华南峰会强强对话 旧城改造投资机会与眼光

“旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”主题对话

    论坛主持人（赵卓文）：这次对话的主题：旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光—广州“三旧”改造、深圳“城市更新”、福建“海西”……过去十年中间，中国房地产经历了普涨的局面，如果用数据来说，在广州2010年地价水平大概是2005年3倍左右，房价水平大概也是2005年1.8倍左右，可以说在过去一段时间里面，普涨局面还是非常清晰的。但另外一方面，看到整个楼市在普涨的同时，也出现了一个局部上升的情况，就像股市中的09年—2010年因为国际旅游岛的规划，海南地产出现爆发性的上涨，还比如由于国家区域规划跟两岸关系的改善，海西地区也有很大的机遇和发展，广东地区在这两年轰轰烈烈开展三旧改造也有很多的投资机会。

    今天我们请来了八位对话嘉宾，下面有请嘉宾上台：

    广州市社会科学院研究员彭澎

    恒大地产董事局副主席、常务副总裁兼执行董事李钢先生

    联发集团房地产公司总经理陈蔚程先生

    厦门东方高尔夫房地产公司总经理、城市规划博士李亚明先生

    高策顾问董事长李国平先生

    中国民生银行地产金融事业部广州分部总监屈岚女士 
 
    大中华国际投资（集团）有限公司董事局主席黄世再先生

    中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

    台上有8位重量级的嘉宾，正好是七男一女，据我所知房地产高管人员的比例大概也是这样的，房子是男人的还是女人的目前还有争论，但是操作房地产基本上是男性，这个是我们还很难以改变的现实。下面进入对话环节，今年广州有一个很重大的事件，亚运会，昨天是广州亚运会倒计时100天，首先有请社科院彭澎老师，亚运对广州房地产发展会带来什么样的机遇？

    彭澎：刚好亚运会举办是处于宏观调控关键点，下半年潜在的购房者会不会忍不住要出手了，我们判断9、10月份会出现比较大的购买行为，8月份是广州供应量比较大的月份，供应量的增加，随之成交量的增加会不出现，这个确实是很难判断，这个也要看国家的政策还会有些什么举动。

    第二个不管怎么样，我相信明年下半年，整个房地产市场会得到比较全面的复苏。但是复苏的前提是，整个政策体系形成比较完善的指引，也就是说对于二套以上的持房成本会加高，就是房产税和物业税。另外保障性住房能不能坚持大量的提供。亚运会它的影响力可能就不像奥运会那么明显，因为奥运会是在疯狂的时间，时间段还是不同的，就是我刚才前面讲三个因素对广州影响比较大，至于对房价直接有拉动作用，我觉得不是特别明显。

    主持人：现在对亚运带来的影响还是比较谨慎，不会出现大起大落的局面。广东地区有一个亚运这样的盛事以外，还有一个政策非常受关注，就是三旧改造，三旧改造已经在广东地区大规模的展开了，而且整个广东地区预计三旧改造的面积有175万亩，光珠三角地区就90万亩，所谓三旧改造就是旧城、旧村庄和旧厂房，我们今天也请来恒大地产董事局副主席李钢先生，恒大是一家很有特点的企业，发展非常快，但是大家印象当中恒大很多的项目是大项目，处于城市的边缘，你怎么看待三旧改造，或者您认为这种项目的机会在哪里？

    李钢：关于三旧改造我谈一下个人的看法。三旧改造对广东人是一件利国利民的大事，也是一项相当好的政策，对我们国家拉动GDP，增加收受也是有很大的促进作用，同时也对辖区的老百姓提升住房标准，住房质量也是一项很好的改善，同时我们城市化进程当中城市发展，以及城市更新一件相当好的“助力器”，所以关于三旧改造也是广东发展商面临一个百年不遇一个好的机遇。

    但是作为三旧改造项目来讲，目前也会面临一系列的问题，首先是高的投入，第二个周期比较长，同时导致房价将会走向新一轮的新高，因为三旧改造的地点都是城市的核心地段，目前这块的土地供应量基本上是没有了。所以这个对发展商也是一个好的机遇。

    针对主持人提的问题，作为发展商也要审时度势做三旧改造项目，毕竟目前国家对拆迁，政府的支持力度以及各项法规、政策会，使拆迁是一个很长的周期。同时对成本的预测也不是太准确，因为在拆迁过程当中，很容易遇到一些“钉子户”，赔偿的标准各方面，需要好好的摸索和研究。为什么刚才说势必造成高的房价，因为都在城市的核心地段，现在那些区域都没有土地了，各项成本也比较高，周期比较长，所以房价肯定会比较高，相信三旧改造的项目也会是高标准，高要求的项目，否则做不过来。

    关于恒大确实在全国项目都是在城乡结合部，我们量比较大，我们是真正为老百姓解决居住一个发展商，我们的房价普遍都是在5000、6000元/平方米，在高房价上面恒大没有受益。