辐射4高斯步枪双枪侠:【转载】自己验房要注意的几个问题

自己验房要注意的几个问题 

一、当接到通知后的准备工作，首先，准备好商品房买卖契约，户口本，身份证或证明有效身份的证件，还有必不可少的钱了。

二、准备必要的验收工具
1。可伸长的响鼓锤：用来检查墙面是否空鼓、地面是否空鼓、顶棚是否空鼓空鼓。﹙情况不同，要有经验判断要准确﹚

2．红外线测距仪：用来检查房屋净高、净面积（房间的大小头）等。

3。可折叠的小桶塑料水管：检查各下水口、地漏、排水管是否通畅，及闭水试验用。

4。先进的验电器：检查各个插座是否通电、相位是否接反、是否少地线﹙经常发生的事﹚。

注意：有时电线被小偷盗走了。

5。多功的工程质量检测器：用来检测墙面平整度是否达到国标。

6．相机是必不可少的，以防有争议时作为取证用。

7．必要的国家标准及地方标准。﹙以便物业或开发商对证用﹚

8。其它辅助工具﹙游标卡尺、楔形塞尺、尖嘴钳、铅笔、彩色粉笔﹚等。


在正常情况下，100—150平方米的房子，验房时间一般是2-3个小时，问题多的要延长时间，有情提醒，

请专业有经验的人员，帮你验房效果好。


三、要查看相关文件。
   首先，要看开发商是否具备交付房屋的法律文件，最好核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能可以收楼。如开发商法律文件及手续不完整，即使该房屋不存在质量问题，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
下面的文件资料一定要看：


1、《南京市建筑工程规划验收合格证》。南京市规划部门的。


2、《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。建设主管部门的，表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
3、《房屋质量合格证明》。区级以上质检站核发的。必须具备。
4、《住宅质量保证书》开发商提供的房屋的。必须带走。
5、《住宅使用说明书》开发商提供。开发商据此承担保修责任。必须带走。
6、《竣工实测表》。房产管理局或区局直属测绘大队提供的。实际建筑面积是多少，公摊面积是多少，那些地方是公用面积。或者是有资质的部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。一定要具备，否则，无法计算实际的公摊面积，结算最终房款没有依据，更无法开具正式发票。
7、《用水合格证》。卫生防疫部门核发的。
8、《建筑工程消防验收意见书》公安消防部门核发的。
9、《南京市民防工程竣工验收证书》。民防部门核发的。
10、《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》质量技术监督部门核发的。
11、《南京市建设工程环保验收合格证》。环保部门出具的。
12、《南京市燃气工程验收证书》燃气主管部门核发的。
13、《南京市工程验收档案认可书》。城建档案部门出具的。
14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)要带走的。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。以便在装修时用。
四。面积的核实。
面积核实是验房中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请有资质的测绘单位对已完工的住宅进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。因此，如有误差，需要开发商明确处理方法。
（购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看。

主要三个方面：

一是，开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;

二是，在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大;

三是，调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！

主要分摊项目：

1、电梯间;

2、电梯机房;

3、水箱间;

4、楼梯间;

5、消防控制室;

6、一层门厅及值班室。
五。验房。
看过这些资料后，就可以去验收房子了，先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付其它费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！


先验房、后收房”的收房流程有法律依据
在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，为现代民法和经济法所否定。《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。不通过验房，买受人的知情权无从保障， “先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了买房人对所有购房者的知情权。

开发商可能会认为，因为双方合同中未约定是先验后收还是先收后验，因此其规定先收后验就是有理由的。对于这种合同中未约定履行方式的情况，《合同法》第六十二条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。在交房中有利于实现合同目的的履行方式只能是“先验后收”。

买卖合同中对标的物的验收，法律也有明确规定，《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”。《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”。不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。如果作出“不论标的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公平的。

“先验房、后收房”有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。《消费者权益保护法》第十七条规定：“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者监督”.-

从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(工具不要忘带)。


下面就开始验房:

1、检查墙壁。

首先，仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有空鼓和裂纹，房顶上是否有有空鼓及裂缝（一般来说，房间横梁下平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用;但如果，裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么，就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。
2、检查地面。

仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂起砂等情况。如有空鼓，要根据相应标准来修复。
3、检查渗水。

﹙大雨过后，是检查渗水的最好时机）查看一下窗户、外门、墙体是否有渗水情况，特别是一些外墙、厨房卫生间的顶面，如有，务必尽快查明原因。采取必要错施加以解决。
4、检查门窗。

由于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。
检查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则。对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。
窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果如何。窗是否变形，与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。
5、 下列部位必须使用安全玻璃：
（一）7层及7层以上建筑物外开窗。
（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗。

（三）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。
（四）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃 3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm ）。
（五）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。
6、测量一下楼层的净高。(需用红外线测距仪)看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20㎜楼板及面层厚度，再减去20㎜允许误差，余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否有大小头。
7、检查上下水。

一．水的压力大小如何。

二。用小水桶装满水检查下水情况。
8、作闭水试验。

将有防水要求的房间，放水约2cm。24小时后，查看其楼下的顶棚、墙壁是否渗水。
9、检查电路。

插座是否正常通电，有无防护措施？电灯是否都亮？开关是否正常？有线电视线是否通？电话线路是否通？网络线是否通？
10、燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。
11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视。空调主机、管路安装是否符合设计要求等。
12, 核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。
总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能要迟一些，入住率达到一定比例才能通气）。在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
13, 对公共环境的验收。
楼盘的交付，必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。

合格的楼盘须做到“五通一平”。

即燃气、上水、电、污水、路通，

一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。
查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。