防晒效果好的防晒霜:他山之石——产业园投资风生水起1

他山之石——产业园投资风生水起

随着地方“两会”基本结束，各地“十二五”规划浮出水面，引人注目的是各地政府力图打造各类产业集聚区的雄心和手笔，与此相呼应，是房地产市场上，宏观政策对住宅市场的严厉调控，以及资金流向商业地产和工业地产的动向。

产业园投资风起

在各地“十二五”规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，如贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、黑龙江要建设哈大齐工业走廊建设区、安徽要形成10个左右的新兴产业基地，有媒体的不完全统计，十二五期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年，中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。

与此同时，有消息传出，温州资本暂缓住宅地产投资，开始研究产业园投资，以住宅为主的开发企业也开始开发园区项目，如万科在曲江开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的国际会展产业园区。

对与产业园建设紧密相连的工业地产开发，东吴证券分析师邓咸锋给出了5条值得看好的理由：一、从政策影响程度来看，工业地产受政策调控影响更小；二、从行业需求角度来看，全球产业转移刺激国内工业地产需求旺盛；三、从产业升级的角度来看，已经具备国家将重点发展的新兴战略性产业品牌效应的园区开发企业龙头受益更大；四、从现金流角度来看，工业地产资金链安全性更有保障；五、从盈利模式来看，工业地产较住宅地产存在更大资产重估空间。

联东地产曹原则指出，政策叠加效应对楼市造成的心理冲击很大，近期房地产市场成交可能迅速降温，而产业地产以其低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率，吸引着大批投资者的眼光，或将成为下一个投资热点。

考验产业集聚能力

当前，产业园的投资价值提升无疑与房地产市场的调控走向密不可分。政策对住宅市场的投资投机空间形成了打压，但工业地产却几乎不受调控影响。有业内人士认为，目前对住宅领域的严厉调控政策是对市场资金投向商业地产或工业用地的隐性引导。

据介绍，相比住宅地产，工业地产最为直接的调控政策主要发生在2006年之前，主要是对开发区的整顿及工业用地价格的控制。

2003年，中国开展了以清理开发区为重点的土地市场治理整顿行动，到2006年，开发区数量和规划面积的压缩比例分别达到了77.2%和74.2%。

2006年9月，国土资源部发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央，按照规定，工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。国家对工业用地实行宏观调控，从政策上严格控制工业园区的设置审批。

尽管产业园区与房地产开发紧密相连，但房地产风头正紧的当下关口，很多园区极力回避与地产的关系，而强调自己产业组织者的身份，出现园区运营者讳言地产的情况。

某知名软件园区人士在与搜狐焦点记者的对话中表示，在某种程度上，他耻于称自己为“软件园”中的一列，因为目前，在国内以园区为名，行圈地、搞房地产之实的情况非常普遍，他们并没有推动产业的发展，反而造成了资源的浪费，以及核心关注力的丧失。据介绍，目前单是软件园，中国就有大大小小近千余个。

实际上，尽管园区尽力撇清自己与房地产的关系，中国大部分产业园仍然是以房地产出租出售为主要收入，据上述人士介绍，目前国外较成熟的产业园，房地产收入占40%，产业投资收入占40%，其它为服务收入，但在国内园区运营者的收入组成中，房地产收入部分占大头，服务性收入和产业投资收入尚不可观。

产业园区发展水平良莠不齐，园区建起后能否真正实现“产业集聚”成为衡量工业地产开发商优劣的一条标准。邓咸锋在接受记者采访时认为，战略性新兴产业是十二五的扶持重点，相关已具品牌影响力的工业地产企业产业链完整，招商更具优势，在新的发展机遇面前，那些已经拥有较好产业链的产业园区会得到更好的发展。

政府角色淡化 工业园发展新态势

工业园在工业化进程中起着举足轻重的作用，它不仅对产业发展功不可没，也在很大程度上带动着区域经济发展，正因为如此，各地都相当重视工业园的建设。

概念“纠正”，从工厂聚集到产业集聚

何为工业园？恐怕现在许多人印象中的工业园还局限在“圈一块地、修几条路、招几间工厂”层面，现在各地还有许多小型工业园都处于这个低层次。这是在延续原始的工业园概念。

最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。

目前，我国开发区、工业园遍地开花，但遗憾的是，多数工业园根本不去研究客户(未来的投资者)的投资心理、投资利益、吸引投资者欲望的兴奋点在哪里，便开始盲目招商。其实就是对工业园认识陷入误区，对引进的企业不加甄别，来者不拒；对自身产业定位不明确，甚至没有合理的规划。

笔者曾参加过几个工业园和开发区的招商活动，其工业园的招商方案、画册，印刷、制作相当精美，但却是千篇一律地强调区位优势、交通方便、税收优惠、资源丰富、手续简化、劳力便宜等令人乏味的招商表述，毫无特色可言。

2007年9月27日，国内首个综合产业园区——联东U谷在北京登场，开启了集产、学、研一体化的工业园新模式。U谷地处北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心，可容纳500家以上企业发展，解决4万多人就业。据了解，联东U谷以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展，承接跨国企业整体产业链转移，是跨国企业进入中国的产业服务平台，是北京继 CBD 之后的又一首脑经济区，是北京产业升级的示范板块。

开发主体，政府角色淡化

众所周知，工业园区是一个建设周期长，投资规模大，涉及资金门槛较高，回报慢的项目，一般的企业是不敢轻易涉足其中，鲜有民间资本投资，一般都是由政府来完成的项目。但是，随着沿海城市产业升级和产业转移的深入，以及工业用地地价的上涨，越来越多的资本将目光投向这个市场。目前，除了国际资本（如普洛斯、AMB、腾飞集团）的进驻，国内颇具实力的开发商和企业也都已经在这个领域“跑马圈地”，如复地、祈福等。

不久前，由瀚和集团投资建设的圆洲工业园一揭牌，就在业内掀起一股轩然大波。其之所以引人注意，除了该工业园是国内首个由民营资本投资建设的之外，更重要的是它先进的运作模式，符合节能减排、工业园环保的大趋势。据圆洲工业园的有关负责人介绍，该工业园专门引进两类企业，一类是纺织企业，一类是电镀企业。前者产生的工业废水是酸性的，后者产业的工业废水是碱性的，两者一中和，即节约了处理污水的成本，也在很大程度上减少了污染的产生。

民间资本涉足工业园开发，其实是主动接替了政府的包袱，减轻了政府负担，让政府腾出时间来专注于当地投资环境的改善，这有利于工业园长远发展。民间资本运作灵活，比较容易形成产业上下游互动态势，对于产业集聚能起到很好的引导作用。政府规划的工业园一般来说都是比较“空泛”，对于产业之间的粘着度和依赖性要求不高，很难形成产业集聚。民间资本开发的工业园则不一样，其主要目的是盈利，为了这一目的，势必要加强工业园特色建设，完成产业上下游之间的衔接，形成一条完整的产业链。

盈利模式，从工厂赚钱到工业园赚钱

“有那么多工厂、那么多人天天在工业园内创造产值，随便一点附加的服务都能赚钱！”圆洲工业园董事长张华伟自信地说。的确，工业园已经成为一种热门投资模式为诸多资本所青睐。工业园倍受青睐的原因很简单，就是利益！

按照常理，政府规划的工业园一般都是不赚钱的项目，只是工业园中的少数工厂在赚钱，工业园只是提供一个工厂盈利的平台而已。工业园中诸多公共配套服务，必须先是由政府贴钱建设的，实际上存在着一个不尽合理的现象，即赚钱了没有工业园的份，亏损了工业园得倒贴。

而民间资本投资的工业园，在没有国家扶持和政府补贴的情况下，如何将这部分纳入企业成本利润中，是对在经营创新上的重大考验。因此民间资本如果运作工业园得当，毫不夸张地说是一本万利！不过也有专家对民间资本投资工业园表示担忧，其承担的风险很大，而且土地与政策的扶持也是其成功的关键因素。

服务创新  从工业园到产业公园

“中国民营工业园的发展，必须走客户精准化、进驻简洁化、服务标准化、产品创新化的路子，把传统意义上的工业园建设成为新型的产业公园，才能在未来产业园发展竞争中争取主动”。笔者郑州台湾科技园负责人交流时，该项目负责人谈起他们对工业地产园区的理解。

郑州台湾科技园位于郑州航空港区，是该区域第一个民营工业园区。随着富士康落户郑州航空港，航空港区成为中原地区炙手可热的发展沃土。郑州台湾科技园正是在这一背景下，由中华海峡两岸相互投资协进会牵头，组织台湾和郑州本土优秀企业联合成立开发公司，进行郑州台湾科技园的运作。

郑州台湾科技园在客户定位上坚持有所为、有所不为。立足于解决电子信息、生物科技、现代服务业等临空产业类的台资企业、富士康配套企业和本土高成长性企业快速落地的需求，截取产业链中产值在1500—5000万之间的企业作为目标客户，并坚持污染企业不进驻、行业外企业不进驻、重型工艺企业不进驻的原则，确保相近行业、相近规模的企业落户。

该园区在企业落地政策上，推出“零租金进驻”、“银行按揭进驻”、“厂房定制进驻”、“优质项目参股进驻”等多种灵活政策供企业选择，同时，为每个企业配备“企业外交官”，帮助企业办理从进驻合约签订后的项目备案、工商登记、环境评价、税务登记等全过程服务，避免外来企业在行政审批中“找不到门、见不到人”的“水土不服”现象，加速项目落地。

园区非常重视企业需求的研究，按照传统工厂平面布局中生产用房、办公研发用房、后勤服务用房和绿地景观的要求，创新厂房设计形态，推出企业独栋、模块建筑、产业公园、商务主场的概念，每家企业都以“厂办一体”的独栋式产业楼宇的形态出现，并配以专门的企业入户大堂、空中庭院等功能模块，提升企业形象；相近的企业独栋之间采取模块连接，满足不同企业工艺流程延伸的需求。同时，在外部环境打造上，人车分流的交通动线、多维度的景观建设、商务化的配套服务，使得园区向着产业发展的公园、企业成长的公园、生态环境的公园、市民游览的公园目标前行，极大地提升园区的综合价值。

不管是政府规划的工业园还是民间资本投资的工业园，只要能切实提高工业园的产值，有利于所在地的产业发展，工业园的价值就实现了。随着工业园投资门槛的抬高，工业园本身将向着高端化发展，那些小型的、同质化工业园也会在下一轮的整顿中或合并或升级或淘汰。

从“工业地产”到“招商地产”概念的裂变与升级

随着我国地产业的迅速发展，地产形式也开始逐步细分，出现了许多新的地产形式。“产业地产”和“动力地产”是最近提的比较多的两个地产概念。

 “产业地产”和“动力地产”实际上是工业地产概念的升级和裂变。

工业地产——被简化的概念

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。

这是工业地产的定义。于是工业地产的概念在很多人心目中就等于厂房，就像房地产那样被纯物业化了。

在东南沿海特别是在珠三角地区，厂房、工业园的粗放式经营更加简化和背离了工业地产的正确概念。在珠三角的一些地区，到处都是零散的各种各样的厂房，很多所谓的工业园也就是在一个地方集中了一堆企业。

工业地产从来都不是一个单纯的物业感念，也不是单纯的商业概念。它总是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的。也就是说它具有政治性和很强的政策导向性。

如果撇开了地方经济发展和地方政府招商政策的各种因素来开发工业地产，这个项目就很难成功。

这里面有两个主体，一个是工业地产投资商，一个是政府。

好比珠三角地区的很多厂房业主，根本不去调查工业地产的市场情况也不了解政府的产业政策，盲目的建起许多厂房。结果招租成了大难题。

政府方面往往不做科学的产业规划，对自己的优劣势认识不清晰，简单的划出一块地，名曰某某工业园，然后招商。结果招商老大难，就算招到了，也是五花八门一团乱，最后还给自己搞出一堆麻烦来。

随着中国制造业产业结构的升级和国家宏观经济政策的变化，这种简单的工业地产概念会越来越行不通。无论是政府还是开发商，都应该认识到这一点。

产业地产——必将大行其道

前面提到了现在工业地产的问题，那么从工业地产升级到产业地产，或许刚好可以解决这个问题。

产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。

如果比发展的远景，产业地产不如动力地产，但却能解决中国工业地产眼下的大问题。

经过三十年的发展，中国制造业正在逐渐向国际产业链的上游攀登，不再是初期那种简单粗放的模式。产业化特征越来越明显，产业转移和升级也是迫在眉睫的事。

产业转移和升级，不是企业转移和升级。在这场转移大潮中，东部以“产业”形式转出去，内地必然要以“产业”形式接进来。

实践经验也证明，现代城市的发展必须与产业相结合。政府的招商引资也从以前的以企业为导向转为以产业为导向，以产业带动城市经济群的发展。形态例如：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园和一些行业产业园等。

成功的例子也有很多，例如武汉的光谷、第一企业社区，天津滨海新区、番禺珠宝产业园等。这些新型的城市产业园区，都要求集管理、研发、营销展示，商务接待等功能于一身，迎合产业升级的需求。

产业地产的经营理念正好切合了这个要求。如果工业地产的开发模式依然是划一片地，建几栋厂房这样简单，显然不符合中国现阶段产业转移和升级的要求，也不符合各地方城市经营的产业化要求。以老思想旧思想开发工业地产必将被市场淘汰。

动力地产——城市经营的航标

中国动力会提出的动力地产的概念，对一个城市来说，或许比产业地产更具吸引力。

在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、旅游地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，进行综合开发和集约化经营的新兴产业形态，即"动力地产"。

动力地产有三个特点：

第一：整个城市经营、国家经营的高度；例如：上海浦东开发区、大连、西安高新技术开发区、苏州工业区、中关村科技园区。都是动力地产的典范，也是许多城市争相效仿的对象。

中共中央政策研究室经济局局长李连仲说：“动力地产的意义在于，让业内人士把目光放的更长远一些，把地产业上升到城市经营、国家经营的平台上来。”

第二：以产业承载性、财富递增性、发展持续性实现土地价值的最大化，并与消费型地产共同构建一个和谐的产业链。

动力地产最大的特点是打破了单一地产形式的概念，将工商业地产、旅游地产和经济园区地产融合到了一起，让各种地产形式协调发展，共同组合成一种健康、持续的地产形式。应该说，已经突破了单纯工业地产的概念。但在它所包含的几种地产形式中，最重要的和首先必须要解决的，还是工业地产的问题。

历史发展的经验告诉我们，对于一个城市，首先起步的一定是工业地产，当工业经济发展到一定水平，商务和贸易快速发展，便产生对商务写字楼宇的需求。当整体城市经济实现产业化升级，经济重心开始向第二、三产业便宜的时候，城市居民可支配收入达到一定高度，便产生对旅游休闲和住房的强烈需求。

这同时也是非常具有前瞻性的看法，现在工业地产、商业地产、住宅地产的概念如此独立和强大，正说明这几种地产形式细分后各自为阵，互不协调的现状。也是地产发展的规律：综合，细分，再综合。所不同的是开始的综合是混乱，后面的综合是理性组合、比例协调。

第三：在城市经营的高度，包含了一个城市的几乎全部元素，例如人文、交通、品牌、人才、资源、工业、商业、旅游业等一切生产性要素。

综合起来讲，动力地产是非常不错的概念，也有不少成功的案例，可以说是中国城市主流经济未来发展的必经之路。但并不是所有的城市都具备运营动力地产必备的要素，目前对大多数地区城市来说，实现工业经济产业化才是眼前的要务。

招商地产——更上一层楼

本人对工业地产、产业地产和动力地产的概念经过反复的研究，发现它们具备两个共同特点：

第一：都是生产性地产。在这三种地产概念里，都没有把房地产纳入概念范畴之内，即都是为地方经济创造价值的生产性地产。

第二：都是为地方政府招商引资服务的载体。这三种地产概念，都是为了吸引资本和产业入驻当地，是为地方经济发展服务的。都离不开地方政府的产业和经济政策。

依据这两个共同点，可以从功能上将这三种地产形式都归入一个地产概念里——“招商地产”。

“招商地产”是指在中国产业转移和产业机构升级等新经济背景下，以地产为载体，以推动地方政府招商引资为主要目标，以促进地方经济持续健康发展为前提，涵盖工业地产、商业地产、旅游地产、产业地产、动力地产等多种地产概念，综合开发、集约化经营的生产型地产形式。

重拳调控下，工业地产再升温

当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。

戴德梁行的研究报告显示，2010年1季度，上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始出现增长的迹象，空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势，为7.87%，比上季度下降了1.58%。同时，北京和深圳两地各种工业物业，包括工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降，租金水平延续升势，全国各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。

另一方面，进入2010年以来，住宅市场宏观调控力度不断加大，住宅开发商的利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会，摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的租金回报等优点吸引了越来越多投资者的眼光，为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产，工业地产能否成为继住宅和商业地产之后，中国房地产市场的下一座金矿？

廉价土地和商业配套的诱惑

工业地产回报率一般为8-12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率远不如开发写字楼、住宅。然而，随着房地产暴利时代渐行渐远，众多开发商的饕餮大餐正在撤席，如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟，在住宅市场调控风声鹤唳之际，稳定的租金收益显得尤为宝贵。

何况，除了收益稳定这个优点之外，工业地产还有“黄金”——那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机以来，工业地价增幅回落，远低于同期商业和住宅地价增幅。全国城市地价动态监测系统提供的数据显示，2005-2009年5年间，工业厂房租价比呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示，2010年1季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工业地价最低，连商业和住宅地价的零头都不到。而对众多开发商而言，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是高利润的保障。

除了低廉的地价之外，工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房地产顾问公司助理董事顾炜指出：“工业用地不仅地价便宜，而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。”

一般来说，工业项目的地块面积都较大，7%的面积相当可观，不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力的金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中，工业产品的比例反而是最低的。类似的情况不胜其数：2009年11月29日，远洋地产投得金石IT产业园用地，每平方米楼面价格低至200元，且在近百万平方米的规划用地中，将有25%的住宅产品作为产业配套；合生创展在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。

因此，尽管工业地产项目的投资收益通常无法和住宅地产相比，但如果其中有部分配套项目的开发，则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下，参与工业项目开发，不失为一个降低土地获取门槛的好办法。

稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示，更为重要的是，资本投入工业市场，购买大幅工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金收益和土地增值可以带来最终物业至少50%的升值空间，考虑到人民币升值的因素，这个数字会更可观。而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。

住宅开发商频试水

传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元，标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初，远洋地产也正式推出其第一个工业地产项目－金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超过100万平方米。地产龙头万科也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江“开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称：“重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”

早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中，不少原以住宅开发为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海，复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州，包括合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。

众多住宅地产商涉足工业地产意欲何为？“未来几年，各地工业用地指标日益减少，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。”光大证券分析师赵强表示。

并非一劳永逸

不过，业界人士提醒，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。

同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技即独创了“鑫茂模式”，通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园，以工业地产为资本基础，并将工业地产股权化、证券化，作为资本入股朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力，形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。

在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于全国均价水平，而环渤海区域的地价尚处于全国均价水平，存在较大投资潜力。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。

加快经济增长方式转变、推进产业转型升级成为2010年两会的主题。由于工业地产与产业的紧密结合，不论是老的产业园区升级，还是新兴产业园区的建设，都需要与国家产业政策相契合。不过，值得关注的是，在这一轮工业地产复苏的过程中，如果各路资本蜂拥而上，最终也可能步多晶硅和LED产业之后尘，令这个阳光产业转瞬间出现供给过剩

理念是金 解读工业总部基地发展的""青羊经验" "

2009年7月，在刚刚结束的"2009成都写字楼价值榜"评选活动上，成都青羊工业建设发展有限公司凭借五年来不间断的创新理念及对西南总部经济行业的突出贡献，击败众多强劲对手，一举夺得“2009西南总部经济领军企业大奖”。 为青羊工业总部基地获奖无数的发展之路上再添闪亮一笔。青羊工业总部基地凭借连续五年领跑西南总部经济，业内有目共睹的业绩，不仅征服了活动的所有评委，数十家行业协会及主流媒体同样对“独栋式企业总部”赞不绝口。

一直以来，青羊工业总部基地作为成都总部基地的样板获奖无数，受到国内外企业、同行和领导的高度关注。成立五年以来，省市有关负责人多次莅临园区，亲自视察青羊工业总部基地，并对青羊发展所开创的总部发展模式给予了高度肯定。从2004年至今，青羊工业总部基地累计接待来自省、市相关领导的视察共计约40余次，接待国内外学习考察团超过400批，超过8000人次，月均接待考察团6次以上！短短五年时间，青羊工业总部基地早已成为西南总部经济的领跑者。凭借此堪称完美的表现，青羊工业总部基地在五年时间内分别收获了“21世纪最具价值不动产奖”、“二〇〇七年度成都魅力新城总评榜评审团大奖”、成都唯一的“2007中国总部基地行业大奖”称号、“2008中国总部经济杰出贡献奖”、“中国特色地产新趋势代表作”、“影响中国?华西TOP50强2008四川房地产综合实力排行榜——城市贡献大奖”、“2008中国（成都）楼市总评榜——区域推动力大奖”、“建国60周年中国总部经济领军企业大奖”、“博鳌论坛2009中国总部经济产业推动力大奖”等多项行业殊荣，加上本次获得的“2009西南总部经济领军企业大奖”，青羊工业总部基地已经十度加冕，总部经济领跑者的形象由此再度巍然而现。

正是精益求精打造产品的理念和由此而来的无数重量级奖项的加冕，奠定了今日青羊工业总部基地不可撼动的地位。5年来，青羊工业总部基地征服了100多家国内实力名企挑剔的眼光，作为行业标准的领跑者，这里已逐渐成为一个优秀的范本和模式，年轻的青羊工业集中发展区用投资强度达到480万元/亩，税收强度达到100万元/亩/年这样有力的数字，为西南总部经济创造并奠定了一片新的天地。

工业发展如何从粗放型向集约型转变，单位土地上的效益如何实现最大化？国内著名经济学家盛洪教授认为，在城市统筹城乡发展的大前提下，首先得相应解决纷至沓来的投资企业商务办公和技术研发的巨大需求，其中最好的办法就是发展总部经济与工业总部基地。他说，一座城市的价值和核心概念是交易，无论是房价、GDP，还是财富，都由城市单位面积上能发生多少交易决定。而总部基地是最高层次的交易，类似青羊工业这样的总部基地，每平方米创造的交易能够比其他业态高很多。

 “总部经济”作为城市强劲的经济增长点和产业结构优化升级的发展“引擎”，为青羊的工业发展带来了强劲的助推力，也促使记者把目光投向这一都市型工业的优秀代表，探寻青羊工业快速发展背后的根本原因。

四两拨千“金”

青羊发展公司通过新公司的组建，搭建了新的融资平台，政府用有限的资金投入就撬动了巨大的社会资金参与，很好地解决了建设过程中的资金需求。

政府资金有限，而工业园区的开发建设需要大量资金投入，如何解决资金瓶颈？2004年，青羊区提出了“政企联手、市场运作、提升业态”的发展思路，由青羊区国有资产经营有限公司、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同出资组建了青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊发展公司），全面负责青羊工业集中发展区（东区）的开发建设。其中，青羊区国有资产投资经营公司出资400万元，占注册资本的40%，另两家公司分别出资380万元和220万元，各占注册资本的38%和22%。

 “‘政企联手’带来的第一个效应，就是把工业开发区建设由过去政府大包大揽，完全推向了市场！”青羊发展公司董事长张谦告诉记者，“完全按照市场运作方式，对工业园区的开发建设、产业发展、农民安置等实行统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理的模式。”青羊发展公司通过新公司的组建，搭建了新的融资平台，政府用有限的资金投入就撬动了巨大的社会资金参与，很好地解决了建设过程中的资金需求，“杠杆效应”由此凸显。

有学者认为，民营资本的介入，从制度经济学的角度，更有利于企业的产权治理结构改善，从而提高整个园区的效率。从2005年5月开工以来，青羊工业总部基地凭借社会资金的强大参与，一期11.2万平方米已建成投入使用，二期14万平方米仅用8个月的时间就实现主体封顶，后续地块的“独栋式企业总部3.0版”已陆续开工建设，招商工作将于3月中旬展开，工业集中发展区的承载能力明显提高。截至去年底，园区已引进总部企业62家，世界500强企业1家，全国工业行业100强企业30家，市外投资企业53家，总投资达52亿元。

记者在调查中也看到了“青羊模式”所带来的多方共赢的良好局面：区域经济受益，在总部经济模式下，企业总部的大量聚集带动金融、法律、会计、咨询等相关知识型服务业的迅速发展；政府受益，2007年，青羊区政府追加投入到6000万元，获得分红收益1600万元，实现税收1亿元（含青羊发展公司和其他入园企业的税收），投入产出率达到了1∶1.93；农民受益，修建的全国一流农民转迁安置房——英国风情小镇，不仅改变了周边农民的生活方式，而且提升了生活质量，获得了生活保障，经初步测算，仅目前引进的园区企业，就可以解决5000人以上就业，实现了经济效益和社会效益的最大化。

舟随潮起

别的不少地方都是求着企业上门，可这里却给企业设置了道门槛。张谦解释，要让土地生金，要创造价值，就得有门槛，才能保证品质。

 “达不到每年每平方米1000元的税收要求，企业是不可能进入园区的。”记者在刚听说这一入园要求时，也很纳闷。别的不少地方都是求着企业上门，可这里却给企业设置了道门槛。董事长张谦解释道，这是从整个园区的长远发展上考虑的，要让土地生金，要创造价值，就得有门槛，才能保证品质。

定位一流，让企业拥有一流的环境，这是青羊工业总部基地对其品质的另一注脚。他们借脑引智，融合“一个企业，一栋建筑，一种标志”的建筑设计理念，以独栋为主体融入国际总部概念，在外立面和空间上，为企业提供既可彰显企业独特气质，又便于合理使用的企业总部。记者了解到，这些委托北京市天则经济研究所、日本大场株式会社等知名设计公司规划设计的总部基地，构筑了融园林、建筑、人文为一体的立体生态景观，933亩的总部基地，如同一个人文风景园区。入区企业瑞邦测控公司刘总自豪地说，“入园后，企业形象大幅度提升，客户对企业的信任度进一步提高，经营业绩成倍增长。”而最早入驻青羊工业总部基地的驰达公司对这里提供的一流环境充满了感激，过去公司招人很难，原因就在于所处位置太差，曾有8名大学毕业生连公司所在的六楼都没走到就掉头离开，而现在，一次招聘就有近百名大学毕业生竞相报名。

 “‘1＋1>2’这是青羊工业总部基地要追求的效益，我们为入区企业不仅提供了一流的环境，还要提供一个全方位的价值平台，降低企业的投入和运营成本，让企业在其中获得充分交流的机会，创造无限商机和财富。”张谦董事长告诉记者，“入区企业对于我们来说，就是一颗颗珍珠，作为总部基地的管理者、开发者，如果能把这些散落的珠子串起来，一旦做出规模效益，青羊工业总部基地的品牌才能真正地树立起来，同时也就拥有了别人无法复制的核心竞争力，也将保证青羊工业总部基地行业领跑的地位。”

与传统的企业总部和生产加工基地布局相比，总部基地为各企业总部提供的是一个沟通的平台，一种经济氛围。进驻总部基地的企业，不仅有更多的机会与其他国内外知名品牌企业自发沟通交流，更有充分便利的环境互通有无，共享资源，降低企业投入和运营成本，主动制造企业交流生财的机会。企业在总部基地不但找到了稳定高效运作的家，更是为合作生财创造了无限的机会。

细节决定成败

在招商中心谈判的时候，每隔5分钟就有一名保洁员前来换取烟灰缸。她慢慢地用一张毛巾盖在烟灰缸上方，防止烟灰飞出。“这样的细节绝对假冒不来。”投资者看中的正是细节上的服务。

作为全国汽车检测设备研发和生产行业的巨头，驰达科技公司落户青羊区充满了意外和变数。在公司总经理赵勇看来，当初作这个决定完全是在进行一场豪赌，赌注是公司的存亡盛衰，而促使他下注的，竟然是一个烟灰缸。

“青羊工业集中发展区从2005年3月正式对外招商，3月底驰达就开始和我们谈判。”在青羊工业集中发展区招商中心主任李渝平的记忆中，这场谈判从头到尾都是在纸上谈兵：当时的“集中发展区”没有如今的玻璃幕墙、草坪、喷泉和独栋式企业总部，只有一张规划效果图、一个拆迁当中的“惨不忍睹”的工地，以及临时落脚的“招商中心”。

“谈了很多次。赵总他们过来谈，我们也去他们公司谈。”李渝平说，驰达公司方面非常严谨，每次谈判都请有律师在场，而直到4月30日下午6点，双方在招商中心达成协议时，驰达的律师竟然拒绝在协议上签字，“为了一张规划图和两张嘴皮子就投入千万元，风险太大了”！

但赵勇的眼里并不是只有效果图，这个洞察力极强的老总注意到了一个细节：在招商中心谈判的时候，每隔5分钟就有一名保洁员前来换取烟灰缸。她慢慢地用一张毛巾盖在烟灰缸上方，防止烟灰飞出。这一幕让赵勇感到难以置信，五星级酒店才能看到的规范服务，如今居然在园区的招商中心出现了！一问之下，这个保洁员居然在三个月前还是当地的拆迁农民！

 “这样的细节绝对假冒不来。”赵勇判定，保洁员换取烟灰缸的动作都如此规范，证明园区的管理一定是高水准的！能在短短3个月内将一个从未涉足服务业的农民培训到如此地步，证明园区的运作一定是高效率的。有了这样的判断后，赵勇开始更多地留意类似细节：每次到招商中心，先去洗手间，名为方便，实是考察卫生状况，甚至用纸巾在卫生间的墙面上擦拭。这种考察进行了三四次，每次的结果都是纤尘不染。

最后驰达公司定下一栋2000多平方米的研发大楼。赵勇坦言，当时他做了最坏的打算，也怀抱了最美的希望。但是两年多过去了，最坏的打算始终没有“兑现”，倒是公司发展的状况大大超出了当初“最美的希望”。抛开企业自身成功运作的决定性因素，园区和政府始终保持着当年保洁员换取烟灰缸的高水准服务，也为驰达公司进一步壮大提供了重要助力。

一只小小的烟灰缸，引来了千万投资。而投资者看中的正是细节上的服务。青羊区委、区政府多年来倾力改善投资环境的努力，已经在每一个细节上得到了充分表达。只要细节不褪色，客似云来、政企双赢的局面就将持续下去。记者了解到，在众多外地企业落户这里以后，青羊区委、区政府为帮助企业员工安心工作，各职能部门都尽力为其解决后顾之忧。

在工业区企业采访企业员工，除了对园区环境的赞美之外，挂在他们嘴边最多的话就是“啥子都安逸”——饿了，到园区餐厅尽享美食；困了，以后就可以躺在配套公寓舒适的大床上；疲了，到阳光健身中心、综合运动馆里舒活舒活筋骨……每天都可以在这个温馨的“家”里，享受着，奋斗着……

企业进了园区，企业员工就是这个“家”的主人，在“家”里就要有“家”的感觉。记者了解到，青羊发展公司为入园企业全程提供“管家式”服务，除了保洁、安防、设施维护等高标准的非盈利性服务，还全面完善升级员工餐厅、商务会所、运动健身等配套服务功能。此外，为解决入区企业员工住房问题，公司还专门规划、修建了占地188亩，总建筑面积达34万平方米的入区企业员工集中生活配套区——时尚青年城。

帮人就是帮己

“为员工服好务，其实也就是帮助企业留住人才，企业留住了人才，青羊工业总部基地发展壮大就不会愁！这是服务升级产生的联动效应，是多赢！”

虽然巨大的时尚青年城还未竣工，记者日前已经亲身体验了一番青年城的样板间。“够时尚，够丰富，够创意！”这是记者刚置身于其中的感觉。足足两层楼的样板间，不仅展示了各种户型、各种装修风格的公寓，还把青年城里的综合娱乐、休闲设施一一做了详解。要看电影，和太平洋院线合作的五星级电影院将进驻青年城；如果想购物，超市、时尚小店在青年城里就可以搜罗；和朋友聚会，有餐吧也有酒吧。智能化的公寓里，一按按键，窗帘会自动启开，还可以根据自己的喜好，调节变换灯光。

 “公寓对园区员工采取的是零租金模式。”工作人员告诉记者，“员工需要缴纳的是相应的保证金，这个保证金会按合约在员工离开公司以后退还！”这对于刚开始创业的白领们来说，是很好的选择，相对高额的房价让他们力不从心，零租金的诱惑力的确很大。即便交保证金的钱不够，只要公司愿意担保，青羊发展公司也将积极协调金融机构为他们贷款，而员工们只需要给付贷款利息，就可以入住这些精装修的公寓。“家电可以自己购买，也可以租用！这个很灵活！”工作人员向记者介绍，青年城的服务一切从员工的利益着想。

“工业园区离市区比较远，如果就近有一套这样的公寓住，的确很不错！我和同事都很企盼青年城早一天建好！”明瑞电子的王小姐告诉记者。

“为员工服好务，其实也就是帮助企业留住人才，企业留住了人才，青羊工业总部基地发展壮大就不会愁！这是服务升级产生的联动效应，是多赢！”张谦董事长告诉记者。

如今，青羊工业集中发展区人才服务中心暨青羊区产业人才服务基地也正式挂牌成立。该中心主要立足青羊区工业集中发展区，并面向该区非公企业提供人事代理、人才招聘、人力资源培训、人才信息收集等全方位的免费“保姆式”服务，帮助解决企业的人事管理和人才开发等问题，使企业从繁杂的人事管理中解脱出来，集中精力搞生产谋发展。

据悉，该中心将免费开展人事代理服务，为企业和人才代办或协办人事关系调动、人事档案管理、户口迁移、职称评审、社会保险等事务；通过组织企业开展大型招聘会等各种方式和途径为企业招聘合适的人才；根据企业需求，组织开展人力资源培训。

成都发布国内首个工业园区服务标准

工业总部园区企业想办证件，管理方能办理哪些证件，何时才能办好？日前，成都市质监局发布了《工业总部园区服务规范》，对工业总部园区的服务质量进行了规范。据介绍，该标准总共包含７个子标准，分别对园区安全、卫生、环境和政务等内容进行了规范，有望在今年２月开始实施。

提升服务质量  选择青羊区开展试点

“有了服务标准，以后我们企业办事就更方便了！”１月１９日，成都市青羊工业总部基地内某企业负责人如是说。随着近年来成都市经济社会的快速发展，全市已逐渐形成了以青羊工业总部基地、双流空港总部基地、成华龙潭总部城三个大型工业总部园区为先导，包含了金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等在内的“３＋Ｘ”发展格局，工业总部园区的发展正呈现出良好前景。

为了落实好市政府规范工业集中发展区的要求，对成都市行政区域内工业总部园区为企业提供的各项服务进行规范，成都市青羊区质监局决定选择青羊工业集中发展区工业总部基地开展试点。该局相关负责人表示，青羊工业总部基地作为西南总部经济的领军企业具有完善的硬件设施和先进的管理、服务理念，示范效应明显。

首个园区标准  ７个部分涵盖园区生活

成都市质监局相关负责人介绍说，按园区服务功能的划分，《工业总部园区服务规范》系列地方标准包含了《总则》、《房屋管理及设施、设备维护服务》、《安全、环境、卫生服务》、《信息与咨询服务》、《文化、体育、餐饮服务》、《政务服务》、《人力资源管理服务》７个部分，对园区提供的各项服务给出了明确的服务质量要求，这在国内尚属首次。

据了解，该标准对园区房屋管理服务从建立健全房屋档案、房屋共用部位的管理和维护、房屋装修管理、公共标志的设置和维护等方面给出了质量要求；对园区突发公共事件应急处理、园区公共区域的卫生等也作出了明确规范；此外还对园区企业人事代理、职称申报、党（工、团）关系管理、保险代办都有相应的要求。

“《工业总部园区服务规范》系列地方标准对成都市行政区域内的工业总部园区的服务质量给出了明确要求。”相关负责人说，该系列标准的贯彻实施，必将指导各园区为企业提供更好的服务，帮助企业形成规模优势，提升企业的区域整体竞争力，对促进地方经济又好又快地发展起到积极的推动作用。

本报记者舒浩

腾飞：世界工业地产园丁

相对于凯德置地、GIC等其它新加坡系地产巨头而言，腾飞集团在中国多少显得有些名不见经传。但在国际上，腾飞向以开发工业园区而著称。

近年来，亚洲领先的商务空间方案提供者和房地产投资基金管理者新加坡腾飞集团，突然加快了在中国的投资步伐。由工业地产转战商业地产再到商务地产，腾飞在中国的每一次转型无不引起业界的广泛关注。在不断深入中国市场的过程中，腾飞仿佛就是一个长袖善舞的先知先觉者。

中国舞步

2007年1月14日，曾成功运作了中国苏州工业园的工业房产业界经营大鳄——新加坡腾飞(中国)与济南高新区正式签约。双方将在济南高新区建设新加坡软件园，并就齐鲁软件园区的建设与管理、济南软件城的建设等进行合作开发。

作为公认的亚洲具领导性的全方位商务空间方案提供商，新加坡腾飞集团在工业房产业界经营日久，业务覆盖了自主开发、定制开发、收购回租、园区建设、园区规划管理、资产管理、金融等领域。30年来在全球拥有1000多家公司的客户资源，成功运作的项目包括：新加坡科学园、印度班加罗尔软件园、菲律宾卡梅尔工业园、中国苏州工业园等。据统计，目前该集团所管理的物业总价值已经高达51亿新币。

过去的一年对腾飞集团而言，是个战果累累的丰收年。2006年5月，腾飞集团在临沪经济区投资建设的腾飞吴江标准厂房项目开始动工。这是腾飞集团继苏州工业园区首创开发标准厂房后的第二个较大规模的投资项目。

2006年9月，腾飞集团又在南京成功收购了“江苏软件园创造中心”，并重新命名为“南京腾飞创造中心”。这是该集团自2005年启动西安腾飞创新中心和大连软件园腾飞园区之后，在中国的第三个科技空间项目。

2006年10月中旬，腾飞集团再一次大手笔高调入市，以约13.28亿人民币的价格收购了上海海洋大厦，这是腾飞第二次在上海收购商务地产项目。该笔交易是上海限外政策出台后，海外公司首宗收购上海物业的案例，被媒体称为“推动中国商业地产发展的20大事件”之一。

然而更为业界所关注的是，在限外政策的调控下仍能顶住压力收购，这不仅仅反映出上海商业物业受到众多境外投资者的青睐，更可见腾飞集团抢占上海商务地产市场份额的决心以及急迫感。正因为如此，业内人士认为，腾飞集团的目的决不仅仅是为了收购一个商务地产项目，而是发力投资上海的开始。

2006年11月19日，由腾飞集团提供园区和房地产管理系统的“新加坡杭州科技园”也瓜熟蒂落，开发管理仍沿用“苏州工业园”的模式。同时，戴德梁行还为其牵线搭桥、引进客户群，带“惠氏”、“强生”等世界500强企业从上海赴杭州，对科技园项目进行了商务考察……而由这一系列令人眼花缭乱的动作中，业界普遍意识到：2006年，在进入中国市场的第十二个年头之后，新加坡腾飞集团正在以小步快跑的速度加紧在中国的投资步伐。

应该承认，相对于凯德置地、GIC等其它新加坡系地产巨头而言，腾飞集团在中国多少显得有些名不见经传。但事实上，早在1995年的时候，腾飞就已经进驻中国，当时与苏州市政府合作开发的“苏州新加坡工业园区”，是新加坡和中国两国政府间的最大合作项目。苏州工业园区的成功让腾飞集团在业界声名大振，其开发工业园区的定位在人们心中更是根深蒂固。然而，在接下来长达10年的时间里，腾飞集团在中国地产界的投资却几乎停滞。直到2004年上半年以8亿元人民币成功收购了腾飞大厦后，业界才重新认识到腾飞集团的“存在”，而该项目同时也是腾飞进入中国10年来的最大一笔投资。由此，拉开了腾飞在中国加快投资开发的序幕：2004年6月，腾飞投资开发了35公顷的大连腾飞软件园；2005年2月，腾飞又投资开发了西安腾飞创意中心；2005年7月，腾飞再次制定出详细的计划，打算以2亿7170万元收购9栋工业大厦……

目前腾飞集团在中国的投资已经超过了4亿美元，区域覆盖了沈阳、北京、天津、西安、南京、苏州、上海、杭州等十多个城市。

“园丁”之道

在国际上，腾飞以开发工业园区而著称，被誉为“工业地产的园丁”。在中国市场的定位上，腾飞最初也是以工业地产为主导，13年前，腾飞集团凭借苏州工业园项目顺利进入中国市场，之后，腾飞集团的工业地产项目延伸到了北京、深圳、大连、沈阳、西安、天津等城市。

而腾飞之所以如此青睐工业地产，主要缘于工业地产是由市场利益和环境驱动所带动发展起来的产业，具有专业性强、投资回报稳定等特点。当然，最吸引腾飞积极投入其中的还在于工业地产的低成本和准增值。然而，由于当时中国工业地产的投资远不如现在活跃，根本没有形成市场，因此腾飞（中国）除了运作苏州工业园这一项目外，在中国市场的投资机会并不多。这造成了接下来的10多年来，腾飞在中国地产界的发展速度非常缓慢。相反，腾飞中国调研部门与全国的很多工业区有合作，通过为这些工业园区做前期调研为腾飞（中国）盈利。

2004年以来，不断出台的调控政策，给火热的中国房地产行业泼了一盆冷水，但商业地产却因祸得福。受种种利好消息的影响，腾飞集团明显加快了其在中国的投资步伐。作为对这一行动的有力证明，一向在工业地产项目上长袖善舞的腾飞集团在高调宣布进驻上海之后，并没有出手上海的工业地产项目，反而出人意料地砸下8亿元巨资收购了位于徐家汇商圈的一座烂尾楼，由此正式开始涉足商业地产领域。这也是腾飞集团在全球的第一个自主经营的商业项目。腾飞（中国）总裁吴多深表示，今后如果有合适的机会，将会继续投资上海的商业地产项目。如其所言，2006年10月，腾飞集团又大手笔地收购了上海远洋大厦。

目前，腾飞将自己的发展策略定义为：商务空间。腾飞集团总裁兼首席执行官张雪倩把这个自创的词解释为：工业空间、物流、研发空间以及商场和写字楼。对于商务空间的宽泛定义，吴多深表示，这是腾飞地产走向多元化的开始，商务空间意味着腾飞拥有多方面的发展空间。至于腾飞（中国）的下一个项目究竟是商业还是工业地产，或者科学园区，则“一切依市场方向而定”。

在收购的手法和途径上，腾飞选择的同样是多元化策略。腾飞的收购方式有很多，或者直接购买项目的产权，或者通过转让项目公司股权购买。除了收购项目外，腾飞也考虑和国内房地产发展商合作开发业务，且投资方式灵活多样，成立合资公司和收购股份都是被考虑的途径。例如，目前已经开发的大连软件园腾飞园区和西安腾飞创新中心都是腾飞和当地的房地产公司合作开发经营的。“优势互补、共创双赢”是腾飞对于合作伙伴的要求，它希望合作公司在本地区拥有良好的信誉、完善的服务网络和资源。只要项目符合腾飞核心强势业务，所在的区域能为目标客户的行业提供良好的发展前景，同时又能够满足预期的投资回报的话，腾飞都有可能考虑收购。简而言之，腾飞的收购标准，完全由客户需求来决定。

至于其下一步的扩张路线，鉴于目前国际和国内的商务地产市场正处于不断的发展变化之中，随着中国经济的持续增长，必然会对服务业的发展提出更高的要求，而不断涌入的外资更需要优质的商务地产服务做支持。在这种情况下，腾飞集团决定“以退为进”，下一步的发展战略不会以地域扩张为重点，而是做好现已进入的十个城市的投资维护。而由这点上我们亦不难看出，腾飞对投资中国地产的态度依旧是谨慎而务实的。

遭遇瓶颈

尽管腾飞集团目前在中国的发展势头比较迅猛，但在其发展过程中，仍然存在一些制约因素。这些因素首先来自于集团内部。

许多和腾飞进行过深入谈判的企业纷纷反映，腾飞目前的机构非常复杂，尤其是在进入比较关键的谈判后，几乎每天要和腾飞的五六个部门进行沟通，导致谈判的成本非常高。对此，不少业内人士认为，内部机构的冗余，以及新加坡总部和中国区的来回沟通不畅导致了腾飞在投资中国时决策非常缓慢，这也成为腾飞进驻中国的前十年间发展异常缓慢的最关键因素。为了改变这一局面，自2005年开始，腾飞开始对组织模式进行调整，力求尽量缩短决策链。目前这一改造正在按部就班地进行中。

另外，也有业内专家认为，在目前制约腾飞发展的各种因素中，还有一个关键因素来自于董事会要求的高回报率。不论是工业地产项目还是商业地产项目，腾飞集团对所投资项目的回报率要求都很高。一位曾为腾飞寻找过工业项目的人士表示，两年前，腾飞在寻找项目的时候要求5年能够收回投资，这就要求每年至少有20%的收益率。但就当前中国房地产市场的发展状况而言，工业地产的毛利润率大约是8%—12%，做得好的可以达到15%，其中还需要缴纳5%的营业税和33%的所得税，再加上一些不可控的成本因素，项目的平均净利润很难预估。商业地产方面，由于受国内宏观调控的影响，利润也很难达到腾飞所预期的目标。有鉴于此，腾飞自2005年开始，主动调低到10多个百分点的净利润。即便如此，这样的项目目前也很难找到。

而在调整利润率的同时，腾飞目前面临的挑战还来自于已经建成的项目。资料显示，目前苏州工业园开始出现业主要求退租搬出园区的现象。究其原因，腾飞打造的苏州工业园的租金相比于苏州其它工业园区的租金要高2—3倍，因此有业主从成本的角度出发考虑搬迁。对此，业内专家认为，此举很可能造成腾飞的利润下滑。

就当前而言，腾飞的许多地产项目已经延伸到了中国的各大主要城市。或许来自项目的消息仍然不能令人满意，但是腾飞已经做好了加速投资的准备。腾飞集团中国公司总裁吴多深表示：“在未来1-3年内，腾飞（中国）将会引入私募基金，先以工业为主。”至于其未来的发展前景究竟如何，业界只能拭目以待。

受李嘉诚启发 卿兴旺当上重庆工业地产老大

2006年，全国住宅地产风头正劲，重庆房价出现两位数上涨，卿兴旺却悄然淡出，转而注册了一家从事工业地产的盈田置业，在北碚同兴工业园盖起了厂房。对于此次“转身”，卿兴旺备受猜疑。

2008年，全国住宅地产陷入低迷，而11月，盈田工业地产的现房销售额和量身定造销售定单总计已达2亿元，这个数据或许已成为这个冬季重庆房地产界极大的亮点。

“这个方向错了吗？”

2005年，全国地产市场持续升温，全球资金疯狂砸向包括重庆在内的楼盘时，40岁的卿兴旺却没有看到自己的未来。

此时的卿兴旺在重庆房地产界已小有名气，在渝北连续推出了流星花园、天一华府、金都雅园等楼盘。“当时我手上还有30万平方米的开发量，可以再做两三年。可两三年后，在重庆4000多家房地产商中，一个三线企业如何确定发展前景？”

2005年11月3日深夜，在看完《李嘉诚从小做大的经营智慧》后，他彻夜难眠。李嘉诚在香港从租地到购地，从租厂房到自建厂房，从建厂房自用到集中建厂房出租出售的工业地产发展道路，让卿兴旺受到启发：“沿海企业由于土地紧张将大量向内地转移。重庆主城实施‘退二进三’战略后，大量的企业将退出主城区，进入周边的工业园区，而一般中小企业购地自建厂房，手续繁琐，成本较大。我可不可以从竞争激烈的住宅开发转移到并不被重视的工业地产开发，实现开发战略转移？”

卿兴旺以为这是一个天大的商机，但当他把想法告诉兄弟和地产界朋友后，却遭到质疑。因为当时住宅地产的利润在20％以上，工业地产利润却只有5％。“有人把问题提得很尖锐，甚至担心我犯了方向性错误！”

卿兴旺随后在重庆晨报以每次80元的价格打了3次分类广告。“广告内容是有关工业厂房招租，这不过是一个小小的市场调查，但却收到了200多个咨询电话，这让我坚定了开展工业地产的信心。”

2006年6月，卿兴旺组建了重庆第一家专业的工业地产公司———重庆盈田置业。10月，盈田在重庆同兴工业园区签下318亩地，25万平方米的标准厂房正式开建。

 “住宅地产界我逐渐淡去，业界甚至有人传说我混不下去了。而我在公司内部说，在住宅地产，龟兔赛跑我们输了第一轮，在工业地产，我们要有野心坐重庆第一把交椅。”卿兴旺说。

重庆第一个“工谷”

卿兴旺将其工业地产目标客户定位为中小企业，围绕中小企业打造发展平台，以出租、出售并举方式来运作工业地产项目。

卿兴旺介绍说，盈田最大的特色是将所有入驻企业的商务办公、生产加工、生活配套分别进行集中建设，形成“商务办公区”、“生产加工区”、“生活配套区”功能区。

2007年，重庆第一个“工谷”———盈田?同兴工谷正式面世，引进了企业70家，投产后，年产值将达30亿元，税收1.5亿元。

重庆地产的“盈田模式”

2008年8月，记者在广东东莞巧遇卿兴旺，这一次他正在松山湖考察承接广东大规模的产业转移。

而在此之前的一个月，卿兴旺召集管理层在渝北排花洞景区开会，这次被卿兴旺称为“遵义会议”的大会，最终决定在未来三到五年内，在主城完成300万平方米的工业地产开发体量。此时盈田已在北碚同兴、经开区、南岸茶园新区拥有了2800余亩工业地产，南岸区、经开区的长江工谷、经开工谷呼之欲出。

9月27日，南岸长江工业园区“盈田服装产业园”开工。该项目占地512亩，建筑面积70多万平方米，计划投资13.6亿元，建成后将是西南地区最大的服装加工基地、服装物流基地、服装展示基地。企业全部投产后，年产值达60亿元，整个项目将可以解决3万人就业。

 “目前是住宅地产的低谷，有些房地产企业的月利润甚至还不及广告费，而我们在11月和12月，每月实现的现房销售和签订的量身定造厂房客户定单就达2亿多元。”卿兴旺说，目前盈田已收到十多个区县的邀请。下一步，公司将与国外投资基金合作，开发工业地产的租赁市场，实行从只售不租到租售并举的转变。“5年之内我们将为社会增加6万个就业岗位，每年为重庆多创造200个亿的工业产值。”

卿兴旺华丽转身，重庆“工谷”11月卖出2亿元

访谈

卿兴旺：重庆盈田置业发展有限公司、重庆兴隆房地产开发有限公司董事长。1965年出生，重庆渝北人，1988年毕业于重庆邮电学院，2002年重庆大学MBA毕业。曾在学校、原江北县教委工作。1997年进入房地产界。卿兴旺目前拥有2800亩工业地产，是重庆最大的工业地产商。

渝商档案

 “我身高只有1.58米，但会去抢每一个篮板”

1965年出生的卿兴旺，在重庆邮电学院学的企业管理，最初却走上了教师的工作岗位。1988年，他被分配到老家的一个乡镇中学教书。在校的两年半中，他除了教书，还做了几件轰动全县教育系统的事情：在全校搞废旧品回收等勤工俭学，让原本收入微薄的老师，年终都拿到了6000~7000元的奖金。

卿兴旺后来到了一家工厂当副厂长，自己重新设置流程，第3个月，厂里的产量就翻番，“1992年，当时工人最高工资就可拿到5000元。”

记者：渝商个性不一，你的性格是什么样的呢？

卿兴旺：我的骨子里不受旧框框约束，有一股拼劲和闯劲，在问题面前，我总试图找到新的解决办法。读大学时，家教都是点对点辅导，而我却招生开班，一个暑假就赚了1.4万元。我身高只有1.58米，但篮球场上，我会奋力去抢每一个球。

记者：在各种管理模式中，你比较喜欢哪一种？

卿兴旺：我欣赏日本的管理模式，严谨、一丝不苟，但我觉得除了这些以外，创新精神、中国式的说教和道义也非常重要。

记者：你有尊敬的商业偶像吗？

卿兴旺：李嘉诚吧，他的战略观念非常高明，甚至把手表调快5分钟，我也是这样学的。

    记者 仇峥    

武汉工业地产：在发展中构筑未来

在探索中发展

　从1991年开始，武汉的工业地产开始在探索中寻求发展。东湖高新作为武汉工业地产的拓荒者，先后开发了关东科技园和关南科技园。他们作为东湖高新开发的第一代工业地产产品，主要是通过建设标准厂房和基础设施，以吸引优秀企业的入驻，而这种模式也是复制了一些沿海城市标准化厂房的建设模式。后来东湖高新发现这种模式的厂房比较适合大规模的制造业项目，对科技型企业来说并不实用。而入驻科技园的企业大多是科技型企业。科技型企业的产研发是一体的，不需要很长的生产线。它讲究的是一种整合，对房屋的跨度和层高都有其特定的要求。

另外，这些企业的员工都是技术白领，他们对办公的环境要求很高，不希望他们的工作地点仅仅是一个又空又高的制造车间。因此，东湖高新在2000年开发了第二代产品——东湖高新数码港，在第一代的基础上做了一些尝试。如在厂房的结构和户型上进行了一些改进，还做了一些公共的门厅、客梯，为入驻企业提供了更多的方便。同时一大批大学科技园也应运而生，如华工科技园、武汉大学科技园等，他们主要以大学的科技成果转化和孵化为主。这两种工业地产形态，也是武汉工业地产在探索中走出的第一步。

通过这样的蜕变，武汉的工业地产得到了长足的发展，也从以前的粗放型工业园区慢慢向集约型、专业型科技园区转变，极大地提升了工业地产在推动武汉经济发展中的地位和作用。

在发展中创新

武汉的工业地产在不断地发展中努力创新，走出了一条生态化、专业化、智能化的工业地产可持续发展之路。光谷的国际企业中心、光谷软件园、第一企业社区等新型工业地产的出现，等项目的建设，使武汉的工业地产进入到第三阶段。这一代产品的特色主要体现在：具有领先的规划设计，集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体，兼取摩天写字楼、标准化厂房两者优点。内部空间为模块式组合，大开间柱网式结构更是便于灵活分隔；先进的智能化系统；

立体的生态景观，倡导“生态办公”模式；完美的配套设施，为企业集中设置了员工餐厅、员工班车、大型会议室（多功能厅）、单身员工宿舍等提供专业化的后勤保障，并设有高档的商务会所，为企业提供便利的商务交流平台。

随着武汉“两型社会实验区”的建立，武汉的工业地产将会迎来又一个发展契机。1＋8城市圈的形成，也将会改变未来武汉工业地产发展的格局。武汉作为“1”这个龙头，生态化、专业化、智能化、精细化的工业地产模式，更符合其发展方向。这种模式的工业地产可以为企业提供良好的办公和研发环境，提升企业的整体形象。而以劳动密集性工业生产为主的大规模工业园区可以落户到这“8”个联动城市，使整个城市圈既能协调发展，又能各自发挥优势。

武汉工业地产将会借着“武汉两型社会实验区”建立的东风，迎来又一个发展高潮。而生态化、专业化、智能化的可持续发展之路，也将会成为武汉未来工业地产的发展方向

鑫茂领军天津工业地产

鑫茂科技投资集团，坐落于渤海之滨的天津新技术产业园区。15年间，她心无旁骛，苦苦历练；15年间，她由小到大，由弱到强。目前，由其投资兴建的鑫茂民营科技园总建筑面积80万平方米，先后开发建设了鑫茂民营科技园南开园、华苑园、军民两用技术产业基地、国家软件出口基地和国家软件培训研发基地6大连锁园，成为全国最大的民营科技园。50万平方米的鑫茂新材料新能源产业基地与汽车产业孵化基地正在建设中。2006年底，鑫茂民营科技园被国家科技部认定为国家高新技术创业服务中心，鑫茂又一次在科技园开发与管理领域实现了历史的跨越。

鑫茂在潜心科技园开发建设并将其做大做强的同时，对工业厂房实施资本运作，投资高科技、服务产业，目前已成为拥有43家参控股公司、资产总额24亿元、员工总数2400人的大型企业集团。由科技园产业、高科技产业、服务产业构成的“鑫茂三大产业”相辅相成、相得益彰，“三驾马车”并驾齐驱之势，已成为鑫茂永续发展的不竭动力。

然而，鑫茂认为：企业的最高境界就是成为公众的、社会的企业。上市——成为鑫茂整体战略规划中至关重要的一步。2006年初，鑫茂成功地对原天大天财股份有限公司进行重组，成为天津市首家重组本土上市公司的民营企业，揭开了鑫茂历史新的一页。

开路——独辟工业地产蹊径  

鑫茂集团董事长杜克荣说：“虽然‘海阔凭鱼跃，天高任鸟飞’，可当你正欲阔步前行时才发现，通往成功的路却只是一道窄窄的栈桥。”

 “竞争优势的秘密是创新，这在现在比历史上的任何时候都更是如此……而这种创新将导致竞争的成功。”美国《未来学家》如此评价创新对企业的重要性。理念的创新，使鑫茂人时刻保持着敏锐的洞察力，看别人所没看到或别人忽略的，并从中“嗅”出潜在的、隐性的市场，实践证明，正是“放眼他处”，鑫茂才得以看到一路风景，也为世人呈现了别具魅力的景致！

鑫茂的发展正是历经了这样一个从“另辟蹊径”到边缘性创新的一个过程。早期投资工业地产，鑫茂瞧准的正是当时仍不为人所重视的“个体户”，而这些规模小、资金少、缺厂房的企业恰恰蕴含着巨大的市场商机，鑫茂从被人忽略的领域挖掘到了发展的源泉并奠定决胜市场的根基。

1995年，鑫茂开始投资工业地产时，“工业地产”尚未形成气候，甚至是一个陌生而新鲜的概念。而在鑫茂，厂房可以建成五六层的楼房，而且，可以几家企业共同分享一个楼层，作邻居，关起门来搞生产，像一个一个家庭。而企业可以根据需要对房型进行“变脸”手术，对厂房进行自由切割，分成生产区、生活区、科研区和行政区等。企业可以不受任何干扰地进行研发生产。鑫茂这种将商业地产概念加以延伸、创新，运用于工业领域的做法，为当时乃至今天的房地产市场注入了新鲜气息。

杜克荣常说：“理念先行，细节制胜。”工业地产这一创新理念是个创举，不仅解决了中小企业创业初期的首要难题，也开拓出鑫茂前所未有的事业。

随着入驻企业的增加，鑫茂民营科技园的规模逐渐形成，鑫茂民营科技园的品牌唱响天津乃至全国。为了减少中小企业发展的后顾之忧，鑫茂再次把物业管理的做法引入工业型园区，并在天津率先创建了工业物业管理公司，独创了工业物业管理服务模式。

正所谓“开天辟地创出新领域，自然得之；模仿练习细游旧山河，只能失之”。一路走来的杜克荣，以军人的使命感与责任感在另一个人生舞台上实现更大的价值，用才智与毅力在工业地产领域清晰地镌刻下奋斗的足迹，践行着“实现自我，奉献社会”的创业使命。

创新——持之以恒的“保鲜”动力

杜克荣说：“创新并不是简单的不同，不仅要具有前瞻性，同时要洞悉市场，关注需求，研究政策。”鑫茂在科技园开发领域堪称是一部探索的创业史，而持续创新则是鑫茂科技园永葆鲜活魅力的动力所在。

首先，是科技厂房创新。向“空中要效益”是鑫茂建设工业厂房最显著的特征。厂房楼宇化——鑫茂把厂房盖到10至24层；单元式——一个企业一个单元，就像一个家庭；智能化——所有信息化的设施一应俱全；国际标准的创新设计布局，让工业厂房富有了灵性。这一厂房建筑模式，不仅节约了土地资源，提高了土地的利用率，而且创造了良好的“亩产”效应，厂房的“平效”在这里得以增值。

为了给入驻企业发展锦上添花，鑫茂独创的工业物业管理为工业厂房开发注入了活力。这种外延广泛、体系完备、灵活多样，集信息化、智能化、产业化于一体的立体化科技园工业物业管理服务体系，构建了科技集成转化平台、创业服务平台、风险投资平台；形成了以融资担保、信用评级为核心的65项服务功能，为驻园企业创业发展构建了良好的生长环境。鑫茂民营科技园也因此获得了“全国最大的民营科技园”、“全国十佳民营科技园”、“天津鑫茂都市工业示范小区”等称号，如今被公认的“鑫茂模式”，已经成为后来者效仿的楷模。

也正因如此，由国家科技部中国民营科技促进会和天津市科委主办的“全国民营科技园区二次创业创新研讨会暨鑫茂民营科技园区现场经验交流会”于今年6月中旬在鑫茂民营科技园举行。来自全国各地的百余名民营企业科技园领军人物及相关部委领导齐聚鑫茂，这是全国民营科技园区的一次盛会，达到了互通有无，互学共长的目的。

其次，是经营模式的创新。“置地＋建房＋招商＋服务”的鑫茂模式，不仅创造了惊人的招商速度，而且让科技园的生命力更强。随着一步步探索，根据中小企业需要，鑫茂集团赋予厂房以资本的内涵，使单纯的工业厂房富有了生命，进而打破了厂房租售和管理服务的传统做法，把厂房作价入股，以此吸引高科技企业，引进、参与高科技项目，实现了厂房建设与科技项目相融合，促进科技成果产业化的步步升级。由此，鑫茂在民营资本参与科技园运作方面自成体系，走出了一条具有鑫茂特色的民营科技园开发、建设、招商、经营和管理的创新发展之路。

从第一间厂房到第一个鑫茂民营科技园，鑫茂真正将厂房用活、用足，实现了物尽其用和工业厂房概念的升级，产业化、专业化成为其发展的目标之一。“鑫茂集团绝不做蒸一笼卖一笼的‘小笼包’似的地产开发商，而要做一锅薪火相继、生生不息的‘老汤’。鑫茂民营科技园的终端‘产品’是真正具有科技含量的企业和最赋创业激情的企业家。”杜克荣如是说。

再次，是经营理念的创新。杜克荣董事长说：“关于工业地产的市场预期在3年之前我们就有过系统的分析和调研”。按照杜的观点，一个区域如果有100万平方米的住宅，周边应该有20%比例的工业地产，或是工业厂房，最少也不能低于12%。只有这样，区域的住宅和就业才能形成一个闭合的良性发展。特别是在都市发展的过程中，现代化的高科技工业布局能够缩短人们就业的时间成本，不仅提高了就业率，还解决就业的问题，整体上节省了社会资源。

众所周知，与高回报率的商业地产相比，工业地产远不能与之相提并论。但是，即便如此，杜克荣坚持下来了，鑫茂坚持下来了，风雨一路，且歌且行，真是“鑫茂这边风景独好”。

 “现在我们工业地产和商业地产的比例远没有达到理想的配比。人们习惯性地将商业、学校、医院称之为住宅配套，却没有把工业厂房当作住宅配套的一个部分。没有收入怎么能消费？只有形成闭合的产业圈，区域经济才能得到良性的可持续发展。”杜克荣呼吁道。

目前，鑫茂科技园已形成了能满足中小企业的各种需求的产业圈，已有700多家中小企业入园发展，集人气、财气和灵气于一方。鑫茂用实际行动践行着民营资本、科技企业推动社会发展的责任。

在鑫茂，科技企业孵化器对助推入园企业发展的成绩，可圈可点。通过孵化，企业实现了成长，科技园形成了产业集群，而鑫茂科技园的内涵得以进一步延伸。截至2005年底，鑫茂科技园孵化器拥有在孵企业95家，已成功孵化毕业的高科企业50家。年度毕业企业数约占在孵企业的17.89％，孵化成功率达到95％以上。2005年入孵企业实现科技成果转化65项，开发科技新品种156余种，年产值总额达6.5亿。

产业——“三驾马车”勇闯未来

如果说鑫茂是工业地产的开路者，那么，鑫茂今天的业绩证明了当初选择的正确。“独辟蹊径才能创造出伟大的业绩，在街道上挤来挤去不会有所作为。”鑫茂集团正是秉持“与人争路，不如自己开路”的经营理念，本着兼顾长期效益与社会效益双丰收的原则，进行高科技产业投资。投资产业涉及航空航天、安防科技、纳米科技、生物制药、风能发电、光纤通讯、IT软件、电子仪表、系统集成等领域，并拔得头筹。这些抢先发力的高科技产业凝聚成合力，鑫茂将以数十亿元的年产值再创发展之态势。

园产业、高科技产业的快速发展，孕育、催生了鑫茂三大支柱产业之一的服务产业。鑫茂把实现自我、奉献社会的企业宗旨，蕴涵在科技园经营、管理的全新模式之中。创建了以餐饮、住宿、医疗保健、培训、创业指导为代表的创业服务平台；为解决中小企业融资难，以信用共同体为代表的投融资平台。

鑫茂集团在解决中小企业融资瓶颈的探索中，相继作了有益的尝试，率先在全国创建以鑫茂民营科技园区信用共同体为核心，以火炬鑫茂孵化器公司、鑫茂华正担保公司、信合信用公司、鑫茂信用服务中心和天津农村合作银行客户服务中心为支撑，集投资、融资和征信、评信为一体的鑫茂信用金融服务平台，成功打造融资模式，即：以鑫茂集团担保的方式支持中小科技企业间接融资；以股权融资的模式支持中小科技企业创新创业；与银行实行全面合作，解决中小科技企业直接融资难的问题，相继为81家信用商户提供了信用贷款。

用杜克荣董事长的话说，“科技园产业、高科技产业、服务产业，构成了鑫茂的三大产业，三足鼎立，三位一体，‘三辆马车’并驾齐驱。”在未来的5年当中，也就是第四个5年计划，鑫茂将继续以科技园产业为龙头，吸引更多的创业者入园发展。因为鑫茂始终相信与创业者同心相承才是成长的动力！

1992-2007，历史用生动的笔触记录下了中国经济发展精彩纷呈的一页；同样的15年，历史也记录了鑫茂的成长与发展，铭刻了它不断创新、打造品牌、创造价值的历程。衷心祝福鑫茂能趁势而上，奋斗不息，发展不止！