重庆市人工单价2016年:【时评杂谈】保障房建设大跃进的“钱”途忧心忡

 

【时评杂谈】保障房建设大跃进的“钱”途忧心忡

 原题 保障房的一道坎 
作者：邢海洋 来源：三联生活周刊 11年第25期（6月20日） 

 

 商品房和保障房，本是一个因果链，却被想当然地想象为跷跷板的关系。没了商品房市场的火热，保障房的资金难以筹措。  一年近半，眼看年初确定的保障房进度要打折扣，住建部不得不将保障房开工大限推迟一个月。“两会”期间，发改委提出了5年内建成3600万套保障房的目标。保障房的建设，既是对高房价下民生忧虑的抚慰，也是打压房地产同时为过剩产能找到出口。可问题在于，地方政府能用于建设保障房的资金正来自卖地收入，商品房和保障房，本是一个因果链，却被想当然地想象为跷跷板的关系。没了商品房市场的火热，保障房的资金难以筹措。  有人测算，要完成1000万套建设目标，若以每套保障房70平方米，每平方米建安成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元。去年全国的财政收入超过8万亿元，尤其是土地财政收入达到2.9万亿元，成就了土地财政的一个高峰。拜房价高涨所赐，这笔土地财政收入远超预期，比年初的预算多了一倍多。于是有人心存侥幸：这笔钱或许有一半没有花完，留到2011年正可用在1000万套保障房上。不过想法未免天真，土地财政虽然大增，高房价也带来了非常高的拆迁成本，收支难有大量结余。不妨查阅去年财政部的报告：去年国有土地使用权出让收入19753.41亿元，加上中央政府性基金对地方转移支付1231.5亿元，地方政府性基金收入为24226.97亿元，可这笔钱已经全部花了出去，用于拆迁补偿和城市基础设施的支出便达到20339.57亿元。  地方政府的收入，除了本级税收还有中央政府的转移支付、税收返还和非税收入等多种，2010年收入高达8万亿元。即便有了这样大的基数，土地收入的2.9万亿元也是相当大的一个比例。况且预算内收入专款专用，有着严格的制约，地方政府可灵活使用的资金绝大多数来自于土地。土地对地方政府有多重要？在房地产热点地区，如浙江省，土地招拍挂收入超过了地方政府的预算内收入，土地收入已经不只是“第二财政”，成为政府运营的第一大支柱了。现在，随着各地限购措施的展开，首当其冲的是商品房的销售，随之而来的则是土地市场。房地产企业资金吃紧，土地市场陷入低迷，地方财政日进斗金的景象已经是好景不再了。据统计，今年前5个月128个城市住宅土地出让金同比下滑14%。并且，今年1月份土地出让金曾高达2143亿元，到了限购令显效的4月则直线下落到786亿元，5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价都维持在低水平，流拍率也大幅度提高。若分城市看，土地市场更是冷热不均，受限购令影响最严重的一线城市土地市场几乎掉进了冰窖，北京和上海1～5月住宅土地出让金分别下滑84%和44%。这也意味着地方政府的预算外收入捉襟见肘，很难大手笔地投资了。  既然保障房建设是一项政治任务，拿出当年“4万亿”刺激措施的魄力也未尝不可。国家财政、信贷支持再加上社会资金一起上，保障房建设自可形成大干快上的局面。只可惜，“4万亿”两年过后物价飞涨，弊端已现，而地方债务平台高位运行，已经构成了金融业稳定的一大隐患。所谓地方政府融资平台是由地方政府部门通过注资或注入土地成立的经济实体，平台可谓生逢其时，金融危机前经营城市理念催生了平台四面开花，截至2009年底全国有8000家。危机后的救市政策更令平台疯长，据央行报告，截至2010年末，全国共有地方政府融资平台1万余家，保守估算贷款规模超过了10万亿元，而两年前央行披露的数据是7万亿元。平台的风险性触动了所有人的神经，甚至央行在披露地方政府融资平台规模上也措辞谨慎，用的是“平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%”的模糊处理方式。若以此上限计算，平台贷款余额已经高达14万亿元。尤其让人担忧的是，地方政府的贷款普遍期限长，额度大，投资的又是回报率低的基础设施，且越是财力弱的地方政府通过平台贷款越多，在1万多家融资平台中，七成的平台散落在各级政府中财力最为紧张的县级政府中。融资平台的贷款期限多是3年或5年期，以此推算，现在正是还款高潮的前夜，还款高潮将出现在2012和2013年。此时，忧心忡忡的银行家们怎么会有热情参与保障房的筹款？  但毕竟保障房是一项自上而下推动的经济运动，实际上中央政府有规定，土地出让收入的70%都要用来建设保障房，资金上有了部分保障。住建部又亲自督战，要求各地公布保障房的项目进程，确保1000万套保障房今年11月前开工。有利条件是，一线城市因为财政对土地的依赖程度低，融资平台风险小，容易在保障房上先走一步；三、四线城市土地正大卖，督促下或勉强跟进。保障房虽打折扣，却也能起到实效。