物管费连连喊涨 负责人坦承涨价"时机不成熟"

广州物业管理费连连喊涨，已不是第一回。只是这一轮，似乎来势格外凶猛———

3月一过，市内多个中小楼盘都贴出了提高物业管理费的通知；而4月7日，大型社区祈福新邨的提价公告，一举将这一波的涨价风推向了高潮。

有人说，最低工资标准是压倒物业公司的“最后一根稻草”。

有人说，垃圾分类新政的实施，让物业公司不堪重负。又有人说，如果无法涨价，只能降低服务。

难道说，广州物业管理市场真的到了“非涨不可”的时候了吗？

物价上涨导致运营压力加大，广州物管费连连喊涨，

但碧桂园、保利等物业公司负责人坦承：小区物管费涨价“时机不成熟”

羊城晚报记者 林洁 李春暐 钟传芳 吕楠芳（除署名外）

这两天，家住芳村花园的刘军（化名）有点烦。他在做一条选择题：物管费应该定在1.35元/平方米还是1.5元/平方米好？出题者是芳村花园的管理处。几天前，这样的咨询表派发到了他家。

可问题是，此前这个模范小区的管理费仅1.2元/平方米。“这意味着，无论我们业主怎么选，涨价都不可避免。”刘军苦笑说。

白云区的中意花苑，电梯楼的管理费原本也是1.2元/平方米。但根据上个月的最新涨价通知，中意花苑的管理费每月每平方米准备提高0.2元。

最引人瞩目的还是祈福新邨。

4月7日，祈福新邨的公告栏贴出了最新的管理费调整方案：别墅由1.9元/平方米调整为2.5元/平方米（个别片区为2.6元）；多层洋房由2.1元/平方米调整为2.7元/平方米；高层洋房由2.2元/平方米调整为2.8元/平方米（个别片区调整为3.3元）。

这不是祈福新邨第一次提涨价。三年前，祈福新邨上调了管理费，当时公告列明的理由：一是柴油升价，使楼巴运营成本增加；二是用工资源成本成倍增长，其中员工的社保支出在7年里就升了近4倍。当时的公告还表示，如果不涨管理费，2008年的财政预算亏损将会接近1140万元。

据调查，除了祈福新邨，番禺华南板块的丽江花园、雅居乐、南国奥林匹克花园、广州碧桂园、华南碧桂园等大型社区，都没有上调物业管理费的意向。广东碧桂园物业管理有限公司社区文化部经理王群告诉记者：“物价上涨已经成为物管行业普遍存在的运营压力，今年油价3次上调对我们影响很大，但近期不会对物管费进行调整。”

另外，保利广州物业管理有限公司总经理助理刘宝裕在接受采访时表示，像保利、万科、中海旗下的楼盘，都是将物业当作重大品牌去经营打造，面对目前管理费涨价的风头火势还在观望，“不是我们不想涨，权衡利弊，仍然觉得时机不成熟。”

■探因

最低工资标准，最后一根稻草？

3月，广州开始实施1300元的最低工资标准，这个数目让广州走在全国前列。

而正好是3月，广州物业管理费的涨价风开始蔓延。

其实，物管费提价的传闻，已经闹嚣了许久。2010年8月，穗价（2010）99号、100号、101号文对广州市住宅物业服务收费进行规范，将广州的物管费上限提高到了2.8元/平方米。当时政策出台的背景之一，就是物价上涨，经济形势已经发生了巨大变化。物管费政府指导价一变，坊间就开始流传必然会带动新一轮上涨。

半年多未有动静。最低工资标准一出，物管费就闻风而动，难道真如多家物业公司所说“这是压倒我们的最后一根稻草”？

祈福新邨晒出的账本中提到，物业公司有68%的员工工资处于最低工资水平。而2008年番禺最低工资才770元，如今的政策变化使整体费用影响很大。“2008年以来，单是人工成本的增加就已经使管理费的整体支出增长超过19%”。

另外，祈福新邨的有关负责人透露，有些员工已不是最低工资标准能够“搞定”，保安难请已经是行业里的普遍现象。

这一点得到不少物管公司的认同。白云区一家物业管理公司负责人在接受采访时诉苦，“人工、物价，什么都在涨！我们实在是撑不住了才会这么做”。

“以往每月1300元就能请个不错的保安。现在每月1500元乃至1800元都很难请到人。”在工资支出比例增高的情况下，油价带动的一系列物价提升都让物管企业囊中羞涩，“小区内的花草、运动器材……还有什么不提价的”，这位负责人摆出很头疼的表情。

垃圾分类实施，也成涨价理由？

垃圾分类新政，据说也让一些物业公司倍感压力。

“分类垃圾桶到底该谁负责”的老话题一再被提起。东华物业五羊片区负责人在接受媒体采访时形容“垃圾分类让经营本不理想的物业公司雪上加霜”。该片区有16个保洁工负责楼道，30个保洁工负责内街内巷，每个月还要缴纳16000元给垃圾站，“如果垃圾桶和胶袋都要物业自行解决，会压垮物管”。

不过，祈福新邨倒没有拿这一点来说事。

在祈福物业管理公司看来，祈福新邨已试行垃圾分类多年。“目前小区和居民楼各层都配备了分类垃圾桶，物业管理费中也包含了每月给业主派发的垃圾袋费用。”该公司负责人表示，“垃圾分类是一段较长的措施，时间上允许我们做好相关的准备工作”。

“（有的物业公司）以垃圾分类增大物业管理工作量为理由要上涨物管费，我认为这是一种借口。”保利广州物业管理有限公司总经理助理刘宝裕就表示，保利物业暂时没有上涨管理费的打算，尽管全城已有多家小区酝酿涨价，保利不会跟风而动。

祈福新邨

若无法提价只能缩减服务项目

■提价幅度并非传闻的30%■两房单位物管费保持不变

这两天，站在“风口浪尖”的祈福新邨很热闹：“祈福人热线”里关于管理费提价的帖子浏览人次逼近两万，跟帖超过200条，不少业主表示不能接受涨价。

然而，祈福新邨的物管方很明确，业主委员会已经同意，提价符合法规与政策的程序规定。祈福新邨有关负责人表示，如果受阻程序无法提价，祈福新邨只能降低物管服务水平，相信这也有违大多数业主的初衷。

羊城晚报：祈福新邨一再强调自身的管理费偏低，怎么个低法？

祈福新邨有关负责人：例如，别墅的收费标准是1.9元/平方米，这个比其他小区同类型物业低了30%-50%。另外，我们每家每户都有一个路面免费停车位，这等于每月已经为业主省了150元左右。羊城晚报：传闻本次提价幅度高达30%？

祈福新邨有关负责人：根本没有这么高，我们是分类别提价，最高确实有接近三成，但这只是小部分，两房单位一点都没有提，依然实行166元/每月的保底价。

羊城晚报：如果提了价，物管收益也能增加吗？

祈福新邨有关负责人：我们实行的是管理酬金制，物管公司按年收入的百分率作为利润，每年的管理费收入减去当年的总支出后的余额，并不属于物管公司所有，而是留到下年使用。目前祈福物管的管理酬金制只有5%，其实提不提价，对物管收益并无太大影响。

羊城晚报：这次涨价的程序如何设置？

祈福新邨有关负责人：祈福新邨是广州市内少有的由会计师事务所审计费用的小区，据会计师事务所的审计，祈福物管公司在2010年首次出现亏损，按照计算，今年亏损将过千万。因此我们向业主委员会申请调整管理费，获得了同意。现在我们是发通告告知广大业主，并向每一位业主寄发挂号信，4月29日前接受业主的反馈意见。稍后，我们也会张贴告示，邀请业主和相关公证机关、业主委员会一同参加拆封反馈意见信函。

羊城晚报：那么，只要业委会同意了，就可以提价吗？如果业主委员会不同意怎么办？

祈福新邨有关负责人：是的，《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》穗价〔2010〕99号文是这样规定的。如果业主委员会不同意的话，我们肯定无法维持现有的服务水平，只能通过缩减人手及服务项目才能达至收支平衡。

物管涨价

过半业主不点头就不行

成立业委会的小区在物业服务合同中约定

这一轮涨价风观望者众，最大的考量还在于“上调物管费的合法程序不容易满足”。

《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》穗价〔2010〕99号文第六条规定———物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。

中国物业管理协会常务理事、广州市物业管理行业协会会长李卓章在接受羊城晚报记者采访时就指出，不赞成物管企业一窝蜂地跟涨。

房地产专家韩世同认为，短期内这种管理费涨价之风并不会“遍地开花”。在他看来，除非政府指导价再有进一步提高，管理费才需要大范围调整。

“仅仅依赖上调服务费来填窟窿，容易形成恶性循环。”韩世同指出，经营得好的物业公司是不应当亏本的，如果服务费与开销不匹配，人员配比不适当，证明经营方式上有缺陷，应当量入为出、增收减支。

政府基本帮不上忙

2010年8月新售楼盘才有最高限价

羊城晚报讯记者许悦报道：一些业主害怕物管费“被涨价”，希望政府像对待日化用品集体涨价一样，未雨绸缪“压一压”这波可能来临的涨价潮。8日，羊城晚报记者从物价部门了解到，政府多年来正在逐步淡出物业服务市场，将商定收费价格的权力“让”给了代表业主的业主委员会和物管公司。

目前物管费2.8元/平方米的最高限价，仅针对2010年8月后新开售的楼盘。已经制定物管费标准的小区，如今已没有最高限价这一概念，如果物业公司想要涨价，根本没必要得到物价部门的审批，只需征得建筑面积超半数以上且总人数过半数以上的业主同意即可。

对有人对祈福新邨此次物管费超过最高限价的质疑，广州市物价局有关人士回复表示：祈福新邨的物业管理收费完全交给业主自治。

■疑问

成本大增，公共收入可否弥补？

一说亏本升价，业主们往往第一反应就是“我们的公共收入哪去了？”

市内首个实现业主自治的丰景大厦就很有底气地说：我们不涨价！甚至是几年内都没有调价的打算！其业委会主任周活宁拿出账本：自2004年11月小区实现业主自治以来，管理费从1.5元/平方米下降到1元/平方米，但如今却有盈余超过了100万元。周活宁表示，一般来说，小区停车费、广告、会所租金等公共收益比管理收入要高。

不过，周活宁坦承，由于用工成本上升所引致的运营压力，他们也有明显感受。但“丰景大厦与其他小区不同，目前是业主自治，小区规模也小，能够节省诸多成本”。

有些小区没有把公共收入用来补贴物业管理费的“缺口”。白云区中意花苑的业委会主任黄玉仪告诉记者，2010年小区的公共收益比往年差，而且小区地下室等多处地方已经出现了不同程度的老化破损，“钱是大家的。还是要先留着，用在刀刃上”。

据广州市物业管理行业协会会长李卓章介绍，目前，广州市大部分的物管企业运营的首要难题都是人力成本的增加，很多企业人力成本要占到总成本的60%以上，“压力可想而知”。但是，部分小区的公共收入就一向不错，“足以弥补其他部分的成本提高”。

面对公共收入的质疑，祈福新邨有关负责人则强调“我们的公共收入并不多”。

该负责人表示，祈福新邨位于郊区，小区广告收入不高，而停车场收入更是“杯水车薪”。“祈福新邨只有地下停车场才收费，以前150元，如今也过200元。而每家每户都配有一个免费的停车位，所以公共停车收入更不高”。该负责人强调，祈福的所有收支都经过审计，有疑问的业主随时可以查阅。