、出售集资房陷阱————单位不征求集资的职工同意出售集资房
单位不征求集资的职工同意出售集资房是指职工所在单位不征得参加集资并已取得集资房的职工的同意，将其集资房另行出售给他人的陷阱。根据我国有关房改的政策和行政法规，职工对房改房(含集资房)拥有部分或完全产权。
点评：
当职工以标准价或其他优惠价格购买房屋时，职工对房屋享有有限产权，可以使用和作为遗产，由法定继承人继承；在征得单位同意时可以出售，出租收益由单位和职工按比例分成；在不违反单位与职工签订的房屋买卖合同(或集资建房合同)时可以上市转让，单位在同等条件下有优先购买权，所得收益由单位和职工按法律规定的比例分成。总之，职工和单位是这类房屋的共有权人，任何一方不经对方同意不得处理该房屋；当职工以成本价购买单位公房或房改房时，职工对该房屋拥有完全产权，一般只需补1%的地价即可上市交易，所得收益全部归已。
防陷绝招：
职工对集资房或房改房拥有部分或全部产权，单位无权擅自单方处理房屋，否则构成侵权，职工有权向法院起诉，依法维护自己的合法权益。
13、城市房屋拆迁补偿陷阱————补偿过少
城市房屋拆迁补偿过少，是指产权人得到的补偿价格过低或产权补偿过少的陷阱。由于拆迁是政府行为，被拆迁户通常抱着政府要拆没办法的想法，而且不熟悉有关法律，最终在讨价还价时难免吃亏。
点评：
其实，根据有关法律规定，拆迁房屋时，拆迁公司应与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，该协议经拆迁主管部门(市房管局)鉴证后生效。由此可见，拆迁补偿属于商业行为。拆迁公司为了压低拆迁补偿，常采取下列手段：采取产权调换时，不按使用面积，而按居住面积安置；异地安置，在原居住面积50%的最高限内尽量压低；拆除层高不少于1.5米、层底净空不少于2.2米的阁楼不按面积的60%计算；采取作价补偿时，因为作价补偿额等于重置价格减去成新结算，所以他们尽量压低重置价格，抬高成新结算。
防陷绝招：
怎样避免拆迁补偿过少呢？被拆迁人应熟悉有关法律法规，据理力争，争取合法合理的补偿。
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卖二手房的十条攻略
二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适二手房业内专家，整理出了卖二手房的十条攻略。
一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。
二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。
三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？
专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。
四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。
五、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。
二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。
六、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。
专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。
七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。
许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。
八、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。
虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。
九、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。
由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。
十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。
房产专家介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。
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一语惊心！加息，我们就中了房产商的奸计
“短短九天之内，温家宝总理两次主持召开国务院常务会议，一次下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，并召开能源委第一次会议，密集部署宏调政策的目标都指向了当前国民经济运行矛盾焦点——价格。”近日，一位宏调部门权威人士向《瞭望》新闻周刊解读说，4月14日召开的国务院常务会议上，作出了“一些推动价格上涨的因素在显现，强化了通胀预期，特别是部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出”的重要判断，定下了目前和未来一个时期宏调关注重点。
他告诉本刊记者，一季度GDP高达11.9%的增长率“包含着潜在的不稳定”。一方面，价格上涨压力逐步加快，大宗商品价格大幅度上涨，原材料、燃料和动力购进价格以及PPI涨幅较高，资产价格更是高涨;另一方面，企业经营因此出现困难，加上收入分配不合理的差距继续扩大，导致内需和自主增长的可持续性比较脆弱。
“最关键的是，以房价为主的资产价格暴涨，已经成为导致通胀预期增强的主因，不但是潜在推动中国经济虚高的重大可疑因素，有可能成为未来经济健康复苏的最大威胁，而且正在成为阻碍中国经济发展方式转变的'拦路石’。”在他看来，当前的价格问题不是实体经济过热所导致，而是流动性过剩下投机炒作引发的资产价格虚涨，而此次中央以“霹雳手段”治理房价，真正抓住了当前经济问题的“七寸”。
接受《瞭望》新闻周刊采访时，国务院发展研究中心研究员张立群肯定了中央政策调控的思路，并解读说，治理高房价不能采取全面紧缩需求的政策，否则就会与保增长目标产生尖锐矛盾，“目前采取的针对性很强的收紧按揭贷款的政策就很好，既防止了过量货币向房地产市场的流动，也有效地抑制了购房需求的快速扩张。”
国务院研究室信息研究司副司长向东也告诉本刊，应对当前的复杂形势，不宜出台“关总闸式”的加息政策，“与其'关总闸’，不如修类似房价这样的'漏水龙头’。要根据经济形势的演变，更多地体现政策的针对性和灵活性，何况我们手中提高存款准备金率、发行央票等政策空间和工具还很多，不一定非要到加息这一步。”
“过热”强化通胀隐忧
围绕一季度经济运行数据，一个主要争议焦点是，通胀预期加强导致的经济过热担忧。一个直观的体现是，一季度CPI上涨2.2个百分点的数据，并没有使民众的通胀预期降低，加上对今年农产品价格的担忧，人民币升值预期持续增强，加重了市场通胀预期。
向东亦向本刊记者表示了对通胀预期的担忧，“当前的通胀预期主要缘于四个方面：第一，防灾抗灾的形势比较严峻;第二，今年春天的到来晚于往年，对农作物的生长带来一些问题;第三，最近受国际大宗商品价格上涨影响，国内资源性产品价格有上涨趋势;第四，房价的大幅上涨。”
在中国社科院经济研究所研究员袁钢明看来，CPI高涨的可能性并不大。他告诉《瞭望》新闻周刊，如果仅从一季度数据的表面来看，“既有高速增长，又没有通货膨胀，单从速度来看，是很幸运的数字。”
他表示，从CPI数据来看，3月份CPI环比回落，表明此前的价格上涨是短期的波动性的，今后一段时间不大可能有持续性的价格上涨。另一方面，农产品价格不像日用品等和经济增长密切相关，不会随着流动性的增加就出现价格大涨，因此，此番CPI下落具有趋势性。但是要考虑到，燃油价格上涨可能会对居民的心理、感受产生影响。
张立群则从货币供应的角度表示了赞同，“实际从2009年下半年以来，货币投放超常增长的状态就已经结束。这表明通货膨胀预期不会向持续增强的方向发展。更为重要的是，流通中超量的货币并未导致需求的剧烈扩张。一季度消费、投资实际增长率下降就很好地说明了这一点。”
在他看来，目前企业投资仍然相当谨慎，居民消费结构升级活动也还有一些亟待解决的问题，随着政府投资的逐步收缩，需求增长面临的主要问题不是过热，而是相对不足，“未来市场供求关系是总体平衡，局部供大于求的。受供求关系影响，价格水平不会大幅度提高。预计全年CPI涨幅不会超过3%，PPI涨幅也会趋稳。”
向东也表示，“今年物价不会有太大的问题。”其一，尽管受干旱和冰冻雨雪等因素影响，但6年连续丰收，在保证农产品供给上，只要措施得当，应该不会有大问题;其二，全球经济复苏依旧脆弱，以美国为首的发达国家承受高油价能力也较弱，油价暴涨至当年每桶140多美元的景象暂时难现，大宗商品价格上涨导致的输入型通胀不会过度演绎。
不过，这并不意味着全年整体价格形势乐观。袁钢明表示，当前一些价格指数的高企所带来的问题比CPI更加严重，比如原料、燃料、动力指数，“一般而言，原料、燃料、动力购进价格的警戒值是10%，超过这一数字就表明经济热度过高，而3月份已经达到9.9%。”这也需要宏调部门时刻保持警惕。
转型仍未上轨道
上述权威人士告诉本刊，当前经济发展环境仍极为复杂，经济快速增长较大程度上还是政策刺激的结果，也有同期基数较低的原因，经济回升向好过程中还存在许多矛盾和困难。最值得关注的是，我国经济尚未进入新一轮可持续增长轨道。
张立群分析说，首先，内需增速趋降。从消费方面看，按照可比价格计算，今年一季度消费实际增长率较上年同期降低0.3个百分点;投资方面看，随着政府投资增量的减少，今年一季度投资实际增长率有比较明显的下降。按照可比价格计算，一季度投资实际增长率较上年同期降低10个百分点以上。
其次，外贸出口的强劲恢复是一季度经济增长率提高的主要原因。一季度外贸出口同比增长28.7%，较上年同期提高48个百分点。依据出口增量计算，2010年一季度出口增长对GDP增长的贡献率为3.44个百分点，而2009年同期则为-3.35个百分点。二者比较，外需对GDP增长率的影响幅度超过6个百分点。可见，今年一季度支持经济继续回升的主要是出口强劲恢复。
他因此指出，一季度经济指标反映了我国经济增长势头越来越好，增长率水平持续提高，似乎需要警惕的主要应该是过快升温了，而实际则不然。分析支持经济增长的需求因素可以发现，经济持续平稳较快增长的基础还不稳固。
一方面，未来出口增长继续保持一季度水平的可能性较小;另一方面，内需增长在较大程度上还依靠政府力量支持，需求的自主增长能力还不够，由市场主导的需求增长能力还不强。在政府投资增量逐步减少时，一季度投资增幅出现明显下降，就是具体反映。
“这些问题表明，我国经济还没有进入新一轮可持续增长轨道。”张立群说。同样没有看出“转方式”成效的还包括国务院发展研究中心金融所副所长张承惠。用她的说法，连“趋势性的东西”都看不到。
不过，向东表示，“在今年各项政府工作安排中，应该说每项工作都体现了中央转变经济发展方式的要求。'转方式’是巩固经济回升向好趋势的迫切要求，'转方式’既是当前的重要任务，也是一项长期的任务，不可能立竿见影。只要长期坚持下去，还是会收到理想的效果。”
张立群认为，宏观经济政策重点仍然宜放在引导经济进入可持续增长轨道方面，“在政府力量与市场力量相互转换，市场需求不断恢复的过程中，宜密切监测投资、出口变动趋势，加强政策的动态微调，逐步将政策着力点由短期目标转向中长期目标，通过抓改革、调结构、促转型，着力打造经济持续稳定增长的新基础，加快将经济增长尽快推入新一轮可持续的轨道。”
房价泡沫，最后一棒?
“3月份最严重的情况出现在房地产。”与本刊记者交流中，袁钢明认为，中国当前的房地产市场，“已经遭遇了典型的投机狂潮。”在他看来，当前的“抢房狂潮”，反映出买房人关注的不是房价有多高，“而是一种追之不及的追高投机。”
据北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布的2010年1～2月的最新环路价格，四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元。根据北京统计局公布的2009年1～10月城镇居民收入22316元计算，家庭年收入在5万左右，1/3的收入用于购房，在四环路内购买一套100平方米的房子，需要近180年的收入才行。
然而，实际上住房贷款一般为30年，这就意味着用30年的贷款买180年的收入才付得起的房子。他由此认为，“人们之所以会买房，并不是按入来支撑，靠贷款亦支撑不下去，而是按房地产将来的投资回报率来支撑的，当前房地产暴炒的程度已经过头了。”
“依靠房地产拉动经济的模式，在泡沫破灭前，不仅有高增长，而且由于资金大多被吸进了房地产市场，通货膨胀率也很低。但繁荣背后却隐藏着巨大的、灾难性的危险。”他强调，当前中国的房地产市场已经发展到“击鼓传花”的地步，已经走到了“最后一棒”，“只要房价涨幅低于贷款利率，贷款炒房无利可图，房地产泡沫马上就会破灭。”
袁钢明表示，中国此前的房地产政策在某种程度上助长了房地产投机行为。比如，2007年曾采取过控制二套房的政策，房价上涨幅度趋缓。但是，2009年初，为了应对国际金融危机，政策层面再次把限制二套房的政策重新放宽，由此导致房价再度过快上涨。他甚至认为，2009年的经济回升很大程度上是房地产销售的上升。
向东认为，针对当前的房地产泡沫，政策层面会逐步地出台全面系统的一些措施。他以近期频出的房地产重拳为例指出，现在的政策是“外科手术式的精准打击”，“强调精准打击，对象非常清楚，就是要打击投机炒房行为，打击房地产市场的捂盘惜售和圈地不建。”
不过袁钢明分析指出，当前，中国经济回升仍不稳固，只需提高房地产利率即可，其他的不需提高，“如果一刀切，经济如果出现下滑，就中了房地产商的计，好像一打压房地产中国经济都垮了一样。”
向东亦对此认同，有关部门在宏观调控上非常谨慎，调控措施都比较考虑政策的针对性和灵活性，“打个比方，现在应该是哪个龙头漏了就修哪个龙头，而不宜过多地采用一个龙头漏水就把总闸关了。现在的政策针对性非常强，强调分类指导，根据实际经济运行本身的需要来决定。”
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中國房價暴跌已悄然開始 部分城市成交量腰斬
多年來，中國房價一直牽動著人民的心，但連地產大佬王石也認為2014年樓市“非常不妙”，這可能才是真正對樓市來講，是最危險的信號！使得一些地方政府，比如武漢、鄭州、長沙、合肥等，也開始逐步放開所謂的限購來救市！
眾銀行判斷房價將下跌，正做最壞打算
中國面臨經濟減速、產能過剩、地方債務、貨幣泛濫等五方面風險。在房價上漲原因不明的情況下，金融部門目前已在對未來房價可能下跌做准備。地方政府債務總量上看不是問題，但局部問題較突出。縱觀世界經濟發展史，很少有國家的房地產市場可以連續十多年持續上漲而不調整的。如今已有太多的跡象顯示，我國房地產市場自2003年以來的黃金發展期即將結束。經過十多年的持續上漲，我國房地產市場存在強烈的調整需求。而當前維系房地產市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規則。一旦剛性兌付被打破，風險投資被充分引入，影子銀行融資被規范，房地產市場的資金鏈條就會斷裂。
九成城市樓市成交量下跌，部分城市“腰斬”
某機構統計數據顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。和北京情況類似，根據中指院對1月份包括北上廣深四大一線城市在內的43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現，超過九成城市樓市成交量環比下跌。中指院分析認為，總體而言，2014年1月受春節影響，大多數城市成交量較上月出現明顯回落。在價格上，則呈現出一二線城市穩中有漲，三四線城市穩中微降的趨勢。另外，有新聞指出，三四線城市房地產市場冷熱不均，整體而言，未來兩三年供給過剩將是最大的問題。從2013年開始，不少大型開發商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。有分析認為，房地產投資資金的撤出將加劇這種風險，不僅會導致房價出現下跌，也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現過，且與近期香港樓市降價的邏輯如出一轍。
樓市疲軟，眾多樓盤交付越來越難
另外，近兩年來，眾多樓盤交付越來越難，已經成為房地產行業的一個突出問題，嚴重者甚至引發業主與開發商之間尖銳的對峙，相對應的“維權”聲此起彼伏。現在房子越來越難交付，一個重要的原因是整體樓市的疲軟。在房價單邊上揚的時代，很多業主都急切希望能早點拿到房子，除了自住外，一個重要的原因是當時拿到房子就意味著財富的增值，越早拿到房子，就越早能將增值的財富變現。因此，當時收房時，即便房子有點小問題、小瑕疵，業主與開發商之間也很容易達成共識，業主拒收房子的現象很少。而隨著房價的下滑，房子的增值溢價空間已越來越小。更有甚者，開發商后期售賣的房價，已經比前一期，或前幾期的房價都低了。這讓業主越發注重房子的品質。有些心裡感覺不平衡的業主，甚至借此“小題大做”。這說明，房地產商的好日子差不多走到頭了！
但中國地大，對於中國的房地產業來講，不可能全面暴跌，東邊暴漲西邊暴跌這種情況，要目前的中國，肯定會存在，比如特別熱門的大城市，可能還會微漲，但對於大部分城市而言，暴跌已在悄然進行！花無百日紅，世界上的任何事物，都不可能長生不老，中國房價不可能一直向上漲，暴跌指日可待！
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购买商品房注意事项，希望对正打算买房的朋友...86833959
14．开发商不让签补充条款怎么办 商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不同意购房者在合同中签订补充条款的行为，购房者完全可以不购买其开发的房屋。因此，建议购房者在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商做出上述约定。购房合同的内容应参照该规定。
购房基础知识读物三羊开泰syk...
如今的许多购房者认为，只要自己与开发商签订了房屋买卖合同，并交纳房款，办理了入住手续，就表明自己拥有了房屋的产权，其实这种观点是错误的，以上行为只是买卖购房常识双方进行房屋买卖行为中的一部分，并不是全部，只有买卖双方到房屋主管部门办理产权过户登记，并领取到房屋所有权证，整个房屋买卖过程才算完满结束。当购房者所购房屋需要拆除时，没有房屋所有权证就无法得到国家政策及相关拆迁法规规定的拆迁补偿。
买房事项新阳村
买房事项买房时要注意的一些事项(以后用得到喔) 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。
购买新房心理准备——新房购房流程gary_tao
楼盘及房屋品质。第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
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在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；
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在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
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建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读楼主fanye2006 发表于 搜房网 - 昆山业主论坛 - 第e特区业主论坛 建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读房地产纠纷在各类民商案件中居高不下，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释出台之后，房地产纠纷案件又掀起了一个不大不小的高潮。2、合同文本及其附件应加盖骑缝章，以免增减合同页数和内容。
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你这种实际价格和合同价格不一致的俗称"黑白合同"，"阴阳合同"或者"鸳鸯合同"，这种对你买房人不利，中介的这种行为属于逃税行为，万一被查出，属于《合同法》上的无效合同之一，合同被宣布无效后，按照合同上的金额返还财产的话，你只能得到15万，除非你们另立约定，明确规定房屋的价格。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
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(6)约定所购房屋标的物状况：如毛坯房还是全装修房?土地来源?房屋基本情况?包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定;五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。温馨提醒：若买期房,首先要看下“五证”:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
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商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
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面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
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在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。
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另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定："符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用"。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
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1、购房者在售楼部应当查阅《广东省商品房预售许可证》（原件），了解该预售项目的预售面积情况、抵押情况、预售款监控帐户及预售证有效期限等基本情况。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。
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道律师是开发商请的，但律师费是购房人出的，所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细。方案和解决日期，如果确实不能当时收房的要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字。收房结束之后，业主可以在开发商的协助下，到房地产管理部门和土地管理部门办理“两.有些楼盘的开发商在购房合同的补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款。保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到。
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第36节：第四章 办理购房贷款程序(1) 第四章 办理购房贷款程序 一、贷款常识 如今，许多购房人都会选择贷款买房，但是，当购房人真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明购房人对贷款知识的了解很不全面，而购房人对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会：明明不具备贷款条件，却告诉购房人可以申请贷款，为的就是让购房人先交纳部分购房款。住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。
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物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
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买房签合同注意事项 在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。 购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 就合同主要条款说明如下： （1）关于房屋面积方面的条款。 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。 目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套
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张先生与某开发商签订的房屋买卖合同表明，购房者如果不按时缴付房款，须向开发商支付购房款的10%作为违约金，而开发商延期交房时，每日向购房者支付的违约金仅为购房款的0.1%。法律人士表示，张先生和开发商签订的房屋买卖合同明显对开发商有利，因为总房款与已付房款通常相差较多，开发商违约只须按已付房款计算违约金，而购房人违约则要按总房价计算违约金，这明显对购房人不公平，违约赔偿比例相差悬殊。
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商品房预售买卖合同霸王条款详解。以下是笔者颜宇丹律师对部分商品房预售买卖合同附件对示范文本条款修改后的内容详解。某开发商房产合同附件：即使签订了开发商提供补充协议格式条款的买卖合同，如果当开发商替代的材料达不到合同约定的装修标准，业主们可以请专业机构进行鉴定，并可以要求开发商按此标准补差价;如果装修材料不符合国家标准，比如甲醛超标等，则可以要求开发商按国家标准重装或修复，并承担赔偿责任。
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三、合同违约的处理方法;第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
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购房人要谨防开发商设置的购房陷阱及应对策略[福建律师在线网]购房人要谨防开发商设置的购房陷阱及应对策略 Post By：2010-7-8 16:12:22.售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。四、合同陷阱 几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。
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开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。“五证”第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”. 其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房产管理局核发的。
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二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8% 的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。
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购房合同需九看 明白按揭不上当购房合同需九看 明白按揭不上当。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。