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新政下交易税费叠加 沈阳二手房单价高于新房
来源：华商晨报 作者：杨春辉 2011年03月23日09:50 我来说两句(0)未满5年二手房已不具备价格优势
在新政之下，各种交易税费的叠加，使部分未满5年的二手房在同一区域的房价已超过新房。
市场状态：
未满5年的房子已经不好卖了
近日，记者在走访21世纪、阿凡提、芒果等二手房连锁中介门店时发现，各大中介的房源量选择余地较大，但客流量和成交量并不是很多。
“恢复营业税征免时限以5年为标准的政策，会对今年的二手房市场有所影响。从这段时间来看，二手房市场有日渐转冷的趋势，来看房的人明显比平常少了许多，成交量也下降了三成左右。”靠近铁西万达的一家二手房中介公司的经理小毛表示。小毛还认为，调控政策实施后房龄是否满5年，这一点成为交易能否成功的关键，短时间内，未满5年的房源不太好卖了。
原因解析：
新政后卖家将多出税费转嫁买方
记者在沈阳市房产交易大厅的咨询处了解到，3月1日沈阳税务部门按国家规定调整了个人转让住房营业税政策，对个人购买普通住房不足5年转手交易的，从以前的差额征收，统一按其销售收入全额征税，也就是说房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.6%。该工作人员表示，计算交易房龄不足5年，面积小于144平方米的房子所产生的主要费用除了5.6%的全额营业税外，还包括个人所得税（差价的20%）和契税，其他费用花费不多，可以忽略不计。
业内人士表示，从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税等费用转嫁给买家，最终的结果是导致购房成本大增。
实地计算：
二手房已经不具备价格优势
一般来说，在同一区域的清水二手房价比新房的价格要低一些，这是很正常的情况，但是不是买二手房就划算呢？其实结果并非如此，你只有在综合比较之后才能找到答案，这对目前准备入市买房的人群来说，有必要提前弄清楚。
上周末，记者在长白岛区域让二手房置业顾问算了笔账———
以岛上一楼盘的一套标价76万元，面积116平方米的3年房龄的清水房为例，如看表面价格折合单价为6552元/平方米，但是核算其他费用，单价则超过了这个数字。
置业顾问大致算了一下所需的其他交易费用。该置业顾问表示营业税很好计算，但个人所得税的部分计算起来相当复杂，无法得出准确数字，但在记者的一再要求下，他为记者简单地写下了这样的计算公式：营业税=成交额×5.6%（实际以相关部门评估额为准）、个人所得税=（成交额-房屋原值-营业税-契税-维修基金-房贷利息）×20%、中介费=成交额的1.5%~2%之间（最高不超过2%）。
如此核算下来，结果显示此套房子的营业税和个人所得税相加在5万元左右，再加上1.5%的中介费用，仅此三项费用的相加就超过了6万元，相当于房价的7%~8%，折合后的此套房屋单价大约在7100元/平方米，但记者在该楼盘的售楼处了解到，现在在售新房的均价为7000元/平方米。
虽然二手房置业顾问一再强调实际费用可能要到具体办理时才可获知，应该比这个少，但如此看来在同一区域购买不足5年房龄的二手房已经不具备价格优势了。