邓丽欣和方力申:别再欺骗广大民众 痛斥加息不能打压房价之谬论

别再欺骗广大民众 痛斥加息不能打压房价之谬论
来源：焦点博客  作者：黄祖斌
2007年03月29日17:04我来说两句(0)

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自从约初中时关注经济领域以来，听到了太多的胡扯与谎言。典型的是股票市场，曾被散户投资者奉若神明的股评家，在一个中国各职业社会声望排行榜上，排在妓女的后面。而最近两年中国房价上涨的过程中，更有一些人，拉虎皮当大旗，不知通过什么手段成为某些知名机构的理事、顾问、委员、教授，以种种谬论有意无意欺骗广大民众。
最近，人民银行对定期存款及贷款利率普遍上涨0.27个百分点。这对房价涨跌的影响，我以为是唐僧头上的苍蝇一样，是再明显不过的事情了。所以有杂志记者让我写写加息对房产、股票、基金等投资的影响，我都觉得没有太大必要。可是3月26日，还是看到相关的报道，说加息打压房价或许是个误会。
有时候真想踢死一些人。
先讲讲本人对加息与房价的关系的认识：
加息肯定将打压高房价，原因有二：
1、加息后，房贷利率相应提高，则必然有一部分原本打算按揭买房的人放弃买房。相同房屋供应量情况下，需求少了，价格必然下跌。
2、加息后，银行存款利率高了，虽然增加不多，但必然有一部分（肯定不是100%，但肯定有一部分人）选择银行存款或国债（国债利率同时提高）等无风险投资渠道，而放弃投资于房地产这种有风险的投资渠道。需求同样减少了。价格必然下跌。
为什么最近美国经营次级房贷款的几家大公司纷纷寻求破产保护，导致美国股市大跌，甚至有人预测将导致美国经济的衰退和美国股市的熊市？就是因为美联储过去17次连续加息0.25个百分点，从1%提高到5.25%，于是一些人无力偿还不断增加的按揭贷款。就这么简单。
事实上利率提高会抑制所有的投资行为，抑制股市、房价、所有商品期货（如黄金、石油、铜等）的上涨。就是因为用于投资的资金成本提高了，同时，部分资金选择退出，转为收益率提高的存款。所以目前铜的价格、石油的价格，在美国、英国、欧洲、日本不断加息的大环境下，都下跌了。
当然，美国这两年股市不断上涨的过程，是不断加息的过程，而前两年股市不断下跌的过程，却是不断降息的过程。再看以前的牛市，同样是不断加息的过程。这如何解释呢？因为牛市主要是经济增长导致的，是建立在企业利润的增长的基础之上的，加息固然会打压股市，但股市上涨的力量强于加息的打压力量。同样，美国新经济泡沫破灭后股市下跌的力量大于降息的拉升力量，股市照跌不误。
而网上这个《购房者还贷负担加重，加息抑制房价或许是个误会》的文章，一半是胡扯，一半是蓄意误导民众，只字不提高房价的不合理，只出主意以居民适应这种高房价，妄图把更多的人推进高房价的火坑。
以下逐一分析：
文章指出“正像专家所说的，如果将年贷款利率下降到3%，可以极大增强各个家庭的偿还能力。”
还好，没说把贷款利率下降到1%。这样还贷的能力更强。但中国的银行显然不仅仅只为开发商和买房人服务，央行的利率政策更不可能只为房地产市场而制定。商业银行以一年期定期存款利率2.79%的代价，吸收存款，同时最多只能贷出75%的存款，凭什么只以3%的利率贷出去？是不是要中国的商业银行全部死掉？让老百姓的存款血本无归？还是想让中国的商业银行不良资产率象火箭一样上升？市场经济的体现之一是市场公平，所有的行业，得到相同利率的贷款。为什么其他行业的贷款利率上升，房贷却要下降到3%，连其他贷款的一半都不到？
一方面说加息抑制高房价可能是个误会，一方面文中又说“不能为抑制房价过快上涨，就以损害购房者的利益为代价。”明显的自相矛盾，刚用右手打完自己的左脸，马上又打右屁股。
文中又讲：“住房的需求弹性很小，不管房价再高，老百姓总得有住的地方，保障性住房不足，那么只有买商品房，这跟房价无关。”
搞不懂这些所谓的专家智商低到什么程度，买不起房，又没有廉租房和经济适用房，难道就没有其他办法解决住房问题？这难道需要脑筋急转弯吗？
住房弹性小，但买房的弹性是大的。德国是个发达国家，居民收入较高，并且不象英国、西班牙一样房价不断上涨，德国最近几年房价持续低迷，可是德国人有生以来第一买房的年龄是40岁。为什么中国人一定要买房？不住自己买的房会死掉吗？最近有个网友告诉我，他在上海的北宝兴路那里租了一套房，近70个平方的建筑面积，一室户，房价近100万，可是房租一个月只有1400元，他为房东感到痛心疾首。而他最近不到半年买的股票，赚了近200万元。今天另一个网友告诉我，他家乡的房价3000元/平方，而当地月收入在1000元就算不错了，而两室两厅全装修的房子，一年租金只有3000元。为什么中国人那么白痴，在房租这么便宜，房价这么高的情况下就一定要买房？提高利率不光可以打压高房价，还可以提高跳到高房价这个火坑里的办法阻止一部分人买泡沫化的高价房，有什么不好？
文中引用了社科院研究员汪利娜的话“目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%，这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。”
央行的利率制定是综合考虑国民经济状况后统一的，不可能满足所有企业和个人的胃口。一些经济不善的企业，甚至会死掉，市场经济的竞争难道不应该是这样吗？中等收入者还贷占家庭收入的50%，这说明：一是中国有大量的人死脑筋，把从农业社会流传下来的有家必有房的陈腐观念付诸行动，根本不会算经济账，并透支了未来，这是咎由自取；二是根本问题在于房价过高，而不是加息。
估计贷款买房的人，十有八九没有仔细看与银行签订的贷款合同中，如央行调整贷款利率，房贷利率从第二年起相应调整的约定。买房的人应该绝大多数是成年人，应该为自己的行为的结果负责。如果买的房子涨价了，卖出有收益，不需要和任何人分享分成，如果房价跌了，或是房贷利率提高了，成本增加，也完全应当自己承担这样的后果。因银行利率上涨，导致股票下跌后亏损，有听说过股民抱怨央行的吗？而利率下跌，对股市肯定是利好消息，可是不会有人感谢央行的。
这里提一下李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的一句名言：房价上涨的时候未必会死人，房价下跌的时候则一定会死人。香港是个什么地方，是有个人破产制度的地方。就是一个人因为房贷，房价大幅下跌，成为负资产以后（香港报纸曾讽刺说，马克思发明了“无产阶级”的称号，香港创造出负资产阶级），可以选择破产，这样可以不还成还贷压力增大。
文中又引用了社科院金融研究所的殷剑峰博士的观点，指出住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。愚蠢的人只能看到过去发生的事，一般的人能看到目前的状况，而聪明的人才能准确看到未来将要发生的事。拿上海来说，近一两年来，房贷不良资产率已上升了7倍。以前为什么房贷违约率低，不良资产率低？以前利率低，房价比现在低，并且一开始是一些有钱人（有比较充足的还贷能力）在贷款，而现在利率几次提高，房价被大幅炒高，而一些没什么钱的穷老百姓也凑热闹贷款买房。美国在1%的利率的时候，在前几年房价低的时候，房贷违约率也低的。
殷剑峰又提出了两个降低房贷负担的办法，其中一个是“进一步降低住房按揭贷款利率”。这个人居然是博士毕业，也不知学习和工作的这些年在干什么。有没有查一下自1979年以来，中国一年期定期存款利率是多少？曾在2004年10月加息后，委托原来中国银行的同事，查了一下自改革开放以来，一年期定期存款利率的算术平均数，为6.6%。前两年中国如此之低的利率是非常难得的。现在这个博士居然还要求降低房贷利率。为什么不早些跳出来提醒房奴们中国最近20多年的一年期存款利率都要高于目前的贷款利率，房贷存在利率风险呢？
全文通篇没有任何字句说中国目前脱离居民收入水平和房租水平的房价有何不合理，一味要求降低房贷负担，让银行牺牲利益，让居民出血本抗住高房价这座大山。
易宪容刚走，社科院的人就跳出来就房市发表观点，可惜是这种水平，比易宪容，差了倒没有十万八千里。银行的贷款。而在这样的制度之下，李嘉诚仍总结出这个规律。而大陆是没有个人破产制度的，欠银行的钱要还到死。
可以肯定地讲，高房价泡沫将是中国经济的一个大难题。大量盲目买房的居民面临财富化为乌有的危险，而银行的坏账，将不可避免地大量增加。
有人可能第一次看我的文章，这里强调一下，本人一直租房，五年内绝对不买房。详细请参考《五年内若买房请骂我猪头》。中国的房价是肯定要大幅下跌，详细分析请参考《中国房价必然下跌的40个理由》。网上搜索或在我的博客中均可找到。