九乡新闻网超跑视频:搜狐企业家论坛月度访谈：孟晓苏-搜狐财经 2
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/15 01:32:34
从小产权房开征房产税
香港房地产周期是7-8年，美国房地产周期是18-20年。在中国，我们如何面对房地产周期？我认为政府的调控行为原则上应该“反周期”，企业的投资行为一般要顺应周期，政府，这只看得见的“手”要做的就是通过反周期的调控尽量拉长发展期，尽量减少低落期对经济造成的损害。
我们来谈谈中国经济的发展路程。经历了1998年东南亚金融风暴的冲击，现在又经历了全球金融海啸，两且我们都经历了从低谷到高涨期的过程。中国经济从低谷期到高涨期的“四步走”规律是这样的——第一步，政府加大投资，缓解经济萎缩，第二步，楼市率先启动，带动经济发展。第三步，需求拉动生产，企业再现生机，第四步，股市结束低迷，逐渐进入牛市。
扩大国内需求才能有效消化“产能过剩”，房地产业是国民经济的“组装产业”。 这些年我们把多项国外的成熟金融产品，不断地引进到中国来，我从四个方面来介绍一下。
首先，是住房抵押贷款，是我们在1996年建议引进的，这些年住房抵押贷款增长迅猛，占到了居民贷款的82%，另外18%才是信用卡、购车贷款，住房抵押贷款的出台也是政府调控经济、调控房地产的手段。
其次，是股权投资基金（PE），最早介绍PE进入中国的就是这本书《投资基金理论与实务》，什么样的项目最适合做PE？是国家现在鼓励的旧城改造项目。比如中房集团在内蒙建的小区，上世纪80年代那是最好的小区，现在是最差的小区，都是小户型，虽然这些小区破旧了，但是他们的地理位置都非常之好。如果我们充分利用这些位置可以改善老百姓的居住条件，他们交出原来的土地得到更大一点的房子，老百姓对旧地回迁肯定没意见。现在这些项目已经在全国开始推出，把社会资金吸引过来的同时有效地改善城市的居民住房条件。
第三，是房地产信托投资基金，“瑞茨”（REITs），其特点是能够享受免除企业纳税这样的优惠，所以我认为在中国最有资产，最需要钱的不是开发商而是地方政府。海外的经验可以借鉴，香港用政府的出租房产发行“领汇基金”受到投资人的热烈追捧。中国的廉租房有很好的经济效益，租金收益以及来自政府的补贴收益是很高的，现在“瑞茨”试点在上海、天津、重庆进行。还可以用“瑞茨”开掘更多政府财政能力，包括交通、桥梁、水工程等固定资产，通过“瑞茨”，可以加强流动性，使得政府获得资金，这些优质资源不会离开本地，还可以本地流动。
REITs是楼市与股市的稳定器。首先，作为长期持有资金，它将减少短期炒作行为，稳定房地产市场与价格；其次，可上市吸纳资金，为保险资金、社保基金与养老金等提供入市载体；最后，收租物业回报稳定，物业升值使投资者权益升值。
第四，是反向抵押贷款。这种产品适合退休的老人，他们有房产，但是没有多少退休金。老人只要活着又住房又拿钱，老人去世了银行再收回房产，这是人生资源非常好的配置。如果推行反向抵押贷款，对老年人好处非常多，启动房产金库，补偿老年生活，解除经济顾虑，增强生命自信，保持社会尊重，有利于社会稳定。
廉价征用农民土地，高价拍卖给开发商形成剪刀差，实际是对农民的利益剥夺，这些年的群体事件65%是由于土地问题。作为一种反抗，农民把还没有被政府征用的土地建“小产权房”卖给城里人，“小产权房”占了不小的比例。中央三中全会提出维护农民的责任制，提出农村建设用地，可以转让农民使用权。
征收物业税（房产税），其法理依据很多，比如公平论、税制论、资源配置论等等。开征物业税的意义有利于社会公平，怎么做四步走？商业地产已经开始征房产税，然后从小产权房起征，第三，对高档住房和豪宅征收物业税，要按照标准税率征。最后，对普通住房也要征物业税。
香港房地产周期是7-8年，美国房地产周期是18-20年。在中国，我们如何面对房地产周期？我认为政府的调控行为原则上应该“反周期”，企业的投资行为一般要顺应周期，政府，这只看得见的“手”要做的就是通过反周期的调控尽量拉长发展期，尽量减少低落期对经济造成的损害。
我们来谈谈中国经济的发展路程。经历了1998年东南亚金融风暴的冲击，现在又经历了全球金融海啸，两且我们都经历了从低谷到高涨期的过程。中国经济从低谷期到高涨期的“四步走”规律是这样的——第一步，政府加大投资，缓解经济萎缩，第二步，楼市率先启动，带动经济发展。第三步，需求拉动生产，企业再现生机，第四步，股市结束低迷，逐渐进入牛市。
扩大国内需求才能有效消化“产能过剩”，房地产业是国民经济的“组装产业”。 这些年我们把多项国外的成熟金融产品，不断地引进到中国来，我从四个方面来介绍一下。
首先，是住房抵押贷款，是我们在1996年建议引进的，这些年住房抵押贷款增长迅猛，占到了居民贷款的82%，另外18%才是信用卡、购车贷款，住房抵押贷款的出台也是政府调控经济、调控房地产的手段。
其次，是股权投资基金（PE），最早介绍PE进入中国的就是这本书《投资基金理论与实务》，什么样的项目最适合做PE？是国家现在鼓励的旧城改造项目。比如中房集团在内蒙建的小区，上世纪80年代那是最好的小区，现在是最差的小区，都是小户型，虽然这些小区破旧了，但是他们的地理位置都非常之好。如果我们充分利用这些位置可以改善老百姓的居住条件，他们交出原来的土地得到更大一点的房子，老百姓对旧地回迁肯定没意见。现在这些项目已经在全国开始推出，把社会资金吸引过来的同时有效地改善城市的居民住房条件。
第三，是房地产信托投资基金，“瑞茨”（REITs），其特点是能够享受免除企业纳税这样的优惠，所以我认为在中国最有资产，最需要钱的不是开发商而是地方政府。海外的经验可以借鉴，香港用政府的出租房产发行“领汇基金”受到投资人的热烈追捧。中国的廉租房有很好的经济效益，租金收益以及来自政府的补贴收益是很高的，现在“瑞茨”试点在上海、天津、重庆进行。还可以用“瑞茨”开掘更多政府财政能力，包括交通、桥梁、水工程等固定资产，通过“瑞茨”，可以加强流动性，使得政府获得资金，这些优质资源不会离开本地，还可以本地流动。
REITs是楼市与股市的稳定器。首先，作为长期持有资金，它将减少短期炒作行为，稳定房地产市场与价格；其次，可上市吸纳资金，为保险资金、社保基金与养老金等提供入市载体；最后，收租物业回报稳定，物业升值使投资者权益升值。
第四，是反向抵押贷款。这种产品适合退休的老人，他们有房产，但是没有多少退休金。老人只要活着又住房又拿钱，老人去世了银行再收回房产，这是人生资源非常好的配置。如果推行反向抵押贷款，对老年人好处非常多，启动房产金库，补偿老年生活，解除经济顾虑，增强生命自信，保持社会尊重，有利于社会稳定。
廉价征用农民土地，高价拍卖给开发商形成剪刀差，实际是对农民的利益剥夺，这些年的群体事件65%是由于土地问题。作为一种反抗，农民把还没有被政府征用的土地建“小产权房”卖给城里人，“小产权房”占了不小的比例。中央三中全会提出维护农民的责任制，提出农村建设用地，可以转让农民使用权。
征收物业税（房产税），其法理依据很多，比如公平论、税制论、资源配置论等等。开征物业税的意义有利于社会公平，怎么做四步走？商业地产已经开始征房产税，然后从小产权房起征，第三，对高档住房和豪宅征收物业税，要按照标准税率征。最后，对普通住房也要征物业税。
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