九乡新闻网诛仙3噬魂附件:本案房屋买卖合同是否有效
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/07 12:00:53
童强
上传时间:2010-4-10
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【案情】
夏某与李某系战友关系。2000年1月的一天， 战友聚会时，夏某提出以4.5万元的价格购买李某闲置的一套住房，李某表示同意，并对房产过户事宜进行了口头约定。2000年1月4日，夏某按口头约定向 李某支付购房款3万元，李某出具了收条。同年4月1日，夏某向李某支付下欠的购房款1.5万元，李某向夏某出具了“购房款已全部付清，过户手续2000年 底完成”的保证书。夏某于第一次付款后搬入该房居住至今，先后对该房进行过两次装修。此期间，夏某多次要求李某办理房屋产权过户手续，李某一直借故推脱。 夏某遂将李某及妻子张某告上法庭。法庭另查明，1998年8月，张某所在单位进行住房制度改革时，其以成本价1.4万元购得该房，房屋登记所有人为张某， 产权比例为全部。
【分歧】
该案在审理中有两种意见。
第一种意见认为，本案中的房屋买卖合同无效。理由如下：
第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”；《国务院关于深 化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房屋买卖双方没有依法签订 书面房屋买卖合同，且该房被转让时仅住用了一年多。因此，本案中的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的的强制性规定，应认定无效。
第二，该房的产权所有人为张某，李某作为共同共有人单方向第三人出售房屋、出具收条、保证书的行为属擅自处分共有财产，应认定为无效。
第二种意见认为，本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且夏某属善意第三人，此房屋买卖合同有效。
【评析】
笔者赞同第二种意见。理由是：
首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用 书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，夏某按照口头约定分两次全额向李某支付了购房款，李 某接受并出具了收条和保证书，并向夏文保交付了房屋。夏某完全履行了合同义务，李某已接受，此房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第四十四条之规定，依 法成立的合同，自成立时生效。
第二，《中华人民共和国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权：（一）根据宪法和法律，规定行政措施，制定 行政法规，发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不属于“行政法规” 的范畴。同理，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规，当然更不属于法律了。因此，本案中的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制 性规定，应属有效合同。
第三，《中华人民共和国民法通则》第75条规定公民的个人财产包括公民的房屋，那么《最高人民法院关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）中的“共有财产”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 （一）》（以下简称《婚姻法解释》）中的“夫妻共同财产”自然也包括房屋。《民通意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共 有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”《婚姻法解释》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需 要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善 意第三人。”
本案中，基于买卖双方的战友关系，房屋买卖交易是以口头约定、交付房款、出具收据及履约保证书的方式完成。虽然 张某没有书面表示同意或认可丈夫李某的售房行为，但夏某搬入该房实际居住长达十年之久且先后进行过两次装修，张某一直未向夏某提出过异议，夏某有理由相信 李某对于夫妻共同财产的处分行为是夫妻的共同意思表示，夏某系善意第三人，其有偿购房的合法行为应受到法律保护。根据民通意见及婚姻法解释的相关规定，应 认定本案中的房屋买卖合同合法有效。
（作者系湖北省随州市曾都区人民检察院民行科副科长）
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【案情】
夏某与李某系战友关系。2000年1月的一天， 战友聚会时，夏某提出以4.5万元的价格购买李某闲置的一套住房，李某表示同意，并对房产过户事宜进行了口头约定。2000年1月4日，夏某按口头约定向 李某支付购房款3万元，李某出具了收条。同年4月1日，夏某向李某支付下欠的购房款1.5万元，李某向夏某出具了“购房款已全部付清，过户手续2000年 底完成”的保证书。夏某于第一次付款后搬入该房居住至今，先后对该房进行过两次装修。此期间，夏某多次要求李某办理房屋产权过户手续，李某一直借故推脱。 夏某遂将李某及妻子张某告上法庭。法庭另查明，1998年8月，张某所在单位进行住房制度改革时，其以成本价1.4万元购得该房，房屋登记所有人为张某， 产权比例为全部。
【分歧】
该案在审理中有两种意见。
第一种意见认为，本案中的房屋买卖合同无效。理由如下：
第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”；《国务院关于深 化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房屋买卖双方没有依法签订 书面房屋买卖合同，且该房被转让时仅住用了一年多。因此，本案中的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的的强制性规定，应认定无效。
第二，该房的产权所有人为张某，李某作为共同共有人单方向第三人出售房屋、出具收条、保证书的行为属擅自处分共有财产，应认定为无效。
第二种意见认为，本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且夏某属善意第三人，此房屋买卖合同有效。
【评析】
笔者赞同第二种意见。理由是：
首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用 书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，夏某按照口头约定分两次全额向李某支付了购房款，李 某接受并出具了收条和保证书，并向夏文保交付了房屋。夏某完全履行了合同义务，李某已接受，此房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第四十四条之规定，依 法成立的合同，自成立时生效。
第二，《中华人民共和国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权：（一）根据宪法和法律，规定行政措施，制定 行政法规，发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不属于“行政法规” 的范畴。同理，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规，当然更不属于法律了。因此，本案中的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制 性规定，应属有效合同。
第三，《中华人民共和国民法通则》第75条规定公民的个人财产包括公民的房屋，那么《最高人民法院关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）中的“共有财产”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 （一）》（以下简称《婚姻法解释》）中的“夫妻共同财产”自然也包括房屋。《民通意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共 有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”《婚姻法解释》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需 要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善 意第三人。”
本案中，基于买卖双方的战友关系，房屋买卖交易是以口头约定、交付房款、出具收据及履约保证书的方式完成。虽然 张某没有书面表示同意或认可丈夫李某的售房行为，但夏某搬入该房实际居住长达十年之久且先后进行过两次装修，张某一直未向夏某提出过异议，夏某有理由相信 李某对于夫妻共同财产的处分行为是夫妻的共同意思表示，夏某系善意第三人，其有偿购房的合法行为应受到法律保护。根据民通意见及婚姻法解释的相关规定，应 认定本案中的房屋买卖合同合法有效。
（作者系湖北省随州市曾都区人民检察院民行科副科长）
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