赛尔号新手雷伊超进化:质疑物业管理条例缺陷多多

质疑物业管理条例缺陷多多

• 复制地址

  查看文章   【转】 质疑物业管理条例缺陷多多~~~ 2010年08月31日 星期二 上午 10:17 转载自 bala8888 最终编辑 开心的飞虎

物业管理条例
第一章 总则　　
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
质疑：其实本来此条应当说明本条例的立法依据，是《合同法》还是《民法通则》，但是这部法规确实没有上位法，它没有什么稳定的立法依据，所以其结果必然是错误百出；它与《土法管理法》、《公司法》一样，出台之日就是落后之时。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
质疑：根据此条规定，业主好象是在与物业公司共同行使为公共设施的管理权限，但是研究后面的内容可以发行业主承担的主要是义务，而物业公司具有的多是权利，这样双方的合作关系是很难持续下去；本来现实中物业公司就已经十分强大，需要通过立法来限制它的各项权利，但实际出台的条例不仅没有限制，反而有所提高扩大，真不愧是商会立法。记得某次会议中，物业商会的张钊先生说：这是我们花了四年心血写出来的，怎么能不保护物业公司呢，果然功夫不负有心人啊。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
质疑：立法的目的本来就是要细致精确具备操作性，此条显然是一种宣传性条款，如同开发商的广告一样，只能看不能用，因为“提倡”无法操作，没有硬性规定。

第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依*科技进步提高管理和服务水平。
质疑：显然也是广告性语言，可见立法者也想给自己脸上抹光，只不过前提时不能得罪企业，只好牺牲业主了。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
质疑：本来民政部想管业委会的注册登记，按照非商业社团到民政部门登记，但考虑到巨大的商业利益，建设部并不同意放弃这部分权力，而民政部即没有获得人大代表的支持也没有获得业主、消费者协会的支持，在这次权力斗争中失败了，最后全部权利给了建设部，真是遗憾！

第二章 业主及业主大会 　　
第五条 房屋的所有权人为业主。
质疑：中国实行的是物权登记主义，就是说只有取得所有权证才是房屋的所有权人；所以在消费者取得所有权证以前，房屋所有权人始终是开发商，所以从现在开始，凡是没有拿到所有权证的人都可以不交物业费了，立法者自己不动脑，只好我们动脑了。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
质疑：“接受…服务”怎么会成为一项权利呢？权利是可以放弃的，消费者能给物业公司说：“我不行使接受你为我服务的权利”吗？
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
质疑：既然每个业主都有提议召开业主大会的权利，为什么后面又要说需要20%业主的联合提议呢？这项权利是个人权利还是集合权利，概念不清啊。
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
质疑：如何行使投票权，此条例没有写，又是宣传条款。
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
质疑：如何行使选举权与被选举权，此条例没有写，属广告条款。
　　（六）监督业主委员会的工作；
质疑：如何监督业委会工作，此条例没有写，又是空头支票。
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
质疑：如何监督物业管理公司，此条例没有写，空头支票。
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
质疑；当业主的知情权受到侵害后，业主应当如何获得救济，此条例没有写，空中楼阁；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
质疑：业主如何行使此项权利没有写，空头支票。
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
质疑：现在社会已经成为一个日益复杂的社会，任何一项权利都需要有行使权利的方式与权利受到侵害时应当获得的救济后才能成为一项实在的权利，例如对于选举权一条应当如是写：
业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员，各地房地产行政管理机构应当在选举前十日张贴公告以使业主能够对候选人情况有所知情；侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效，并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。否则只能成为一项立法垃圾。
没有程序保障的权利条款都是垃圾条款，本条例中特别多！
　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
质疑：权利需要详细的描写才能实现，因为权利行使需要多方配合；而义务的描写则要简单，因为这样对于物业公司才是一件好事情。
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
质疑：我们为什么要遵守这些规章制度，如果这些规章制度违法怎么办？如果它们侵害了我自己的合法权益怎么办？
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
质疑：如果业主大会决定将们家的房屋拍卖，我是不是也要执行这个决定？
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
质疑：我们只有按时交纳牧业服务费用的义务，却没有在物业服务不好时拒绝交费的权利，《合同法》规定的先履行抗辩权为什么就不能行使呢？这个条例为什么敢与《合同法》对着干呢？
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
质疑：又是废弃语言，你不制定相应的制度，怎么能够保证业主大会能够代表全体业主的合法权益；再者说什么叫代表？什么又叫不代表？如果没有代表怎么办？什么叫全体业主？如果代表了绝大部分行不行？立法者在写这些条款时不知道是不是在看电视剧，怎么总是走神呢？
　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
质疑：全国的房地产销售都依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《合同法》，大家的房屋所有权都是同一部法律出来的，为什么选区的划分不能全国统一呢？这样本来一部法规可以解决的问题，需要31个规章来解决，立法成本大大提高，社会矛盾的可能性也大大提高，只是法院与律师的生意会好起来了。
　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
质疑：什么叫指导？业主怎么启动“指导”程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举？是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？……，我可以想出十几个问题，我想立法者大概也想到了，可能电视剧里又有了什么好镜头，人家头一歪，不写了！
　　第十一条 业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
质疑：业主大会通过谁来行使上述权利？如何行使上述权利？如果其权利受到侵害怎么办？又是一空条款，真是没有办法啊。
　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
质疑：此条系物业公司千年化的有利条款，对于有2000户业主的社区，物业公司基本上做定了，几乎不可能出现2/3反对的情况，即使有一天业主们给了2/3反对票，物业公司也可以说：你们不是一天写的吧，每一天的反对票都不到2/3，所以每一天我都不能离开，既然这样，我必须呆下去。
　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
质疑：什么叫定期会议？是每个月定期还是每年定期？如果定期会议不召开怎么办？又没有写，真是替立法者着急啊。
　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
质疑：到底是谁去通知全体业主啊？是业委会吗？如果是第一次会议怎么办？那个时候还没有业委会呢？这个条款决定了业主大会永远无法召开。
　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
质疑：我真是不愿意再批了，随便挑出一款看看，就说第二款吧，业委会代表业主大会如果与物业公司签订的合同无效后，责任谁来承担？业委会能否有权起诉物业公司？如果业委会败诉，赔偿责任由谁来承担？
　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
质疑：业委会怎么样去备案？如果不给备案怎么办？北京目前百分之九十的社区没有业委会是为什么？不是因为大家不参与，而是因为不给备案；象朝阳园用了十八个月才办完了备案手续，那是因为有舒可心能够坚持十八月，一般社区做得到吗？
　　第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
质疑：业主公约如果侵害个人利益怎么办？业主公约是否要全体签字？……
　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
质疑：笑话！议事规则怎么能够就业委会的组成进行约定？《全国人民代表大会议事规则》说全国人大常委会的组成与人大常委的任期了吗？议事规则不是组织规则，基本立法立法概念糊涂。
　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
质疑：又是笑话了？业主大会、业委会都是业主自己的组织，他们的决定相当于是单个个人之间的合同，政府有什么权利可以撤销这种合同？那么法院是做什么的？此条不仅违反了《合同法》，也违反了《宪法》与《政府组织法》，越看越象是闹着玩呢。
　　第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
质疑：业主大会、业主委员怎么配合公安机关？什么叫配合？公安机关不需要配合怎么办？每个社区都可以为警察设一个值班室，但是警察未必愿意来上班啊；再者，居委会是一级民间自治组织，它有什么权利指导另外一个民间自治组织？不正常嘛！
　　第三章 前期物业管理　　
　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
质疑：而且到底是业主选聘还是业主大会选聘？什么叫“之前”？这样开发商是不是始终在业主之前啊？ 总是使用相对概念，为什么不能使用一些绝对概念呢？
　　第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
质疑：如果公约侵害了怎么办？如果公约中说物业费一次预付三年的，是不是叫侵害了？
　　第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
质疑：啥叫“物业买卖合同“，每一次听说过；是在签订“物业买卖合同“时没有公约怎么办？是不是就是无效的合同？如果入住时业主发现公约不利要求解决买卖合同行不行？
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
质疑；我多次给温家宝同志说，开发商与物业公司一定要分业经营，他每次都说：“一定，一定”，不过说次还是采用了“提倡”，没有任何强制力了，真是不够朋友啊。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
质疑：是在签订买卖合同时没有前期物业服务合同怎么办？是不是买卖合同可以宣布无效？总说半句话
　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
质疑：三个地位平等的主体签订的合同，为什么后一个合同的效力要高于前一个，为什么后一个合同的签订可以导致前一个合同的自然终止？显然是违反《合同法》嘛，象鹏苑家园一样，如果业委会与大华物业公司的合同一生效，是不是原来的米象物业公司可以立即撤场？这时产生的管理混乱由谁来承担责任，简接是胡闹的条款。
　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
质疑：关键是擅自处分了怎么办，水龙家园的开发商把已经分摊绿地又出售给停车场，好象没有见什么人承担责任；更重要的是这个条例是《物业管理条例》，与开发商有什么关系？一个是服务委托合同，一个是商品买卖合同，到底写哪一个？
　　第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
质疑：什么叫查验？没有查验会承担什么责任？如果产生了设备损失怎么分配责任？
　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
质疑：还是要问同样的问题：不移交怎么办？大家可以去看鹏苑小区，三年没有移交技术资料，可以用八年的锅炉不到三年已经基本报废了，新物业公司根本无法维修，旧物业公司拍拍屁股带维修基金一起带走了，设备修缮找谁出钱？。
　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
质疑：同上，建设单位应当配置多少物业管理用房？没有配置怎么办？费用由谁来承担？
　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
质疑： 《物业管理条例》又开始说开发商了，如果国家因为太忙没有保修期限与范围怎么办？
　　第四章 物业管理服务　　
　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
质疑：这条还是比较不错的，找不出太多的问题，不过此条删除了也没有什么影响。
　　第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
质疑：此条使用了“应当”，就是说必然这样，问题是没有资格证书是不是就不具备执业能力？
　　第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
质疑：为什么一个物业管理区域由一个公司来管理呢？业主难道不能分别聘请保安公司、保洁公司、绿化公司呢？为什么业主的这些权利都要被剥夺呢？而且现实中能够剥夺吗？
　　第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
质疑：既然物业公司只能由业主大会选聘，为什么合同要有业委会来签订呢？而且现实中不可操作啊，业主大会人数众多无法与物业公司谈判，如果由业委会来谈判又会出现因为业主大会不同意而使业委会承担缔约过失责任的风险。可能以后会出现新型合作方式，但是目前我看不到这种选择的科学性。
　　第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
质疑：本来这个条例就是要确定物业公司的法律责任，但是偏偏它又说要再依法，实际就是说物业公司一般没有责任；我们本来以为此条例可能解决问题，可它总是让我们感到失望！
　　第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
质疑：一般情况下业委会都会移交相关资料，更多的情况是前期物业公司不移交，此时法律应当规定移交的程序与不移交的责任，但是仍然没有。
　　第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
质疑：此条还是可以的，虽然没有太细致的规定，但是基本原则确定了，余下的就让业主们发挥吧。
　　第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
质疑：什么叫“做好”交接工作？如果不做好怎么办？
　　第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
质疑：这里又说不能全部委托他人，意思是可以部分委托，也就是说可以有两家以上的物业公司；但第三十四条说一个物业管理区域只能有一家物业公司，两个条款之间不是明显矛盾吗？
　　第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
质疑：此条不是剥夺了物业公司与业主之间的定价权吗？我们自己家里聘请保姆，为什么要由政府替我们定价？如果业主按照这个价款付了款，物业公司服务不好，是不是由政府来替物业公司履行责任？真是瞎胡闹！
　　第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
质疑：此条即可以约束开发商，也可以约定消费者；当消费者没有取得产权证以前，消费者是使用人；如果消费者取得产权证后再出租给承租人，则承租人就是使用人；只是物业费用如果由业主承担连带责任可能不是很妥，主要目的是减轻物业公司或者业委会收费的难度，降低其成本。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
质疑：又是广告性的法律条款，不写也可以。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
质疑：什么叫“物业服务合同约定以外的服务项目”？如果我们就这个项目签订了合同，是不是就成了物业服务合同约定以内的项目？这个报酬是不是也要“按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在合同中约定”？

　　第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
质疑：业主交费时有没有选择权，有的业主不想到物业公司去交费，是不是可以实现？现在有的小区物业公司每次只售50度电，业主每周要去一次，这种情况怎么办？
　　第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
质疑：我想应当注明违法行为的范围，否则业主家里装修阳台，物业公司破门而入履行“制止”义务，然后向房管局报告，房管局三个月后才回电话说再等等，业主家的装修要等到何时？

　　第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
质疑：此条还好，基本原则与细节都没有太大的失误，只是应当最后注明：保安人员侵犯公民合法权益的，应当由保安公司承担连带责任。否则现在的情况是，保安打人后就走了，业主去找公司，公司一般都说不是职务行为，与我们没有关系，这样人身怎么能够有保障！
　　第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
质疑：又是连坐法！
　　第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
质疑：什么叫及时？能不能规定一个时限，或者不处理的责任？否则总是让人干等。 　　
　　第五章 物业的使用与维护　　
　　第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
质疑：如果物业公司没有经过业主大会同意改变的用途后应当承担什么样的民事赔偿责任？凡是没有责任的行为就是不受限制的行为，如果不写明盗窃要处有期徒刑，那么街上四处都是小偷。
　　第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
质疑：此条相对于其他条款来说，内容要好一些，至少目前没有发现太多不对的地方。
　　第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
质疑：为什么这些单位的行为就不需要通过批准呢？我看到有的小区要修管线，道路给挖开了三个月，全小区尘土飞扬，也没有谁来承担责任。
　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
质疑：此条尚可。
　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
质疑：这本来是一个相当重要的内容，但是由于四年多立法者始终没有想清楚，所以还是把皮球踢了出去，看以后谁来接球。
　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
质疑：在本条例中，需要业主大会决策的内容实在是太多了，问题是业主大会一年能开这么多次吗？如果业主大会没有决定怎么办呢？
　　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
质疑：谁是责任人？如果确定责任人？又是口袋条款，什么也不说清，什么也说不清，反正什么东西都往里装。
　　第六章 法律责任　　
　　第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。
质疑：建设单位不改正怎么办？行政主管部门不罚款怎么办？ 10万元以下是1千还是9万9，是不是又给某些人以捞外快的机会了？
　　第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
质疑：开发商侵害了业主的利益，至少有两个主体得利：开发商可以获利，当然一定要高于20万元才合算；房管局可以获利，在5万到20万之间；如果没有造成损失，业主就不会得到任何赔偿了。
　　第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。
质疑：因为不移交造成的损害，物业公司是否要承担赔偿责任？
　　第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
质疑：如果物业公司收取了物业费用，是不是应当先退还业主后再罚款？否则每次都是房管局赚便宜业主吃亏。
　　第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
质疑：要知道99%的保洁工可能没有资格证书，如果都要处罚，物业公司怎么活啊？
　　第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
质疑：此条还可以吧，我看立法的人不想写得太细。
　　第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
质疑；能不能将罚款做为给业主的赔偿啊，总是重行政处罚轻民事赔偿，这样得让多少人上下其手啊？又有多少干部被引诱拉下水啊？
　　第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。
质疑：反正没有什么说明什么叫“必要”，所以开发商不用害怕，这只是吓唬人的。
　　第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
质疑：物业公司也不用害怕，谁能来确定你的收益？如果对收益有争议谁能起诉？业主大会是个什么主体？所以此条不会对物业公司产生伤害，不用怕，尽管做去吧。
　　第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。
质疑：理由同上，所得收益部分没有人能够主张权利，至少无法通过诉讼来主张，或者说是很难，大家都不用怕。
　　第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
    质疑：对于那些业委会收取费用的小区，业委会是不是就无权起诉了？
　　第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
质疑：此条写得好，绝对正确！
　　第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 　　
质疑：此条写得好，绝对正确！我看《物业管理条例》中关于物业管理的条款好象都有问题，但是关于治安与犯罪处罚方面的写得都很正确，所以我怀疑此条例是刑法大师起草的。
　　第七章 附则　　
　　第七十条 本条例自２００３年９月１日起施行。（完）
质疑：施行后与地方条例有不同的怎么办？有冲突的怎么办？没有配套规定的怎么办？特别当“国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法”（四十一条）还没有出台以前怎么办