贵州华荣集团:今年所有成年人关心的主题哦！呵呵

就中国房市的目前几大观点：一：会升，：二会降：三：会稳定，将来会升或降。
我们从几个角度来分析下：
1：熵理论，
2从经济及市场角度，
3从政策角度,
4我公司处在的位置与角色，
5我公司要考虑的问题
 
一：  从熵理论角度谈：
熵理论的概念是宇宙学的一种角度，能量密度的差异倾向于变成均等，江河发源地的水位比较高，那里的水的势能也比河口的水的势能来得大。由于这个原因，水就沿着江河向下流入海洋。要不是下雨的话，大陆上所有的水就会全部流入海洋，而海平面将稍稍升高。总势能这时保持不变。但分布得比较均匀。 ，即如高处的水向低处流直到平衡，也就是说3线城市的房屋质量，价格，与体现基本居住功能还要越来越高档，舒适度，环境要求等向2线城市靠近，2线的向一线靠近，一线的向香港澳门靠，向国际化大都市豪宅靠，高端房产的建筑要求，稀有度，价格等城市与城市间差异在慢慢缩小。现今青岛高端住宅的价格饱和度还与上海，杭州，北京，香港，澳门有很大的差距。当然熵理论是以几百万年为参照单位，房产是以几十年为参照单位，但他们的方向是不可逆的，这个世界有2/8法则，财富向20%的人集中，过度集中后重新再分配，那已经不是我们这一代的事了，我们处在财富向20%人集中的阶段时代，在这种背景下两级差异化需求是必然的，也即是有大量高端群体的需求市场。
 
二： 从经济及市场角度谈：
 
高端住宅鉴于稀缺性，其增值性和保值性都较一般住宅要高，高端房尤其是豪宅市场由于消费群体较为特殊，投资刚性和消费需求相对普通人群更为突出，大部分购买高端物业的人士除基本上保障第一有居住的需求，对于它的资产是保值的概念来讲，，他们的政策敏感度和资产保值诉求同样强烈，现在如果我们货币政策是紧缩性的，多次加息了，其实意味着为了保证我们的钱更能当钱花，投资高端住宅有不可替代性。
1、从政策层面上看，我们在看国家对政策调控总的原则是低端有保障，终端有调控，高端有市场。实际上高端这块产品国家的大调子已经定了，我们不必要担心国家在高端市场上会有什么所谓的很严格的这些超乎我们想象的调控政策出台。随着保障房的大量建设，中高端市场将放开，由市场说了算，“未来会放松针对高端消费者的限购，让富人能够在市场上常规地购房、换房，享受更舒适的高端物业，或将其作为一项重要的投资。

2北京市国土局联合三个部委发了一个通知以后低密度的产品，别墅用地1.0以上不批，对于现有的高端物业这是非常好的利好消息。　　

3、供求关系现在是失衡的，所以它也决定了高端物业未来有很好的发展趋势，供求关系表现方面，高端产品的土地越来越稀缺，特别是别墅用地，海景地块越来越稀缺了，中国现在已经是世界上第二大经济体，未来很有可能取代美国成为第一大世界经济体，会有越来越多人拥有财富，拥有财富以后肯定要改变居住环境，能够购买高端产品的人越来越多，但是供应量又是有限的，对于高端产品来说是利好

4从经济角度来讲，我们处于通胀膨胀的阶段，我们CPI4.7，存款利率2.6左右，存在银行的钱是负利率，钱其实是贬值的，钱不值钱的，要有投资的出口。炒股是很有风险的。包括炒黄金之类的都有风险。现在不说增值，只说保值，什么样的产品最保值？高端物业会成为很多有钱人或者高端需求的这些人他们作为保值最佳的投资品。

5从生活的居住的终极生活状态来说，普通老百姓在选择自己的住房物业的时候讲究“择校而居”，高端人群是“择邻而居”，找的跟自己的身份地位相匹配的人群来居住。

6新政的出台并不意味着市场需求只保留单纯的刚需，而完全抑制改善性居住需求。对于部分具备相当购买力的买家而言，新政出台加上近期通胀加剧，促使他们想一步到位，放弃对过渡性住房的考虑，直接购买大户型产品。

 
 
三 ：从政策角度,
中国的未来在农村，不让九亿农民参加到中国经济中来，中国没有未来。中国的经济是投资、出口、消费拉动的，投资不必说，房地产业为主，这个行业无法持续太长的时间，出口，很容易受到外部的影响，只有消费，才是成熟经济体的选择。
而中国有近十亿很少参加到消费市场来，因为收入太少。中国的农民是被动的或者直接说是受剥削的参加中国的经济建设。农村地区的贫富差距，在一定程度上，增加了农民的消费，，但是长久会发生危机，这样发展，社会矛盾从城乡会扩大到贫富差距，长此以往，会产生乱子的，
这里有3个面，

1经济的发展要转型，

中国经济的成长，十年前就奠定了现在的模式。中国在十年前做了两件事：第一，2001年加入世贸组织，中国的产业竞争力飞速提高，这奠定了中国以外需拉动经济成长的模式。第二，1999～2000年启动了房改。在过去，住房是一项社会福利，房改之后，房地产成了一项产业。从此，中国的经济就在房地产及相关产业飞速发展的基础上高度成长，拉动了内需。在外需和内需这两驾马车的拉动下，中国经济增长很快。未来几年，全球经济动力会很缺乏，房地产作为一个产业，应该会继续支撑中国的发展，但是其盈利模式要改变，不再是经济增长的动力，中国要寻求新的突破口，产业未来格局要改变。（如转型成功未来中国的经济主体模型，股市的投资回报预期应该比过去十年高很多，很可能会超过实体的房地产投资）。

从长远来看中国经济转型面临三个经济政策目标没有办法同时达到，一个是通货稳定，第二是较快的经济增长，就是说10%以上的增长，过去改革开放30年，中国经济的平均增速是9.8%，第三个目标是经济增长方式的转型，国家更加尊重资源、环境和人口。这三个目标要同时达到是不太可能的。如果保持比较快的经济增长的速度，同时又能够使得生产效率，使得劳动力的收入，使得环境的成本代价都可以充分体现出来，那就意味着在中国，要素市场化的推进将会加快，也就意味着像能源、自来水、公交、劳动力等等的价格都会有明显的上升。这样的话，通货膨胀就难以避免。看起来国家选择了第三者，（参考十二五计划及发改委资料）也就是说我宁可要稳定的通货，宁可要经济增长的转型，我们愿意支付代价，也就是经济速度增长放缓，这是我们今后很长时间要面临的局面。甚至在某种程度上来说，经济增长能否转型成功，决定了中国未来的国家命运，也决定了我们能不能持续的有一个繁荣的经济和稳定的社会。如果说中国经济增长方式转型失败的话，后果将是非常严重的。房产论坛,装修论坛,业主论坛4 Q, p. Z( P# p+ k
所以国家要转型要把经济上对房地产的依赖性降低让它在财政收入中，CPI,GDP,中的占比降低，（2010年国家财政总收入8.31万亿,其中土地总收入为2.9万亿,占全国财政总收入的34.9%占地方财政的50%-70），所以要控制房价，达到国家的目的需要几个阶段，1转型初，2转型中，3转型后。

2转型阶段的房市预测：

如果说转型成功了，中国就可以同时完成社会转型，政治转型和经济转型。如果说经济转型失败，房地产泡沫化也是非常有可能的。或者说要分清楚，对一个市场的判断，必须有短期、中期、长期不同的时间段，以及这些时间我们面对的宏观背景。短期价稳量升，市场的力量是强大的，开发商并不拥有对他所开发房地产的定价权。中期最不确定的是政治因素，长期是量稳价升，我们对短期理解来说，房价上涨可能性不大，下跌可能性也不大，主要是保持价格稳定。房地产领跑中国经济增长，转型为同步经济增长的行业，施工面积、销售面积和土地储备等指标增速放缓，量在今后10年会平稳增长，价在今后10年，相对会上升。8-10年后，交易量增，交易价格也会增长很快。未来10年，量比较平稳，价格会增长幅度更大一些。15年后人口红利的影响加大，

3  稳定的政治，国情的需求：

中国是农耕文化，但差异化是必然，从政策角度谈：国家对市场经济并非完全掌控，就像各国发生过的经济危机一样国家缺乏经验，只能见招拆招，中国是幸运的，有他国经验可学，并且高房价只限制与大中型城市，总人口占比最多6个亿，凭还有10个亿不用太担心房价的百姓可以顶得住房地产不健康带来的不良性，但国家想要什么样的房地产市场？（各级政府建造了大量的廉租房、经济适用房、保障房，目的是没有棚户区，集中取暖，人口治安管理，环保，降低能源消耗浪费，稳定和谐的以家庭为单位的社会），（土地形成集中科学的机械化种植方式，像法国大麦田）及符合国情的房地产结构又能起到国家调整经济的杠杆作用，国家也在摸索阶段，还要面对在达到目的时在路上的诸多问题，通胀及经济危机就是路上障碍的一种，中国人民的血汗钱为全球的通货膨胀买单也是一种。当遇到性命攸关影响经济大局，影响政治稳定时，影响社会稳定时。就会有强硬的政策干扰市场经济。但很有可能国家会用一些城市做试点，重庆与上海的可能性大些。

政策可以短期改变一下供求关系，但是他改变不了这个行业整体的趋向，整体趋向取决于中国的城市化水平。

负面观点：

即在未来的10年内大方向是国家要改变经济形态，经济转型是必然，由于保障房建设起码需要2-5年的时间，而完善的保障体系则需要更长时间，房市的“双轨制”绝非一朝一夕所能达成。从政策上将高端房与普通房区别对待，短期内实行的可能性不确定，国家也在摸索。而且，高端房和普通房的界定也也未有明确的界定，加上人口红利的保有安全时间考虑到10年，等因素，2-3年内高端房涨幅很大的可能性不高，5年左右国家的经济转型进入轨道，中低端百姓的房产价格及市场供应稳定，7年内房产市场保有估计是低风险有一定收益的，另外由于青岛500万内房产并非真正的豪宅大部分消耗者为中小企业者，及城市新贵，中产阶级，而国家压缩银行信贷业务给中小企业融资渠道带来一定的困难，这个方面也会影响短期内高端房市的成交与价格。

四 我们处在的阶段及位置角色：（由公司人员论证）

何时出手？、？？？/人口红利15年？？？？10年后经营模式？是否回笼资金转投其他类行业？如何守业？5年后是否去二三线市场？

五  要考虑的问题：（由公司人员论证）

如果说从风险投资水平来看的，如果说不过分评估的话，中国大概在15%-20%之间，这在全球看起来是比较高的回报水平，

1我们的房产的收益率可否达到预估的20%》？

2如赚取这20%所要面对资本的风险？收益率超过50%、100%？可能性有多大？

3未来此房保守估计可达到多少价格？也就是预测我现持有的房地产入手价格是低？中？高？

如入手低，保留它是因为压得资金少，要考虑持有房产的可升值空间、如没空间了就要出手。

如入手高：是否出手盘活？（就是要定期论证房屋性价比，投资收益、盘活资金）

4还要考虑因为中国入世，外贸交易，进出口业务，石油上涨带来的运输成本，加工成本，原材料成本的上涨，物价涨、钱就毛、20年前一斤大米2毛多钱，现在2块多钱，通胀是必然，国家控制不了，只能过度与慢慢消化之前积累的各种行业泡沫。要考虑20年前的5毛与现在的50元购买力问题。就是理解3万一平方涨到6万一平方时我们消耗的通胀比例并关联收益率的百分比？%

注：论证的几大要点：

1房市的走向到底向那里？反方---降，正方—涨，或稳中有涨

2市场力量与政策的博弈会是什么走向？

3政策的解读、不同观点的触碰

4我公司的战略计划周期是多久？5年、10年、15年、应对时间不同方案也应不同，结合自有情况及资源做战略布局，（适合自己的才是最正确的。）

本文中使用了部分来自北京师范大学金融研究中心主任，中国社科院国际金融研究中心研究员，中国经济体制改革研究会研究员钟伟教授在上海星河湾报告中的相关数据，由于本人没有相关的团队支持及便利的国家内部数据来源所以引用钟老师的数据，我相信在星河湾这种大型高端财经活动上钟老师所使用的数据一定是谨慎并且真实的。

                           附：两个文件包参考资料

                                               2011-4-9  青岛，杨