二手房评估价半年更新一次 一套房多交十多万

悬了一年的深圳二手房评估价征税方案昨日尘埃落定

深圳市地税局和深圳市规划国土委昨日举行新闻发布会，宣布从7月11日起，对全市范围内的二手房成交价明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

    CFP供图

核定与核实“双轨”方式征税 

与此前业内普遍猜测的分片区定评估价，按评估价征税的单一方案有所不同的是，昨日公布的评估价核定征税方案与现行的征收方案采用“双轨”运行。市地税局副局长、新闻发言人杨龙表示，并非所有交易的二手房都要进行核定征税，而只有交易价格明显偏低的时候才会采用核定价征税方案。“提交到国土部门的系统时，系统会自动根据评估价格进行核对，如果偏低，就会发出提醒。”

目前的二手房交易涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。此次按评估价征税适用范围仅涉及住宅，不涉及商铺及写字楼。

在适用税率上，根据普通住宅和非普通住宅，容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的按计税价格的5.6%征营业税及附加，个人所得税部分则分核实征收和核定征收两部分，其中，核实征收为(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)差价的20%；核定征收为计税价格×核定征收率(核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%)，此外，自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房的免征个人所得税。

评估价不公布可查询

据介绍，此次启动按评估价征税，相关部门目前已经在全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格，当二手房交易提交产权过户系统时，如交易价格明显偏低于计税参考价格且无正当理由的，深圳市地税部门将按照计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税费，不过征税之前会请交易双方签字确认。

不过在接受南都记者采访时，不少中介也提出，两种征税方式，会让买卖双方“择优”而选，也就是说，如果按照20%的差价征收税额高于按照评估价格核定征收，买卖双方甚至会主动选择按照核定价格征收，这或者会让“阴阳合同”依然难以避免。

对于划定的各片区评估价格，杨龙表示，考虑到避免让市场将这些价格理解为指导价格从而误导市场，将不会全部对外公布。不过记者从地税部门了解到，从7月11日开始，房屋买卖交易当事人可以凭个人身份证和房屋产权证号，在市地税局和规划国土委网站上查询交易房产的计税参考价格。

在时间确定上，二手房评估价征税从7月11日开始执行，具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

评估价半年更新一次

杨龙表示，此次计税价格核定的使用范围暂限于住宅部分(不含拍卖、法院裁定、判决和仲裁机构裁决的住宅)。而存量房交易计税参考价格，根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素评估制定。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。

存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，原则上更新周期为每半年更新一次。

此外，如果纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料。此外，纳税人也可以在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议坚决不服的，可以依法向人民法院起诉。

出台新政为增加税收？

税务部门：旨在抑制炒房

市地税局副局长、新闻发言人杨龙表示，近年来，二手房交易过程中，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象愈发普遍，有损交易的公开、公平原则，致使交易双方的合法权益得不到保障，造成较大的税收漏洞。

■热点关注

不同楼层户型统一评估价合理吗?

在现场提问环节，有记者问及不同单位是否有不同标准时，市地税局表示，此次评估价格不管楼层、朝向、高低或者是否装修，都是按照统一标准进行计算”。对这一标准，不少中介人士提出，不同情况对同一社区不同户型影响很大，一刀切是否科学。

有中介人士举例：以宝安中心区的西城上筑为例，78平方米两房单位总价从170万-210万元都有，户型、朝向、装修等因素影响很大。如果按全额征收，税费会相差4000元；如果按差额征收个税，税费能相差8万元，统一标准存在不合理性。

如何界定“不能提供购房凭证”?

备受关注的个税征收分“核定征收”和“核实征收”，两种征收方式税费差别大。而按照征收细则，“未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证的”，可按“核定征收”(即按核定价的1%征收)。

非普通住宅是否需要重新定义?

按照此前普通住宅与非普通住宅的界定标准，面积在144平方米以上、容积率在1.0以下；单价超过片区平均价格的1.4倍，满足以上条件之一即被定义为非普通住宅。而当前的政府规定片区平均价格是：盐田17930元/平方米，罗湖18970元/平方米，福田19830元/平方米，南山18780元/平方米，宝安(含光明新区)12680元/平方米，龙岗(含坪山新区)为11830元/平方米。

“以前按阴阳合同过户，被定义为非普宅的一般是卡在面积和容积率上，现在如果以评估价为标准，可能会滋生不少非普宅。”肖小平说。宝安中心区丽晶国际裙楼下一中介业务员也提出疑问：以宝安中心区为例，二手房价格普遍在2.3万-3万元/平方米，如果这样岂不是全部要按非普通住宅标准征税？

■ 现场目击

上午新政公布 下午过户激增

昨日，深圳二手房评估征税政策已经明显影响了部分市民对二手房过户的焦虑与紧迫，在市房地产权登记中心昨天尤其是下午前去过户的人数明显增加，有房地产中介表示他们正在加班加点处理手上的过户手续，希望赶在7月11日前完成所有目前正在处理的买卖单。

昨天下午5时许，距离下班时间只有一小时。在位于银湖的市房地产权登记中心一片繁忙，并仍有市民开车进来办理业务。在一楼的等待室，几十位正在排队等叫号的市民，时不时抬头看有没有轮到自己办理手续。在二楼大厅，也出现排队等候的现象，尤其是在“收文”办理窗口，工作人员基本都没闲的功夫，这些基本都是办理二手房过户手续的。

“今天人明显比昨天多，尤其下午人比上午至少多1/3。”站在门口值班的保安王先生介绍说，前天来办证的人还不是很多，但昨天人明显要多一些，尤其是下午来办证的人一拨接一拨基本没停过。根据深圳市规划国土委网站有关数据显示，6月1日、2日、3日、7日四个二手房交易日，深圳分别成交318套、402套、454套和358套。

房地产中介金百鑫公司负责人龚先生表示，如果按照发布的7月11日起开始执行新的征税，这就意味从目前开始他们的生意就已经受到影响了，目前想要赶紧买房减少交税基本来不及了，即使有红本在手的二手房交易，想赶在7月11日过户也相当困难。

“我们早就开始加班加点处理过户业务了，担心越拖越麻烦。”龚先生表示。

90平方米二手房

税费增加12.4万元