九乡新闻网钻头磨刀机夹具:许子枋：限购的行政色彩与行为色彩
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/10/05 23:39:29
许子枋：限购的行政色彩与行为色彩
2011-07-18 08:55:58
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——兼与
现在房地产界弥漫着一种对限购政令的纠结：地方政府怕约谈问责，房企老板怕房价逆转，富人钱无处可投，穷人总被误伤。
在对一些房地产企业的战略咨询中，笔者总是就限购的本质切入来阐述：
要理解中国式限购，只要了解其行政色彩和行为色彩即可！从战略看，房企过于关注限购政令是没有必要的，限购政策本质上决定它是短期的，无非房地产滚滚浪潮中的一朵浪花；从战术看，房企过于焦虑限购政令也是没有必要的，限购无非短期需求的强行抑制，只要计算自己的现金链强度能抗多久即可，而不要固执于利润的“云”计算。
理解限购的苦衷
媒体报道，丹东、宜昌、韶关以及南昌、呼和浩特等传统意义上二三线、甚至是中小城市房价的快速上涨已经引起了住建部和国务院主管领导的“高度敏感”，中国经济的最高决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。
关于经济调节，总有两派理论，一派主张信任市场，一派主张信托政府。从经济调控过往的历史经验来看，无论是市场还是政府都难独立担当完美调控经济运行的重任，只有市场与政府的组合调控才是最佳的。但问题是，这种“组合成分比”并没有标准可循，所以经济总会在这个“组合成分比”的影响下踉跄前行。
基于此，我们理解中央政府的政令：
要实现中国的经济结构调整，限购总比不限购好，作为总比不作为好，纵使不会有大的效果，但有效总比无效好。纵使不会有长效，但头痛医头总也是一种选择。
那么，限购的本质是什么？
限购的行政色彩
张五常曾针对央行货币政策批评说“都不知道他们在说啥，全都是胡说八道，有位央行官员，我都不好意思老是批评，也不好意思批评房产政策。可实在很少有那么蠢的，什么叫泡沫？所谓的泡沫就是拿针戳一下就泡了，那才是泡沫。说中国楼市泡沫，但用什么都扎不破。中国的楼市泡沫是钢做的，而且还得继续涨。”
那么，为什么中国楼市泡沫似乎针都戳不破？其实关键在于中央政府的调控政策心存一念之仁，因为房地产的支柱作用和拉动性，中央政府的心态是让楼市泡沫慢慢泄气，而不是让泡沫突然破裂。因此对行政调控的拿捏意图是控制好楼市温度在零度和零度以上的区间浮动，而非将楼市温度强行降至零度以下。
但如楼市温度总在零度以上，资本冲动又怎会退潮？这就是所谓泡沫不破的深层原因，否则以中国如此高度行政化的国度，要戳破一个楼市泡沫还不轻而易举。君不知，90年代那波房地产调控，中国大地楼殍遍野的惨象。
限购的行为色彩
限购并未让房价下降，本质上还有一个特殊原因，就是地方政府的心态。地方政府退出土地财政不可能一蹴而就，因此地方政府基于自身的土地财政利益与财政压力，对房地产限购的原动力不足，因此中央政府的一纸行政限购指令，到了地方政府手里，有意无意间演变成了一场行为表演。
基于这种不彻底的行政限购意愿，房价下降也难。况且，如果房价真下调，而且下调幅度较大。到那时，资本的追逐冲动就会陡变为资本的逃离冲动，而且房价的下泄就更非可以人为妙手拿捏了；到那时，房价下泄，泥石俱下，地方财政、银行、地方政府融资平台都将面临坍塌风险，其危害性远难评估。