银行人士反驳银行可承受房价跌五成压力说法

为了防范房地产贷款出现大的风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，银监会主席刘明康日前接受媒体采访时透露，房贷压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。

上周五，在这个消息的影响，银行股展开了“绝地反击”，截至收盘时，银行股全线飘红，其中中信[简介最新动态]银行上涨7.82%，中小银行涨幅大多超过2%。

但内部人士对此并不认同，多位银行业分析师均对此存疑，他们认为，在分析房价下跌50%对银行的影响时，需要更全面的考量和逻辑。

压力测试不能充分反映极端条件下银行风险

“别说50%了，就连房价下降20%，银行都承受不住。”某国有大行研究部门人士对《第一财经日报》记者表示，压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化，若从动态角度衡量，鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30%~40%，而大多数抵押物又是土地或房产，房价下跌所带来的系统性风险不容小视。

银监会从去年就开始进行房地产行业进行压力测试，今年4月，开启新一轮测压，在今年“两会”上，银监会主席助理阎庆民曾透露，根据压力测试结果，房价下跌30%，在银行可以承受的范围之内，而此次刘明康的“五成”表态显然更加乐观。

本报记者采访的多位银行业分析师均表示，压力测试并不能充分反映极端条件下银行的风险。

北京大学国家发展研究院朱家祥教授曾经使用两年时间来研究金融稳定模型问题，在2010年夏天北大国家发展研究院的一次公开讲座中，朱家祥曾表示，国内商业银行压力测试模型粗糙，而其本人并不相信房价下跌30%，商业银行还能正常运行的说法。事实上，美国和欧盟进行的银行压力测试均曾被市场批评不能准确地反映银行风险。

迄今为之，银监会和商业银行并没有公布压力测试的算法和模型，据媒体报道，在进行压力测试时，商业银行需填写一套含“变化”“明细”两份表格的“房贷压力测试表”，分别需要填报商业银行房地产相关贷款总量、分类情况，以及“贷款房价比”等信息。另外，银行除了上报个人住房贷款、个人商业住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款的总额和分级情况，还需报告房地产上下游产业贷款并做相应的压力测试。

1.3万亿拨备抵补风险？

鉴于压力测试本身的复杂性，挂一漏万在所难免。

上述国有大行人士透露，目前进行压力测试时，银行会根据之前年份的统计数据，特别是房地产贷款占比，估计房价下跌时，贷款违约率提升的程度，并推算不良率升幅和资本充足率降幅，但他认为，这种计算只是对数据的静态推演，并没有考虑到动态的全局性因素。

“比如，银行贷款中30%多是抵押贷款，而抵押物多是房地产和土地，一旦房价下跌，抵押物价值会大打折扣，覆盖率就会不足，这种影响是系统性的。”

此外，数据的缺乏，也是制约压力测试的因素之一，根据此前媒体报道，房贷压力测试中，四大行基本采用国际通用的小概率事件模型，对数据要求较高，而零售业务以及公司类业务模型需有5~7年的历史数据，但多数银行都不能提供。

不仅如此，压力测试对整体宏观经济的波动考虑也并不充分，有分析人士指出，如果房价下跌50%，引起宏观经济的震动可能完全破坏测试的假设条件，这种情况下，做房价下跌50%的极端压力测试或会失去参考意义。

北京某券商银行业分析师对本报记者表示，房地产贷款压力测试，也没有将地方政府融资平台违约风险考虑进去。“当前平台贷六成的还款来源是土地出让金，一旦房价下跌五成，土地可能流拍，地方偿债压力将空前，对银行影响巨大。”

监管层的底气来源于银行业目前充足的拨备。刘明康表示，银行现在的拨备达1.3万亿元，足以抵挡房地产市场因调控使房价回归所带来的近期和中短期的风险。

银监会数据显示，截至2010年末，银行业金融机构的贷款总额为50.9万亿元，拨备覆盖率为217.7%，不良贷款率为1.1%。

虽然目前风险抵补指标“健康”，但上述银行业人士透露，如果房价下跌20%，银行不良率反弹将超过1%。

粤房贷增速低于全国水平房地产成交量萎缩将进一步加剧

本报此前独家披露的银行在房贷压力测试方面的反应得到监管层证实。

中国银监会主席刘明康近日在接受采访中称根据压力测试的结果，即使房价下跌五成，银行业也能够承受，他还强调银行现有1.3万亿的拨备，足以抵挡房价理性回归带来的风险。

30日，记者从权威消息人士处独家获悉，广东今年上半年的主要金融机构房贷增速低于全国水平，反映出广东在多个城市出台限购令之后，房地产市场成交量萎缩速度高于全国水平，而新一轮的二、三线城市加入限购行列将进一步加剧这种趋势，房地产市场价格和成交量反弹的机会变得更小。

银行可抗房价下跌五成

刘明康透露，压力测试的结果告诉我们，在最坏的情况下，即使房价下跌30%、50%，银行的不良贷款都可以承受，银行业不存在着“被房地产商挟裹这一说”。

今年房贷压力测试被称“史上最严”，反馈的数据“很乐观”：房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。

以记者掌握的广东情况为例，对于房价下跌五成造成的房地产类贷款质量下降的具体数据，贷款质量下降的百分比依旧是很小的个位数。

广东：上半年成交量萎缩居前

国家统计局的数据显示，上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。而央行最新发布的数据显示，上半年主要金融机构及农村合作金融机构、外资银行人民币房地产贷款累计新增额是7912亿元，同比少增了5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。也就是说，来自银行的贷款在房地产开发投资中的比例在下降，目前占30%。

记者独家获得的一份数据显示，今年上半年，广东房地产贷款余额是8000亿元，累计新增额是677亿元，余额同比增长11.06%，低于全国16.9%的水平，“反映出广东的房地产市场的成交量萎缩在全国范围内是居于前列的。”消息人士告诉本报记者。

广州满堂红营销总监黄倩如分析认为，这与限购城市较多或有关系，而随着广东新一批限购城市的加入，房地产市场成交量的萎缩仍会加剧。

银行人士

房价下跌不足以影响银行不良贷款率

按刘明康的表态，银行在应对成交量萎缩和价格下跌方面作了充足的准备。他表示，到去年年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力。

刘明康透露，银行业现在的拨备已经有1.3万亿元，足以抵挡房价理性回归带来的风险。

但有业内人士并不认同在这样的房贷压力测试下，就得出“房价跌去一半，银行的信贷资产质量仍无大碍”的结论。“因为房贷压力测试没有对系统性风险作出量化评估”。对此，银行人士指出，中国的房贷市场整体首付比例是比较高的，“房价跌50%，对于银行来说也只是消耗了贷款人的首付比例，当然不足以对银行的不良贷款率造成多大影响”。

从投资市场来看，银行板块估值不断创出历史新低，以王亚伟为代表的投资者却在清仓银行股。投资者担心，房价下跌五成将导致中国经济面临严峻的形势，银行的资产质量不仅会受到房地产市场的影响，地方债务平台等诸多负面因素也会不断地让银行业笼罩在阴云之下。