昨日，中国社会科学院在京发布2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》，对房地产市场“十一五”期间的发展作了回顾，并预测短期内房价仍有上涨压力，更严厉的调控政策可能在年内出台。

　　聚焦一：房价

　　短期仍有上涨压力

　　据悉，“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势，年均增速达9.7%。蓝皮书副总编李恩平也透露，高房价让一般家庭难以承受，根据蓝皮书调研结果，2009年城镇家庭平均房价储蓄比为33.7，这意味着城镇家庭平均需要33年的储蓄才能够买一套房，“根据这个数据，我国60%以上的家庭是无力买房的。 ”

　　对于未来的房价形势，蓝皮书分析，短期内房价仍有上涨压力。一方面从去年末房企资金压力来看，短期内开发商主动降价意愿不强，另一方面，利率水平依然过低，通胀预期仍然较高，房价存在上涨压力。另外，2011年全球经济缓慢复苏，经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能。

　　从今年的物价形势来看，“稳物价”必将成为主旋律，房地产的政策背景也会非常严厉，以抑制房价的过快上涨。在稳健的货币政策下，上调存款准备金率、加息等措施都会对房地产市场需求产生抑制作用。蓝皮书副主编尚教蔚昨天作主题演讲时预测，年内商品房价可能进入相持态势，其中中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。

　　聚焦二：土地

　　土地财政不利长期发展

　　蓝皮书中列举了“十一五”期间我国房地产市场存在的四大主要问题，“土地财政”首当其冲。

　　“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，在地方财政总收入中的比例从 2006年的38.9%增长到2010年的65.9%，地方政府对土地收入的依赖越来越大。土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。

　　蓝皮书认为，改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。研究改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，探索稳定地方财政税源的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。还应严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。

　　聚焦三：保障房

　　保障房建设滞后

　　“保障性住房建设严重滞后。 ”这是蓝皮书中直陈的“十一五”期间又一房地产市场的主要问题。据介绍，2006至2009年，我国经济适用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。

　　不仅如此，保障房建设还存在监管问题。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。

　　去年以来，中央一再强调了保障房建设的重要性，完善制度并制定了相应的计划目标，随着保障房的逐渐入市，中低端市场的供需矛盾将得到缓解。

　　聚焦四：调控

　　年内或出台更严调控

　　2003年以来，房地产调控政策频出，调控力度不断加大，手段也趋于多样化，但是蓝皮书也指出，房地产宏观调控效果不彰，没有从根本上解决问题，供给偏紧需求过旺、房价持续攀升、供需结构不匹配等问题一直存在。同时，政策出台本身也有问题，短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变化，长期预期不明晰。

　　李恩平昨日称，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。

　　蓝皮书预测，更严厉的调控政策或将在2011年被迫陆续出台，调控政策将向存量市场延伸，住房持有环节成为未来政策调控的重点。此举将严重影响多套住房持有人群的既得利益，利益集团阻挠则可能导致政策实施出现反复。

　　聚焦五：房产税

　　房产税向全国推广

　　蓝皮书中列举的“四大问题”中，也包括房地产税费制度的不合理。一方面，税费种类繁多、费大于税，另一方面也存在“重流转轻持有”和管理不规范的问题。蓝皮书建议，整合房地产开发与交易环节税费，全面开征房产持有环节税收，推动地方政府从土地财政转向税收财政。开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。

　　目前上海、重庆已经开展房产税试点，蓝皮书建议“十二五”期间应加快向全国推广。

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社科院你敢再悲剧点吗：预测准确率还不如掷铜钱

中国社科院房地产蓝皮书终于又发表了，每次发表都会引起争议，但是，从历年社科院专家们预测中可以得出这样的一个规律，社科院专家们的预测，还不如掷铜钱预测的准——最起码还有50%的胜率。虽然预测是有风险的事情，但是作为中国智囊的机构，每年还偏爱发表这些荒谬的预测性观点，虽然往往被验证多次漏靶子，但他们还是乐此不彼。

我们仅从2007年开始列举社科院的预测，发现他们的预测，准确率不会超过25%。

2007年蓝皮书预测：2004年以来的较快的城市房价涨幅有可能持续下降，整体房价涨幅有望回落到5%以下。实际上，2007年房价上涨超乎大家的想象，不仅股市攀上6000点，而且各地房价纷纷暴涨。

2008年房地产蓝皮书预测中，社科院认为，房价当年出现拐点可能性不大，而是认为将在2009年下半年出现拐点，事实上，当年年末即出现了整体性下滑格局，但是，到了2009年又出现了大规模的上扬的报复性反弹。2009年蓝皮书也是在4月份发布，依然认为北京房价有下降空间，虽然认为第三季度将止跌回暖，但实际情况是，在三月份北京地王就出现了，当年五月份，全国房地产放量报复性反弹。在次年的蓝皮书中，他们承认2009年实现了“V”型的反转，是业内人士始料未及的。

2010年蓝皮书受到2009年房地产惊艳的影响，他们才谨慎地认为，2010年房地产市场全国的商品房价格下调的可能性不大。只是一句否定性的词，但实际上，2010年一线城市又出现几轮暴涨，最令人惊讶的是，三四线房地产市场也开始爆炸性的上涨，商业地产也是迅速升温。

今年社科院专家最典型的一个观点认为，2011年，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。实际上，今年将是低档商品房上涨最为迅速的一个年份，受到限购令的影响，低档商品房和三四线城市的房价，还在持续升温。高档房虽然在量能上有所收敛，但依然是投资的较佳选择。

蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在 “十二五”期间应加快向全国推广。中国房产税本身在合法性上都有问题，作为全国社科最高的研究机构，竟然建议如此低级的政策，实在匪夷所思。

中国社科院一些专家，多年来一直鼓吹房价要下跌，误导了千千万万受骗民众，这些踏空者，以能够买到一套房的价格等待作为代价，现在换来的结果是买不起一个卫生间。如果这些善良的百姓当时没有信奉他的言论，,也许早已了结“居者有其屋”的美好愿望。在他们蛊惑言论下，善良的人们一次次的信奉，换来的是一次次的失望。几年前可以买三室户的钱现在只能买一室户，而买二室户的钱只能买一间卫生间了。于是，这些踏空者从当年他们的铁杆粉丝，变成了最后的控诉者。当年以道德征伐来忽悠百姓的人，已被历史验证，只是一个笑料。但是，当时他们高嗓门如同高音喇叭一样，唯恐全国不知道他们的“正确算命的结果”，以道德优势作为幌子，对于依据客观事实预测的房价还会持续上涨的现实，进行猛烈的攻伐，事实是遮掩不住的，那些无视事实，妄图靠诱导言论来达到别有所图的目的，最终被市场规律的大车，碾压的粉碎。

中国房地产市场虽然在某种程度上受到行政干预的影响，阶段性的出现了畸形的现象，但要保持市场的存在，市场规律当然是如“青山遮不住，毕竟东流去”。我们在对待房地产市场进行预测的时候，最忌不顾市场真实情况，肆意解读，社科院竟然还将房价上涨归结为利益集团的阻挠，这典型的是故意规避主要矛盾。如此不客观解读市场情况，最终伤害的还是市场的真正参与者，还有更多无辜的百姓。甜言蜜语式的宣扬，是投资者最大的敌人。这些灌输的迷魂汤，是这么多年来，那些踏空者的伤心汤药，在迷幻中而不愿意看到真实的情况，一旦有人说出真实情况，这些人如丧考妣式的嚎叫并发出愤怒的吼叫，但理性最终战胜非理性，事实分清了真实与虚假。

可怜的人们，在受到愚弄还在替他人辩护，而对于真正指出问题或者真实情况的人，则竭斯底里的曲解和辱骂，正是由于这些人的存在，使得本来很清晰的房地产市场，如今被搞得一团污泥，浑浊不清，已经使得真知灼见暗淡无光，道德征伐肆意横行。房价这些事，还是要理性一点，现实一点，才能真正的懂得——这个市场真实与谬误。