金庸全集电子书下载:同主题 苏州市区真实房价，以正视听！别听说了

标  题: 苏州市区真实房价，以正视听！别听说了
发信站: 水木社区 (Thu Jul  7 14:59:56 2011), 站内

苏州市区真实房价，以正视听

终于有人8苏州的房价了，不知情的，听说，听说有依据么？网络谣言害死人啊

俺来8一8，以正视听

1、苏州的房价整体情况

苏州市区（7个区）均价现在大约1.2W的样子，这两个月由于销量一般，开了很多相对偏远或者郊县结合部的盘，导致上个月均价1W出点头。
细分各个区域来说，园区和老城区边上，相对高一些，交通便利、配套完善的，大约1.5W左右，其他区域，如高新区、相城区、吴中区，则相对低，1-1.2W左右。
高端商品住宅（非别墅），基本集中在园区的金鸡湖周边，中等的1.5-2W，贵的大约4W。

下面举几个例子，有价有真相（实际成交价略有差异，但很小）

区域      楼盘名称    新/二手   价格区间         所在位置
园区      晋合水巷邻里    二手       3.5-4W     金鸡湖西，      离湖约200m
园区      万科玲珑湾4期  一手       4W        金鸡湖北，       离湖100m
           1-3期          二手       1.5-3W     离湖200-500m不等

园区       枫情水岸2期    一手      1.5-1.8W    金鸡湖东     离湖300m
园区        海德公园       一手       1.1W       高教区       离市区15km
园区        首开悦澜湾     一手       9k       跨塘镇       离市区15-18km
园区        华园星城       一手       8.5k      唯亭镇        离市区20km。

相城        金辉融侨城     一手       1.1W     相城区中心   离市区约5km

相城        水韵花都       一手       1W      相城区中心偏点  离市区约3km

高新区       中梁香缇       一手       1.2W     老城边，离市区约3km

高新区       max未来城     一手       9.5k        离市区约8km

吴中区       朗诗绿色街区   一手      1.3W      市区南面2km

吴中区       越湖家天下     一手       1W       市区西南面，约5km。

便宜的房子有木有？ 8、9k都能找到不少，但位置偏，周边配套不完善，公交不发达，晚上8点后基本没公交了（市区除外），周边买东西、吃饭也不方便。当然，这些房源也是销售相对较好，毕竟穷人多嘛。


  2、为啥苏州的房价，与经济发展水平不相称或相对偏低？相对二都简直是白菜价啊

首先，要了解一下苏州的经济结构
   苏州GDP去年过万亿，城市里面，应该是紧随京、沪、深、广，好像排第五，据说现在排第四。苏州人口约1500W，五县七区，昆山、常熟、张家港、吴江、太沧，曾经都是百强县前十位，经济发达。
   苏州经济总量很大，但实际上是一个超级大的“大工厂”，大部分GDP都是由制造业创造，其中相当一部分是外资创造的，500强在苏州二三百家。商业、服务业极其不发达，晚上9点一般的饭馆都打烊了，有钱也不赚你的，服不？

  接着，再来了解下购房主力人群
  苏州的房子都哪些人在买？外地人，是的，主要是外地人和本地有有钱人，且是所谓的小白领。但这部分人群占比不大，苏州总人口中有一半是外来人（约700多万，分布在全市），其中绝大部分是工厂的操作工（以前称农民工），平均每月约3k的工资水平，基本都没考虑在苏州落户，不能形成有效购买需求。

   再说一下苏州的收入
 
    小白领占比较低，毕业生一般工资2-3k，工作两三年4-5k，这样的大把的，有没有高的？有，垄断行业、公务员、外资中层（这边的外资主要是工厂）、高级技术人员，这些人收入高（粗估15-30W的水平），相对于房价，性价比较高。

苏州的富裕阶层，一部分是民营企业老板，这些人主要分布在县里，不屑于到苏州买房，要买上海去了；另一部分，拆迁户或者家底积累比较早的，手上都不少房子，3-4套的很正常。

3、苏州房价的上涨空间

  苏州房价相对较为缓慢，应该是说最不具备投资价值的城市之一，曾经也有不少浙江和上海人来买，后来其他地方房价都飞了，就苏州不涨，投资客逐步减少。曾租过的房子，2004年底买的，约5k，至10年末，差不多1.1W，6年时间差不多2.5倍？有这些钱，早买二都的房子，多值啊。这还是09年大涨了一年的结果，要不然更低。

个人结论，供参考
    
    苏州房子的空置率非常高，在园区，入住超过50%的小区都算高的了，另外，房产供应量还不错，地平整，大把的地可以用来盖房。
  
    外来人口虽然多，但以农民工为主，小白领占比小，有效需求不足；本地人基本都有房，县里的有钱人不屑于市区买房，要不在县里或者上海去了。

    外部投资客，由于上涨速度太慢，慢慢的没人玩了。

    基于苏州的经济和人口结构，当前房价，相对于当地普通工薪阶层的收入，并不低，只是缺乏投资炒作，所以价格一直只是缓慢上涨，未来上涨空间也不会太快。


    赞原创！

    加一句，楼主描述的情况属于典型的2线城市的情况，即周边制造业发达，但制造业收入达不到购房的标准。同时高附加值服务业没有成规模，第一批购房群体（教师、公务员、私营业主、投机客）之后，缺乏主力的第二梯队

    另外就是供应相对过剩，入住率低。从这个意义上说，泡沫还是比较明显的