谭咏麟 讲不出再见:房份居高不降与我们的反思

     2009年末以来，国务院、国土部、国资委、银监会等中央各大部委联合频频出击调控房地产，可谓规模空前，决心也很大。但结果不如人意，房价不降反而上升了。由此看出中央到地方对楼市的调控力度已经是今非昔比了。这不得不引起我们的反思： 中国需要什么样的房地产业，这是一个关乎13亿人的大问题。中国需要什么样的住房制度，这更是一个关乎13亿人的大问题。为什么中国的百姓会望楼兴叹呢？

     近日，一份楼盘“成本清单”高房价内幕被曝光，政府成了这条利益链的最大赢家。从政府垄断土地、拍卖给土地价高者的开发商，开发商垄又垄断房屋供应，所有人都必须向开发商购买房屋，媒体宣传误导消费、造成楼房供不应求的假象，炒房者囤积居奇哄抬房价、银行高息放贷加重成本等方面，不断推高房价，以攫取更大价值。造成了房地产业成了一个暴利的产业，越来越多的投资者把钱放进去，出现了一个怪现象，中国的富豪排行榜半壁江山被地产商占据了。

       究其原因，房地产业过度市场化了。中国自古安居乐业的思想就根深蒂固，切关安居这样的民生问题政府不应任由市场化。然而楼市调控在地方政府层面遇阻的最大问题就是土地财政。据统计，2009年国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%，“卖地”已经成为地方政府财政收入的重要支柱。这说明我们过于重视GDP数字，而它的增长过多依赖房地产的业绩，导致政府无视房地产的暴利。

       房价持续地上涨，并不断吸引人去买，也吸引了越来越多的资金投进去，房地产太热了。甚至有业界人士预言，中国楼市疯狂2015年才会见顶。这无疑是向炒房者透露，房价还会继续上涨。房子只有富人才买得起，穷人是住不起了。但是，地产商可以“只为富人盖房子”，政府绝对不可以“只为富人盖房子”。靠房地产拉动的经济是注定不会长久的，因为泡沫的气息越来越浓了。如前所述，尽管是中央各大部委联合调控仍是失败了。难道政府对此真的束手无策吗？

         我们来看看唯一躲房地产泡沫的国家——德国是怎么做的。因为德国政府深知“安居”才能“乐业”的道理，用重税在制度上彻底堵死了一切楼市投机者的路。
根据德国法律，房价超过“合理房价”的20%，地产商即违法，必须罚巨款，超过50%，不仅要罚巨款，还可判三年徒刑，所以德国绝不可能出现中国的富豪排行榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税， 3.5%的交易税，买卖获利要交15%的差价盈利税，房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税，所以德国楼市需求很正常，再物美价廉也绝不可能出现中国的全民炒楼捂盘运动。

       德国政府为什么可以成功控制楼市？这很简单，用交易税禁绝楼市投机，把德国房地产业办成最公正的公共的事业。然而中国能借鉴德国的经验吗？从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21．5％，2003年为30．3％，2004年为29．6％，2005年中西部地区增长，高达33％以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10％以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18．78％，2005年为20．98％，2006年1－4月份为22．93％，远远超过10％的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5％，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9．6％，一些城市甚至于高达50％以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。我们的GDP太过于依赖房地产的业绩，另外，它关涉到太多行业的繁荣，关系到太多人的利益。再者，中国没有政令严明的环境，对于中央调控楼市的政策没有进行有效地执行。

     怎样化解中国楼主泡沫
1 加强对房地产市场的宏观监控和管理。 首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2 强化土地资源管理 。政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
3 加强金融监管力度，合理引导资金流向 。首先，要进一步健全金融监管体系，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。

4各地政府建立公共住房福利基金，比如说，土地转让收入的一定比例必须用于补充这一基金，用于向中低收入群体提供住房福利。土地转让收益的另一部分，应当用于新开发地区的基础设施建设。建设基础设施是政府的责任。让开发商来承担这个责任，对其进行双重税收，用于建设基础设施。

为了中国经济金融的长治久安，为了住有所居的民生大计，再难也要将房地产调控进行到底，这个阵痛必须忍耐，这个代价必须付出。只有这样才能彻底消除多少年来房地产畸形发展带来的巨大隐患。