诛砂大结局是什么:[红]离婚期间，擅自转让房屋所有权法律后果探析

作者：上海沪家律师事务所  贾明军律师

    对于绝大多数上海市民来说，离婚时最大的财产处理难题就是房产的分割，因此，离婚后房产如何分割就成为双方争议的最大问题。关于离婚后的房产如何分割，我 前已撰写了一篇《离婚了，房产如何分割？》后，又承陆新华律师指正，使我在房产分割方面，又有了一些新的体会和理解。但在此，我对房产如何分割不打算多 述，而只探讨其中一个法律问题：离婚期间，一方擅自转让房屋所有权应如何处理？

    案件概述：

    张海（化名）与刘丽（化名）1999年经人介绍相识，后于2000年5月在上海市某区领取结婚登记证书。2002年，夫妻二人以刘丽的名义在上海市某区某路购置了价值三十万的住房一套。后二人生活矛盾不断，故2003年6月，张海以夫妻感情破裂为由，向上海市某区人民法院提起离婚诉讼。在刘丽坚决反对离婚的前提下，一审法院认为，二人感情基础尚可，感情存在挽回的可能，故遂不予判离。2004年元月12日，张海再次向法院提起离婚诉讼。2004年元月21日，刘丽在未同张海商议的情况下，擅自将双方共有的房屋以40万元的价格转让（原告声称市场价格约为60万元左右）给无利害关系第三人。
 

    对于40万元卖房款的去向，刘丽声称其中三十一万用于归还共同债务，剩余九万用于其他家庭开支，只剩余二万余元可以作为共同财产分割。

    原告认为：
 

          1、  被告刘丽在接到法院传票得知原告又诉后，故意不签收送达回证，采用拖延的办法制造卖房时间，主观上应具备离婚期间擅自转房的恶意；

         2、  被告刘丽以明显低于市场价格的手段转让房屋，其实是以低价作二手房买卖合同，但另有实际价格，用于避税以及多分共同财产；

          3、  鉴于被告刘丽的以上侵权行为，原告要求对房屋进行市价评估，并按婚姻法《四十七条》规定追究被告刘丽的侵权责任。

 

    被告认为：
 

          1、  被告是在无法联系原告的前提下转卖的房屋，出卖时也不时原告已向法院起诉，不构成离婚期间擅自转让房屋；

          2、  被告不是房屋中介专业人员，对房屋价格没有准确的认识，也不认为出卖的价格过低；

          3、  虽然有四十万元卖房款，但已还共同债务，故无法再按此数额分割，应按余额二万元分割卖房款。

    一审法院认为：

1、  原、被告夫妻感情已破裂；

2、  被告在诉讼期间房屋买卖行为符合国家关于房屋买卖的相关规定，与法不悖，被告实际取得房款40万元，并无存在恶意转让现象。原告认为市场价格为60万元没有依据，本院不予支持。被告主张卖房款已用于还债本院不予支持。考虑到本案被告买卖房屋的实际情况，结合当前市场房价的现实价值，对售房款40万元酌情分配，男方分得二十二万，女方分得十八万。

 

    法律问题探析：

一、被告刘丽是否构成“离婚期间擅自转移财产”？

第一：刘丽转让房产的时间，是否在“离婚期间”？

第二：刘丽转让房产的手段，是否构成“擅自转让”？

第三：刘丽转让房产的后果，是否构成“低价转让”？
 

          1、  对于什么阶段是“离婚期间”，法律并无明文界定。 

    我认为，广义的离婚期间，是指双方已正式开始就离婚问题进行谈判到办理完毕离婚手续之间的时间段。狭义的离婚期间，是指一方已向法院起诉立案，至法院判决终结前的时间段。我认为，《婚姻法》四十七条，应当指狭义概念。
 

    本案中，原告虽然立案时间在被告卖房前十余天，但没有直接证据显示被告是在收到法院传票后卖房。目前，上海法院采用邮寄送达回执寄送全靠当事人自觉，有的 法院甚至寄送的也不是挂号信，万一当事人不睬法院，或声称没有收到，法院往往没有办法。这是法院送达的问题，不属我们探讨之列。虽然从理论上完全可以推定 被告刘丽收到了法院的判决，但由于证据不足，故，不能认定刘丽是明知处于“离婚期间”而擅自卖房。

        2、  刘丽应该构成“擅自转让”。

    《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。我们不能要求夫妻之间，对于一些鸡毛蒜皮的小事都要双方同意，但对于出卖重大生活资料的房屋这样的事，一方不与另一方商议，应当对其财产处理权构成了侵害，应该构成“擅自”。

         3、  刘丽转让房屋的行为，是否给原告造成损害的问题，也即是否构成“低价转让”。
 

    关键问题在于，刘丽转让房屋的价格，是否与市场价格相符。对此，原告向法院提交了一些同地段、同朝向的房屋出售价格作为依据，并申请了法院对房屋价格进行 评估。但是，法院以房屋以转卖为由，没有准予原告的申请。我认为，因为被上诉人的违法擅自转让行为，才导致上诉人不能对原共有房屋价值进行评估。若最终因 为客观原因不能评估，造成不能评估的原因在于被告刘丽，因此，我认为，法院应参照同一地段类似房屋的市场价格作为评判上诉人损失的依据。在同等情况下，法 院应尽量对房屋进行作价，这样认定原告是否因被告擅自转让而造成损失更为准确。

 

    二、被告刘丽是否应该承担损害赔偿责任。

     不论刘丽是否构成主观擅自转让的恶意，但其应当知道转让房屋应与原告商议，故，刘丽在主观上仍存在过错，其客观擅自转让的行为已经构成。因此，不论其对房屋转让价格是否合理有足够的认识，只要转让价格明显低于市场价格一经认定，刘丽便应当承担侵权的法律后果。