迷你灯鱼:通州商品房积压严重却未降价 地产商不惧调控赌未来

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中国网络电视台消息（新闻1+1）：一年前这里房价一路奔三，抢房者如潮；一年后这里商品房大量积压，乏人问津。待售房屋两万套，市值超过170亿，大约七年才可以完全消化。一家房地产机构的预测会成为最坏的结果吗？从信心满满抢房如潮到成交量萎缩出现积压，北京通州到底会成为一个什么样本？《新闻1+1》今日关注——通州楼市，从“明星”到“弃儿”？

北京通州区2万套商品房积压 但价格仍居高不下
主持人董倩：北京通州的房价，从1万多元1平米，到两万多将近三万元一平米，用时不到一年的时间；从将近三万多元一平米，到现在的房屋空置率创历史新高，用时还是不到一年的时间。那么，北京通州的房价为什么会有如此大的变化？过山车一般的价格起伏背后，又带给我们怎样的思考？
财经评论员叶檀：我想通州存量房上升是一个缩影，事实上中国的一线城市存量房都在上升，这就说明我们的成交量下降，供求关系已经出现了扭转。通州一方面存量房上升，另外一方面想买的人买不到，如果我们把限购令取消的话，我想通州的存量房很快就可以消化掉了。事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个市场正常的反应。
和叶檀观点类似的，还有任志强。两天前，针对中原地产公司认为通州有可能要花几年才能消化掉库存的看法，任志强就表态说：“放开限购与个贷试试？”不过，有关房地产的观点永远争锋相对。
中原地产市场部经理：我们不只是只看通州，比如说整个全北京市的需求情况来看，我们调研的结果是需求刚性的需求占整个购买人群已经接近90%，投资的人群已经是个个位数。因为(通州)这一段时间的调整和它价格快速下降这样一个情况，老百姓在选择房子的时候会选择一些新兴区域，因为他要买房子的时候，他也会注意他的这种保值功能，比如这样我们就看到比如说房山的长阳，有些项目太在一万五左右。
中国房地产学会副会长 北大教授 陈国强：对企业来说，随着政策的持续时间越长，那么对他们来说，面临的资金的压力会越明显，那么这个就不排除我们部分企业会面临资金的压力的问题，会面临资金链断裂的危险。
与通州相关，根据北京市房地产交易管理网数据统计，目前，全市商品住宅存量也超过了10万套。或许，数字本身不说明什么，大家担心的，应该是数字背后的变化。风险，真的存在吗？
叶檀：如果我们的政策不尽快调整，它就会出现一个两头堵塞的情况。一方面是成交量下滑，房地产市场的存量房增加。这个是造成资源的浪费，房地产开发商的资金会收到挤压，他们不得不去进行高利贷或者是高成本的融资。另外是市场地方政府这一块，它的收入会受到控制。现在要把这两块结合起来，主要是要打通它。这样就可以使得房地产在消费这个层面恢复一个正常的流动，它就像活水一样，从存量、开发一直到销售，都可以进入一个存量的良性的循环，把房地产的投资这一块就可以挤压出去了。
北京大学霍德明教授：通州房价泡沫比较大，积压的也比较大。如果通州房价降到15000，我看三个月就可以卖掉了。现在通州房价大概是25000左右，很少会卖到20000到22000。开发商在捂盘惜售，因为预测将来的房价还会涨。这还是个博弈的结果。房地产开发商已经被调控过了，有了免疫力。2万套靠7年才能消化掉，卖方速度超慢。僵持的结果可能不会降价。通州是泡沫的挤压，而房山是刚性需求的体现。两年前的通州和现在房山是正常的刚兴需求。如果没有宏观调控的话通州房价恐怕会涨到4万一平米。
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北京通州楼市积压2万套住房 市值超百亿够卖7年
房价曾经堪比CBD的通州楼市在“限购令”的强势打压下，渐渐沦为京城楼市的“弃儿”，市值百亿以上的近2万套积压楼房足够销售7年之久，严重萎缩的需求让开发商想出了“高低价”销售的捂盘新招。
2万套库存够卖7年
通州楼市自去年“国十条”楼市调控政策出台后，成为北京楼市的“重灾区”。据北京房地产交易管理网数据统计，截至5月24日，通州最近1年来预售的项目合计为30个，提供的房源套数合计10695套，而签约套数仅为3090套，新增积压房源超过7千套，而截至2010年10月，通州期房住宅库存为14501套。
而北京中原地产的统计数据显示，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到近3成，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算，消耗2万套库存需要7年时间。
开发商“高低价”开盘促销
人为减少供应量是开发商尽快卖楼回笼资金屡试不爽的招数，但此前出台的“一房一价”政策中明确规定，开发商必须一次性公布全部预售房源，这令开发商的“捂盘”不能再肆无忌惮。
上有政策，下有对策，通州楼市的严重滞销令急需回笼资金的开发商“急中生智”，通过“高低价”另类捂盘。北京晨报记者日前调查发现，已经于4月27日开盘的位于通州梨园镇小街村的某正在预售的项目出现营销新招，该项目共5栋住宅楼共计1478套，一次性全部预售，截至5月24日，已经签约326套，但奇怪的是，这326套房全部集中在一栋楼中，而其余4栋楼均是零成交。
“现在我们主推A4号楼，开盘均价在一万六七左右，部分房源的团购最低折扣是9.1折”，售楼人员告诉记者，其余四栋楼也在卖，但价格没有优惠，只有“全款9.8折”。当记者以购房人身份询问当下主推的A4号楼如果卖完，接下来的楼盘优惠力度是否会提高时，售楼处人员告诉记者，“不排除这种可能，有可能在A4号楼卖了七八成之后，后面房源的优惠力度会加大。”
通州已处“降价前夜”
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，北京第三轮楼市调控政策执行后，市场投机基本绝迹，而刚需中对价格敏感的部分购房者转向房山等更具价格优势的区域，使得通州的需求锐减。
“通州楼市在近年来的轮番炒作后已经显现出了明显的过饱和状态，在接下来的一个时期，除少数优质楼盘外，多数项目销售都会比较困难”，伟业我爱我家市场研究院日前发布的市场报告指出，在市场的重压下，通州楼市已经处于降价前夜。