课外辅导:2011，或许是中国楼市的战国元年

       周平王迁都洛邑后，诸侯们尾大不掉，相互争斗，140多个诸侯国经过360多年的兼并，最后只剩下20几个。公元前403年，周威烈王正式承认韩、魏、赵三家分晋，并封为诸侯，从此后，大的诸侯对物质享受的贪欲也急遽膨胀，于是开始了以掠夺土地为目的的残酷战争，到公元前221年，秦始皇灭掉齐国，先后发生大小战争二百三十余次。战争打起来，双方动辄出动几万至几十万人。刘向总结这个时期是“万乘之国七，千乘之国五，敌侔争权，盖为战国”。
一、楼市黄金十年有点象春秋时期
从23号文件到今年初的限购令，我感觉象是春秋时期，或者叫黄金十年。限购以后，是白银十年，还是黄铜十年，且不去管他，我关心的是，从此后中国楼市会不会进入战国时代？如果会，那么2011年，会不会成为中国楼市的战国元年？
春秋与战国的时代特征，我感觉有两个，一个是周天子的影响力式微，二是诸侯国及诸侯国内部士大夫的势力不断膨胀，社会财富开始向少数诸侯国集中。
首先看一看政府对楼市的影响力。分两个层面。一是中央政府对地方政府和楼市的影响力，二是地方政府对中央政府和楼市的影响力。
中央政府对地方政府，影响力还是有的，只是因为打折了胳膊连着筋，加上中央在财政分配中占得太多，心里有短，中央政府对地方政府可说是一直办演着“不聋不瞎不能当家”的角色，睁一眼，闭一眼，得过且过。正因为如此，地方政府反而不买中央的帐，对中央的政策总是三七讲，二八听，层层打折扣，选择性执行。到最后，连中央也不知道自己的话好不好使了。
中央政府对楼市的直接影响，是通过利率、税收等政策发生作用的。但因为朝令夕改，或者执行方面打折扣，效果也不好。所以连我们的总理都说，左一个十条，又一个五条，就是压不下来。也就是总理管不了总经理。
4月7日，万科、富力等10家开发商高管代表在广州香格里拉大酒店开会，富力地产朱荣斌表示，政策调控将成为常态，开发们不必大呼小叫；买家不要单相思期望房价会大幅度降价，这样只会错失一次又一次的机会。越秀地产梁由潘更直接表示，开发商早已经是“成年人”。合生创展邱文表示，不敢说自己流着道德的血液，但我们的血液也是健康的。颐和地产赵永爽表示，该集团不会迟疑、不会捂盘，也绝不会降价。
看来，总理还真的管不了总经理。
地方政府对中央政府的影响，那可不是一般地大，中南海的政策要想走出红墙，没有地方政府的路条是不好使的。对楼市，地方政府因为手里掌握着楼市最要命的面粉，处于完全控盘的地位，几乎是把楼市当成取款机来看待的。
接下来再看看开发商的情况，看看开发们的势力，财富情况。
富力地产朱荣斌表示，开发企业经过十几年的发展，生命力已经非常强大。他的话可是一点都不假的。根据中房协的统计，2010年房地产销售5.25万元，且市场集中趋势越来越明显，销售过百亿的房企达到35家，前10强、前20强和50强销售金额分别达到5936亿元、8442亿元和11730亿元。其中：万科销售1082亿，率先跨入千亿大关，保利、绿地销售额双双跨过600亿大关。市场集中度加速提升，整个行业的竞争已经从前些年数十亿元的竞争态势转向百亿竞争。
华泰证券去年底的资料显示，沪深两市共有125家房地产企业，手中握有近4亿平方米的未开发土地量，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米。2010年末，万科的土地储备总权益建筑面积为3640万平方米。万科去年开工面积1248万平方米计算，其土地储备几乎已相当于3年的开工面积。保利地产的储备甚至超过万科。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居前十位。
充足的销售，意味着充足的资金；充足的土地储备，意味首充足的发展后劲。资金和土地，是大房企发动购并战的王牌，这些大鳄通过多年的苦心经营，已集聚了非常雄厚的家底，已具备了发动大规模购并战的能力。
二、78家央企退出楼市恰如三国分晋，目前市场环境很象战国元年
去年3月，也就是国十条的前一个月，国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这很象是韩魏赵三国分晋，拉开了房企购并大幕。2010年房地产行业完成的并购交易数量为84起，占并购总量的13.5%；并购交易金额达到了25.82亿美元，全球第二。今年1月国八条祭出限购令，可说是终结了楼市黄金十年，接下来不论是白银十年，还是黄铜十年，2011，都将以其不平凡记录在中国楼市历史上。所以，我把2011臆想为中国楼市战国元年。你别说，还真象呢。
先看政策面。上面说了，中央的政策一直是摇摆的，但这一次似乎不一样。从去年4月17日出台“国十条”以来，政策面是一步紧似一步，层层加码。各地出台控价目标后，国务院更是派出8个督查组分赴16个省市督查调控措施落实情况。
　　12日，到浙江督查的国土资源部副部长贠小苏表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。” 13日，温总家宝13日主持召开国务院常务会议，再次强调要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。验证了贠小苏所言不虚。感觉有点吃了秤铊，铁了心的味道。相信中央的这个态度会对楼市参与各方心里产生影响的。
　　再看一下资金面。房地产是典型的资金密集行业，保证现金流稳定，才能占据销售定价的主动权。因此资金链和房价有着极为紧密的关系。开发商的资金链受制于以下因素：一是交易量，二是借代成本，三是开工和在建规模，四是到期债务情况。
　　截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，同比增加了2495.55亿元，同比增幅为41.70%。与之相对应的，是70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元。限购后，虽然价格还没有大的松动，但交易大幅度萎缩已是限购城市不争的事实。普遍的交易量下降了40%，有的地方下滑更严重。这样一来，开发商的存货规模将进一步增加，资金状况会进一步恶化。
　　一年内到期非流动负债和短期贷款两项分别为645亿元和448亿元，两者之和超过1000亿元。仅万保金招四大房企，一年内到期非流动负债分别为153亿元、68.83亿元、48.47亿元和18.56亿元，合计超过280亿元。其中多为一年内到期的长期贷款。
　　一季度，中资房企海外举债超过30亿美元，包括合生创展、龙湖、仁恒、恒大、合景泰富、宝龙、雅居乐等等。据预测，今年房企海外融资总额将首次超过1000亿元人民币，创下海外融资历史纪录。目前房企海外融资的利率在9%至11%之间，近期最高达到14%。
　　由于加息和准备金率连创新高，房企融资成本大幅增加。主要体现在三个方面：一是利息支出的直接增长。万科2010年仅利息一项即支出30亿元。二是由于可贷资金量少，银行大幅提高贷款门槛，开发商基本不可能以基准利率贷款，而是要以基准利率为基础上浮20%甚至30%。如果是通过信托渠道，利息25%！三是购房者的购房意向同样因贷款门槛提高而受到影响，进而直接影响开发商的销售回款。
　　万科公司一季度的经营现金流量为-68亿元，每股经营活动产生的净现金流为-0.62元，其中经营现金流入134亿元，而经营现金流出202亿元。按照这样的速度，如果不加快销售以及增加融资力度，公司手持的179.2亿元的现金，只需要三个季度就可以消耗殆尽。
　　保利地产一季度经营现金流量净额为-150亿元，一季度筹资现金流量高达136.91亿元，才使总现金净增加额变成-13.6亿元。招商地产一季度经营现金流量净额-7.94亿元，每股经营活动产生的现金流量净额为-0.46元，公司一季度总现金净增加额-7.26亿元。金地集团一季度经营现金净流量-34亿元。
　　家大业大，并不表示开发商不差钱。虽然大部分开发商还在装睡，但活人总是要撒尿的，不能老是躺床上。如果目前的调控不松绑，开发商的资金链恶化是必然的结果。
　　三、大规模的房地产购并是好事还是坏事？
　　从面上讲，受制于资金压力的开发商为增大推盘量，届时降不降价或许不会再让他们纠结。就点上来讲，一些资金实力比较弱的中小房企，想做最后的囚徒都没办法，不但会率先走上降价之路，还会主动寻找婆家嫁人。那些拥有较多土地储备的开发会最先被大鳄相中。
　　频频传出的房地产并购消息让一些中小型房企开始忧虑。两年来浸润在宽松资金环境下的中小房企在面临突如其来融资困境后，不知不觉变为大鱼眼中的食物。2010年底，王石就曾表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备。
　　1月15日，恒大地产以16.6亿元竞得深圳建设71%股权。深圳建设目前拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，还拥有位于深圳市罗湖区红岭中路建设集团大厦50%的所有权和深圳金融中心区蔡屋围项目50%的所有权，在东莞南城区有大面积的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也拥有项目。同时还拥有近5万平方米的持有型物业。1月18日，佳兆业集团宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下浙江伍丰置业有限公司100%股权。浙江伍丰拥有位于杭州之江度假区3.9376万平方米的土地面积，规划地上建筑面积约7.08万平方米，该地块将用作住宅项目开发。
　　中国房地产协会一位高层人士认为：“目前，房企并购案例确实在不断增加。融资困难是直接原因。一些小企业做不好，不好做，正好有人高价收购，就成交了。”“预计这些并购主要发生在一二线城市的中小企业身上，他们资产规模小、易操作、债权等不复杂、交易过程较快捷。而一线城市地少价高，中小企业可能会由于缺失资金而面临生存问题。”
　　竞争就是这样，遵循丛林法则。就算2011真的成为中国楼市战国元年，一点也不值得奇怪。那么，大规模的地产购并是好事还是坏事？对战胜一方是好事，但对上无片瓦的普通老百姓来说，就未必了。从富力地产朱荣斌公然表示不会大幅度降价看，这些只求血液健康，不求血液道德的开发，一旦实现了梦寐以求的垄断，露出狰狞面目是一点也不奇怪的。从两桶油到保洁等企业的行为看，垄断绝不是老百姓的福音。这一点，大家伙可要想明白！