“偷面积”6月正式关闸 面积没得送房价或下降

从6月1日开始，《广州市规划管理建筑面积计算办法》（下称《办法》）将正式实施，目前大受欢迎的小复式、“N+1”、超大飘窗等“偷面积”户型，在规划报建时将不获批准，前期已报建项目销售完毕后，这些大受买家欢迎的“偷面积”产品或将绝迹广州楼市。

■箭头所指均为阳台改成的多功能房

去年已提前关死报批之门

小复式、“N+1”、超大飘窗等“偷面积”设计，是近年开发商卖楼的制胜法宝。但据业内人士透露，早在去年5月，《办法》征求意见稿出来后，这类户型已被严格控制。天河某楼盘项目负责人邓先生对记者说，“去年中开始，市规划局内部在审批报建楼盘时就按该《办法》的规定来计算建筑面积了，我们一些有N+1、小复式的‘偷面积’项目就被要求整改，如果不按要求改就不能通过规划审核，就拿不到《建设工程规划许可证》。现在市场上在售的‘偷面积’项目，都是去年之前报批的项目。”

正因为“偷面积”产品不获批报建，从去年以来有不少楼盘号称“绝版”，并以“绝版”为噱头博宣传，目前广州楼市的小复式和N+1产品风头强劲，“绝版”四面开花。

面积没得送，单价或下降

值得一提的是，《办法》暂定有效期5年，也就是说，未来5年内，广州市不能报建“偷面积”产品。按照《办法》第三条的规定，“住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米（3.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。”层高超标的“小复式”将按2-3倍的面积计算。只算一半面积的“N+1”、入户花园、L型阳台，不算面积的花架、飘窗台等，以后都要全部计算面积。

据新快报记者了解，与普通住宅产品相比，目前市面在售的小复式和“N+1”等创意户型，楼盘宣称附送面积达二三成，实用率高达120%-150%以上，50多平方米就能做成三房小复式，80平方米的2+1户型，可以送多达20平方米的面积做成带主人套房的舒适小三房，买家得到的实惠似乎很多，因此这类房子的单价比同区的普通产品高。“如果不能送面积了，就要按正常情况计算面积，就不存在拔高均价的问题，均价有可能被拉低。不过从买家的角度看，购买同样的产品，面积计算有变化，单价下降了，总价不会变化太大，还是要掏差不多的钱。”

■落地飘窗

商用物业可继续“偷”

在《办法》中，商用物业面积的计算标准与住宅不同，为小复式公寓式写字楼开了一个口子。《办法》规定，办公建筑层高不得大于4.5米，大于4.5米且小于或者等于6.7米(4.5＋2.2米)的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；办公建筑层高大于6.7米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。而普通商业建筑层高大于5.0米且小于或者等于7.2米(5.0＋2.2米)的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；普通商业建筑层高大于7.2米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。

4.5米的层高已足以间隔成上下两层使用，也就是说，商业项目如果想“偷面积”做小复式，就目前看仍有操作空间。

这几种流行户型或将成为历史

根据《广州市规划管理建筑面积计算办法》的规定，以下这些目前大行其道的“创意户型”，将绝迹广州楼市。

1 小复式

小复式是最常见的“偷面积”产品，从2002年开卖的广州大道南翠馨华庭开始，“小复式”在广州市场流行近十年。广州市场之前没有对建筑楼高的具体规定，就算楼高六七米，只要没被隔成两层就能按一层面积计算，因此小复式产品的楼高越做越夸张，从当年的3.6米，拔高到如今的5米、6.5米。有的发展商是在毛坯交楼后让买家自行搭建阁楼，有的发展商直接搭好阁楼连装修都送，只要第二层的层高低于2.2米，就不算面积。

按《办法》的规定，除复式住宅的客厅外，住宅层高一般不得大于3.3米，住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米（3.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，则需按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。这意味着即使小复式楼盘开发商不为业主间隔两层，也要算两层面积。

2 入户花园

超大的入户花园也受到买家欢迎。但《办法》中规定“位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积”，也就是说，纳入建筑结构内的入户花园，将从原来只算一半面积变成全算面积。入户花园的设计初衷是有“屏风”作用，增加私密性，另一方面令室内通风空间更大，如果入户花园全算面积，买家们可能会认为其不实用而不再受落。

3 大飘窗台

以前飘窗台只要高度不超过2.2米就不计算面积，不少楼盘利用飘窗台来“偷”面积，如每个房间都设超大飘窗台，而且是从地面开始向外延伸的假窗台，只要窗户高度控制在2.2米以下，这一部分“落地飘窗台”就可变身房间一部分，完全不算面积。按《办法》规定，飘窗飘出结构外围的进深不得超过0.5米，飘窗高度不得超过2.2米，不符合上述要求的飘窗按投影面积计算建筑面积。也就是说，以后开发商利用飘窗台“偷”面积只能“偷”0.5米进深以内的面积，超大飘窗台也将成为历史。

4 “L”形阳台

“L”形阳台是“N+1”户型常见的载体，“L”形阳台只算一半面积，不少发展商将“L”形阳台的一部分变身成一间房，或并入与之相邻的房间，达到扩大房间的目的。《办法》明确，位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积。只要可间隔成房间的部分阳台是位于建筑结构内的，就必须全算面积。另外，该《办法》还明确，位于建筑结构外的半开敞空间，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高的0.7倍。符合该要求的半开敞空间按投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。住宅套内半开敞空间的投影面积不得超出套内建筑面积的15%。

提醒

已有预售证的“偷面积”楼盘可放心买

不少买家担心“偷面积”楼盘会否被秋后算账。据市规划局有关人士解释，《办法》约束的对象是开发商和设计单位，管的是《建设工程规划许可证》和《验收合格证》，主要是针对开发商打“擦边球”的行为，如层高拉大、阳台做大，报建一层卖两层，推“小复式”、N+1房等。《办法》执行的界点是在规划报建，而不是规划验收，也就是说，已经买了“偷面积”房的市民，应该不用担心收楼时会遇到补交建筑面积房款这样的问题。而对于准备买楼的市民来说，已领到预售证的楼盘说明已通过了规划报建，也可放心购买。

遇创意户型多留意

遇到发展商推出“送入户花园”、“送平台花园”等广告时，买家要小心啦，按新规定，这些面积是要算钱的。居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，外围有围护结构或栏杆高度为1.5米及以上的，都要按投影面积计算建筑面积；外围无围护结构且栏杆高度不足1.5米的，要按投影面积的一半计算建筑面积。就连一些花池、结构板、空调外挂机搁板等空间，如果有围护结构或位于建筑结构内或进深超过0.5米，都应按半开敞空间标准计算建筑面积。也就是说，发展商送的大平台、大花园，如果《建设工程规划许可证》上没注明不计算面积，最后要买家埋单。

遇到复式建筑的“超豪华”客厅，买家也要多留意。根据《办法》第十一条，“复式住宅的客厅、起居室层高小于等于该住宅的标准层的两倍层高，按照该层水平投影面积计算建筑面积，大于2倍层高的，按照该层水平投影面积的三倍计算建筑面积。”也就是说，如果看中的复式建筑某个房间层高特别高，就要看清楚《建设工程规划许可证》是否按照2-3倍计算面积，免得吃亏。