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来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/07/14 02:47:21

【房&殇】我来给近期打算买房的80后90后浇浇凉水~

我的一家之言：我不主张你们现在买房子不仅仅是因为那样会大大降低你们的生活质量，也不仅仅是因为买房子会透支一家三代人的幸福，更多的是在现在的国内国际形势下，居高不下的CPI指数、存款准备金率（利率）的不断上调、日益严峻的通货膨胀压力无一不让我们应该清醒的认识到，房子已经不可能保值增值，一旦通胀来临经济崩盘，房子将成为最难立即变现的商品，到了那个时候房奴们将被严重套牢，到时候却连买面包的钱都没有。

不同意我观点的同学请往下看：

【话题一：日本的房价贵吗？】
在中华民族漫长的历史进程中，日本民族始终是一个伴随在左右的邻居和参照系，这两个民族之间的相互学习、和平友好和战争伤害，有相当部分都进入了彼此的民族记忆。现今世界上，很难找出两个国家人种、地理、生活习俗和文化传统如此接近，心理距离却如此之远的例子。对中国而言，日本是一个貌似熟悉的邻居，关于日本的话题占据了中国人对外言论的相当部分，而另一方面，民间对日本的真实了解既不全面更不深入。
　　中华民族要实现伟大的复兴就要学会学习其他国家和民族的优秀成果，对我们这个熟悉又陌生的发达邻国，最好的学习态度就是从了解开始。这也是我们开办这个栏目的想法。
　　本报记者刘武作为访问学者在日本生活了两年，他的所见所闻所思所想就是想向读者展示一个全面而真实的日本。
　　从日本回来后，朋友们问的最多的一个问题就是日本的房价贵吗？比北京贵还是比北京便宜？
　　总体上来说，日本的房价当然是贵的。尤其是在上世纪80年代末日本泡沫经济顶峰时，日本的地价是全世界最贵的。据说当时全东京的地价总和居然超过了整个美国的地价总和。因此，当时日本社会最疯狂的一个说法是：卖掉东京，然后买下整个美国……遗憾的是这种“伟大”的设想日本人还没有来得及去实现，泡沫经济就开始全面崩溃，股市暴跌，地价也大幅下降，日本经济从此进入20年的停滞期。
　　日本现在的房价和那时相比下降了大约40%。现在日本大都市的高档商品房，像东京、大阪、横滨等每平方米的价格大约为70万日币(约合人民币5.6万元)。但日本高档商品房的标准面积一般都在70平方米至100平方米之间，很少超过100平方米的，这样一套房的总价格一般都控制在5000万日元左右，这个价格对于夫妻都工作的家庭来说，通过贷款还是能比较容易买下的。
　　日本的年轻人结婚后一般都会独立生活，很少和父母一起住。刚结婚的年轻人开始都是租房住(租一套两居室月房租10万日元)。一般工作10年后才会开始考虑买房。工作10年的人月工资基本可以达到35万日元，如果是在大公司还会更高些。日本买房首付一般为房价的20%，如果是一套总价为5000万元的高档商品房，首付就是1000万日元，这对工作了10年的小两口基本都付得起。剩下的4000万日元用银行的贷款。
　　日本银行的购房贷款通常会把还贷期做得很长，一般是到贷款人70岁时还清。这样每个月的还贷基本不会超过10万日元(和过去租房的付出差不多)。这对夫妻收入达到70万日元的家庭来说不算是什么太大的负担，更不存在因为买房还贷而降低生活质量的问题，从这个角度来讲，日本的房价就不算太贵了。
　　如果不是大都市，房价就要便宜一半。同样是70平方米的房子，如果是在东京市郊，房价大约就是3000万日元，这对工薪阶层来说就可以更轻松地购买了。
　　任何一个社会，个人收入总是有上、中、下之分，中、上收入的人可以买得起商品房，但对低收入者该如何解决他们的住房问题呢？日本采取的办法是由政府投资建“公营住宅”。这类“公营住宅”的面积通常只有30平方米至40平方米，但设施齐全。“公营住宅”只面向低收入家庭，只有年收入低于278万日元的两口之家、年收入低于316万日元的三口之家、年收入低于354万日元的四口之家、年收入低于392万日元的五口之家、年收入低于430万日元的六口之家才有资格申请“公营住宅”。
　　“公营住宅”只租不卖，如果符合条件申请的人多于房源，就采取抽签的方式来决定谁能租到“公营住宅”。
　　“公营住宅”的房租与民间不动产公司的租赁房相比要低得多。有趣的是每套公房的房租因入住者的收入多少而定，在每年规定的日期内，入住公房者都要向政府申报收入，政府根据入住者上一年的收入情况定下一年的房租标准(收入申报属实与否在日本都有相关法律制约)。笔者的一位朋友就住在东京最大的一处“公营住宅”，笔者曾到他家做客。32平方米的房子虽说挤点儿，但设备齐全，卫生间、浴室、厨房等设施都很好，月租金只要1.29万日元，同样面积的民间住宅起码是这个数字的五六倍。后来，这位朋友的收入有所增加，但由于有了小孩，仍属于低收入家庭，房租在很长一段时间都维持在3万日元以下。

不同意我观点的请尽管跟帖说明立场，非常欢迎。。
毕竟偶也不是专家，纯属个人见解而已。
但相信“时间是检验真理的唯一标准”这句话不会过时。。
山下高人多，这也是我喜欢山下的原因，
有句话“近朱者赤”，偶也想跟着沾点灵气。。
喜欢骂人及人身攻击的请绕道，谢了~ 回复引用

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沙发

发表于 2011-6-20 21:55 | 只看该作者 【话题二：房价泡沫：日本之殇，中国之鉴】
　　刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界，罹难人数可能超过3万，损失不可谓不巨。可是，相对于地震之殇，日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大，影响更为深远。
　　可以观察到日本1995年的阪神大地震的伤口已基本愈合，大阪和神户的人们早已经恢复到地震之前的正常生活。不过1990年代初的泡沫破灭之殇， 20年过去了，却仍然在发酵，打击着日本人的经济和精神。
　　同样，中国正在经历着日本一样的道路：现在房地产市场正热火朝天。可是，大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫？如果有，那什么时候会破？破了会怎样？
　　古人云，以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。
　　在这个时候，回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史，可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。
　　日本的泡沫
　　日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场，使得房价和股票价格急剧上升。从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。形势一片大好。
　　到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制（类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。房地产价格也不断下挫，20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。
　　相对于股市的下跌，房地产价格的下跌对经济的打击才是长期和巨大的。这一点也在美国的次贷危机中暴露无遗。
　　泡沫的产生
　　泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候，它对整个社会资源分配体制是扭曲的。如果你拥有一套住房，它由于泡沫升值所得到的收入会远远高于个人的诚实劳动所得，使得整个社会变得浮躁。大家不再诚实劳动，都变得贪婪，所有的人都会吸引加入制造泡沫的大军，这进一步会吹大泡沫。比如在中国，企业家都不再从事制造业，都投入到房地产中来。
　　在泡沫中，每个人都是赢家。政府，投资者，银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入：政府会增加税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉，会让所有人忘记了现实，会大量消费和购买奢侈品，这促进了整个社会经济的进一步活跃。
　　20世纪最伟大的经济学家凯恩斯说过：人类一直以来不变天性就是贪婪，贪婪是推动社会进步的力量，也是摧毁人类的力量。这大概可以算是从本质上解释泡沫的成因了。
　　毋庸置疑，所有的泡沫都会要破灭的。泡沫越大，其破灭所产生的破坏性就越长远越深刻。可是我们关心的是什么时候破灭？破灭的后果是什么？
　　一般而言，如果不存在卖空买空市场的话，股市的杠杆是非常小的，所以其股市泡沫破灭所产生的波及不会太扩散到整个社会。而房地产市场的杠杆一般是非常巨大的（按照中国和日本的惯例：一般会3-5倍，有的会高达10倍）。
　　按照凯恩斯的理论，人类的需求可以分为三类：刚性需求，投机性需求，和谨慎性需求。显然谨慎性需求不会适用于房地产投资。所以购买房地产的人可以分为两类：刚性需求和投机性需求。当房地产价格不断上升的时候，刚性需求的人会逐渐被挤出市场，投机性需求会占主导地位（这一点也适用于艺术品市场）。
　　一般而言，投机性需求的杠杆是非常巨大，用别人的钱来赚钱，赚到算自己的，那肯定是很爽的。具体到房地产市场，主要的投资来源就是银行，资本的力量是巨大的。当然，当泡沫破灭时，那打击也是巨大的。
　　泡沫的破灭和破坏
　　观察日本的泡沫史，我们发现房地产价格从1986年开始只是缓慢上升，到1989年-1991年之间就急剧上升。这主要原因是由于此时，刚性需求已经被彻底挤出市场，只剩下投机需求。投机需求为了维持资金链，不得不通过快速上升的价格来吸引更多的投机来接盘。所以，如果发现一个投机产品价格开始异常上升的时候，那就破灭的前奏。可是谁也不能预测泡沫的破灭，这和预测地震一样困难。学界流行一句话：只有泡沫破灭的时候，才知道泡沫破灭了。投资大师巴菲特名言：只有潮水退去的时候，才知道谁是光着屁股。亦有异曲同工之处。
　　当资金链无以为续，泡沫就破灭了。这会像核弹反应爆炸一样，会引起连锁反应。
　　首先，银行呆账会急剧上升，银行破产，银行的紧缩会进一步波及到实业部门，引起失业和破产。更要命的是，很多人是按揭买房，突然发现自己拥有房地产的价格已经低于对银行的欠债了，就不再继续还贷了。如果贷款人失业了，根本还不了贷款；即使没有失业，可能也不再还贷。
　　日本的泡沫经济导致了大量的银行破产，比如日本长期信用银行和北海道拓殖银行等大型银行。日本政府为了恢复经济，投入了大量财政资金处理坏账，直到现在还没有处理完，还有超过10兆日元的呆帐。
　　由于泡沫的破灭，日本政府税收下降，为了刺激经济和处理呆帐，日本政府只好不断借钱度日，到现在已经积累了超过GDP两倍的债务，超过900兆日元。由于巨额债务，日本政府又不能提高利息，因为提高利息一个百分点，利息支出的增加约等于财政收入的1/5。所以日本就陷入了一种不生不死的地步，让时间来解决问题，慢慢等死。
　　日本已经“遗失”了20年，按照现在的形势来看，还会继续“遗失”下去。
　　中国之鉴
　　中国和日本的发展模式比较相似：都是政府主导下的出口导向型经济。这样的背景下，政府会产生一种幻觉，觉得政府的能力会非常强大，可以处理一切复杂的问题，包括泡沫。这种偏见所产生的后果是非常严重的，这正是应了索罗斯的反射理论：偏见所导致的错误会不断自我强化。
　　房产对中国的经济现在具有非常重要的意义，它以及其衍生的建筑，家电和装修等行业，可以促进就业，拉动内需，消化产能过剩，同时又能增加政府的收入。看上去有百利而无一害。
　　那经过10多年的发展，中国究竟有没有泡沫？这是一个非常简单的问题。答案是肯定的。在北京的5环外的房子已经达到了1万一个平方米的价格之上，而北京人的人均年收入2010年大概为29000元。在江苏一个县城，房价都达到6000元/平米以上，而一般职工的收入才2万左右。这显然超出了一般人的支付能力。即使中国还有5亿农民需要住房，这么高的房价，他们能够买得起吗？
　　比较日本和中国的房地产泡沫，其有不同之处，但是其基本架构是非常接近。日本和中国都是因为固定汇率下的大量出口顺差导致了大量的货币发行，使得流动性泛滥。日本在1986年开始为了应付日元升值可能出现的通货紧缩，实施大规模宽松的货币和财政政策，同样中国在2008年开始为了应付世界金融危机，采取了同样的宽松的货币和财政政策。其泡沫之源都是因为流动性过剩。日本的泡沫发酵从1986到1989，正好三年，中国从2008年到2011年，也正好是三年，历史是多么惊人的相似啊。
　　有人说，中国人口众多，城市化需要大量的住房。这样的借口和20年日本人的借口一样：“日本，尤其是东京人多地少，房价不会下跌的”，可是最后还是跌下来。那些高楼很多时候变成投资客的魂断之处。泡沫破灭后，日本的自杀率急剧上升。
　　中国的房地产泡沫已经到了一个关键口。有两个选择：一个是现在主动挑破，还有一个是用一个更大的泡沫去暂时掩盖这个泡沫。可惜已经容不得我们选择了，如果想掩盖这个泡沫，其后果会更为严峻。我们已经看到了国内严峻的通货膨胀。如果继续延续泡沫，通货膨胀会更严峻，会引起社会的动荡。
　　现在即使主动挑破，后果也可能是巨大的。现在银行的压力测试表明，银行可以承受房价下跌1/3。可惜泡沫的产生和破灭，正如索罗斯的反射理论一样，都是一个不断正反馈的过程，泡沫越大，下跌越厉害。
　　一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促进进一步价格下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回房子，进行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。所以，房价会呈现螺旋式下降。日本过去20年的历史就是一部房价下跌的历史。按照各国房地产泡沫破灭的规律，比如日本跌去了超过2/3，美国跌去超过1/3，我国的香港地区曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价格，跌去1/3是完全可能的。
　　同时由于地方政府过多地依赖卖地收入，地方政府超过一半的收入来自于土地，当房价下跌的时候，地方政府的财政收入自然会恶化。这可能会导致地方政府的融资平台出现问题。
　　1994年，海南和广西北海两个不大的地方，房地产泡沫破灭，导致中国政府投入了数千亿财政资金到四大国有银行处理坏账，耗费了好多年，到2000年之后才使中国的银行重新焕发活力。可惜这次的泡沫是全国性的，破坏性有多大？我们或许只有等到泡沫破灭后才知道。
　　2012年可能就是一个拐点。党的18大换届，现行经济政策的制定者和幕僚们，也差不多到了退休的时候。这些新登科的政策制定者们，还有普通大众的我们，准备好了吗？

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发【话题三：中国老太太和美国老太太的故事】
      [上集]说有两个老太太相遇了，一个来自中国，一个来自美国。中国老太太说：“我攒了30年钱，晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说：“我住了30年的大房子，晚年终于还清了全部贷款。”
　　这个故事当时在中国几乎家喻户晓，差一点影响了一代人的消费观念，至少这些年来，很少有人对这种消费观念提出质疑。在人们看来，超前消费，可以过上更好的生活，也可以促进国家的欣欣向荣。中国人之所以没有完全走上这条道理，重要的原因是由于中国落后的社会保障制度，养老、防病、子女教育……让中国人对未来顾虑重重。然而，正是由于这种落后，让中国在此次全球性金融风暴中，成为一个避风港。
     [下集]以后，美国老太太正在天堂养老院里闲坐，看到门口路过一个老乞丐非常眼熟，仔细一看原来是几年前见过的那个中国老太太，两人就聊了起来。中国老太太很奇怪的问：你不是买了房，而且还完款了吗，怎么住到养老院里了？美国老太太说：我把那套房子给卖了，又贷款买了一套更大的，结果后来房价下跌的厉害，再还贷款太亏了，就把房子退回去了，现在靠401（K）计划的养老金支付这养老院的费用。
   美国老太太的表情更诧异：你不是攒了一辈子钱买了一套房吗，怎么现在讨起饭来了？中国老太太长叹了一声：唉，别提了。我儿子打算结婚，可那未来的儿媳妇说不买房就别想结婚。我为儿子的婚事着急呀，就把老家那套房子给卖了，但你不知道这几年中国的房价涨的有多快。卖房的钱都不够在大城市买房的首付，我又借了一大笔钱总算给我儿子安了个家。结果后来儿子、儿媳妇都失业了，实在支付不起高额的房贷，就断供了几个月，房子被银行收回去了。而我的退休金少的可怜，现在只能靠讨钱来还债了。

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